中原_常州星河国际项目前期发展案例研究工作汇报ppt课件

1、江苏 常州星河国际工程前期研讨任务汇报中原观念回想 工程应选择“城市大盘开发方式，功能定位为“城市居住区与度假休闲区，“经过城市文脉的复兴与城市功能的再造，打造开放式城市街区 遵照“新城市主义规划设计理念，塑造常州第一的高尚人文都市社区笼统；打造时髦、人文、安康、文娱、生活的新都市生活延续城市肌理，构成开放的社区环境，突破城市隔阂以及猛烈的市场竞争 建立高密度的社区，提高土地利用价值 公共设备面向城市公共交通规划，以利于公共设备的最大化利用 充分利用淹城带来的历史文脉资源和地块内部的水系资源，从精神内涵和社区环境入手，构成工程竞争点 充分发扬工程地块未来潜在商业价值，合理设置偏多商业物业，使工

2、程收益最大化本次汇报重点 回想本工程所处的市场环境，并再次梳理“地块资源条件，发掘“历史文脉资源的可利用价值，论证评价“水系、配套设备与本工程关联真实价值 中原对工程地块“功能定位和调整后的“规划方案的论述 中原对“规划理念和产品开展建议的对比测算论证，工程整体营销战略方向建议 分别对“住宅物业建议和商业物业建议中的“建筑形状、体量、风格等提出单项论证 工程“一期产品建议和营销推行战略建议 产品细化建议工程开发背景及市场环境-工程地段认知区域开展预期对工程支撑明显 由于地缘缘由，新北与主城区融为一体，武进那么更显得独立，常州逐渐构成一南一北双核中心的格局； 武进区在经济体量、人口上的份额都占常

3、州市区40%左右；但在城镇人口及固定资产投资额的份额都只占常州30%左右；房地产开发投资额仅占常州全市去的23%，城市建成区面积更仅占常州全市区的10.54%；武进区城市建立严重滞后于经济开展； 武进必然大力开展城市建立，以加强其中心区影响力和人口吸附力；工程开发背景及市场环境-市场现状分析常州历年住宅供需及均价走势出现供不应求情况，价钱存在上扬空间 库存量逐渐递增，截止到09年9月份， 常州全市商品住宅库存量为334.85万平米，以目前销售速度计算，销售周期仅为6个月； 常州市场成交量平稳，未来开展可继续性较强； 新建商品住宅大量在新开发区域，而新开发区域城市功能的缺失及配套的不完善等导致房

4、价上涨较慢； 不同区域差别较大，中心城区房价上涨较快，新北区、武进区两个新城区那么在城市容颜焕然一新后房价进入快速上升期。工程开发背景及市场环境-市场现状分析武进中心区成交量大幅上扬，库存急剧减少武进中心区现有中高端竞品工程未来上市量楼盘名称住宅上市量（万）开发周期茂业武宜路项目200未来4-6年新城帝景40未来3年御城30未来3年莱蒙城40未来3-4年新城公馆15未来2年天隽峰20未来2年 武进中心区10月商品房成交量到达15.74万方，其中住宅8.81万方，近三个月武进中心区成交量曾经到达历史最高程度； 目前武进中心区商品住宅存量面积仅66.3万平方，按09年平均去化速度，销售周期在6个月

5、左右； 武进中心区目前给客户的觉得就是“房荒，主力成交面积段几乎出现无房可卖的局面； 武进中心区10月住宅销售均价4383元/平米，同比增长3%，在整个长三角区域属于较低程度，未来存在急速跃升的空间； 武进现有住宅工程未来五年上市量宏大，是抑制房价上扬的重要缘由工程开发背景及市场环境-市场趋势研判中长期看武进中心区市场供大于求，竞争猛烈莱蒙城御城天隽峰茂业豪园新城南都新城公馆本工程绿城绿城绿城绿地绿地茂业华盛 外籍企业 已有的竞品工程，后期都有较大存量即将上市， 武进中心区竞品住宅未来3-4年上市总量到达345万平米； 武进中心城区仅武宜路沿线，拟出让地块就到达16幅，占地总面积465.37万

6、平米，规划总建筑面积超越1000万平米； 今后几年，武进中心城区内的供需构造，每年必然累计2030万平米的库存，寻求城市其他区域购买者的导入成为必然的目的；工程开发目的- 79年完成173万平米物业 为完成目的，本工程必需每年完成约25万平米去化量； 武进中心区目前年均商品房去化量约100万平米，本工程销售目的接近区域总成交量的四分之一，供需矛盾凸显无疑； 武进中心区现有工程年均去化面积约10万平米，本工程选择何种开发方式，可以完成销售目的，是在工程开发之初，必需思索的问题； 周边区域未来土地供应量宏大，猛烈竞争在所难免，如何打造产品特征，获得更多市场份额，对本工程产品规划和独特的营销方式提出

