土地资源管理专业 收益法与市场比较法评估分析(共18页)

1、PAGE 安 徽 财 经 大 学 本 科 毕 业 论 文 日本(r bn)房地产泡沫破灭 对我国房地产市场(shchng)的启示学 院： 班 级: 土地(td)资源管理 指导教师： 学 号： 姓 名： 时 间： PAGE III PAGE I日本(r bn)房地产泡沫破灭对我国房地产市场(shchng)的启示【摘要(zhiyo)】 根据我国现今评估行业的评估方法多取市场比较法而忽视收益还原法的现象，笔者根据自己的见解，认为收益法应当作为评估的主要方法。虽然市场比较法比较合乎不动产交易者的心理，但是收益还原法有着不可改变的理论基础，因而能够较准确的反应其资产价值。笔者只从资产价值方面对房地产价格

2、进行评估，没有考虑到市场的供求因素及消费者行为因素，其中不足之处请予以指正。【关键词】 不动产 泡沫 评估方法 市场法 收益法Abstract: According to our current assessment of the industry assessment methods to take on more market comparison approach and income approach ignored the phenomenon, the author according to their own opinion, that the income method sho

3、uld be used as the primary method of assessment. Although the comparison in line with market comparison approach the psychology of the real estate transactions, but can not change the income approach has a theoretical basis, so it can more accurately reflect its asset value. The author only from the

4、 asset value assessment of real estate prices, without taking into account the market factors of supply and demand factors and consumer behavior, including inadequate please be corrected.Keywords: Real estate, bubble, assessment methods, the market approach, income approach 目录(ml) TOC o 1-2 h z u HY

5、PERLINK l _Toc294711122 一简述(jin sh)日本房地产泡沫 PAGEREF _Toc294711122 h 1 HYPERLINK l _Toc294711123 (一)背景(bijng) PAGEREF _Toc294711123 h 1 HYPERLINK l _Toc294711124 (二)泡沫破碎后的影响 PAGEREF _Toc294711124 h 3 HYPERLINK l _Toc294711125 二我国房地产现状 PAGEREF _Toc294711125 h 4 HYPERLINK l _Toc294711126 （一）地价持续上涨 PAGER

6、EF _Toc294711126 h 4 HYPERLINK l _Toc294711127 （二）房地产信贷不断创新高 PAGEREF _Toc294711127 h 6 HYPERLINK l _Toc294711128 三我国不动产价格虚高原因分析从土地评估业看 PAGEREF _Toc294711128 h 6 HYPERLINK l _Toc294711129 （一）许多不动产只能采用市场比较法 PAGEREF _Toc294711129 h 7 HYPERLINK l _Toc294711130 （二）在两种方法都能使用的情况下，评估界往往倾向于注重市场比较法 PAGEREF _T

7、oc294711130 h 7 HYPERLINK l _Toc294711131 四具体阐述收益法和市场比较法 PAGEREF _Toc294711131 h 7 HYPERLINK l _Toc294711132 (一)市场比较法的应用 PAGEREF _Toc294711132 h 7 HYPERLINK l _Toc294711133 (二)收益还原法的应用 PAGEREF _Toc294711133 h 8 HYPERLINK l _Toc294711134 五收益法的应用比市场比较法更科学 PAGEREF _Toc294711134 h 11 HYPERLINK l _Toc294

8、711135 (一)市场比较法的不足 PAGEREF _Toc294711135 h 11 HYPERLINK l _Toc294711136 (二) 收益还原法可取之处 PAGEREF _Toc294711136 h 11 HYPERLINK l _Toc294711137 (三) 公式比较 PAGEREF _Toc294711137 h 12 HYPERLINK l _Toc294711138 六结论 PAGEREF _Toc294711138 h 13 HYPERLINK l _Toc294711139 (一) 综合考虑，不能单纯依靠迅速提高利率 PAGEREF _Toc29471113

9、9 h 13 HYPERLINK l _Toc294711140 (二) 仅能靠市场比较法的情况下应添加一个泡沫影响因子 PAGEREF _Toc294711140 h 13 HYPERLINK l _Toc294711141 (三)两种方法都能使用的情况下，应以收益法为准 PAGEREF _Toc294711141 h 13 HYPERLINK l _Toc294711142 参考文献 PAGEREF _Toc294711142 h 15 PAGE - 17 -引言(ynyn)：日本的房地产泡沫使日本陷入了长达数年的经济疲软。在其泡沫产生之前，房地产价格居高不下，评估业的市场比较法更是助长了

