保利_天津河东项目发展策划案ppt课件

1、1保利河东工程开展谋划案2市场环境分析地块分析工程定位物业开展建议案名建议营销战略目录3市场环境分析41、2021年天津商品房走势分析： 年份成交套数（套）成交面积（万m2）平均价格(元/m2)成交额（万元）2008年42557458 6912 3165951 2007年79974895 5920 5299314 变动数量-37417-437 992 -2133363变动幅度-46.8%-48.8%16.7%-40.3%价钱振荡下行、买卖量萎缩、资金链绷紧、市场进入调整阶段52、07、08年成交量走势对比旺季不旺从各月销售情况看，2007年3月开场，坚持了强劲的上涨势头，特别是7、8、9三个月

2、，而08年7、8、9月份销量与07年构成了鲜明的对比，旺季销量低迷成为本年度与07年成交量缺口的主要缘由，更是楼市调整的重要特征。63、07、08年成交价钱走势对比振荡走低，理性回归08年遭到购买力、宏观调控、股市、经济滑坡等多方面压力下价钱出现理性回调，年内价钱出现回落趋势，降幅为5%，且已回落到07年同期程度。 74、2021年成交情况及区域分布08年河东区为市内六区中价钱最低的区域，均价为8元/，而成交量却排在天津市区的第二位。 河东区非市内地段价值热点板块，区域市场成交活力呈现蓄势待发的态势区域 成交套数（套）成交面积（m2）平均价格(元/m2)成交额（万元）和平区928100464.

3、812743 128019.4河东区1779169148.68138 137649.6河西区1756247238.110699 264516.2南开区3821404629.510742 434646.1河北区90097374.18724 84944.63.6红桥区1086110509.18882 98155.6合计10270112936410164 1147931.48估计目前这种市场冷遇还将继续。虽然开发企业都希望市场尽快回暖，但从此前继续四五年的大牛市和市场透支价值的产品价钱等要素来看，房地产市场的低迷至少还将继续到2021年，甚至更久。在成交量方面，2021年1-11月份累计成交同比下降

4、了50%以上，受宏观经济影响08年下半年较上半年成交量明显回落，增速减弱；在成交价钱方面，天津的房地产价钱上涨空间明显缩水，价钱继续振荡下行；综述9 随着滨海新区的高速开展，作为市中心与滨海新区之间新城市走廊的河东区，将处在天津市经济中心战略东移的开展前沿。滨海新区开发热度的继续升温，使东部成为政府未来重点开发的新热点。河东区域可分为三大板块：卫国道板块、中山门板块、后广场板块。河东区开展概略中山门板块开展前景：1、津滨轻轨的开通给该区域带来足够的开展动力。2、该板块位于海河改造第七节点，未来市政建立倾斜支持力度不容忽视。3、该板块也是衔接河东与河西的最快捷的交通枢纽，为该区域工程销售提供客户

5、资源增容的有力支持。后广场板块卫国道板块中山门板块102021年河东区成交走势分析截止11月份河东区成交量仅16.9万平米，均价8140元/区域呈现价跌放量的态势11中山门及轻轨沿线板块板块项目名称地址开发商建筑类型占地面积万容积率建筑面积（万）面积区间价格(元/m2)备注中山门板块格调竹镜中山门四号路与虎丘路交口天津泰达建设集团格调房地产开发有限公司 高层5.52.614.570-140均价7900-融科金月湾津塘路与月牙河南路交口以南天津市利合房地产开发有限公司小高层、高层6.272.515.6886-130均价8300-朝阳绿茵雪莲南路以西，龙峰路以东，津塘公路以北天津市新型建筑材料房地

6、产开发公司 洋房10.71.14.4280-1407800余房还有180套米兰新干线津塘公路二号桥天津市德亿达房地产开发有限公司 洋房20.580.8617.770-110起价7550 现房入住12中山门板块工程分析总体上看：1、河东区作为市区与滨海新区衔接的重要通道，房地产市场开展火爆。2021年不断有新工程涌现，其中，风格竹镜与融科金月湾工程的入市，随着众多知名开发商的进入更是让中山门板块一跃成为市区成交的热点。未来开展前景看好。2、未来板块供应量较丰富，供应主要以高层为主。在建筑面积上，估计风格竹镜和融科金月湾各剩余约12万的体量，该板块未来总计约有24万的上市量。而河东区2021年全年

