易居中国-郑州高端项目温哥华项目提案标书86页ppt课件

1、谋划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销谋划资料下载！：69031789突出重围后来居上郑东新区市场展望一郑东住宅市场类别第一季度第二季度第三季度第四季度面积均价面积均价面积均价面积均价2004316952774111049338920051204373378166778340319780533112932853681增幅524.09%19.36%164.10%8.62%2006269657315535526934215173413476增幅123.90%-6.60%113.02%0.53%161.504.981、高位盘整郑东新区市场展望一郑东住宅市场郑东新区市

2、场展望 以上数据中住宅体量占比90以上，故此表可作为住宅市场的参考根据。从2004年郑东新区开场销售统计起，可以看出该区域房地产销售在面积总量和均价变化趋势上，是以05年为迸发年，而06年同比05年既已增长较弱。思索到郑州整体市场在06年仍为高速增长，那么郑东新区在06年的市场表现上相对平稳。个案突破那么需求创新。郑东新区市场展望一郑东住宅市场入住率初步成熟张望气氛1008年以后能够再继续1年以上当前市场张望气氛浓重的主要缘由在于人气差，而根据普通城市开展规律，郑东新区的初步成熟尚须3-5年时间。2、人气缺乏郑东新区市场展望谋划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营

3、销谋划资料下载！：69031789因此，07-08年郑州大西区房地产市场进入高速开展期，这对全市房地产市场格局产生明显影响。由于市场总量的上限，市场竞争更加猛烈，郑东新区的相对优势将有所减弱。 土地供应商品房供应量市场去化期限影响17平方公里土地3400-5000万平方米6年以上长期冲击郑州市场8000亩土地1000万以上平方米2年以上短期冲击郑州市场3、热点转移郑东新区市场展望一郑东住宅市场类别代表项目根本原因市场推广难度低阿卡迪亚、绿城高性价比市场推广难度大运河上郡、大地东方名都中低品质重塑形象联盟新城三期先期产品设计失败郑东新区营销费用投入较少的工程以阿卡迪亚为代表。阿卡迪亚是郑东新区的

4、样板工程。而销售困难的工程产品质量均差，如运河上郡和大地东方名都，容积率高，产品设计粗糙，即使低价仍市场推行举步为艰。最为代表的为联盟新城，由于一、二期产品的市场口碑远低于预期，三期产品风格完全与一、二期产品割裂，推倒重来的塑造新产品。4、产品至上郑东新区市场展望一郑东住宅市场代表楼盘售价产品总价联盟新城、百合公寓第一大街、绿地老街均价：4000-8600别墅、类别墅低密度洋房等现多为50万以上本区域高端工程出卖总量超越4000套，这是市场高认可度的根底。5、高端云集郑东新区市场展望一郑东住宅市场1.板块高端笼统有较高市场认可度，富人区概念成为无可比较的优势。2.郑东新区住宅价钱已拉高，未来2

5、3年将处于盘整形状，涨价空间有限。3.郑东新区住宅市场人气短时间难以剧增，张望气氛继续存在。4.受郑州大市场环境制约，开发的分散，热点的转移，成交将趋缓。5.产品主义时代到来，质量产品将成为畅销的硬性目的。6.投资客趋于饱和，自用客将成为唱响郑东的主角。0708年郑东住宅市场研判郑东新区市场展望 综上，由于市场增速的减弱主要表如今增速上，且所受负面影响非致命要素，故同比开展速度仍会有所增长。估计，07-08年郑东新区的住宅市场仍有上升空间，表现将会根本平稳。而由于高价和实景的凸显，投资客占比将会减弱，市场自用客主导。郑东新区市场展望二郑东商业市场以上统计显示，郑东新区商业严重过剩，其规划商业体

6、量是根据2020年入住150万人口，而超越150万平方米的商业在2021年前均可上市，完全可满足150万人口的商业需求。CBD内部底商约30万平方米60栋办公及商住物业均有底商CBD外部30万平方米以上社区商业规划多超越2平方米/人专业商业超越100万平方米丹尼斯等四大商业步行街约50万平方米；宝龙商业25万平方米等。正常需求人均1平米20万平方米08年方案入住20万60万平方米2021年方案入住60万1. 总量过剩郑东新区市场展望2.举步维艰具有郑东新区商业代表性的工程，四大商业步行街均未上市，宝龙销售举步为艰，去化占比缺乏一成，余量超越20万平方米，销售堕入困局。郑东新区市场展望二郑东商业