10、其嚣张(xiozhng)的气焰，而泡沫破灭后，日本痛定思痛，更加注重使用科学的收益还原法。笔者将从这两种评估法的原理、应用及对比总结得出一定的结论，藉以对读者以一定的思考。简述日本(r bn)房地产泡沫20世纪50年代起的30多年是日本的黄金岁月，其高速的经济增长甚至连美国都感到羡慕或者说嫉妒。全世界都在研究和学习日本，希望知道这个国土面积如此狭小、自然资源如此匮乏的二战战败国，如何能够在短短几十年时间内发展成为世界第二大经济体，创造出一个“经济神话”。然而,还没有等研究有结果、学习出成绩，日本的经济增长就在1991年戛然而止，并从此陷入了一场前所未有的衰退，至今仍无起色。日本经济为什么会衰退

11、？这个问题就如同日本为什么会成功一样是个吸引人的话题。在七嘴八舌的争论后，人们几乎一致认为，从80年代中期开始越吹越大的房地产泡沫，是把日本经济推向深渊的罪魁祸首。80年代后半期,以至于在90年代的近10年间，其泡沫经济崩溃后的影响如劳动力过剩，设备过剩，不良债权的停滞，金融危机与银行倒闭的惊涛骇浪，政府公共事业的投资乘数之小，以至累积起赤字财政之巨大，在战后日本经济史上也是空前的。在日本经济发展过程中，房地产曾经是一朵鲜艳夺目的浪花，成为促进泡沫经济令人眼花缭乱的繁荣景象的一个亮点。随着泡沫经济的崩溃，它的巨额债权无法收回。又由于房地产金融专门公司涉及到许多为其出资的母体银行等民间金融机构，

12、使得房地产问题颇为引人注目。背景城市房地产价格长期居高不下，发生海外并购热潮欲望使泡沫资本实物化从1955年到1972年的17年间，地价上涨了17.5倍，全国银行贷出额增加了18.3倍，增长的比率很接近，这说明当时围绕“列岛改造”所掀起的土地购买热与银行贷出额的增加是密切相关的。第三次市街地价(d ji)高涨的时期是在1987-1991年间。1987年上涨5.4%，1988-1991年度间依次年上涨率为10%、7.6%、14.1%、10.4%。此一时期日本处在周期性的经济高涨期，日本经济在这一时期的生产能力有了迅猛增长。但是这一时期经济发展的特点是：高增长与低通货膨胀并存。也因此，在这个时期出

13、现的市街地价的上涨，并没有伴随着物价的上涨。地价平均上涨率为10.5%，而消费者物价年均(nin jn)上涨率为1.8%，即地价平均上涨率高出物价4.8倍。人们只要从银行借到钱去购买土地，即可获得稳而丰厚的利润。这也就是这一时期发生泡沫经济的根源。 表1全国(qun u)市街地价格指数年度1990年=100前年比年度1990年=100前年比19551956195719581959196019611962196319641965196619671968196919701971197219731974197519761.641.862.392.913.604.586.528.299.7111.11

14、2.613.214.316.319.022.826.429.937.446.044.044.317.214.0287.121.923.622.342.527.117.214.013.45.28.313.617.219.715.713.225.123.0-4.30.81977197819791980198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998199945.346.648.752.857.461.564.466.568.370.274.181.587.6100.0110.4108.4102.497.

15、794.190.486.381.679.32.12.84.68.58.77.14.73.22.82.85.410.07.614.110.4-1.8-5.5-4.6-3.7-4.4-4.1-3.8-3.8 2.房地产金融急速扩张,大量资本涌进(yn jn)房地产业。从1980年开始，日本的住宅金融专门公司(n s)及原有的大银行不断为不动产业提供低利率的贷款，到1991年，其贷款额度翻了两番。地价(d ji)的暴涨，增加了日本各类银行持有的“资本金”，从而增加了其贷款的能力和总额。由于日本银行持有的担保物为土地，从而地价的上涨也为信贷额的增加创造了条件。（同时银行也都持有土地，其价格的上涨，又为

16、银行的自有资本额增值了。）于是，过度的信贷创造了泡沫经济，而经济泡沫又回过头来衍生了更多的信贷，如此恶性循环的结果，终于又使泡沫经济膨胀到了惊人的地步。表2 住宅金融专门公司为个人住宅及不动产融资总额比较 年度类别19801985198619871988198919901991合计单位：亿日元3317248291547636419373590102236123831122154 表3 日本地价指数和银行信用指数的增长比较年份地价指数全国银行贷款额指数19551001001960283 25619657766011970 14081235197218451927泡沫经济的诱发因子利率的抬升泡沫破

