意隆滨江房地产项目营销报告

1、enze ,T *意隆涙江项目营销报告编制：唉晓恩 审核：审定：為宏首先感谢實司对我司的认可，让我们能参与意隆滨江项目销吿代理提案的机会，对会公司的支持我司十分am.专门安排了地产营销专家、项目营销策划小组，对该项目进行了专案分析；随着杭州区域内消費市场的日趋理性化，买方市场的形成，如何客观、全面 的看待市场现状，展望市场未来；如何在项目先天优势的基础上再塑造出后天的 优势；如何使项目在未来的市场中特色尽显；如何使畀司快捷地回收投资，赢取 超期望的回报等等，我司提出具有市场针对性、建设性的建议；在项目整体运作中，以专业分工，保证项目具强有力的市场竞争策略广为应 用，专业的代理公司则为其中車妥的

2、一个环节，庆司能够清楚地认识到这点，邀 请我司参与本项目，使本项目具有了成功的条件之一；我司提供的意陆滨江项目营销报告包括市场调研及营销推广报告书，本 报告书的资料是我司通过对滨江的房地产动态的理性分析、实地的考察以及略徹 超前的对市场的预测，相信本报告书的资料全部属实，为保障意席集团的利益， 本报告书只为贸司所有，他人不得传向、翻印；希望通过双方的通力合作，力求本项目以最小的投入，获取最大的社会效益和经济效益，实现多嬴的局面！意隆淇汀项目营椚报告编制？史晓恩 审核：仲瓠 市定：岛宏2penze几咨机构【壹】宏观市场调查与分析意隆淇江项目营销报告编制：唉晓恩 审核：件執 审定：高宏-3-pen

3、ze凡気机厢第篇宏观市场调查与分析一、关于。7年的地产新政策2007年是房地产行业最不平脖的一年：调控政策重磅出击、国务院24号 文引领住房体制第三次变革、国土部39号令直指囤积土地的众”地主”、5次加 息、第二套房贷首付上调、地王频现，小产权房叫停、楼市拐点出现、上海深圳 广州北京部分楼盘开始降价因此如何把握行业政策的现状及趋势，是进行房 地产项目开发时，规避政策性风险的有力保证。贷款利率上浮名称：央行五次加息出台时间：2007年3月2007年9月内容点击：自2007年3月18日至2007年9月15日，金融机构一年期存款 基准利率不断上调，一年期贷款基准利率从6.12%逐步提高到7.29%。

4、央行决 定从9月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，各 方措测年内将再次加息。凡泽解读：08年元且起，新的贷款利率将会执行业内人士分析，目前加息的 影响没有太多的体现，不过加息这个事情关健是其本身的延续性，此次加息的影 响很有可能会在明年更多地体现出来。tt现在来看，真正会受到影响的购房者主要有以下三一类是首付比例 偏低的人群；一类是贷款期限相对较长的人群；还有一类就是购房资金成本较商 的人群不少购房者为了成轻新利率标淮下所产生的商利息负担，巳经纷纷向银 行提出还贷申请。penze、*意隆淇江项rm钥报告编制？果晓恩 审核：件划 市定：髙宏4-虹减少土地出让环节的优恵

5、政策名称：关于取消部分地方税行政审批项目的通知出台时间：2007年6月27日内容点击：通知宣布取消国家税务局关于印发关于土地使用税若干具体 问题的补充规定的通知第四条和第六条，即取消渉及基建项目以及房地产开 发商的土地使用税优恵规定。同时，有关负责人也表示，对干土地转让环节的征 税管理将加强。凡泽解读：减少土地出让环节的优惠政策无嶷将加大房地产开发商的开发成本， 对我国目前房地产市场投資过热的情况会有一定的抑制作用。同时可以完善房地 产的税收制度，加强监管力度。但是，本政策可能会产生更多的土地隐形转让并 使开发商将该部分费用转嫁到房价中。名称：中国银行业监督警理委员会关于加强商业性房地产信贷警

6、理的通知出台时间：2007年9月27日内容点击：通知规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下 的，贷款首付款比例不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对巳利用贷款购买住房又申请 购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于 中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,且贷款首付款比例和利率水 平应随套数増加同大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关 原则自主确定。凡泽解读：此次出合房贷新政目的主要有三：降低根行房贷风险，缓解流动性过意隆涙江项n告编制：蜓晓恩 审核：审定：為宏