7、市场3. 定位粗糙开发商多为短期行为，多以圈钱为目的，缺乏长期目的，因此产品定位粗糙，导致多数商业运营雷同，无特征可言，无系统的招商战略，后期亦缺乏运营管理。郑东新区市场展望二郑东商业市场1地气区域不成熟包括从硬件市政设备、城市环境、人口数量等到软件政策法规的引导配合的多方面欠缺。2人气市民认可度低新区商业在过往经常乏善可陈，其前景又不够明朗，因此市民对新区的认可度需求一个逐渐改良的长期过程。4.遭遇瓶颈郑东新区市场展望二郑东商业市场4.遭遇瓶颈3商气商家进驻欲低商业的本质就是赢利，对于没有相当数量人口保证的区域，商家们往往不愿冒此风险前进。4财气面临城市其他商圈的竞争压力郑州已构成大大小小的

8、各样商圈，各商圈均有其构成、开展、存在的合理性，要想突围而出，困难较大。郑东新区市场展望二郑东商业市场1.郑东新区的商业将长期过剩，尤其在07-08年，郑东新区商业完全处于起步阶段。2.未来35年内郑东商业市场将堕入困局，价钱战是不可防止的，情势严峻！ 0708年郑东商业市场研判郑东新区市场展望 综上，由于整个商业物业供求比在阶段性和长期性上，均严重失衡，故07-08年郑东新区商业大环境将较为萧条。未来商战必将猛烈导致价钱战的不可防止。大面积的临街底商缺乏一致招商与运营的管理。新商业工程必需居有准确的商业定位，以实现差别化竞争，并有较容易接受的推行理念，方能有效吸引商业物业的投资客群。郑东新区

9、市场展望人无我有差别取胜工程产品定位建议 鉴于郑州房地产市场猛烈的竞争局面,必需在产品上创新，在定位上突破，全面走一条差别化道路。工程产品定位建议依托(1)CBD最后一块宝地 (2)加拿大生活元素打造一处超生态人居典范关键词:山地景观 错层建筑一住宅部分 工程产品定位建议人无我有山地景观郑州如今尚无山地景观住宅，采用山地景观可以快速构成产品优势，同时符合开发商来自北美的风情气质。工程产品定位建议人无我有山地景观工程产品定位建议利用建筑错层，发明流畅而富于层次感空间。人无我有错层建筑工程产品定位建议传承百年木别墅,于07年进入郑州,安康环保人居经典,让“绿城名副其实。人无我有原木别墅工程产品定位

10、建议人无我有原木别墅工程产品定位建议人无我有下沉式广场工程产品定位建议二商业部分 本工程商业体量较大，优先选择主流商业，才干充分消化。郑州以“商战文明，如今百货、大卖场、商业街竞争猛烈且均已过剩。在这种情况下，专业市场是本工程的优先选择。工程产品定位建议谋划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销谋划资料下载！：69031789让我们把目光放在风头正健的汽车市场。中国目前经济开展迅速,以前作为奢侈品的汽车，正如王榭之燕，飞入寻常百姓之家，购车一族越来越多，郑州作为人口最多省的省会城市,尤是如此。主流商业定位工程产品定位建议在这里寻觅时机工程产品定位建议郑州目前北区曾

11、经构成颇具规模的汽车市场，但仍有以下问题困惑市场。1. 鱼龙混杂缺乏细分 尤其针对高档车市场，不能满足商家的需求，对外的吸引力和影响力也不够，这也是很多国际知名牌未进入郑州的缘由之一。无形中降低了郑州市在外人心目中的笼统。2. 效力配套滞后 专业高档车消费场所，对配套效力要求较高，要满足商家和消费者两方面的需求。那么我们就来打造一处名车中心,填补这方面空白,这与我们在CBD的位置匹配,与我们工程实力笼统契合.人无我有世界名车博览中心工程产品定位建议工程产品定位建议人无我有世界名车博览中心三温哥华大厦 面临的景况1.楼盘林立,竞争猛烈.2.客源稀少,自信心缺乏.顺驰大厦5万联合中心6万蓝码大厦5