17、碎后的影响 房地产价格下降从1992年开始，到1999房地产价格已经连续8年下降。如以1990年3月为100，到1999年3月末下降为79.3，和1998年9月比，即使是首都圈的公寓式住宅的售价也下降3.5%。这说明地价上升的迹象仍很遥远(yoyun)。这是自明治维新以来，日本经济史上的空前纪录，在战后的50多年间，仅1975年的市街地价下降过4.3%，在这次经济衰退之前的其余各年度内，日本地价特别是市街地的价格，在历次经济衰退或危机中都是上涨的。这就是所谓土地价格“不灭的神话(shnhu)”。地价狂乱上涨是80年代末日本泡沫经济发生的终极原因(yunyn)。日本政府为遏制地价的上涨，于199

18、1年提出了从1992年起实施税制改革，其关键性内容是设立“地价税”，加上其他泡沫经济崩溃的因素，于是出现了土地价格连续8年下跌的现实。情况见表1 金融危机、银行倒闭自泡沫经济崩溃以来，日本的土地价格已连续下降8年，股票价格比峰值时已下落近一半。如此巨额的资产大贬值，导致日本金融机构不良债权的出现，其结果是引起大批银行的倒闭。这样，金融危机与生产过剩危机同时并存，是90年代日本经济长期萧条的显著特点。此时，日本业界内的评估方法多采用市场比较法，而泡沫破灭后日本评估界重新反思他们的评估方法，多参考市场比较法进行评估。市场比较法与收益还原法对不动产评估的结果究竟有什么不同，下面就两种方法进行深入解析

19、。二概述我国房地产问题我国房地产业自1998年以来，在经济发展的带动下一路高歌猛进，近几年更是牵动了每个人的神经，关系到各行各业的发展。由于较高的低价，企业在发展的同时必须考虑地价的影响。总起来说我国房地产业已经初现日本房地产泡沫的讯号。地价持续上涨2000年-2006年期间全国商业地价指数持续增长，并且在2003年之前增长幅度一直呈上升态势， 2004年增幅开始放缓。见图1。全国城市居住地价指数增长幅度从2000年到2004年逐年增加， 2005年开始出现增长放缓的迹象，2006年继续平稳增长。见图2。从总体趋势上看，全国主要城市地价水平在2006年前继续保持增长(zngzhng)趋势，地价

20、增速减缓2005年全国城市地价水平略有上升，全国城市平均综合地价由2004年的1198元/平方米上涨至1251元/平方米，增长了4.44，地价增长率与上年相比下降了1.64个百分点，全国地价水平逐渐趋于稳定，增幅小于前两年水平，增速放缓。但2008金融危机以来，为鼓励投资(tu z)，我国的利率不断下降，像日本的情况一样，大量资金涌进房地产业，不动产价格以更快的速度增长。多数城市的增长率超过了5%。图1 全国商业地价指数年度(nind)比较 图2 全国城市居住地价指数年度比较表4 全国城市地价平均(pngjn)增长率历年比较 单位(dnwi)：%综合商业居住工业2001年3.333.164.5

21、52.142002年4.394.995.593.192003年4.686.525.072.392004年6.086.678.941.922005年4.443.70 5.67 2.37房地产信贷(xndi)不断创新高2009年房地产信贷政策总的看是相对宽松的。在“保增长”的总体要求下，房地产信贷政策维持了宽松的执行口径，有力地促进了2009年楼市消费的增长。数据显示，2009年上半年全国金融机构个人住房贷款新增量达到4661.76亿元，同比增幅超过150%。而3月底的数据为1000亿元，随着房地产市场的回暖，个人住房按揭贷款也出现了突飞猛进的增长。2009年我国土地市场从年初的相对冷淡到后期的火

22、爆，也呈现了典型的“V”型反转。由于央企入市，大量的流动性推助了地价上涨，一时间各地不断爆出“地王”。尤其是一线城市，“地王”甚至在某些区域扎堆。“地王”的出现，其实质是市场预期过于乐观的表现。这种乐观来源于一方面企业拥有大量的闲置资金，需要寻找增值的投资对象，另一方面一些企业为获得超额利润大量囤地，客观造成了土地市场的供不应求。在这种情况下中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为16%，农村信用社等小型金融机构暂不上调。提高存款准备金率背后是中央担忧今年新增贷款非理性快速增长的一种反映。2010年的第一星