7、- -penze凡煤机術剰，保护各商业银行利益，防菟金融风险；打击房地产市场的投机行为，保津自住性需求，平抑房价；降低房地产投资热度。首付门槛提高、利率上调，投資房 地产的利润空间进一步被压缩，风险加大，对炒房者起到鷺愦作用，一定程度上 抑制了投机性需求，短期内购房於需求可能出现下降，从而起到打压房价的作用。名称：中华人民共和国物权法实施时间：2007年10月1日起内容点击：物权法规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 凡泽解读：物权法的颁布对于房地产行业的影响主要有以下六个方面：一、住宅7。年产权到期后自动续期，提高了住宅类物业的内在价值。二、实

8、行严格的土地警理制度。三、土地出让方式上有严格规定。四、拆迁补偿的规定锥护了物权 拥有者的利益，但可龍会増加房地产开发的成本，延缓拆迁开发的速度。五、明 晰小区公用部分的产权为规范房地产市场提供依据。六、为物业税的征收提供了 岫杖据。|5、停止返还开发商土地出让金名称：关于消理国有土地使用权出让收支优惠政策有关问踱的通知 发布时间：2007年10月23日内容点击：该通知废除了关于土地投资的诸多“优惠政策。凡岸解读:这一规定旨在遏制地方政府在土地岀让上的权利寻租以及为提高政绩 变相压低成本吸弓I外資等行为从而防止国有土倾价出让。同时，这一规定进一 歩増加了房地产开发商金地的成本，提高了市场准入“

9、门槛”。编制：姓晓恩 审核：仲划 市定：岛宏 -penze凡気机疝意障淇江项目营销报告名称：商品房认购管理办法实施时间：2007年11月1日内容点击：10月31日杭州市房管局就商品房认购管理办法的正式实施以 及认购管理系统的启用召开新闻发布会。按照该办法，开发商变按照耍求在吿楼 处设置和杭州房地产网上销吿动态表一致的销告动态板，更加方便市民了解楼笛 的销肯状况。对于巳拿到预告证的迁规销肯者，将被停止联机备案，而那些没有 预售证的违规者，房管局将协调规划处等部门联合对其进行处理。凡泽解读：商品房认购管理办法出台和认购管理系统启动之后消费者可以在 杭州房地产网上査到商品房认购情况，一定程度上防止了

10、制造楼市虚假热情供应 紧张的悪意炒作行为，使得商品房的销管更加公开、透明，市场信息的对称性进 一步加强，有助于引导消费者理性消费.二、关于自留用地的政策M2国家政策1）、不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。摘自：V中华人民共和 国土地答理法实施条例 第五章2）、依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附 着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主 管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权 变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。摘自：中华 人民共和国土地管理法实施条例 第二章penze1 ,T

11、 *意隆涙江项目营销报告编制：唉晓恩 审核：件執 审定：為宏- -3）、农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。公民是不能将自留山、 自留地、宅基地作为遗产继承的，而只享有使用权。摘自：中华人民共和国土 地管理法实施条例 第二章14）、农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地, 农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞 房地产开发。摘自：07年12月30日国务院办公厅关于严格执行有关农村 集体建设用地法倖和政策的通知1 凡泽解读：严禁农村自留用剛房产开发一直是国家命令禁止

12、的，面对近来不断 涌现的“小产权”吿卖専件，国务院在07年最后一天又颁布了国务院办公厅 关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知，目的此是压制“小产 权.买卖现象，当然。目前这份通知只对未来的出让现象进行了杜絶，并没有对 巳经出让的自留用地做如何处置，杭州具体新的政策还没有出台，具体的地方政戮l州政策1）、10%留用地指标应优先用于原村属二三产企业项目,土地出让金按杭州市人民政府关于贯彻国务院国发2001 15号文件进一步加强国有土地资产管 理的若干意见（杭政200115号）规定计敏,全额返还给村集体经济组织，并 按规定予以办理“两证”，但不得上市交易。2）、市规划局应做好10%留用地

13、的规划布点工作。原村级集体经济组织按 杭政函2005128号文件规定获取10%留用地指标，因项目建设需妥指标数 虽存在帙口的,可在不超过该村預测留用地指标爲的前提下油原村级集体经意隆涙江项编制？姓晓恩 审核：仲划 市定：岛宏- -penze凡混机构济组织提出书面申请，処区政府同意并出具书面意见后，按项目需要預支留用地 指标，但最多不得超过20亩。3）、原村级集体经济组织确有困难，不能自主开发建设或通过招商引资合作 开发建设10%留用地项目的，经村民（代表）会议多数以上成员同意（原村级集体经 济组织如巳改制为社区股份经济合作社,按股份经济合作章程规定的程序处理）, 并由街道办事处（镇政府）、区政