7、合计成交16.9万，估计未来区域竞争将日趋猛烈，思索到未来区域供应量的添加，区域成交均价有小幅下降的趋势。3、在中山门板块内，中山门轻轨站的交通优势不容小觑，轻轨的带动作用加快了区域与外界的联络与沟通，使得中山门板块成为衔接市区与开发区的交通要道，板块的开展潜力逐渐被越来越多的人认识到。 中山门板块：依托地铁优势打呵斥熟居住气氛131 基础信息项目名称格调竹境项目地名格调竹境花园区域河东区地址河东区中山门45中对面建筑结构框剪物业形式高层物业形式明细6栋18层，3栋25层，5栋30层开盘时间2008-9-6入住时间2009-12起价7600元/平米均价8000元/平米物业费用1.8元/平米*月

8、风格竹境141、2021年9月6日正式开盘销售2、首期开6栋楼。 1#、2#、4#三栋18层 11#一栋30 层 12#、14#两栋25层。3、本次开盘共推出536套房源4、首期推出的户型面积在90-130平米5、首期价钱在7600-8400元/平米之间6、开盘当日成交了96套7、成交客户多为工程周边客户河东地源客户为主、东丽及在塘沽任务的客户为辅客户以改善自住为主要购买要素风格竹境12411141215风格竹境热销户型一：三室123全明设计、4.41米大开间、书房设置转角飘窗西照热销户型二：两室96、方正格局、南北通透采光不好暗卫16风格竹境卖点梳理卖点一：泰达品牌实力强大，消费者对其具有较

9、高的信任与认可卖点二：该工程定位于天津首个中式高层建筑，建筑立面及景观园林赋予中式建筑特征卖点三：主力户型在90-140平米之间，面积适中、产品设计优良，受众广泛卖点四：地段升值潜力及未来开展预期17融科金月湾坐落于河东区，北侧为津塘路，南侧为规划中的娄山道，西侧为东南半环快速路，东侧为月牙河南路，工程占地6.27万平米，建筑面积15.68万平米，建筑方式为12层到33层，70%为90平米以下的中小户型，户型类别为一室/两室/三室，工程本身还配有商业配套设备。本案融科-金月湾18占地面积:62700平方米总建筑面积:156800平方米容积率:2.50绿化率:45%楼层情况:1233层物业类别:

10、住宅建筑类别:高层装修情况:毛坯、宽带接入、单水，物业地址:河东区月牙河南路金月湾津塘路与月牙河南路交口南200米价钱:均价:8300元/平方米估计2021年年内入住投资商:联想控股之融科智地开发商:天津市利合房地产开发物业管理公司:第一太平融科物业管理物业费用1.7元/平米/月景观设计单位:美国贝尔高林景观设计公司融科-金月湾19融科金月湾热销房型二房二厅一卫建筑面积：平方米二房二厅一卫建筑面积：平方米赠送面积赠送面积20优势分析：1、工程开盘前将示范区、样板间、会所全面公开，直观感受较强；2、与中原地产二手房联动，采取泛营销，扩展客群积累；3、不同户型的赠送面积不等，添加产品附加值；4、紧

11、邻月牙河，环境优美。优势分析：1、86样板间设计欠缺思索，空间感缺乏；2、现场接待程度较差，人员管理欠佳；3、受市场环境影响严重，现场接待中心面积过大导致卖场更加缺乏人气；4、客户渠道尚未翻开。融科金月湾工程总结21存在庞大的改善型需求。二手房市场火爆一方面证明区域客群存在迫切的改善愿望，另一方面也证明中端客群的需求。目前在售工程辐射范围较小，相对而言，各工程的辐射才干主要沿交通干线向东西方向延伸，南北向辐射才干较弱。成交客户以地源客户为主，表达了区域居民对该区域剧烈的区域认知，保证了区域客群的有效截取。区域总体购买才干有限，有一定的总价压力。已成交情况阐明，小面积房型有较大的市场需求，中等面

