广州亚运城房地产项目策划之定价策略

1、一、2010年广州房地产市场分析 (一)、2010年广州土地市场的特点1商住用地出让175万，成交区域主要集中在萝岗及荔湾1-11月，成交占地175万，全年基本达到200万，同比减少27%。全年成交平均楼面地价5893元/1-11月，定向出让萝岗四宗总监101商住用地，楼面地价400-500元/左右，如剔除此部分，全市成交楼面地价达到7797元/，同比上升45%。其中中心六区成交商住用地楼面地价10607元/。 2010年商住用地成交集中区域，萝岗为首，其次为荔湾。荔湾区2010年出让5宗原高尔夫用地，区域土地出让量为近年来最高。 由上图可见，2010年1-11月，全市成交商住用地按占地面积划

2、分，萝岗位居首列，荔湾其次，按总建面积划分同样如此。番禺区位居第三。中心四区除荔湾外，土地出让均较少。2、开发商看好广州城市价值与楼市潜力，积极参与拿地2010年，借助亚运东风，广州城市价值进一步得到了提升，虽然在严格的调控下，但各大开放商仍积极参与拿地，番禺跟金沙洲回炉地王成交均价再创新高。另外，随着广州整体综合价值的提升，也吸引了不少外来开发商的眼光，积极寻找机会进入广州，如深业南方。（二）、广州一手住宅供求情况时间预售情况成交情况预售套数（套）预售面积（万）套均面积（/套）成交套数（套）成交面积（万）套均面积（/套）10-015,803 67.21 115.8 744875.35 101

3、.2 10-023,060 39.39 128.7 375935.35 94.0 10-033,715 41.37 111.4 467545.07 96.4 10-043,244 40.07 123.5 607454.33 89.4 10-058,723 112.99 129.5 457340.37 88.3 10-066,938 72.32 104.2 562144.91 79.9 10-077,913 94.83 119.8 599154.78 91.4 10-084,718 70.34 149.1 709669.27 97.6 10-0914,936 156.67 104.9 98629

4、4.24 95.6 10-1010,855 120.79 111.3 17,819 176.74 99.2 10-113,922 48.82 124.5 655363.46 96.8 10-124,993 62.81 125.8 774974.80 96.5 合计78,820 927.61 117.7 17,819 828.67 465.0 2010年广州一手住宅供应量充足，全年批准预售面积达927.61万，成交面积也达到828.67万，市场需求旺盛，成交活跃。另外，从成交的套均面积看，2010年各月成交套均面积在79.9至101.2之间，从需求层面来讲，90以下中小户型受市场欢迎。（三）、2

5、010年广州一手住宅价格走势情况1、近几年广州住宅房价的变化广州楼市从2004年以来开始进入房价的上行通道，当年房价涨幅为18.8%，2005年增幅有所回落10.7%，2006年为23.5%;2007年广州楼市出现较大变化，尤其是下半年地价、房价成倍飙升，住宅全年平均上涨36.2%，比2005、2006年两年累计上涨的幅度还要高。2008年，因受到全球经济危机影响，楼市急转直下，开始出现拐点，成交低迷、房价开始回落下调，直至2010年，在整体市场经济环境利好的前提下，房价重新出现上涨。但从年度住宅房价来看，2010年的平均房价已经超过万元，达到12949元/，同比增长43.88%。2、2010

6、年各月一手住宅价格走势变化从广州新建住宅1-12月份房价及成交数据来看，10月成交量最大，9月辞职，其余相对比较平均。全年成交价格较为平稳，在11218元/至14406元/之间。成交均价受政策影响明显，其中5月同比下跌2.37%，之后连续三个月同比跌幅超过1个点，直至8月，成交均价回升至12056元/，但仍比年初13000元/左右的均价抵触1000元/。9月末国家新一轮调控政策出台，“限购”开始，效果可谓立竿见影，成交均价同比下跌0.96%，但均价下跌的趋势很快扭转，11月之后平稳回升，更在12月实现了14406元/的全年高点。（四）、政策调控及其影响情况2010年，中国房地产市场经历了史上最