23、期金融机构新增贷款达到6000亿人民币，这在一定程度上促成了这次上调行动。地价应有的合理水平推出我国不动产价格虚高三我国不动产价格虚高原因分析从土地评估业看国际上房地产估价方法可以分为两大类，一是以英国为代表的英联邦国家，采用五种基本方法:市场比较法、收益法、成本法、利润法、剩余法。二是以美国为代表的北美、日本等国家，采用三种(sn zhn)基本方法:市场比较法、收益法、成本法。这些国家在进行房地产估价时，注重技术、计量，注重数学模型，即从投入产出来计算房地产的价值。我国房地产估价方法受英国体系的影响较大，一般注重经验与艺术，尽管不断有学者探讨引入各种数学模型，如模糊数学、层次分析(fnx)法

24、(AHP法)、回归分析、灰色预测，但尚未引起房地产评估界的足够重视，也未作全面系统的深入分析。但是总的来说，市场比较法、收益法仍是我国通用的方法。但现在我国评估业由于起步较晚，发展较慢，仍存在一定问题。市场比较法的评估(pn )结果往往大于收益法的评估结果许多不动产只能采用市场比较法鉴于不少不动产不带有收益性，像工业用地、住宅用地、办公用地等，对于这类不动产只能采用市场比较法、成本法或假设开发法，而后两种方法的计算又是在市场比较的基础上才能得出一定的数据，进而得出评估结果。因而在不能采用收益还原法的情况下，市场比较法算出的结果往往是根据市场做出一定的调整，而市场价格的随意性比较大，因此评估的结

25、果泡沫含量比较大。在两种方法都能使用的情况下，评估界往往倾向于注重市场比较法市场比较法的评估结果往往是大大高于收益还原法的评估结果，评估界在此时更重视市场比较法，因为不动产交易往往是趋众心理在影响，估价结果一旦低于周围不动产，交易很可能就会终止。而收益还原法尽管很科学，但在现实利益下，收益法只会作为一种次要价值进行参考。总之，市场比较法在我国应用较为广泛，收益还原法的使用范围还不是很大，重视程度不高，这就给我国不动产评估带来了一定消极影响。不动产不能真实的反应其价值，泡沫就会越吹越大。四具体阐述收益法和市场比较法 市场比较法的应用1、原理及方法市场比较法在房地产评估中是一个经常用到的方法，是指

26、在求取一宗房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易期日、区域因素、和个别因素等修正，得出待估房地产在评估基准日的价格。其基本原理就是经济学中的替代原理，根据此原理，效用均等的物品或服务在价格上应该相等。而替代原理也可以从资本论的角度来解释，也就是具有相同使用价值的物品或服务所体现的价格是相等的。市场比较法适用于房地产市场比较发达，有较多可供使用的交易案例的情形。而且(r qi)在同一地区或同一供求区域内，与待估对象类似的可供参考的交易案例越多，市场比较法的应用越有效，反之，在可供参考的交易案例较少的地区，则不适宜用市场比较法。市场比较

27、法是通过与所选取的参考案例相比较，对因素的不同之处进行修正，然后得出待评估房地产在评估基准日的市场价格的过程。而在市场比较法中需要进行修正和调整的因素主要有交易期日、交易情况、区域因素、个别因素四类。市场比较法通过(tnggu)将参考案例中房地产的以上几类因素调整并修正到待估房地产下的情形，最终得出待估房地产的价格。市场(shchng)比较法的计算公式为:p=p A B C EQ D=p eq f(100,( ) eq f( ),100) eq f(100,( ) eq f(100,( ) 【公式1】其中: P为待估房地产的评估价格; P为可比交易实例的价格; A为交易情况的修正系数; B为交

28、易期日的修正系数; C为区域因素修正系数; D为个别因素修正系数。在实际评估工作中，上式中A. B. C, D的具体内容分别为:A=正常交易情况/可比实例交易情况= eq f(100,( ) B=评估基准日的价格指数/可比实例交易价格指数= eq f( ),100) C=评估对象所处区域的条件指数/可比实例交易所处区域的条件指数= eq f(100,( ) D=评估对象所处个别因素的条件指数/可比实例所处个别因素条件指数= eq f(100,( ) 其中，待估对象的各因素比例为100 。A中的分子100表示以正常交易情况下的价格为基准而确定可比实例交易情况的价格修正参数;B中的分子100表示以