12、积户型同样可以保证相当的市场空间，大面积户型成交缓慢。竞争工程成交客群分析22中山门 传统居住区不断优化，新型住区的崛起，构成两种价值体系构成的局面传统片区优化：中山门居住片区不断老化并没有改造空间，如扩张必往东或南移 新片区崛起：城市向东南快速推进，大量闲置工厂用地推向市场，构成未来区域的价值提升富民路板块工程时机背景分析局海河景观 带东部生活区23 良性竞合，区域品牌联盟，构成区域晋级之势 竹境 金月湾的现有开发和未来金地工程的启动，使本区域在消费者心目中的认知不断提高，品牌工程带动了本来不被看好的地段，本工程也将参与其中，成为区域重要力量之一。时机背景分析势24 产品良莠不齐，中心居住区

13、城市价值感缺乏，过往的社区开发力有限，笼统力或产品力尚有可提升空间； 在售工程精品不多，城市感和居住区的价值感均未突现； 本区域客户对城市化高尚居所非常向往。时机背景分析市？25 地缘客户丰富，留恋旧城，向往新生活该板块蕴含较大的有潜力的中高消费者； 由于中高素质楼盘近年来供应缺乏，致使该区域推出的工程备受关注，且在断货期出现了客户外流趋势，现有两个工程的销售现状受宏观要素影响只是暂时的，未来销售前景乐观。时机背景分析机26传统区域不断优化，新片区的崛起，构成两种价值体系构成的局面良性竞合，东部品牌联盟，构成区域晋级之势产品良莠不齐，中山门居住区城市价值感缺乏客户丰富，留恋旧城，向往新生活局势

14、市机东部板块呼唤新一代城市作品27地块分析28周边交通道路分析：目前，工程两面临路，东临月牙河路，西临快速路；快速路是城市主干道，串连河西河东，交通衔接顺畅，通达性较好；月牙河是近两年改造的景观河，通达性普通；开发条件分析外部条件29周边噪污分析：西面：工程紧邻快速路，作为城市的主干道，其大量的车流将对工程用地的西面区域，存在一定的噪音和空气污染；南面：间隔工程南面是海河东路，对工程存在一定的噪音干扰；东面是钢厂料场运输时会有噪音北面是规划津塘二线未来会有污染城市主干道路，产生噪音和空气污染开发条件分析外部条件30开发条件分析内部条件工程用地现状：用地地形：呈长方外形，是南北长东西短的外形，这

15、样地形不利于南北向楼宇摆放，容易出东西向建筑；由于整体地块是南偏西，相对用地率比较低；用地地貌：用地平整、无明显的地形起伏变化；东面南面有景观支持31客户定位产品定位工程定位32中心客户群：客户特征：本区域客户为主，包括周边生意人，周边企事业单位的管理层及员工等丰富人群。需求特征：本地置业需求，自住为主，需求非常丰富。拓展客户群：客户特征：主要来自河西区向外扩展的广泛置业客户。需求特征：从中心区向外疏散的置业人群，主要思索东南区域置业，少量流向西北板块。客户或辐射区域定位客户辐射区域定位：周边客户为主，并向河西 东丽区等外区域客户分散中心客户区域范围拓展客户区域范围拓展客户区域范围33 收入特

16、点高 端中高端 中 端中低端职业范围企事业单位的领导干部阶层、高级公务员、私营企业主等私营企业主、公务员、企事业中高层、专业技术人员、个体户、高校高级教师等企事业单位普通员工、公务员、个体户、公司普通员工、普通教师等企事业单位办事人员、农民，无稳定职业者等收入水平家庭年收入25万以上，目前为高端物业主流客户家庭年收入15-20万，目前为中高档物业主流客户家庭年收入1015万，市场中档物业主流客户家庭年收入6万以下，暂无购房计划或父母出资帮忙购房置业能力80-100万70-85万60-70万40万以下置业区域/项目倾向置业倾向往东、南板块本区域形象较好、知名度高的项目置业为主本区域性价比高的项目