14、府出具同意合作建设的书面意见后，可将留用地项 目所占用地予以出让。准予出让的用地应具备基础设施配套等基本出让条件，由原村级集体经济组 织委托市土地储备中心进行相关土地整理的前期手续申办（征地拆迁成本等由原 村级樂体经济组织承担）,拆迁后予以公开出让，并将土地出让金的35%上數市财 政，用于该区的市政記套。其余土地出让金由村集体经济组织支配，并应优先用于 失地农民社会保障。所在街道办事处（鎮政府）应加强对土地出让金使用的指导和 监督，各区审计部门应加强审计检査。4）、房答局在针对市场上现有的自留地处理办法中规定，在自留地项目土地复核验收之后，开发商按物业评估价的30%,补散土地出让金，则该项目五

15、 年后可办理样建筑面积50%的分割产权，土地性质为综合用地。凡泽解读：杭州市人艮政府办公厅出台了关于完善杭州市区留用地管理的补充 意见的通知，不仅多渠道地落实了6ff用地指标，改变农民“有粮県无米”现象,还从各方面促进65用地上马，让农民实实在在地得到了实惠为了促进招商引資,补充意见也放宽了原来村级集体经济组织控股50%以上的限制；原来的留 用地管理政策规定，留用地需要村里自主开发，而补充意见増加了原村级集 体经济组织确有困难，不能自主开发建设或通过招商引資合作开发建设10%留用意障淇江项目营椚报告编制：渠晓恩 审核：仲教 审定：岛宏- -penze地项目的，可以委托土地储备中心出让。这份意见

16、大大放宽了政策要求，使得留 用地有了更多了弹性空间。同时，5年后可办理50%分隔产权的规定，也给留 用地转商品房开发提供了条件，目前市场上同类型物业帽育稳定，有一定的操作 空间。三、关于杭州自留用地发展杭州市区留用地制度，其实质是一种有效的安置方法。政府通过优惠条件提供留用地，留用地隐含的地价是对征地补偿的补充，表现为留用地开发经营带来 的长期收益成就业岗位。近日，从杭州市国土资源局土地征地处了解到，杭州市正在着手制订留用地 部点规划的方案。政策执行至今，杭州的留用地指标有3000亩，其中有300 至400百亩左右，村祟体巳经找到了用途。这带来了一个意想不到的结果，这 些三产都将为附近的住区服

17、务，国家的配套之外，这些农村集体经济的产物又丰 富了当地的配套。使得附近住区的人们生活更加方便了。1,西湖区某村正在建20多层的综合楼，在这条数码街上，这幢大厦将建成一个数码城。这块土地就是使用了留用地的指标，该村表示地价款及 建造款会全部由村具体出资，一旦建成，村里就多了数亿的资产，而且 每年都会有租金回报。而今后的数码城又将为数码街增添一支生力军， 为城市提供了众多的就业机会。拱墅区阮家桥在申花路也有一块留用地，阮家桥在三墩，位于广宇房地 产开发的西城年华边上，这几十亩地据称将与某商场合作，在三墩建设 大商场。其他还有：虾龙坪村在申花路边的留用地将建成商业楼。编制？銀晓恩 审核：仲划 屮定

18、，侖宏L0penze凡煤机构意隆涙江项n钠报告三堡技的留用地准备建成超市，紧靠着钱江新城，钱江新城的居民也将 受惠。江干区三叉村的留用地靠近采荷,它可能建成一个家具市场（用途可能 发生变化）。最简単的联想是采荷附近的居民买家具更方便了。江干区 范家村在靠近蓝天城市花园的留用地上准备建商业楼，这将带动当地的 与字楼市场。写字楼的底层还可能建超市，酒楼，而这些目前在当地都 颇为*夬乏。三墩滨江收益最大，三墩和滨江是留用地指标最多的地方，这些土地一 旦转化成商业配套，将大大带动当地的商业氛围。由于村集体在商业操 作上的局限性，这些配套很少会引起人们的注意。只有在建成并运行相 当的时间后，才会被当地人

19、接受。而旦运行成熟，也将使附近的居住区 有増值的动力。三墩以紫金港路为界，政府的规划是按照一个地区公共 中心，2个居住区，2个独立住宅小区的格局来设置。中心居住区位于 环镇北路以南，留洋路以北；镇北居住区位于环镇北路以北；留祥路以 南设置镇南居住区；而吉沔路以西、环镇北路延伸段以北设置镇西居住 区。居住区总共有18个组团。演汀也演绎着与三墩相似的经历，政府业街，在之江居住片区规划了公建中心，但者实说与齢:大量的横盆开 发相比，还是少了些。这些主要鑑西兴镇，浦沿镇等多个乡镇的村集体。意隆淇江项H营椚报告编制？史晓恩 审核：仲瓠市定：岛宏 -penze凡旌机构【贰】区域市场背景分析编制：蜓晓恩 审