7、很高要求；工程胜利开发需求处理的中心问题立足武进中心区，突破现状城区隔阂，分散工程影响力，寻觅更多购买受众提炼中心卖点价值，奠定工程高端品牌认知，突破市场竞争选择适宜规划方案，寻求开发利益最大化选择正确开发方式和营销方式，在预定开发周期内实现运营目的地块资源条件梳理 - 城市功能旅游文化中心行政中心商业中心休闲中心文化中心商务中心武进中心城区的规划定位为：常州市区南部新城，城市商贸副中心。地块南侧为旅游文化中心和行政中心，东侧为商业中心与休闲中心，北侧为老城区生活中心。从功能上看，工程地块的城市功能适宜定位为城市居住区与度假休闲区。北面：定安西、发电工厂、老居住区东面：武宜中路、新城南都南：何

8、留路/淹城西：何留村 长沟河水系； 传统居住气氛； 较强工商业颜色及较强者气； 淹城公园历史文脉资源； 森林公园大环境资源； 本身地形地貌； 内部高压线路； 热电厂及变电站 长沟河对岸厂房及旧村落的笼统优势； 紧扣有利条件，充分利用周边资源，融入工程整体定位支撑； 利用规划手段和营销手段躲避不利要素；有利条件限制条件扬长避短地块资源条件梳理 - 地块条件地块资源条件梳理 - 地块条件 工程地块拥有的资源，大多数竞争工程和未来竞争地块都拥有类似资源； 而工程地块的优势如高压电、热电厂等却会对工程档次呵斥较大要挟； 与竞争工程及竞争地块相比，本工程地块最大的优势，就在于同时接近商业中心和旅游文化中

9、心，同时拥有商业、行政资源和大环境资源； 本工程与区域内竞争对手的独一性差别是，我们地块给受众的感知更加多样化；与竞争对手相比，工程地块最大优势在于给受众的觉得更加“多样化“综合化莱蒙城御城天隽峰茂业豪园新城南都新城公馆本工程绿城绿城绿城绿地绿地茂业华盛 外籍企业 地块资源条件梳理 - 人文资源可利用论证 淹城遗址是目前我国最有希望申报胜利为世界文化遗产的古城遗址 ，但淹城并没有太多本质的，可触摸的物理存留，它给常州人的觉得更多的是精神层面的一种依托，代表了常州悠久的历史文脉，因此淹城资源的利用，也更应该在认识形状角度来灌输于工程的开发理念之中； 常州历史上出过18位帝王，9名状元，历史名人更

10、是层出不穷，南田画派更是常州的骄傲，延续至今的，那么是常州人对教育的格外关注，对文脉资源的利用，更应该表达在社区公建的配置和人文景观的理念延续之中； 湖塘老街，是整整一代武进人的记忆，这座曾经主要由明清建筑风格组成的百年老街，正处于维护和修缮的过程中，但对于曾经被破坏面目全非的老街，它都是一个遗憾，对湖塘历史资源的利用，那么可以在本工程的商业物业中得以重现，这是联络和延续武进中心区商业的一个重要手段，也是充分延续地块旅游资源的重要手段；地块资源条件梳理 - 景观资源可利用论证 本工程的景观资源主要是内外两重，内部是贯穿整个工程的长沟河，外部那么是地块南部的淹城森林公园； 常州是一个缺乏大环境资

11、源的城市，因此一些绿地公园周边的住宅可以获得较高的认可，对内部河道资源的利用，中原以为应该表达在社区商业和休闲场所的结合之上，并成为各组团间的自然区隔标志之一，使工程给常州人一种生态交融入本工程的认知； 淹城森林公园，与本工程并不直接接壤，更多的是对工程区域大环境的优化，和工程远景视野的觉得，因此对森林公园景观资源的利用，中原以为更应该结合建筑形状来思索，使高层建筑可以获得更好的价钱支撑；地块资源条件梳理 - 旅游资源可利用论证 常州的知名旅游资源并不丰富，最为人熟知的旅游景点是常州恐龙园，在恐龙园周边，曾经构成了一个体系的旅游产业链条，这对淹城古建筑旅游区和淹城野生动物园来说是一个可自创之处

12、； 一个以淹城公园为中心，逐渐构成旅游体系的旅游区，对本工程的可利用之处，在于对旅游资源和旅游商业的延续，本工程长达1.5公里的沿街商业，以及工程地块沿河休闲场所，完全可以成为该旅游体系的延伸和扩展，将武进湖塘的历史传承，与现有的旅游资源相结合，给武进更多的人文吸引力，也对本工程的商业物业开发，提供外部支撑；地块资源条件梳理 - 商业资源可利用论证 对武进现有商业集群的资源利用，一是对本工程住宅物业的大配套齐全，都市主义生活提供生活便利上的支撑； 另外那么是由于本工程东侧武宜路与长虹、广电、定安三条道路的交界关系，使本工程的商业物业引擎，必然的选择以沿武宜路展开；工程功能定位 - 新城市中心的

13、中央生活区论证一：本工程区域大盘众多，我们为何选择“新中心城区大盘开发方式适用条件大城市近郊，属于规划的城市次中心或区域中心的建立范围城镇中心根底根本配套设备符合根本生活需求，处理交统统达区域开发与建立政府支持，未来前景好，消除市民意思抗性。常州城市次中心，武进区中心周边配套根本健全，还处于不断完善中，交通便利。政府开发重点区域，未来前景较好；目前市民区域认识较强，但在逐渐改善本工程本工程的特征属于配套成熟、交通便利，是典型的城市中心工程，选择新中心城区大盘开发方式，更有利于发扬工程地块的各项优势； 现代化特征：具有剧烈现代感，建筑充溢现代都市气味； 国际化特征：吸引外来资本参与，建筑风格多元