17、本区域价格较低的区域中的项目目前生活状况拥有1套以上物业，拥有私家车多数有房（福利房或单位房），部分有车，改善居住环境愿望较强，有在二次置业需求需结婚购房或改善目前居住状况，出行主要依靠公共交通及公车有房比例低，出行主要依靠公共交通目的客户阶层细分工程可辐射区域内，可接受60-80万总价的中高端，中端客户非常丰富。34中端中高端高端中低端低端中高端和中端客户为主图示客户阶层主要从客户家庭的经济收入来划分，并根据其收入情况划分为五个客户梯队。中高端客户的家庭年收入界定为15-20万元，中端客户的家庭年收入界定为10-15万元；客户层面定位客户层面定位：中高端至中端客户为主35目的客户的关注点这四

18、种客户的心思特性有类似之处，但又有各自的差别。他们是对本人所居住及任务的区域熟习及认可的一群，虽然他们中的部分高端消费者难免在河西与河东之间的置业彷徨，但总体来说，只需有好的工程吸引，他们还是会坚决地留下来。原居民间隔本人的任务场所近的生意人/私企老板平安温馨的小区、素质好改善现有的居住条件企事业单位员工照顾父母的思索，就近居住身份意味、同质而居机关公务员对区域笼统的矛盾心思注重下一代的生长多种配套/周到细致较高的性价比，实惠在熟习的区域中居住36目的客户的心思品性认同本区域未来，但希望这个区域能有些变化，也改动本人的生活，等待居所能代表本人身份与气质他们对本人居住的地方有明显的依赖，不愿远离

19、，希望能在居住的周围寻觅最好的，不愿再忍受住低档次的小区他们对什么是好的产品没有太多的认识，但很容易遭到引导，一旦认定，便希望可以拥有，对未来生活有憧憬他们容易聚堆，有本人相对稳定的生活圈子，也比较喜欢和相近的人群一同生活与居住，繁华、亲近、有人情味。他们对本人目前的职业形状相对称心，并无太大野心，希望在经济允许的条件下尽量改善家人目前生活 他们注重家庭，居住温馨是他们的重要追求，但除此之外，儿女的教育、父母的安康等更是他们关怀的。他们比较传统，往往谨慎地衡量本人的支付才干，以便留有日后破费的空间。他们是精明的，注重实惠及适用性，对价钱敏感，希望买到超值的东西眷恋区域，盼望变化，亲近河西，注重

20、实惠。37客户定位产品定位工程定位38产品总体定位中高档 高质量 综合性社区基于工程的区域及本身条件、市场的竞争环境，客户的需求，及工程的开发目的，本工程物业档次定位应为：规划方案和建筑风格确实定、建筑资料的选定、户型面积的控制、社区文化的营造、配套程度及管理方式确实定等都是构成工程档次的中心要素。主要针对本区域最丰富最有消费力的一群客户，提供与其消费力匹配的产品客户原有区域陈故居住气氛的全方位质量提升，是客户理想的生活形状强调大社区的配套及公建，全面营造居住、教育、商业、活动交往空间39客户的心思共鸣区他们眷恋本区域，又盼望变化他们需求社区笼统可以表达身份，而内涵充溢调和与自然、和睦邻里亲情

21、他们希望能生活质量能有提升，但又必需实惠外势城市感亲和内质笼统鲜明情景感实惠人情味自然规划：营造外部价值感，与内部情景感建筑：表达城市感的现代建筑园林：集中表达社区空间的共享性户型：紧凑型户型，注重实惠产品总体定位40产品定位建筑：表达城市感的现代风格建筑详细规划细节详见规划设计建议现代情景社区Modernistic Scenery Block规划：外部开放街区表达大气，城市感；内部半开放街区营造社区内部共享空间建筑：表达城市感的现代风格建筑园林：主景观轴带状串起假设干半开放组团街区，注重亲情感的营造户型：合理紧凑规划、赠送空间，注重实惠表达城市感、现代社区的意向；线条明快、简约，颜色优雅而调