20、核：审定：高宏-L3-编制：蜓晓恩 审核：仲執 屮定：為宏- -penze第二篇区域市场背景分析一、滨江概况“楼观沧海日，门对浙江潮” O偎依钱塘江之滨的杭州市新城区一一滨江 区，1996年12月经国务院批准设立，位于钱培江南岸，西北与举世闻名的西 湖隔江相望，东南与美丽富慌的萧绍平原接壊面积73平方公里，是未来的杭州 市城市副中心，目前正在建设成为“以商新技术产业为骨干，集教育、商贸、居 住等功能为一体的商科技、多功能、园林化的科技新城O滨江风光尚旎，人文苔萃，是全国重点风景旅游城市和历史文化名城杭州的副城。她襟瀕浩渺的钱塘江，朝夕抚慰“钱潮涌涛”，怀抱郁郁葱葱的冠山,penze凡煤机构意隆

21、淇江项n告遥指固陵遗址铁岭关，诉说古越西施入吴的悲壮和勾践的奋起，描述今朝“碧毯线头抽早稻，青罗谓帯展新蒲”的变迁。滨江地处亚热带季风区，气候温和湿润，四季分明。区内地勢平坦，内外交 通发达。钱江一桥、三桥、四桥和规划中的七桥紧密连接钱塘江南北；浙翰、杭 甬铁路,杭金公路，浙东运河纵横贯通；钱江二桥，沪杭甬、杭金衢高速公路擦 境而过；与航空港、火车站、码头相距均在半小时路程之内。辖区内基础设施日 趋完善，布局合理，适应对外开放及发展外向型经济的需要。滨江工业产业结构合理，巳初步形成通讯器材、精细化工、机械五金、建 筑建材等支柱产业。滨江区在基本建设、招商引资、项目审批、人才引进等方面Fi享受杭

22、州市级权限和政策。格区内有国务院批准的杭州高新技术产业开发区，省 级重点中学杭州第二高级中学，浙江武警医院、杭州之江度假村等系列生活 服务设施，为投资者提供了极为便利的工作生活环境。区辖西兴，长河、浦沿3个街道、28个行政村、7个社区。目前食人口 约20万人，其中常住人口 12万人，来杭创业者及流动人口约8万人。2010 年滨江规划人口为23万；2020年钱江两岸包括滨江区和钱江新城的规划用人 口 将增至92万。编制？埃晓恩 审核：仲瓠 市定，岛宏- -penze几煤机构意障淇江项目营销报告二、滨江投资环境分析1、自然环境地理位量：漠江区位于杭州市南，钱塘江下游，距杭州市中心约7公里，分别有

23、钱江一桥和钱江三桥、复兴大桥（四桥）与之相连。气候：属亚热带季风性，候，年平均，温16.27P,平均相对湿度68%,年平均降雨1452.5mm,年平均日照1899.9小时，年平均蒸发量1235.3mm,年无縮期248天，常年主导风向为东南风。气候温和，日照充足，四季分明，雨水 充沛，无凍害等灾害性气候。水文：地下水位随区内河道的水位而升降，水位标高约4米，无侵蚀性。钱塘江 平均低潮位3.74米，平均商潮位4.35米。地质：属钱塘江冲积平原，地势平坦，地面自然标高为5.2-6.2米（黄海高程）, 地表以下5-14米范围内为粉砂、粉细砂，地耐力为100-120KPA,可作为工 业与民用建筑的天然地

24、基及浅部桩基持力层。大地构造简单，地壳稳定性好，无 危害性大的地鷺等地质灾害发生。编制：唉晓恩 审核：件執 审定：為宏- -编制？姓晓恩 审核：仲執 审定：爲宏L5penzeC 意隆涙江项目营椚报告2交通条件时外绳空运：滨江区与杭州萧山国际机场路程仅17公里。铁路：作为华东地区仅次于上海站的铁路中转枢纽，杭州火车站每天有60余对特快、直快、旅游列车开往全国各地。海运：滨江区距上海港、宁波港仅100多公里，并有高速公路相通。内河航运：京杭大运河与钱塘江巳沟通，滨江区形成能贯通全国的江、湖、海水 运网络。省区公路：滨江区有通往浙江各地和邻省的数十条干线，杭甬、杭沪高速公路的 运行和杭金际杭宁、雨台