14、化； 人文化、生态化：经过新城区的绿化、建筑、小品等表达安康与亲和的特征。新中心城区开发方式特征 高规范规划：国际化、时髦现代以及生态的社区规划； 高密度的交流联络： 社区内部与社区外部的融通 展现未来：高规范智能化的产品设计和效力设备 政府支持：根底设备建立先行；融资渠道。最重要的开发控制与要点：内部功能外部化工程的交通、商业配套、区域价值等以区域开发为主要新中心城区开发方式胜利关键要素独特、独一人文历史资源面向大常州便利的都市生活新都市主义人文社区本工程的开发战略- 打造新都市主义人文社区都市生活：工程属于超大型城市中心住宅工程，易于打造大都市生活理念;地块处于城市副中心，有都市中心的印记

15、；随着城市化的开展，人们逐渐顺应及向往艺术、时髦的都市生活理念。人文生活：地块最大的资源为中国最早的历史城池遗址淹城；武进是中国著名的状元之乡；虽然目前常州南北有区域认知隔阂，但在文化上是一致的；当前常州市场少有把历史文化和都市生活结合起来的案例。历史的传承 + 未来的开展 = 归属感释义本工程的开发战略- 打造新都市主义人文社区论证二：如何才可以营造新都市主义人文都市生活街区功能复合化表现：同一街区应集合多种功能的建筑，如商业、办公、公建、居住和休闲文娱应混合布置，以防止呵斥街区功能的单一化和简单化。居住区生活便利的设备商业办公休闲广场的组合目的：便利的生活本工程的开发战略- 打造新都市主义

16、人文社区新都市主义的根本精神 将公共空间的重要性置于私人利益之上 注重城市步行系统表现：以步行方式到达目的地；其步行时间最好在10分钟以内目的：安康、环保、交融建立高密度社区，提升城市内在质量表现：强调“开放的街区的同时，强调“封锁的组团目的：增进人们之间的邻里交往强调城市片区的有机联络和街区的适宜尺度表现：加强城市各片区之间的联络；强调街区规划应尺度适宜，与人的活动协调一致。封锁的组团和开放的社区适宜的尺度带来亲切交流适宜的尺度产生温馨空间新都市主义的根本精神 将公共空间的重要性置于私人利益之上 注重城市公共空间表现：安排足够的城市公共空间如城市广场、绿地、公园等目的：供人们休闲、文娱和交流

17、富有参与性的公共空间中的兴趣性活动别致的气氛新都市主义的根本精神 将公共空间的重要性置于私人利益之上 注重古建筑维护目的：古建筑是城市文明不可缺失的一部分，它们构成城市的文脉和记忆，是人类文明进化的缩影 新旧建筑的对话老式建筑洋式运营新都市主义的根本精神 将公共空间的重要性置于私人利益之上 城市街区包含两个目的。一是硬件，在工程建筑空间的营造上，有倾向性地选择了时髦元素较高的社区配套，如主体商业街、富有情调的景观以及主题公园。二是软件，这是“城市街区的中心体系，即对生活在这个街区的人的生活习惯、人生价值定位等方面的引导。街区是一个载体，更重要的部分打造一种“生活方式 满足街区生活的组成元素 功

18、能 广场 自在活动和沟通的公共空间 街道 通行和兴趣风情街的营造 会所 邻里互通的公共空间 商业 商业街区和集中型商业的结合成为与生活联络最为亲密的是商业型式,提供更为便利和时髦的生活大盘开发的一大原那么：街区建立与公共空间，注重邻里关系生活方式打造是大盘价值与品牌提升重要手段 新都市主义的根本精神 将公共空间的重要性置于私人利益之上 以人文都市生活为中心思念，打造常州新城市中心的中央生活区工程功能定位总结以国际化教育、外向性特征商业、特征商务/旅游配套为引擎，推进住宅产品销售，打造工程本身特征，扩展工程市场影响力。紧随城市化开展及都市圈交融，把产品从武进推向大常州工程整体规划建议经过城市文脉

19、的复兴与城市功能的再造，打造开放式城市街区规划理念- 新城市主义规划 塑造常州第一的高尚人文都市社区笼统 打造时髦、人文、安康、文娱、生活的新都市生活 延续城市肌理，构成开放的社区环境。规划理念- 新城市主义规划“新城市主义是作为一种以再造社区活力的设计实际和设计思潮，于20世纪80年代在美国兴起的。它是对被忽视了近半个世纪的美国社区传统的复兴，所以又被称为“新传统主义“新城市主义倡导许多独特的设计理念，其中最突出反映在社区的组织和建构上。邻里、分区和走廊成为新城市主义社区的根本组织元素。他们所构筑的未来社区的理想方式是：紧凑的、功能混合的、适宜步行的邻里；位置和特征适宜的分区；能将自然环境和