7、严厉的调控。国十一条、国十条跟国五条相继发布，这一密集程度在房地产市场上也极为罕见。同时，2010年房地产调控政策的覆盖面也非常的广泛，从土地、信贷到税收和保障房。政府甚至还拿出了“限购”这样的行政手段来抑制房价的过度上涨。针对2009年房价暴涨，房地产政策逐渐收紧，2010年政府的调控政策分了三个阶段进行。第一阶段是4月前，首先从打击囤地开始，随后开始控制放贷，调整首套房贷利率，出台“国十一条”等政策调控房价，但出台的政策都相对温和，2010年前四月，房价走势依然呈上涨趋势。第二阶段从4月15日开始，政府首先出台新“国四条”，将二套房首付比例提升至5成，贷款利率提升至1.1倍。415新政出台

8、后，楼市一段时间进入了较为寒冷的“观望”“僵持”“博弈”阶段，大部分发展商因年初去货较快，资金回笼良好，故并未有降价或粗小举动，随后消费者对于政策开始放松，直至8月开始量价齐升，9月实现真正的“金九”。第三阶段是9月29日新政出台及各地的“限购”政策及后续的组合拳。贷款购买商品住房的首付比例调至30%及以上。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。而在“国十条”中，上述政策则限定于“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”。政策影响2010年的供需基本达到平衡，多数开发商也完成了销售任务，由于调控力度

9、加大，成交量出现下滑现象，而房价却依然在高位运行，处于博弈状态。2011年随着限购令、房地产税收政策的进一步加强和购房信贷政策的收缩，住宅投资行为将会减少。另外，由于大量保障性住房的投建，将形成中高档商品住房供给进一步趋紧，低档住房供给大幅度增加的强烈预期，导致中高档房价存在走高压力，低档房价存在走低趋势。二、项目概况及分析（一）项目概况亚运村的整体概况：广州亚运城占地面积264万平米，总建筑面积438万平米，容积率1.66，绿化率54.2%，位于广州番禺莲花山的南麓、莲花山水道西岸。广州亚运城分为“三村”，总户数8078户。共96栋，运动员村51栋3598户住宅，媒体村29栋15-22层的楼

10、宇组成，技术官员村由12栋11层楼宇组成，共有680套单位。是广州南拓的一个大地块。作为亚运板块的宠儿，亚运会之后，整个亚运城将转换成一个购物、餐饮、娱乐、医疗、中小学等各项公共设施一应俱全的高品质生活社区。广州亚运城自开盘到现在（截止2011年3月31日），累计已销售4532套，成交面积为423688平米，31日成交均价为12705元/平米，无论是在成交套数，成交面积，总销售金额上，广州亚运城都能排在全市前列。2、运动员村整体概况运动员村位于学校和医院旁，正对亚运综合体育馆，楼宇屋顶都为岭南特色的镬耳墙，总建筑面积约46万平方米，共分为4个住区、共计51栋1114层楼宇3598户住宅，主要有

11、90多平方米的大两房单位和110120多平方米的三房单位，一梯两户或一梯三户。所有单位南北对流。整个住宅区规划以超低密度设计，采取首层全架空设计，保证了社区整体的良好通风性与园林空间的整体性，是广州第一个首层全架空的大型社区；并且总体容积率为1.66，已建成的运动员村的容积率分别为1.7、1.5、0.7，这一密度已比肩别墅，在小高层社区中绝无仅有；而楼距大致为楼高的1.52倍，即使住在2层，也可以享受到充沛的阳光和流畅的通风。 其中90平方米两房的样板房景观最好，南北两侧各有阳台，客厅阳台望亚运城综合体育馆，两个房间和卫生间位于一侧，纯板式设计，南北对流，冬暖夏凉。每套公寓都拥有入户花园、超宽