25、温等髙速公路的建成，使滨江形成了四通八达的快速 路网。曲部交通过江通道：高新开发区（滨江）区主要通过钱塘江大桥、西兴大桥（钱江三桥）、复 兴大桥（钱江四桥）、之江大桥与主城联系。快速路系统：中兴路杭州萧山机场快速路、彩虹大道（东西向）；四季大道、风 情大遑（南北向），地铁一号线正在兴建。主干路系统：火炬大道、江晖路、中兴路、滨康路、滨兴路次干路系统：闻潯路、东信大道、浦沿路、海纳路、信诚路、创业路、长河路、 江虹路、西兴路、滨宁路。penze资料来源滅E区政府3、商业配套现今的衡工由原来的瀚工区和髙新开发区合并组成。商业设置上也分成了两块。北面的滨江核心区目前最令人注目的商业规划便是沿江4.2

26、公里的闻涛路 及路北的区域的商业步行街星光大道，该项目是由中冠印染（香港）有限公 司投资，投资额为1亿元。步行街边上往西将聚集锦绣江南、香溢白金海岸、 同人-舂江时代、旅游-水印城等众多沿江楼盆。滨江的另一車要配套项目公建中心位于火炬大道、侑诚路、北环路与滨花园、彩虹城、中心大道的北面，该区域是钱江南岸开发最早、开发量最大的一个住宅区域，江信嘉园、太阳国际公寓、银色港湾等楼盘均位于附近。公建中心的区域中心是L8万平方米的生态绿地，商业步行街区环绕于绿地容纳百 货、超市、专卖店等大型商业设施。意隆波江项目营销报告编制：銀晓恩 审核：审定：岛宏-L7-penze毎机构资料来源渎江区政府 4、文敎卫

27、生用套全区有小学18所,在校学生8371人；初级中学3所，在校学生 4720人；职业高中1所,在校学生326人。新建校舍3.38万平方米，顺 利通过创建省级教育强区评估验收。有各类医疗机构122个，医疗病床2334 张，卫技人员2744人。全面推行农村合作医疗制度，参保人员7.89万人，占 农业人口 96.9%。编制：渠晓恩 审核：仲教 审定：岛宏- -penze意障滿E项H营钠报告三、经济发展高新区巳成为浙江省最有影响的科技创新基地、高新技术产业基地和最具活力的经济增长区域，软件产业基地、集成电路设计产业化基地、留学人员创业 园、动画产业基地、电子信恩产业基地（通信产业园）等先后成为国家级的

28、产业 基地。目前杭州高新区 O 集录了全市70%以上、全省25%左右的高新技 术企业，企业MftE千家左右，包括来自美、英、日、韩等32个国家的外商投 資企业475家，外商柴投資35亿美元。2003年以来，生产总值、技工贸总收入、财政总收入、地方财政收入分别增长了 1倍、2倍、1.9倍和2.3倍，技工贸总收入突破千元大关，在全了 53个高新区中排名从2002年的17位上升到11位,2007年全区实现技工贸（营 业）收入1130亿元，同比増长23.9%;生产总值170.5亿元，同比增长13.2 %；出口总额30亿美元，同比增长44.1%;财政总收入42.8亿.元,同比增长15.6%,其中地方财政

29、收入20.5亿元，同比增长13.9%;完成固定资产投资101.5亿元，同比增长13.4%;农民人均纯收入10185Xo1!区域规划1、规划发展分区性质：江南城西部以髙新科技产业为骨干，集商务、教育、旅游、居住、商 贸、研发功能为一体的高科技、多功能、园林化的科技城。规划规模：可居住人口为38万人，建设用地约为53平方千米。意隆波江项目营梢报告编制：蜓晓恩 审核：市定：為宏- -penze资料来源：杭州规划局从规划看，未来的滨江区将形成西、北部沿钱塘江边为公共服务设施、研发居住综合带，中部为产业园区带，南部为研发居住带和生态保护带的城市形态, 呈沿钱塘江平行发展的城市空间形态，在用地布局上规划形

30、成“一心、四轴、二 区、六片、三基地”的布局结构。2、规划布局整体布局秉承“一心、四轴、二区、九片”开发理念一心：一个公共中心，即高新开发区（滨江）东部的区级中心。四条发展轴：即沿钱塘江、中兴路、四季大道、彩虹大道四条发展轴线。二个产业园区：即杭州高新技术产业开发区之江园区，浦沿工业园区。九个居住片：即本域内的九大居住片：浦沿居住片、东冠居住片、长河居住片、 之江居住片、省属居住片、长江居住片、中兴居住片、西兴北居住片、西兴居住 片。编制：蜓晓恩 审核：仲蠅 审定：高宏- -编制：梁晓恩 申核：件執 审定：髙宏- -penze意隆，江项冃营钠报告 另外还规划了三个研发中心、一个高教园区和一条根