20、人造社区结合成一个可继续的、整体的、功能化和艺术化的走廊；“新城市主义的设计方式表现为网络化的道路系统；功能混合的、适宜步行的邻里能将自然环境和人造社区结合成一个可继续的、整体的、功能化和艺术 化的走廊网络化的道路系统31发明功能复合的城市街区，便于人们的认知和交往，添加城市活力；注重城市的步行系统的建立，方便人们出行；注重城市的公共空间；强调城市片区的有机联络和街区的适宜尺度；建立高密度的社区，提高土地利用价值；公共设备面向城市公共交通规划，以利于公共设备的最大化利用。 规划理念- 新城市主义理念优势32地块分析：地块噪音及人流量强弱分析 常州市区方向花园街方向分析：地块东侧沿城市主干道武宜

21、路，武宜路是常州城市南北大通道，人流量大，城市噪音高。根本上地块自东向西噪音依次递减，人流量也呈衰减之势。结论：东侧适宜开发商业功能的物业并结合中高档居住物业西侧适宜开发高档物业。结合景观资源，思索低密度产品。工程整体规划分析33地块分析：地块内部居住用地分级 一类用地二类用地三类用地四类用地用地级别 描述 适宜的产品类型 一类用地地块方正、环境良好，具备良好的景观资源 别墅或豪华公寓 二类用地地块方正、环境良好，具备一定的景观资源 豪华公寓 三类用地地块方正，环境较好，具备一定的景观资源 高档公寓 四类用地地块较为方正，环境尚可，不具备景观资源 中高档公寓 工程整体规划分析34功能划分 功能

22、分区的重点：处置好居住物业和商用物业及公共设备的关系。商业及公共设备分布应注重均好性，使得各组团的居民均能方便到达商业效力点，提高生活便利性；商业设备还应注重多元化，多元化的商业方式有利于商业本身的开展，也使得城市活动内容更加丰富。商业用地公共设备开放式绿地高层住宅别墅花园洋房商住用地工程整体规划分析35道路系统 城市主干道城市支路居住区内主要车行路居住区内次要车行路商业节点道路系统的规划重点：方便居民出行，同时提高商业设备的可达性。工程道路系统骨架分四级，商业也按照道路级别展开。城市商业主要分布于城市主干道上，其特点是体量大，集中型商业居多，辐射区为全常州。居住区商业分布于居住区内主要车行路

23、上，其特点是邻里中心的方式，以沿街商铺为主，效力对象为工程本身和周边居民。工程整体规划分析36水系的利用 原那么：开凿引水，做到每个组团都有水可赏突出天然河道的生态性和景观性，加强驳岸绿化利用好天然河道的建筑退界，营造高风格的城市休闲空间社区内引入水系，但应留意控制水面子积不宜过大宅前水系景观桥工程整体规划分析37水系的利用 渐渐流淌的小河，不仅为城市增添了风景之美，也为动植物保管了一条生存和繁衍的生态廊道，古木参天，野鸭自在地寻食，不喜喧哗的游人渐渐散步。平整平安的河岸成为著名的散步道，也为两岸的商业带来了客流完美的城市之水应该可以将景观、商业、交通、文化等各项要素衔接在一同，尤其在城市建成

24、区，河岸是重要的商业节点和引导系统；工程整体规划分析38商业规划 城市级商业主要沿武宜路布置，并在道路交叉口构成两个商业节点。城市级商业+社区级商业社区配套商业分布于各独立组团围合而成的街区中，平衡分布。工程整体规划分析商业物业业态规划更加凸显休闲性，将淹城旅游体系资源延伸至本工程商业，并和社区的公建配套、景观小品相结合，在河岸退界处营造以河畔步道结合咖啡、酒吧、茶室、西式简餐等为主的业态，使之同时满足社区居民和旅游者休憩的需求；商业物业的建筑形状，可以与江南人文历史建筑风格相交融，包括在公建配套设备的建筑形状营造方面，使历史传承与现代商业完美交融商业规划：三种表现方式 一、沿街商业围绕各地块

25、的线性空间，需求同时满足商业，通行，维护行人和车辆，温馨等功能要求。在设计中应采用双行道树的设计，对铺装、行人、车流三路分别又一致结合。工程整体规划分析40商业规划：三种表现方式 二、休闲商业街区步行商业街是本工程独具特征的商业空间，休闲商业街区的设计，应从现代常州城市的角度，重点强调传统商业街特有的肌理形状和历史气氛，并运用多种设计要素，加以发明性的发扬。对春秋淹城有价值的历史空间、文化脉络进展整合，突出其鲜明的公众性和高质量的传统文化环境气氛。工程整体规划分析41商业规划：三种表现方式 三、商业广场商业广场是以上二种商业空间的结合点，也是本工程不同地块的结合点，起到了一致整体工程风格的作用

26、，同时也是工程的标志中心。商业广场的设计应突出城市广场的开阔和空间的导向性。水景的点缀和过街楼及其他的标志性点状设计为平坦的沿街空间注入了活力和焦点。水景的设计摒弃单纯的喷泉设计，突出水景与其他设计元素的结合和水的流动，表达水与自然的欣赏价值。工程整体规划分析42住宅规划别墅居住区花园洋房区酒店式公寓区住宅除普通公寓外，还规划有酒店式公寓别墅花园洋房工程整体规划分析43住宅规划住宅大部分为街区方式的高层住宅，现代感剧烈，具有开放性的城市空间，是现代都市的延续与承继。工程整体规划分析44在贯穿整个地块的长沟河水系周边，景观资源较好，并且可以经过本身营造，沟通多条人工水系进入社区组团，同时也是整个