22、和；41产品定位园林景观：丰富的、自然的、亲和的、可参与的现代情景街区Modernistic Scenery Block规划：外部开放街区表达大气，城市感；内部半开放街区营造社区内部共享空间建筑：表达城市感的现代风格建筑园林：主景观轴带状串起假设干半开放组团街区，注重情景感的营造户型：合理紧凑规划、赠送空间，注重实惠商业街：结合入口广场，表达城市情景感会所及学校：开放、参与、社区人情味用景观带贯穿内部街区，节点与小型休憩文娱空间结合，营造情景感小型水景的运用，降低维护本钱，凸显灵性尽量多的运用自然材质的园林构筑物、设置兴趣小品，表达兴趣性42产品定位户型配比在新政影响下的户型比例调整：现代情景

23、社区Modernistic Scenery Block规划：外部开放街区表达大气，城市感；内部半开放街区营造社区内部共享空间建筑：表达城市感的现代风格建筑园林：主景观轴带状串起假设干半开放组团街区，注重情景感的营造户型：合理紧凑规划、赠送空间，注重实惠工程整体控制遵守建筑面积90以下户型须占70%，那么分期户型配比思索：首期：严厉遵守。地块的成熟度不高，建议与总体比例一致，经过产品的技术处置到达接近市场接受的程度，为后期产品预留一定的提升空间；中期：大户型适当放量。地块因景观营造等要素成熟度较好，可思索产品晋级，大户型比例可略微提高；后期：小户型价值提升。由于价钱的拉升，处于控制总价思索，小户

24、型比例可略提高，或视后期政策实践情况而定。43物业开展建议住宅物业开发思索规划设计建议44根本目的：占 地：140000容 积 率：地上2.6 地上建筑面积274270住宅和配套建筑面积地下建筑面积58000地下室、车库建筑面积小区总户数初步推算总户数：约2950户地上建筑面积：约27.427万=户均面积：约93根据工程户型配比推算所得住宅物业开发思索45住宅物业开发思索工程总户数：约2950户市场货量消化情况：竹境，开盘三个月，每月平均消化量约 38 套；金月湾，开盘三个月，每月平均消化量约42套；综合市场货量消化低迷，建议工程分三四期进展开发工程销售周期可以半年为一期，结合施工进度滚动出货

25、，到达继续热销的效果46开发用地条件（设定分三期开发）用地编号ABC占地约56000约42000约42000每期货量约1150套约900套约900套地块价值高中底备注靠近海河有景观支持两面临路无景观支持三面临路无景观支持开发顺序思索开发顺序设定原那么：思索各期施工的便利性，并降低对已建组团的干扰；有效释放地块价值；备注：设定户均面积为96A约占40B约占30C约占3047首期用地C临近道路，有利于工程展现笼统；对外联络方便，有利于引导客流；配套先行的战略，令工程首期拥有完善的生活配套，树立成熟配套社区的笼统；与金月湾相邻有利于快速使整个区域成熟，并可借助相邻工程的配套设备二期用地B延续首期完善

26、配套的优势，继续加强社区居住成熟度，加强区域影响力；并且，参与适量高层物业和高配置的产品，能为后续工程晋级奠定根底；三期用地A在一、二期的工程积累、区域积累的根底上，弱化地块缺乏，进一步提升用地价值，令工程价值最大化；用地A用地B 用地CA约占40B约占30C约占30开发顺序思索48开发顺序选取用地首期选取原则二期、三期选取原则独立出入口对外展示性施工考虑地块价值CBA建议中高开发顺序建议：用地 C 用地B用地A有无无选取用地C好无展示面无展示面二期用地B，三期用地A中中高良好存在不便存在不便一期:C二期:B三期:A价值走势预测地块价值走势曲线开发顺序：CBAA约占40B约占30C约占30开发