12、万绿地世纪峰会 峰会天下6万总计22万工程产品定位建议依托枫华工业园,推行时走一条“先有房客再建房的宣传道路，吸引投资客。枫华工业园规划用地面积约3平方公里，建成之后力争打造打造中部崛起的新焦点和新引擎。工业园面向温哥华华人企业招商，这些企业需求有年年驻郑办事处，需求为往来大洋两岸的任务人员提供休憩的地方，园内厂区是不适宜的,需求一处高档可靠的办公下榻之处，温哥华大厦应势而生。人无我有先有房客再建房工程产品定位建议郑东新区，前几年由于政策的支持，楼市火爆，投资客云集。随着近几年市场逐渐完善和市政规划往西区偏移，投资客热情下降，特别是入住率迟迟不能处理，更加影响了投资客自信心。本工程由于枫华工业

13、园支撑,租赁客源目的明晰，数量富余,保质保量，完全可以给投资客以自信心。在楼市主流由投资全面转向自用时代，我们将温哥华大厦主力客户再次锁定为投资客。人无我有回马枪指投资客工程产品定位建议人无我有产权式酒店CBD内环以及规划中的外环30栋高层均为写字楼，本工程定位产权酒店，在产品上构成差别化竞争。建议产权酒店做成精装修方式，以提升质量提高售价。工程产品定位建议幻化璀璨凝练卓然工程市场定位 2007品牌开创年 为枫华置业打造地产品牌 工程市场定位房地产品牌构成五大要素准确的产品定位和市场定位 优秀的综合质量 完善的物业管理效力系统的企业宣传科学的企业内部管理我们该如何建造品牌？品牌竞争的时代工程市

14、场定位其中，面对竞争愈加猛烈的市场和日益成熟的消费者，准确的产品定位和市场定位是发明品牌的重要前提。从规划设计、户型、功能设计、环境设计、配套设计都要具备品牌个性，以符合宽广消费者现有的需求和潜在需求。品牌建立突破点 用产品开创品牌之路！工程市场定位 品牌运作战略企业品牌经过产品表达工程的扩展性和分发性，获得强大的市场号召力和竞争力。企业品牌宣传暗中迎合，最终实现销售和品牌的双赢。产品品牌“枫华时代的到来！工程市场定位新派城市综合体楼盘赋予独有的概念，使品牌拥有强大的市场感召力！ 多角度运营的综合品牌笼统工程市场定位来自温哥华的新派城市综合体工程市场定位总体品牌推行主题 在制定推行战略中我们面

15、临两大难题 高端产品缺乏品牌支撑工程产品丰富线索冗多品牌推行战略 工程市场定位 面对东区及郑州整体房地产猛烈的竞争局面，依凭常规推行步骤是不够的，必需独辟蹊径，剑出偏锋。手法真假结合：前期概念炒作吸引市场眼球，后期产品本质打动目的客户。笼统精神化、符号化：精神统领高度，符号深化笼统。 核 心 策 略工程市场定位品牌推行战略 蝴 蝶 战 略工程市场定位蝴蝶战略 眼球经济，营造工程精神符号，以动物代言，实现差别营销。蝴蝶是愉快的寓意，传达美感，表达高境界的追求。将我们的工程幻化成一只美丽的蝴蝶，作为工程的精神符号，传送工程自然、珍稀、质朴、高贵的质量。 为什么是蝴蝶？工程市场定位每年夏天，来自世界