27、地块最私密安静之所，故规划为精品低密度产品聚集区。以花园洋房和联排别墅为主，辅以少量双拼别墅，是本案大气、尊贵的典范。 住宅规划工程整体规划分析45公建配套在地块东部偏南处，沿武宜路设置一开放式的滨水公园南田公园。在广电路和玉塘路口的商业广场道路中心位置，设置一个意味常州城市内涵的大型雕塑龙柱，将整个广场区域设计为社区对外笼统展现空间，命名为龙城广场。在龙城广场的西北侧，仿造新天地格局，设计一处低密度的休闲步行街区，以休闲、演艺、名人商业、创意餐饮等为主要功能。在龙城广场南侧，设置一个国际双语幼儿园。在休闲步行街区新天地邻河一侧，设置一个风格高雅的滨水休闲空间。在沿武宜路的地块最南端设置一处集

28、中型商业，和迪卡侬构成良好互动。在地块西南角设置省级以上重点九年制教育学校一所。工程整体规划分析46公建配套街区公园龙城广场休闲街区工程整体规划分析公建配套双语幼儿园九年制学校综合会所工程整体规划分析48物业分布休闲街区双语幼教九年学校滨水公园龙城广场街区公园集中商业精品酒店工程整体规划分析49城市天际线工程建筑规模宏大，应防止呆板，努力营造参差有致，富有动感的城市天际线。工程整体规划分析城市居住区城市商业区城市活动交流区城市休闲区普通居住区高档居住区混合居住区集中型商业沿街特征商业邻里中心文娱休闲区龙城广场滨水公园组团空间整体规划论证- 产品功能定位细分定位原则新城市主义的理想状态分期均好性

29、邻里、分区和走廊成为新城市主义社区的基本组织元素公共空间可达性紧凑的、功能混合的、适宜步行的邻里可分可合性位置和特征适宜的分区，能将自然环境和人造社区结合成一个可持续的、整体的、功能化和艺术化的走廊整体规划论证- 产品功能定位细分52产品线产品线细化对应客群住宅城市公寓花园洋房城市别墅目的武进客群武进、常州客群武进、常州客群目的性住宅扩展客群吸引常州乃至长三角城市人群酒店式公寓满足不同客户需求集中型商业沿街特征商业综合大卖场外向型特征商业社区及群众客群群众及旅游客群休闲新天地街区生活根底性配套目的性配套，吸引人群目的性配套，吸引人群打造工程文化特征整体规划论证- 产品功能定位细分53产品线产品

30、线细化对应客群精品酒店目的特征商务/旅游配套旅游/商务客群提升工程质量满足商务及旅游需求双语幼儿园名牌九年制学校国际化教育常州教育需求客群目的性配套提升工程质量吸引客户养生配套/会馆常州乃至长三角客群效力养生需求客户整体规划论证- 产品功能定位细分54开发时期城市发展阶段客户类型相应配套设施相应住宅产品启动期（第1-2年）初步打破南北隔阂武进区人口为主，部分市区人口沿街商铺和集中型商业、大型会所、双语幼儿园城市公寓城市别墅成长期（第2-3年）南北隔阂淡化武进区人口为主，市区人口比重增加精品酒店、沿街商铺城市公寓酒店式公寓发展期（第3-4年）南北翼融合，初显南富北贵格局以常州客群为主，少量外地客

31、群休闲新天地街区城市公寓成熟期（第4-7年）形成南富北贵格局，长三角城市快速交通网趋向成熟，人员流动密集以常州客群为主，外地客群比重增加养生配套、名牌九年制学校城市公寓花园洋房收尾期（第7-8年）长三角城市一体化成型，城市隔阂淡化。大常州以及长三角客群社区内外商业配套已完善和成熟城市公寓城市别墅产品功能细化- 不同时期相应的配套及客户特征55产品类型 建筑面积（万） 备注 高层住宅 150.812-33层 别墅5联排别墅为主，辅以少量双拼别墅 花园洋房4.55层酒店式公寓 5.5设计时需考虑可转为写字楼物业 酒店 0.8特色精品酒店 释义：精品酒店(BoutiqueHotel)，源于上个世纪7

32、0年代的欧洲。是指具有浓郁的当地文化特色和独特历史记忆的酒店集中型商业 4考虑早期持有，后期整体出售沿街商铺 4.7沿城市道路及社区内部街区设置，考虑店铺分布均好性 独立商铺 2 低密度的休闲步行街区 教育配套1.2国际双语幼儿园 + 知名九年制学校会所1.5每期设置一个，共5个合计 180商业总建筑面积比例约为6% 产品功能细化- 产品不同物业类型规模建议56根据地块现状与拆迁进度，以及开发商对工程销售周期的要求。建议整个工程的开发可分为五期，用7-9年时间开发完成。开发建议工程分期开发建议对于本工程五期产品，可以根据工程的整体拿地情况，选择两个以上工程同时开发的方式进展开发；利用不同产品形