12、露台、简易厨房，卫生间设施，每栋运动员村住宅设天空会所及天面花园。3、运动员村的装修情况大堂地面、墙面石材；1、2区采用蒂森电梯，3、4区采用奥的斯电梯；客厅以吸顶灯交付；不含橱柜和厨具；客厅地面抛光砖，房间地面复合木地板；双饰面设计豪华木饰面实心子母入户门，配不锈钢锁及防盗眼；热反射镀膜玻璃；阳台钢化夹层玻璃栏杆；墙面乳胶漆4、交通状况自驾车：天河北-广园东-科韵路-南沙港快速-亚运城出口-亚运大道；珠江新城-琶洲大桥-南沙港快速-亚运城出口-亚运大道；环城高速-科韵路-南沙港快速-亚运城出口-亚运大道。公交：途径的公交线路有番148（市桥汽车站-打捞局）、番148B（番禹汽车客运站-打捞局

13、）、番149（市桥汽车站-清流村）、番160（北城公交站-亚运美食城）。地铁：目前亚运城旁边唯一的地铁站点是媒体村旁边的地铁4号线海傍站，海傍站是专为广州亚运城设置的一个地铁站点。其他路线：亚运城可通过二环快速路、华南快速干线、环城高速、新光快速、东部大道、南沙快速干线、京珠高速等高速路，快速连接广州中心城区与南沙港、以及东莞、中山、顺德等珠三角主要二线城市。5、周围配套设施小区：住宿服务中心、社区服务中心、储藏中心、运行支持中心、公共餐厅 学校：广东教育学院 商场：一佳平价百货 医院：石楼人民医院、化龙医院、广州医学院第四附属医院 银行：中国建设银行番禺莲花山办事处、广州市莲花山邮政储蓄所

14、饮食：威尼斯西餐厅(石楼镇规划国土建设办公室东)、阳光快餐店 娱乐：莲花山 其它：加油站(怡乐海鲜楼西) （二）运动员村楼盘项目分析优势盘点：1.亚运城一期阶段已经建成，相信后续开发的产品会在原有基础上更上一层楼。届时，整个项目将会往上扬，而目前的价格在11000左右，颇令市场期待。而且富力、雅居乐、碧桂园、中信、世茂都是有实力的知名的品牌开发商，相信他们的联合将会使得这块土地更具升值潜力。2.区内配套非常完善，全面，这是一个大型居住社区必备的要素。更何况广州亚运城周边特殊的环境，更需要这些配套设施。3.广州亚运城巧遇亚运盛事，因而政府花费了巨额的资金将它打造成广州新城的城市和文化名片，又是广

15、州新城高起点的启动社区。有统计数据显示，在亚运城2.73平方公里的面积上政府已经投入200多亿元，等于每平方公里土地上投入超过70亿元，这应该是广州城市建设投入之最了，单位面积投入远超过珠江新城。巨大投入将沉淀为土地和不动产的价值。4.广州亚运城的楼距非常宽，容积率非常低，大约在1.6；景观资源也丰富，社区内打造了别具一格的岭南风情的水景，园林，公园，亚运遗产等；低碳，生态，环保如绿化率达54%，还有太阳能利用，综合管沟系统，真空垃圾收集系统等。5、前期推出的媒体村也已接近售完，建立起了良好的市场业绩和口碑。劣势盘点：1、距离市中心比较远，交通成本有点高。2、周边配套不完善3、后期规划仍是未知

16、数（一）亚运板块在售一手楼盘对比情况（亚运村附近在售楼盘）楼盘庄士映蝶蓝湾鑫隆世家金海岸花园尚东尚筑东湖洲花园亚运城均价8400元/平方米10500元/平方米15000元/平方米15500元/平方米16000元/平方米待定成交日期2010年11月2010年11月2010年10月2010年5月2010年2月待定装修情况900元/平方米2000元/平方米毛坯毛坯1800元/平方米全装修物业类型洋房 别墅洋房洋房 别墅洋房 公寓洋房公寓楼盘庄士映蝶蓝湾鑫隆世家金海岸花园尚东尚筑东湖洲花园亚运城建筑类型小高层小高层、高层小高层、高层、独栋小高层高层高层物业费1.70元/平方/月1.80元/平方/月1.