16、各地的很多游客和昆虫喜好者都会专程赴加拿大欣赏蝴蝶。全世界迄今共发现24000个蝴蝶种类，其中有297种栖息于加拿大，著名的银蓝色蝴蝶赫然在列。这种银蓝色蝴蝶中的大多数生活在加拿大西北部，它高贵、亮丽、夺目的外表使每位一览其芳容者都为之倾倒，并产生想成为蝴蝶收藏者的激动。加拿大2006银蓝色蝴蝶留念币加拿大政府为了留念这一自然界赐予人类的精灵，特发行“加拿大2006银蓝色蝴蝶留念币一枚。该枚留念币正面图案为伊丽莎白二世头像，并刊国名及面值；反面图案为一只轻翔于水面的银蓝色蝴蝶近距特写，并刊年号。工程市场定位蝴蝶所引发的联想引发联想蝴蝶寓意 蝶恋花 爱国爱家的情怀 工程市场定位蝴蝶所引发的联想引

17、发联想蝴蝶寓意 蝶恋效应对工程高度担任，仔细做好每一个细节 工程市场定位蝴蝶所引发的联想引发联想蝴蝶寓意蝴蝶迁徙 飞越重洋，报答祖国工程市场定位我们的案名 住宅：温哥华山庄产权酒店：温哥华大厦商业：温哥华广场工业园：枫华工业园 符合本案的客观要素，又符合预期客户的心思需求；简约，大气，琅琅上口，易于传播。工程市场定位推行表现 蝴蝶笼统的概念演绎，作为工程鲜明的笼统识别，突出工程自然珍稀、亲切质朴的独特气质。漫天蝶舞工程市场定位品牌笼统表现环环相扣引人入胜市场推行战略双赢战略：工程品牌带动企业品牌 推行内核：先抛诱饵以新派城市综合体亮相全城，在分阶段推出各个产品，构成产品间互动。市场推行战略一、

18、关于推行战略思索谋划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销谋划资料下载！：69031789工程总品牌引出工程子品牌，树立工程知名度、关注度，构成热点。 前期整体推行分三部分进展：导入期 蓄水期 开盘期 市场推行战略二、推行阶段划分第一阶段：导入期3月18日 新派城市综合体4月18日 住宅亮相5月18日 大厦亮相6月18日 广场和商业亮相工程子品牌亮相工程总品牌亮相市场推行战略经过工程导入期宣传，工程具备一定知名度，为开盘做前期的客户贮藏。时间：7月18日节点：售楼部正式投入运用推行目的：认知度+关注度推行战略：以温哥华易居会方式吸纳客户成为会员，认购书以护照方式发

19、放，表达工程尊崇性、独特性和独一性。第二阶段：蓄水期市场推行战略大洋两岸共庆，四个工程全球同步亮相8月18日，工业园招商任务在温哥华正式启动，住宅、大厦、商业在郑州开盘销售。第三阶段：开盘期开盘时间：2007年8月18日推行目的：认知度+认可度推行战略：质量促进销售市场推行战略谋划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销谋划资料下载！：69031789主题一：飞越太平洋温哥华之旅 活动方式：温哥华依山傍海，是英属哥伦比亚省第一大城市，终年气候温暖、潮湿，环境宜人，是加拿大著名的旅游胜地。由于怡人的气候条件和得天独厚的自然美景，使温哥华成为最适宜享用生活主义者的乐园。

20、是目前世界上最适宜居住环境的城市之一。我们以“飞越太平洋为主题约请购房者参与加拿大之旅，经过这此游览，使人们加深对温哥华城市的了解，同时对于我们工程本身来说也是无形的宣传，强化人们对工程的品牌记忆。市场推行战略三、公开大事件活动方式：在开盘当天放飞蝴蝶，让轻盈多彩的蝴蝶漫天飞舞，构成工程独特的亮点，折射出开发商拳拳爱国之心，报效祖国之心。主题二：我和蝴蝶有个约会！市场推行战略三、公开大事件费用划分表：总营销费用：800万 时间费用开盘前600万开盘后200万市场推行战略四、推行费用预算步步为赢水到渠成销售执行战略8.18开盘2007.3.18亲切亮相温哥华山庄4.18推住宅 温哥华大厦5.18