33、状所针对不同的客户层次，尽早占领市场空白点，在工程开发早期，即获得较多的市场份额。57开发建议一期高层住宅21.6洋房、别墅2.2酒店式公寓5.5集中型商业2.5沿街商铺1.2会所0.5双语幼教0.3总计33.8二期高层住宅32.2精品酒店0.8集中型商业1.5沿街商铺1.8会所0.2总计36.5三期高层住宅33.2别墅1.6沿街商铺0.8独立商铺2会所0.3总计37.9四期高层住宅30.2花园洋房4.5沿街商铺0.8学校0.9会所0.3总计36.7五期高层住宅33.6沿街商铺0.1别墅1.2会所0.2总计35.1分期产品类型及规模单位：万平方米工程分期开发建议物业类型建筑面积（万方）高层住宅

34、150.8花园洋房4.5别墅5酒店式公寓5.5精品酒店0.8集中型商业4沿街商铺4.7独立商铺2双语幼儿园0.3九年制学校0.9社区中心（会所）1.5合计180方案一：容积率2.75物业类型建筑面积（万方）高层住宅113.7别墅8花园洋房10酒店式公寓5.5酒店0.8集中型商业3沿街商铺4独立商铺2幼儿园0.3学校0.8会所1.5合计149.6方案一：容积率2.29以下将分别就两个方案分别进展财务测算，来分析其利润价值对工程整体体量选择的论证- 利益最大化原那么物业类型201020112012201320142015201620172018高层住宅6,2006,5106,8367,1777,5

35、367,5367,5367,5367,536花园洋房7,8758,2698,6829,1169,5729,5729,5729,5729,572别墅12,60013,23013,89214,58615,31515,31515,31515,31515,315酒店式公寓6,5006,8257,1667,5257,9017,9017,9017,9017,901集中型商业21,00022,05023,15324,31025,52625,52625,52625,52625,526沿街商铺24,15025,35826,62527,95729,35429,35429,35429,35429,354独立商铺26

36、,25027,56328,94130,38831,90731,90731,90731,90731,907备注：根据统计局数据显示常州近四年一手房买卖价钱指数平均为3.9%，全国近五年住宅价钱买卖指数平均为5.4%，综合思索常州的房地产市场情况，本案的整体销售价钱2021-2021年按5%递增，2021-2021年维持不变。 可出卖物业的销售单价预测 单位：元/平方米 物业类型201020112012201320142015201620172018商铺1.241.271.311.351.391.391.391.391.39酒店1.031.061.091.131.161.161.161.161.1

37、6备注：根据统计局数据显示常州近四年商业物业租赁价钱指数平均为1.9%，全国近五年商业物业租赁价钱指数平均为1.3%，综合思索常州的商业物业租赁市场情况，本案的整体销售价钱2021-2021年按3%递增，2021-2021年维持不变。 可出租商用物业的租金价钱预测 单位：元/平方米/天 财务测算对工程整体体量选择的论证- 利益最大化原那么两方案投资本钱费用测算对比表 序号项目名称方案一 2.75金额（万元）方案二 2.29金额（万元）备注一土地相关费用244,683244,683 1土地出让金235,272235,272 地价按240万/亩2契税9,4119,411 按地价合同额的4%二前期费

38、用27,00022,440按照总建面150元/三建安工程款265,500215,4501高层住宅226,200170,550 按1,500元/(含电梯和基础)2花园洋房4,0509,000 按900元/3别墅5,0008,000 按1,000元/4酒店式公寓9,9009,900 按1,800元/5精品酒店3,2003,200 按4,000元/(含电梯和高档装修)6集中型商业6,0004,500 按1,500元/7沿街商铺4,7004,000 按1,000元/8独立商铺2,4002,400 按1,200元/9双语幼儿园450450 按1,500元/10九年制学校1,3501,200 按1,500

39、元/11社区中心（会所）2,2502,250 按1,500元/12地下建筑（车库）75,60062,580 按2,500元/四基础设施建设费63,00052,360按照总建面350元/五小区内配套工程费45,00037,400按照总建面250元/六各项税费26,55021,545按照建筑安装工程费的10%七不可预见费8,5416,984按二至六项总和的2估算建设投资总计680,274 600,862不含建设期的利息单位：万元注：本工程的土地价钱按照周边已中标土地的价钱高值作为参照值。经估算：方案一：建立投资为680274万元。其中前期费用27000万元，土建及设备安装工程费用265500万元。

40、 方案二：建立投资为600862万元。其中前期费用22440万元，土建及设备安装工程费用215450万元。项目合计201020112012201320142015201620172018住宅销售1,237,80564,656134,383172,276179,528144,704136,555159,432157,64688,625商业销售292,40428,980-23,96355,54955,39138,28887,2982,935-车库销售48,3845,3765,3765,3765,3765,3765,3765,3765,3765,376商铺租金7,884-1,1621,1971,97

41、27621,7771,016-酒店收入7,298-3293393393393395,616合计： 1,593,77599,012140,921202,811242,753206,570182,335253,460166,29699,617项目合计201020112012201320142015201620172018住宅销售1,067,99733,114145,589134,933132,910130,857116,379137,804159,12577,286商业销售255,755-41,08479,38585,76646,5842,935-车库销售40,0504,4504,4504,450