31、游观光带和休闲度假区。三个研发中心：即以现状高新软件园为基础的研发中心，东部公共中心南部研发中心，沿白马湖西側研发中心。一个高教园区：即潦江高散园区。一条旅第观光带和休闲旅游度假区：即沿钱塘江的旅游观光带和白马湖休闲旅游度假区。资料来源：杭州规划局3、地铁规划根据杭州规划局资料显示，经过滨江区的地铁线有目前有1号、5号、6号三条线路，其中1号线计划在2011年完成通车，而5、6号则会在2020-2025完 成建造。penze。咨机构意隆涙江项钠报告经过本案附近的6号线属于江南城内部交通干道，连接钱江产业园一一浦 沿。资料来源：杭州规划局五、区块居住按照规划，滨江区主要有几个居住区域：浦沿居住片

32、、之江眉住片、省属居住片、长河居住区片，以及西兴居住片等。若再加上滨江腹地湘湖区域中的休博园居住区和闻堰板块，用笔在地图上将几个居住区连接起来，恰好形成一个以编制：渠晓恩 审核：件執 审定：為宏- -renze凡煤机构意隆溟江项椚报告钱塘江与湘湖为景观基础，以滨江大道、风情大道为交通轴心的“环形”人居版图，下面对之江、闻堰、湘湖及闻堰板块进行分析。浦沿板块:北起钱江大桥，南至萧山国堰镇。区域目前房地产开发主要集中于钱江大桥 西側一帯，主要是利用钱塘江等自然资源，发展中高档滨江景观房产，已经开发有临江花园、钱江湾花园等。贺田尚城、同方超级星期天、南都逸天广场是 目前浦沿板块的代表楼盈。未来尚有大

33、量沿江住宅用地可供开发意隆淇江项目营销报告编制：渠晓恩 审核：仲執 审定：為宏- -penze瓦煤机榆出江居住区：I钱江大桥东侧的之江居住区开发较早，目前巳有之江公寓、国信嘉园、江滨 花园等小区，且还集中了一大批高新企业。结合这一带的景观气质和交通，目前 主要巢中了彩虹城、太阳国际公寓、六台天窝、银色港湾、盛元毯谷等楼盘休博园板块：湘湖东北部的休博园板块，以威尼斯水城、奥兰多小镇、苏黎世小镇为主， 分别悻现意大利、美国、瑞士等地方的体闱风情。地铁1号线终点站在湘湖，地 铁和休博会利好消息使该区域直接受益。该区域楼監主推异国风情的别墅、排屋、 公寓。闻堰板块闻堰板块位于湘湖西南部。据悉，闻堰镇的

34、规划定位为杭州的卫星城镇，以旅游、 休伺、居住为主要发展方向，还规划将把沿江6公里地帯全部用于住宅开发，规 划建设占地180亩的行政中心、市民广场、体育运动场地和商贸中心。目前正在 开发的项目有通和南岸花城、通和戈雅公离、西子郁金香岸、三水一生等。编制：唉晓恩 审核：件執 审定：為宏- -penze、意隆涙江项目营钥报告六、区域市场背景总结：我司对滨江的背景进行详细的研究，以便更加客观更加合理为项目的发展做 出判断。在解读区块的发展，根据我司多年城市研究的基础上，我们总结其如下 几点特征：高端产业云集，区域发展潜力大阿里巴巴、东方通侑，UT斯达康等高耕产业纷纷落脚于此，大大的促进了 区域经济的

35、发展；如仅阿里巴巴成功上市，就为为滨江帯来3000位百万身价的 员工。流动人口量大，购买力充足；高端产业吸引高端人群进入，从统计数据来看，浦沿街道常住人口6万人, 而外来人口就有2.5万人，随着髙端企业的建设，外来人口还会更近一步的増加;区位优势明显项目地段优势明髭。浦沿大道紧接钱江大桥，与西湖遇相呼应，正处于V2 城市化格局的转角中心，区域优势突出；建设速度步伐快区域自2002年建设启动后，紧紧5年不到的时间，就巳经成为高新企业、高 等院校、高档楼携的“三髙”集聚之地。经济速度成倍増长意障淇汀.项H营椚报告编制？史晓恩审核：仲執审定：侖宏25penze凡蔑机构【參】区域房产市场分析意隆淇江项

36、目营销报告编制：唉晓恩 审核：审定：岛宏-26-penze凡煤机构第三篇区域市场背景分析滨江区作为一个崭新的板块，不仅其当地的二手房基本上全是2000年以后 的次新房，而且其还有大量的土地储备。随着杭城的规划与发展，演江板块受到 了前所未有的車视，特别是近年来，滨江区块大规模的出让土地，更是表明了滨 江区巳经莫定作为杭州未来主力住宅供应区域的地位。一、板块发展经济的增长带动板块房地产的发展，滨江板块的发展过程，我们大致可以分 为三个阶段：第一周期从02年03年，大杭州概念确立，给滨江一个预期的政策发展空间，那时候的项目以南都江滨花园最为典型，4000多的价格被业界怵呼透支未来市场价值。这一时期