17、90元/平方/月1.80元/平方/月1.96元/平方/月1.8元/平方/月容积率2.22.902.602.302.311.66绿化率47%35%35%42%80%54.2%优势距离亚运城近，是该区域少见的大型社区。项目本身有大型商场配套，前往地铁四号线石基站只需8分钟。港式设计，采用全景观落地窗，空间通透，两梯三户，注重私密性，南北对流，通风采光效果较佳。交通便利，毗邻地铁3号线延长线、10号线石楼站。步行到镇政府的生活配套区约10-15分钟，离亚运村5分钟车程，可分享亚运村内的完善配套。小区内有幼儿园和商铺。户型设计方正实用，价格较低，性价比较高。小区内配套成熟，是市桥东郊大型楼盘。观海楼外

18、立面是欧式风格，较为新颖耐看。项目内设有下陷式园林，外观市桥水道，内望园林湖景，绿化和水景较有特色。小区交通方便，有巴士直接接驳地铁。区内绿化率达42%，园林优美。“优盘”组团单独成区管理的，户型紧凑实用，N+1户型设计，三房还要带主套，实用率高。大型社区，楼宇组团拥有超宽的楼宇间距，中央留有特大的空间，景观优美。视野开阔。小区采用半围合式的建筑布局方式，南北对流。小区拥有超大型园林绿化和完善的配套设施，居住舒适。位于广州新城南拓计划区内，交通便捷，未来规划将带来利好。户型选择多，舒适性高：目前亚运城推出运动员村精品单位，户型多样。自身配套的齐全：区内拥有完善的配套。广州亚运城有政府护航，五大

19、知名有实力的品牌开发商共同开发极具品牌效应劣势现时周边配套尚不成熟，采用呈扇弧形设计，造成了厨房、多功能房等地方存在一些多边形设计。目前周边生活配套较少，生活氛围不浓厚。小区周边配套较为低档，环境较为嘈杂。户型设计不合理。观海部分小户型入门处为客厅阳台，需穿过阳台进入家中。两套打通的大户型实用率不高，迁就户型而牺牲许多空间。项目临近马路，部分单位易受交通噪音影响；小区周边环境较为嘈杂，小区一面近高压线，存在隐患。地铁3号线离项目还有一定距离。项目号称亚运村板块超级大盘，以亚运概念为卖点，但实际距离亚运村还有6km。1、距离市中心比较远，交通成本有点高。2、周边配套不完善3、后期规划仍是未知数三

20、、价格定位（楼盘均价）分析：（一）、选择比较案例地产用途与对象房地产形同：从上表中，我们可以看到，我们所选择的五个比较案例中的用途都为住宅，亦都为高层，而且在建筑结构上也是类似的，都为钢筋混泥土结构的。不管是在交易类型和交易情况上都是颇为相似的。对于时间方面，因为在09年至今，我国的房地产政策都是处于紧缩的政策，所以虽然房地产的价格还是有所上升，但是波动不是很大，所以选择开盘时间在一两年内的楼盘是非常的合理的。所以，我们选择了庄士映蝶蓝湾、鑫隆世家、金海岸花园、尚东尚筑、东湖洲花园这五家楼盘作为可比楼盘。（二）、楼盘影响因素、指标及权重的确定我们总共列出了17个定级因素，分别为位置、配套、物业