42、4,4504,4504,4504,4504,4504,450商铺租金4,889-9299571,4795081,016-酒店收入7,298-3293393393393395,616合计： 1,375,98837,564150,968140,340180,252215,538207,949189,177166,84987,352两方案销售收入预测表 方案一销售收入预测 单位：万元 方案二销售收入预测 单位：万元 对工程整体体量选择的论证- 利益最大化原那么项目方案一 2.8金额（万元）方案二 2.3金额（万元）备注一、销售收入住宅收入1,237,805 1,067,997 商业收入292,404

43、 255,755 车库收入48,384 40,050 商业租金收入7,8844,889酒店后期收入7,2987,298销售收入合计1,593,775 1,375,988 减：销售税金90,935 78,510 含营业税、印花税等减：建设投资总成本680,274 600,862 二、主营业务利润822,566 696,616 减：营销费用47,813 41,280 营业收入的3% 管理费用7,470 6,104 建安成本、大小配套费的2%三、息税前利润(EBIT)767,283 649,232 减：财务费用29,196 25,730 目前一年期贷款基准利率5.31%，融资成本15%，贷款资金65

44、%四、利润总额738,087 623,502 减：所得税184,522 155,876 税率为25%五、净利润553,565 467,627 税前利润率108.50%103.77%税后利润率81.37%77.83%两方案损益测算分析表 单位：万元方案一：税后利润率为81.37%，净利润553565万元；方案二：税后利润率为77.83%，净利润467627万元。相差85938万元。对工程整体体量选择的论证- 利益最大化原那么方案一现金流量表项目合计201020112012201320142015201620172018一、现金流出-661,551 -305,777 -64,741 -70,654

45、 -115,893 -104,486 -96,843 -119,270 -91,788 -70,758 (一)建设投资支出-680,274 -293,082 -48,399 -48,399 -48,399 -48,399 -48,399 -48,399 -48,399 -48,399 1.土地及相关费用-244,683 -244,683 0 0 0 0 0 0 0 0 2.前期费用-27,000 -3,000 -3,000 -3,000 -3,000 -3,000 -3,000 -3,000 -3,000 -3,000 3.建安费用-265,500 -29,500 -29,500 -29,50

46、0 -29,500 -29,500 -29,500 -29,500 -29,500 -29,500 4.基础设施建设工程-63,000 -7,000 -7,000 -7,000 -7,000 -7,000 -7,000 -7,000 -7,000 -7,000 5.小区内配套工程-45,000 -5,000 -5,000 -5,000 -5,000 -5,000 -5,000 -5,000 -5,000 -5,000 6.可进入成本税费-26,550 -2,950 -2,950 -2,950 -2,950 -2,950 -2,950 -2,950 -2,950 -2,950 7.不可预见费-8

47、,541 -949 -949 -949 -949 -949 -949 -949 -949 -949 (二)销售税金-90,935 -5,651 -8,041 -11,573 -13,851 -11,787 -10,403 -14,463 -9,490 -5,677 (三)营销费用-47,813 -2,970 -4,228 -6,084 -7,283 -6,197 -5,470 -7,604 -4,989 -2,988 (四)管理费用-7,470 -830 -830 -830 -830 -830 -830 -830 -830 -830 (五)财务费用-29,196 -3,244 -3,244 -

48、3,244 -3,244 -3,244 -3,244 -3,244 -3,244 -3,244 (六)所得税-184,522 0 0 -524 -42,287 -34,028 -28,497 -44,730 -24,836 -9,620 税前利润总额738,087 -206,765 76,180 132,681 169,147 136,113 113,989 178,920 99,344 38,478 累计税前利润总额2,809,413 0 -130,585 2,096 171,242 307,355 421,344 600,265 699,609 738,087 二、现金流入1,593,77

49、5 99,012 140,921 202,811 242,753 206,570 182,335 253,460 166,296 99,617 (一)销售收入1,578,593 99,012 139,759 201,614 240,453 205,470 180,219 252,106 165,958 94,001 (二)租金收入15,183 0 1,162 1,197 2,301 1,100 2,116 1,354 339 5,616 三、经营净现金流量553,565 -206,765 76,180 132,157 126,860 102,085 85,492 134,190 74,508

50、28,859 四、累计净现金流量1,867,649 -206,765 -130,585 1,572 128,432 230,517 316,008 450,199 524,707 553,565 由此得出IRR= 47.03%，FNPV= 390,934，其中i取5.31%。单位：万元根据现金回流情况计算，方案一的内部收益率为47.03%，以2021年为基准点的静态投资回收期约为3年，即到2021可收回全部投资。 项目合计201020112012201320142015201620172018一、现金流出-573,667 -291,066 -56,256 -55,331 -70,721 -10

51、0,293 -97,900 -91,982 -84,942 -59,871 (一)建设投资支出-600,862 -284,258 -39,575 -39,575 -39,575 -39,575 -39,575 -39,575 -39,575 -39,575 1.土地及相关费用-244,683 -244,683 0 0 0 0 0 0 0 0 2.前期费用-22,440 -2,493 -2,493 -2,493 -2,493 -2,493 -2,493 -2,493 -2,493 -2,493 3.建安费用-215,450 -23,939 -23,939 -23,939 -23,939 -23,