21、推酒店温哥华广场6.18推商业 品牌统筹稳定9.18强化枫华置业工程主线 工程主线 一、推盘战略 销售执行战略在区域竞争猛烈的局面下，建议“低开高走，打造既有质量又不拒人千里之外的高性价比产品。二、价钱战略 温哥华山庄花园洋房：5000元/联排别墅：8000元/独栋别墅：12000元/温哥华大厦建议做精装修提升质量建议价钱6500元/销售执行战略三、入市战略 当前政策规定，正式销售前不允许以认购、排号等任何方式收取定金，如何在这种情况下进展有效蓄水，我们建议采用参与“温哥华易居会的方式锁定意向客户。2007年3月18日前成立“温哥华易居会。3.187.15，对来访客户进展登记，有兴趣的客户可以

22、免费入会。7.167.18，成立“温哥华易居会贵宾俱乐部，会员均可参与，参与需交纳 人民币一万元，凭证参与温哥华一切工程重要信息发布会及各 种答谢酒会。7.198.17，接受贵宾俱乐部成员报名，发放俱乐部成员证件，为添加兴趣 性和凝重性，建议证件做成护照方式。8.18工程开盘，贵宾俱乐部成员优先选房并享用贵宾优惠，购房者一万元折 抵购房款，未能选到称心房源者如数退还。销售执行战略 在工程整合推行中“蝴蝶是工程的符号，为了深化符号化概念，我们将打造郑州最具个性化售楼部：售楼部位置建议设在现商业地块东北角农业路沿线，有效拦截区域内高端客户，并且设有开阔的广场，满足举行活动和停车位需求。 售楼部外型

23、采用蝴蝶外型，门前建造蝴蝶精神堡垒，以鲜明的笼统吸引眼球。在售楼部内开辟蝴蝶展现区，渲染出一种自然、平和、返璞归真的气氛。销售执行战略四、销售道具物业形状销售面积销售金额住宅5万3亿产权酒店1.5万1亿总计6.5万4亿注：商业部分以招商方式进展，不在销售方案之列。销售执行战略五、销售方案销售经理1人销售主管1人驻场谋划1人销售助理2人置业顾问1520人合计：2025人人员配置任务原那么1.均实行竞争上岗制，能者上，末位淘汰。2.原那么上每类产品配置5名销售顾问，在执行中各个推行重点有所先后，根据情况机动调整，更利于任务人员对工程整体的了解和价值的发掘。3.全面采用易居中国无限局域网销售系统，独

24、有销控优势，提高任务效率。4.销售员上岗可由开发商选定。销售执行战略六、案场组织及管理来之能战战之能胜团队组建、精诚协作以工程组方式进展任务管理和对接工程总监：臧俊谋划总监：赵晖销售总监：金琪昌销售案场人员配置销售经理：名销售主管：名销售助理：名驻场谋划师：名销售代表：20名划分为组，每组7人团队组织架构 团队组建工程总监臧 俊职 务：易居中国/郑州公司常务副总 谋划总监岗 位：高级操盘手风格：“稳、准、狠、细、变稳：以工程平安作为根本前提，稳步推进，最大程度地躲避各类风险和副作用。准：在充分了解市场的根底上，设计最适宜地块特征和开发商需求的产品，并制定精准的营销战略与手段。狠：不鸣那么已，一

25、鸣惊人。在重要的营销节点，调动和组织各类资源，实施集中攻坚战役，在区域市场遥遥领先。细：强调细节、强调执行，打组合拳。在营销的每个环节追求细腻、完美，精益求精，获得最理想效果。变：随时随地根据市场的变化调整实施方案，以“变制“变，永远做市场的先行者。工程总监简介团队组建主要效力客户：上海金桥出口加工区房地产公司沪交所上市公司上海房地集团公司上海中华企业股份公司沪交所上市公司上海置业香港联交所上市公司上海上实集团香港联交所上市公司山东鲁能集团中信集团华南公司任务阅历：96年从事房地产业，近10年地产阅历2年开发商，8年代理商在上海一线房地产营销公司任谋划总监多年，有20余个工程的操作阅历，类别包括公寓、别墅、商业与写字楼。97年谋划的“上海新家坡12万平方米最高档公寓获上海市楼盘销售金额第一名。98年谋划的 “金桥湾40万平方米低档小区获上海市楼盘销售面积前三名。99年-2000年，谋划了上海置业的“绿洲系列楼盘绿洲城市花园20万平方米，绿洲紫