27、顺序思索49根本目的：容积率：地上2.6 住宅物业可由中高层、高层物业组成而成；物业类型初判：住宅建筑面积27.247万户均面积93物业类型多层中高层高层层数6层18层2532层建筑密度311711物业构成建议：中高层为主导物业经过不同物业的合理搭配，营造温馨的居住空间不适宜采用纯多层物业组合下，建筑密度超越18的目的要求建议大量采用建筑密度可满足营造温馨生活空间的需求且市场对中高层的接受度较高建议少量采用中高层物业市场接受度低、销售抗性大，建议采用少量高层物业物业类型及比例建议50物业类型及比例建议物业比例推算：知条件：容积率2.6地块占地：14万总建筑面积：35万地上建面：27.247万地

28、下建面：5.8万建筑密度：18.6绿化率：46假设条件：物业比重：各物业的层面积：推算方法：经过知条件和假设条件，推算相对适宜的物业类型比例，作为概念性参考；在满足容积率、建筑密度等规划目的的情况下，平衡不同物业类型的比例、园林空间的温馨度等方面的情况下，结合用地情况，选择适宜的物业配比如向；中高层为主导，适当参与其它物业；一层两户：280一层三户：330一层四户：37051楼层面积推算户型面积区间按面积分类二房6080809090100三房100120120140四房140160类型户梯比房型组合层面积区间层均面积舒适型一梯2户四房、三房240320约280舒适型经济型一梯3户三房、二房26

29、0340约330舒适型经济型紧凑型一梯4户三房、二房310440约370推算方法：物业类型房型组合层均面积紧凑型紧凑型经济型经济型舒适型舒适型物业类型及比例建议52物业开展建议住宅物业开发思索规划设计建议53规划规划规划规划思索：朝向思索：配合客户的居住习惯，南北朝向是衡量居住温馨度的准那么之一；天津地域建筑的最正确朝向为：南、南偏东1015；西高东底，以月牙河为外部景观进展摆位；内部景观营造思索：在缺乏景观支持下，需经过本身规划，为小区发明景观、营造温馨的居住环境；市场现状：防止出现呆板、缺乏变化的市场普遍问题；因此，建议突破市场规律局限，结合区域最正确朝向、配合用地边境角度，对楼体进展适度

30、的旋转、错位，从而充分利用工程地块，但又不影响住宅对朝向的需求；54配合用地边境，建议部分经过旋转、错位的设计，令工程地块得以充分利用；整体规划以坐北朝南行列式规划为主；但部分可有一些变化。如：参差型的规划，部分添加一些点式的规划等，使居住空间的归属感更强；平面规划形状 经过错位、小角度旋转构成橄榄型的规划，为组团空间添加变化，构成具有凝聚力、归属感的规划设计规划规划55建议以丰富的天际线变化，以18层的中高层为主，适当搭配高层物业，从而营造生动空间形状、构成参差有致的天际线效果空间规划形状规划规划56市场产品现状：受区域气候的影响，欧陆风格不断是建筑风格的主流之一，市场接受度较高；设计上，经

31、过欧式建筑特有的建筑元素，营造浓重的欧陆风情，突出产品的个性。建筑风格/园林营造57针对工程 区域笼统有待提高 迎合市场产品喜好 以工程定位作为设计指引 从风格 颜色 材质等手法上 演绎 “现代情景社区 建议工程采用现代建筑风格，经过简约的形状、丰富的颜色搭配，为工程营造富有城市感 现代气味 识别性的“现代情景社区现代：以简约的建筑设计手法，表现建筑的现代感情景：以不同的颜色搭配、材质表现，构成丰富的建筑表情，表达工程不同街区的个性与特征；建筑风格/园林营造58建筑风格/园林营造建筑细部表现颜色的合理搭配，令各组团具有不同的个性、不一样的情景主色：白色配色：米黄色、砖红色、黄色、蓝色白色，清新

32、、夺目，部分参与腾跃的颜色，令工程建筑整体笼统清新、突出59北立面经过飘窗、材质、构架等元素，塑造丰富的立面效果，防止因气候要素令立面过于平板、缺乏变化南立面经过参差的窗台设计、落地玻璃、挑高阳台等设计，营造丰富的立面效果建筑细部表现丰富、立体的细部处置，表达工程设计的精致、人性化建筑风格/园林营造60市场产品现状：目前，市场上产品主要以水景为卖点，大部分楼盘的主景观都以水景为主题进展设计；组团园林的景观设计仍以硬地、绿化景观为主，园林景观的营造有待加强；设计上只注重主景观的园林设计，忽略了对组团空间的园林打造，以及其景观设计的重要性；建筑风格/园林营造61 津城文化自古是以水为源泉，海河又是