37、可以称之为以一桥为核心鹿的早期启动期，国信嘉园、彩 虹城、银色港湾等。【第二周期】I.第二个周期是04-06年之间，这是一个急剧上升的周期，开发范畴从一桥延伸到四桥，再向腹地扩张，项目是层出不穷，各领风骚一时，太阳国际、六合天廃、盛元慧谷、春江时代等，滨江政府一直强调住在滨江，但真实的二手市场 和社区商业经营状况并还没有成熟。【第三周期】第三周期就是07年为起始的，主城对接加速期。07年至08年是剛入住髙蜂期，从上半年开始的二手市场和社区商业运营状况突变，预示着板块价值编制：唉晓恩 审核：审定：爲宏-27-penzee *意隆淇江项n营椚报告爆发期临近。从7月以后，滨江现有项目的供应趋少，价格

38、从低迷一年的7000 至8000左右，一下子飕升到10000-12000o二、土地市场：滨江区作为一个崭新的板块，不仅其当地的二手房基本上全是2000年以后 的次新房，而且其还有大at的土地储备。随着杭城的规划与发展，滨江板块受到 了前所未有的重视，特别是近年来，滨江区块大规模的出让土地，更是表明了滨 江区已经奠定作为杭州未来主力住宅供应区域的地位。1、历年供应年代2002年2003年2004年2005年2006年合计出让宗教41720142782出让面积 （万平米）23.7 （355.5亩）78.53（1177.95 亩）63.53 （952.95 亩）40.57（608.55亩）72.71

39、（1090.65 亩）279.04（4185.6 亩）成交宗数41717132778成交面积 （万平米）23.778.5344.239.4572.71258.59数据来源：杭州国土资源局从上表中可以看出，滨江区块的土地出让无论是从地块宗数，还是出让体量 上来说，整体的出让趋势起伏比较大。从整体上来说，2003年和2006年是滨江 土地出让的髙峰年，出让面枳分别达到了78.53万平米和72.71万平米，2004 年和2005年次之，均有40万平米左右的土地出让成交。根据杭州国土资源局资料显示，滨江07年1.7份共出让土地109亩（住70 宣、商业39宜），按風倒土地供应计如07下半年到08年，演

40、江区預计还会 有800.900亩土地供量。意障波H.顼H营椚报告编制？史晓恩审核：件巍屮定：高宏28penze2住宅、商业用地供应滨江区住宅和非住宅用地供历年应走势图23. 72002478. 532003436. 3315. 215. 32005 年602006 年住宅 商业数据来源：杭州国土資源局从上图中，我们可以看出，滨江区住宅用地的供应以2003年和2006年为两大高峰，供应量均超过59万平方米。而2002年、2004年和2005年三年的供 应量基本在23-27万平米的区间内。相比之下，滨江区的非住宅用地供应重则集 中在2004年，供应量达到38万平米左右；2005年、2006年次之，

41、均有18万平 米左右的供应出；2003年相对较少，出让面积仅只有5万平米左右。3、楼而地价变化40003000 -B-2000 1000 -0 11120Q2 年2003 年2004年2005 年2006 年-楼面地价（元/平方制数据来源：杭州国土资源局编制？史晓恩 审核：仲巍 市定：高宏 编制：噤晓恩 审核：件執 审定：爲宏- -penze、*意隆波江项n莒钠扱吿上图中可以看出，从2002年至2005年，滨江区的住宅用地平均楼面地价呈 现一个稳步上扬的态势，不过到了2006年，又出现了一个下挫趋势。从2002 年的楼面地价2371元/平米到2005年的3631元/平米，楼面地价平均每年上涨

42、幅度达500元/平米左右，其中涨幅最大的一年是2004年，司比03年上浮了647 元/平米。随后，到了2006年，楼面地价又一路急下，回落了771元/平米，停在2860元/平米的水平上。附：2006年至2007年9月5日滨江区土地出让列表崇她名祢出让面枳（M2）容枳率土地 用途成交楼面价成交价（万元）家傳人成交 日期出20007 町1474342G200193912.5/5.0/5.0住宅307315兴饼投资有限公司2008-01-11WSW出2007)76 号C3155247603.5/4.0-5.0住宅158C00渣獸投资管理2008-01-11出200733 号2O77G2.2住宅411