21、管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、开发商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。此17个因素，共分为5个等级，每个等级均制定出相应指标并且对应分值为1、2、3、4、5分。分值越大表示等次越高。具体见下表： 定级因素、指标与分值定级因素指标分值位置A、据所在片区中心区的远近；B、商业临街或背街；C、写字楼为临街或背街；D、住宅区距所在片区中心区的远近A、最差 1；B、很差 2；C、一般 3；D、很好 4；E、最好 5配套A、城镇基础设施：供水、排水、供气、供电；B、社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公用绿地A、最不完善 1；B、不

22、完善 2；C、一般 3；D、很完善 4；E、最完善 5物业管理A、保安；B、清洁卫生；C、机电；D、绿化率及养护状况；E、物业管理费；F、是否人车分流；G、物业管理商资质A、最差 1；B、很差 2；C、一般 3；D、很好 4；E、最好 5建筑质量A、是否漏雨、漏水；B、门窗封闭情况；C、内墙；D、地板；E、排水管道A、最差 1；B、很差 2；C、一般 3；D、很好 4；E、最好 5交通A、大中小巴士数量；B、据公交站远近；C、站点数量；D、大中小巴舒适程度A、最少 1；B、很少2；C、一般 3；D、很好 4；E、最好 5城市规划A、规划期限；B、规划完善程度；C、规划所在区域重要性程度；D、规

23、划现状A、最不完善 1；B、不完善 2；C、一般 3；D、很完善 4；E、最完善 5楼盘规模A、总建筑面积；B、总占地面积；C、户数A、最少 1；B、很少2；C、一般 3；D、很好 4；E、最好 5朝向A、按方向；B、按山景；C、按海景；D、按视野A、西（西北、西南）1；B、东（东南、东北）2；C、北（东北、西北）3；D、南（东南、西南）外观A、是否醒目；B、是否新颖；C、是否高档；D、感官舒服程度A、最差 1；B、很差 2；C、一般 3；D、很好 4；E、最好 5室内装饰A、高档；B、实用、C、功能；D、质量A、最差 1；B、很差 2；C、一般 3；D、很好 4；E、最好 5环保A、空气；B

24、、噪声；C、废物；D、废水A、最差 1；B、很差 2；C、一般 3；D、很好 4；E、最好 5开发商实力及信誉A、资产及资质；B、开发楼盘多少；C、楼盘质量；D、品牌A、最差 1；B、很差 2；C、一般 3；D、很好 4；E、最好 5付款方式A、一次性付款；B、分期付款；C、按揭付款；D、其他A、最差 1；B、很差 2；C、一般 3；D、很好 4；E、最好 5户型设计A、客厅和卧室的结构关系；B、厨房和厕所的结构关系；C、是否有暗房；D、实用率大小A、最差 1；B、很差 2；C、一般 3；D、很好 4；E、最好 5销售情况A、销售进度；B、销售率；C、尾盘现状A、最差 1；B、很差 2；C、一

25、般 3；D、很好 4；E、最好 5广告A、版面大小；B、广告频率；C、广告创意A、最差 1；B、很差 2；C、一般 3；D、很好 4；E、最好 5停车位数量A、停车位数量；B、住户方便程度A、最差 1；B、很差 2；C、一般 3；D、很好 4；E、最好 5（三）、楼盘分值判定与计算通过收集整理有关上表中列示的17个定级因素以及指标的相关信息，然后结合我们可比楼盘优劣势的分析以及其自有资源的分析，我们可以进行可比楼盘综合因素的量化。得出下表的可比楼盘综合因素量化统计表： 可比楼盘综合因素量化统计表项目名称因素及权重序号庄士映蝶蓝湾鑫隆世家金海岸花园尚东尚筑东湖洲花园备注位置 0.5144345配套 0.4232335物业管理 0.3334444建筑质量 0.3433455交通 0.3555443城市规划 0.3634444楼盘规模 0.3754335朝向 0.3854345外观 0.193344