33、天津人的母亲河，靠山穷靠水富是老百姓的传统观念，不断延续到今天。我们可以让“水文化 融入工程的园林景观中设计突破市场产品的规律与局限，到达户户可亲水 经过优质的居住环境与园林景观为工程的居住空间 发明强有力的“优越性和“情景感建议工程园林打造水文化情景社区，营造优质园林社区水文化：表达水的形状、特质，不需求大面积的水体，以精致水景精彩演绎建筑风格/园林营造62展现水文化的入口广场景观表示：让水元素融入园林之中融入街区生活之中主景观轴共享空间表达社区的优越性邻里聚合的展现水文化建筑风格/园林营造63不同的组团街区、不一样的情景主题：情景主题：星光经过光纤设计出星光效果让组团街区营造出星光的浪漫情

34、景组团景观个性化的私密空间放松.温馨的表达情景感建筑风格/园林营造64户型设计建议市场产品分析平面组合特点：层户数主要控制在两户至四户之间，一梯五户及以上的平面组合较少；“窄开间、大进深的平面设计居多，配合日照等设计条件，能较好的充分利用土地，但平面的温馨度普通；大开间的平面设计较少，令各户均拥有有利的朝向，平面具有较高的温馨度；一梯三户一梯两户一梯四户一梯四户65平面设计参考一梯二户平面主要特点：一梯两户主要用于温馨型的大面积户型，布置于最优景观区域；设计充分利用有利朝向，采用三开间的规划设计，在南向区域中布置主要功能空间客厅、主卧室、卧室；具有自然采光电梯间、入户花园等亮点设计；3房2厅2

35、卫建筑面积：约1403房2厅2卫建筑面积：约140产品设计建议66平面主要特点：品字形的一梯三户设计，令三户单元均能拥有有利的南向；电梯间、楼梯间自然采光通风；采用大开间的设计，令户型能有较多的空间位于南向；平面设计参考一梯三户：3房2厅2卫建筑面积：约1253房2厅2卫建筑面积：约1252房2厅建筑面积：约85产品设计建议67平面设计参考一梯四户平面主要特点：采用品字型的一梯四户平面，令各单元均拥有有利的朝向和景观面；电梯间自然采光通风，并经过楼梯的摆设，令一梯四户具有一梯两户的优越感；3房2厅2卫建筑面积：约1202房2厅1卫建筑面积：约903房2厅2卫建筑面积：约1202房2厅1卫建筑面

36、积：约90产品设计建议68产品设计建议平面设计参考一梯四户：两房两房大三房大三房平面主要特点：采用宽展面设计，令层平面中各单元均能拥有有利的朝向和景观资源，其中两户具有南北通的对流条件；能较好防止单元之间的视野干扰，保证户型具有较好的温馨度；3房2厅2卫建筑面积：约1403房2厅2卫建筑面积：约1402房2厅建筑面积：约902房2厅建筑面积：约9069户型设计建议市场产品分析市场户型设计方正、适用，室内各空间根天性自然采光、通风，注重朝向的利用。工程在户型设计上，应在此根底上加以完善、突破；二房面积：90100小三房面积：110大三房面积：125140四房面积：150160市场主流产品的面积与

37、主要开间分析：客厅开间：3.7m4.0m主人房开间：3.33.9m客厅开间：4.0m4.5m主人房开间：3.44.2m客厅开间：4.24.8m主人房开间：3.64.2m客厅开间：4.25.4m主人房开间：3.64.4m70结合市场产品分析、以及工程的产品定位需求，对于工程各户型的主要功能空间的开间尺寸、亮点设计提供以下参考；户型面积区间主要功能空间开间参考设计亮点参考客厅主卧室二房60803.7-3.8m3.2-3.4m飘窗台提供灵活连通的条件8090约3.9m约3.6m飘窗台大阳台提供灵活连同的条件90100约4.0m约3.7m跃式设计飘窗台双阳台提供灵活连通的条件三房1001204.0-4