52、939 -23,939 -23,939 -23,939 -23,939 4.基础设施建设工程-52,360 -5,818 -5,818 -5,818 -5,818 -5,818 -5,818 -5,818 -5,818 -5,818 5.小区内配套工程-37,400 -4,156 -4,156 -4,156 -4,156 -4,156 -4,156 -4,156 -4,156 -4,156 6.可进入成本税费-21,545 -2,394 -2,394 -2,394 -2,394 -2,394 -2,394 -2,394 -2,394 -2,394 7.不可预见费-6,984 -776 -776

53、 -776 -776 -776 -776 -776 -776 -776 (二)销售税金-78,510 -2,144 -8,614 -8,008 -10,284 -12,300 -11,866 -10,796 -9,522 -4,977 (三)营销费用-41,280 -1,127 -4,529 -4,210 -5,408 -6,466 -6,238 -5,675 -5,005 -2,621 (四)管理费用-6,104 -678 -678 -678 -678 -678 -678 -678 -678 -678 (五)财务费用-25,730 -2,859 -2,859 -2,859 -2,859 -2

54、,859 -2,859 -2,859 -2,859 -2,859 (六)所得税-155,876 0 0 0 -11,917 -38,415 -36,683 -32,398 -27,302 -9,160 税前利润总额623,502 -253,502 94,712 85,009 121,447 153,659 146,732 129,593 109,209 36,641 累计税前利润总额2,052,494 0 -158,790 -73,781 47,667 201,326 348,058 477,651 586,861 623,502 二、现金流入1,375,988 37,564 150,968

55、140,340 180,252 215,538 207,949 189,177 166,849 87,352 (一)销售收入1,363,801 37,564 150,039 139,383 178,445 214,691 206,595 188,839 166,510 81,736 (二)租金收入12,187 0 929 957 1,808 846 1,354 339 339 5,616 三、经营净现金流量467,627 -253,502 94,712 85,009 109,531 115,244 110,049 97,195 81,907 27,481 四、累计净现金流量1,227,726

56、-253,502 -158,790 -73,781 35,750 150,995 261,044 358,239 440,145 467,627 由此得出IRR= 34.22%，FNPV= 315,241，其中i取5.31%。方案二现金流量表单位：万元根据现金回流情况计算，方案二的内部收益率为34.22%，以2021年为基准点的静态投资回收期约为4年，即到2021可收回全部投资。 财务指标销售收入变化全部投资基准方案-20%-10%10%20%FNPV（税后）390934 220583 305770 475686 560437 FNPV升降幅度-43.6%-21.8%21.7%43.4%IRR

57、（税后）47.03%29.10%37.94%56.13%65.72%IRR升降幅度-38.1%-19.3%19.4%39.7%投资利润率81.37%49.33%65.35%97.39%113.42%投资利润率升降幅度-39.4%-19.7%19.7%39.4%财务指标建安费用变化全部投资基准方案-20%-10%10%20%FNPV（税后）390934 428011 409473 372305 353653 FNPV升降幅度9.5%4.7%-4.8%-9.5%IRR（税后）47.03%51.60%49.29%44.75%42.51%IRR升降幅度9.7%4.8%-4.8%-9.6%投资利润率81

58、.37%96.80%88.74%74.63%68.43%投资利润率升降幅度19.0%9.0%-8.3%-15.9%财务指标土地价变化全部投资基准方案-20%-10%10%20%FNPV（税后）390934 428071 409503 372121 353286 FNPV升降幅度9.5%4.7%-4.8%-9.6%IRR（税后）47.03%61.29%53.33%41.70%37.25%IRR升降幅度30.3%13.4%-11.3%-20.8%投资利润率81.37%93.73%87.32%75.84%70.68%投资利润率升降幅度15.2%7.3%-6.8%-13.1%方案一敏感性分析表财务指标

59、销售收入变化全部投资基准方案-20%-10%10%20%FNPV（税后）315241 169486 242595 387887 460533 FNPV升降幅度-46.2%-23.0%23.0%46.1%IRR（税后）34.22%21.57%28.05%40.32%46.43%IRR升降幅度-37.0%-18.0%17.8%35.7%投资利润率77.83%46.51%62.17%93.49%109.14%投资利润率升降幅度-40.2%-20.1%20.1%40.2%财务指标建安费用变化全部投资基准方案-20%-10%10%20%FNPV（税后）315241 345512 330377 30010

60、5 284969 FNPV升降幅度9.6%4.8%-4.8%-9.6%IRR（税后）34.22%37.27%35.73%32.73%31.26%IRR升降幅度8.9%4.4%-4.3%-8.6%投资利润率77.83%91.58%84.42%71.75%66.12%投资利润率升降幅度17.7%8.5%-7.8%-15.0%财务指标土地价变化全部投资基准方案-20%-10%10%20%FNPV（税后）315241 352912 334076 296405 277548 FNPV升降幅度12.0%6.0%-6.0%-12.0%IRR（税后）34.22%43.67%38.50%30.60%27.49%