43、318800浙江汇歲控股皇团 有限公司浙江汇登工贸有限公司2007-07-25杭政储出2006）53 号45.3 亩2.2住宅24031G000浙辽中南房地产开 发有限公司2007-02-0Cg储出2006)52-9-71.CM2.1住宅210421099杭州金盛置业有限公司2007-02-0C杭政储出200648 号51.7 由2.2住宅250519000浙江华荣徵团股份 有限公司、浙江华 荣置业有限公司2007-01-1C杭攻僚出【0647号51.8 由2.2住宅240218255浙江华荣2007-01-1C杭政傭出 问46号73.4HT2.2住宅317C342CX)杭州瑞立2007-01

44、-16杭政储出0C】与214.C2.3住宅3G37119700杭虏堂团、杭州瑞 立200C-12-31杭政績出（06）3471.C02.5住宅353C423CX)中海发屣Lt海）200C-12-11村顷储出0G22 号80.7G2.3住宅23332949C杭州市房地产200C-10-19penze凡旌机构意障淇江项目营销报告杭政储出0621 号U3.2CB1.0住宅 (2101235G0杭州中兴200C-10-12杭政結出0C6 号57.25M2.2住宅248220845航江金浙200C-0G-02地价分布图:技术产业冴时的豚睥，宅祉.楼睥E，/CTM. Mfitt238 2x/T *.机的

45、1 23B0宅，格2?L/X. Hit百规的8 .万住jm. *2i。元/ t,八 Vr - A阈間及新技术产业戶 ttat2C0自留用地项目基本采取“小户型+精装修”，户型在30 80方之间。编制？牢晓恩 审核：仲瓠 屮定：岛宏- -penze几混机构意隆滨江项目营椚报告【肆】目标消费者调查意障淇江项目营椚报告编制，梁晓恩 审核：审定：高宏-45-penze/! 滓机构第四篇、目标消费者调查!1!为准确掌握项目的市场动态，进一歩了解项目目标消费者的实际情况，在结 合同种物业项目的情况基础上，我方在杭州滨江范围内采用随机、抽样等两賴问 卷拝访形式，针对项目即将会釆用小户型物业定位若干问题进行市

46、场摸底，其中 随机调查渠道主要包括在星光大道等渙江人口密集区域滋行放量式调査；而抽挣 果道则包括于UT斯达康公司、中南建设集团、浙江交通取业技术学院等中青年 职业为主的企事单位,对上述公司或单位进行上门拜访调査；利用上述两种渠道 交台数据，确保此次市场调查的合理性跟准确性。本次调査问卷共发放了 250份问卷，实际回收234份，其中有效问卷224份，有效率达到89.6%。现将 问卷结果整理并进行分析，以便我们对当前市场进行考究。1、购买小户型意向衰被调査对象中有64%的人选择有计划购买，另有36%的人不会考虑，主耍原因是巳经购买了商品房或者目前没有资金介入小户型物业市场。从中可以看 出，就目前来

47、说小户型物业的市场还是比较大的，而仔细分析发现，选择购买的 一般为30岁以前的年轻人，其实这也与07年两次房博会期间的情况相符合（以意隆淇江项目营销报告编制：唉晓恩 审核：仲執 审定：爲宏-46 -penze気 机我25-29岁的购房者最多，占到了 34.2%）。2、看中小户型物业主要因素有:看中小户型物业主要因素在被调査者中，看重小户型物业总价低的有43.2%, 32.2%的人主要针对的是所处地理交通比较便利，另外有22.1%的人看重更具人性化的物业管理， 25.5%的人选择投资前景看好。可见小户型物业总价相对比较低是大众奇虑的首 选，这也比较符合当前房价高，人们普谊对房价敏感。3、所以购买

48、小户型主要动机：所以购买小户型动机投资、自住兼有44%投资20%36%在小户型的使用上，20%的人用于投资，36% （三分之一多）的人用于自 住，另外44%的人选择上述两者新得，个别人弃权。可见，用于自主的所占比 例还是相当高的，而选择自住跟投资推得的，一般有这些可能：年轻人一般考虑 的是先自住，等以后经济环境充裕了，就购买一般住宅，而小户型物业则出租或意隆波汀项目营销报告编制？銀晓恩 审核：仲執 市定：岛宏47penze凡気机厢出吿；其次，就是中年人有一定的积蓄，在投资地段好的购买小户型用于目前出 租投资，而等到自己年老则作为居家长用。4、小户型装修程度意见表：对小户型物业装修程度意见表不渋修35%简单装修 僦关于小户型的的装修上：只有17%的人选择不需要，箕他的48%的人选择标准装修，35%的要求精装修。可见对小户型而言，大多数人认