38、.2m3.6-3.8m入户花园/大面积景观阳台跃式设计飘窗台双阳台1201404.2-4.5m3.7-3.9m入户花园/大面积景观阳台主卧套间配衣帽间跃式设计大飘台阳光室四房1401604.2-4.53.9-4.2m入户花园/大面积景观阳台主卧套间配衣帽间跃式设计大飘台阳光室产品设计建议71亮点1：飘窗台或阳光室设计亮点2：跃式设计亮点3：空中花园设计亮点4：多附加值的首层单元亮点5：高规范层高设计产品亮点设计：亮点6：高厅设计产品设计建议72阳光室设计：飘台的设计可分为飘窗台和飘地台，单元面积相对小的建议采用飘地台，添加室内的运用空间。飘窗台设计：假设面积相对较大，可采用飘窗台，加强室内的空

39、间感、提升户型的温馨型；亮点1：飘窗台或阳光室设计飘窗台设计飘地台设计产品亮点设计73经过部分的空间抬升，明确区间功能的划分，并添加室内的层次感；亮点2：跃式设计产品亮点设计74空中花园主要分为入户花园和景观花园即景观阳台；其主要功能主要是添加室内绿化空间、提升产品附加值花园面积赠送一半；亮点3：空中花园设计入户花园景观花园产品亮点设计75亮点4：多附加值的首层单元提升首层住宅单元的附加值，建议附送入户私家花园和多功能室，从而提升首层单元的产品附加值；产品亮点设计入户私家花园入户私家花园首层入户从楼梯进入地下的多功能室76规范层采用3.2米的超高层高设计，让楼盘产品成为同区域中的亮点产品，令楼

40、盘在销售上获得很大的胜利；将规范层的楼层高度提升至3.23.3米在本钱添加不大的情况下，提升产品的附加值，添加产品的竞争力亮点5： 高规范层高设计产品亮点设计772.7米厨房、次卧2.7米厨房、次卧3.9米高厅3.9米高客厅6.6米高空中花园6.6米高空中花园2.7米3.3米3.9米2.7米3.3米3.9米客厅卧室厨厕巧妙利用空间的主次来变化层高；亮点6： 高厅设计产品亮点设计单数层平面双数层平面单数层双数层单数层78产品设计建议思索1：提升空间附加值思索2：分拆与合并政策思索：79主卧室客厅餐厅卫生间厨房卧室阳台阳台卧室右图：提升空间法：将入户花园调整为卧室户型：3房2厅1卫面积：约95 政

41、策思索思索1：提升空间附加值主卧室客厅餐厅卫生间厨房卧室阳台阳台入户花园左图：户型：2房2厅1卫入户花园面积：约90户型增值面积：约580思索1：提升空间附加值飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗提升空间法：经过大面积飘窗设计，添加室内附送面积、提升室内空间；飘窗台与房间的开间一样，令飘窗改造后，能全面提升室内空间；为更好添加室内空间，建议飘窗进深约1m；户型增值面积：约6102.2m规范层高政策思索81思索1：提升空间附加值提升空间法：提高室内层高，令单元具备间隔夹层的条件，从而提升室内的可适用面积；政策思索82卧室卧室客厅餐厅开放式厨房卫生间客厅餐厅卧室贮藏室卫生间厨房阳台阳台启示：进深较大的户型，易于拆分成南北2套户型思索2：分拆与合并拆分思索：拆分前户型：4房2厅2卫面积：约150拆分后户型：2房1房面积：约9060政策思索832房2房一层四户变为一层三户合并连同的思索2房打通 4房户型具有良好的朝向和通风采光3厅+主人房系统+3间客房空中花园具有良好的朝向，且南北对流，大阳台设计133133思索2：分拆与合并4房启示：北方气候之下，Y型的一梯四户适宜于合并连同政策思索84案名建议85案名建