29、可比实例交易情况时的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数;C中的分子100表示以待估对象所处的区域环境(q y hun jn)为基准而确定可比实例所处区域环境的修正系数;D中的分子100表示以待估对象的个别因素条件为基准而确定可比实例个别因素条件的修正系数。收益(shuy)还原法的应用1、 理论(lln)基础地租理论地租即来自土地的报酬，相对土地所有者而言，称之为地租，而相对于土地使用者而言，称为土地收益。就各种社会形态下地租的最一般特征来讲，地租是直接生产者在农业(或者其它产业)中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。马克思通过运用科学的劳动价值论、剩余价

30、值论及科学的利润理论和生产价格理论，对资本主义社会地租进行了深入分析，指出“不论地租有什么独特形式，它的一切类型有一个共同特点:地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式”。地租产生的根源在于土地所有权和使用权的分离。他根据地租产生的原因和条件，把地租区分为级差地租和绝对地租，指出这是资本主义地租的两种基本形式。土地作为自然资源具有特殊的使用价值，但不是劳动产品，没有生产费用，因而没有价值，土地只能通过它的利用产生收益一一地租，才产生土地价格。这就是马克思指出的“资本化的地租表现为土地价格或土地价值”，“土地价格无非是出租土地的资本化的收入”川。故地租理论是土地估价的最基础理论和核心部分。在社会

31、主义市场经济条件下，取消了土地私有制，建立了土地公有制。但是，仍存在着土地所有权的不同主体及其垄断，以及土地所有权和使用权的分离，即产生地租的经济条件仍然存在，故市场经济条件下地租仍然存在，并成为社会主义土地所有权在经济上的表现。所以，地租理论对我国的土地评估仍然具有很重要的指导意义，主要体现在以下方面:第一，绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的收益。土地所有者在转移其土地所有权或让渡土地使用权时，必然要求交易对方给予补偿，这种补偿在形式上表现为土地价格。因此可以说绝对地租是土地价格存在的源泉，绝对地租理论在地价评估中是调控城市地价最低价值的基础。第二，级差地租是决定土地价格高低的

32、主要因素。其中级差地租I使得区位条件优劣不同的土地形成了高低悬殊的土地价格。级差地租则是由于连续对土地进行投入 (如城市基础设施建设的不断完善等)所引起的地租量的不同从而形成了不同的土地价格。第三，垄断地租的形成原因有两种:土地所有权的垄断和某些土地具有的特殊的自然条件。而土地位置的固定性对地租有决定性影响，这就要求我们要从特定宗地的具体条件和最有效利用出发.进行地价的客观评估。2、计算方法收益法是指运用适当的资本化率，将预期的评估对象房地产未来各期的正常纯收益折算到评估时点上的现值，求其之和得出评估对象房地产价格(jig)的一种方法。其所运用的原理为预期收益原理，适用的理论前提是房地产能在未

33、来的时期内形成源源不断的收益，而这里所说的未来时期是对评估基准日而言，也就是评估基准日后的时期。在收益法中，房地产实际上是作为一项投资，而租金则为投资收入。收益法适用于收益性房地产，一般在类似房地产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费用，而费用包括房屋(fngw)维修、物业管理、保险费、租金损失费、租赁中介费、出租房产的税费(包括房产税、营业税及附加、印花税等)等。收益(shuy)法在运用时根据房地产的收益情况和使用年限的不同有如下几个公式:(1) 无限年期的情况下V= eq f(a,r) 【公式2】其中，v为待估房地产的价格; a为每年的纯收益; r为还原利率这一公式是建

34、立在以下几个假设条件的基础上的:a、纯收益每年不变;b、利率每年不变;c、收益年限为无限年，也就是说待估房地产的使用期限为无限年。(2) 有限年期且其他因素不变的情况下 V= eq f(a,r) 1- eq f(1,(1+r)n) 【公式3】其中，V为待估房地产的价格; a为每年的纯收益; r为还原利率 n为收益(shuy)年限，即待估房地产的使用年限。(3) 纯收益按一定比率增长(zngzhng)的情形（有限年限的情况） V= eq f(a,r-s) 1-( eq f(1+s,1+r) )n 【公式(gngsh)4】其中，V为待估房地产的价格; a为每年的纯收益; r为还原利率 n为收益年限

35、，即待估房地产的使用年限。 S表示纯收益逐年递增的比率就我国目前情况而言，三种收益评估方法中第三中较为实际且符合我国目前的房地产状况 。在不动产价格连年上涨的情况下，年均收益理应以一定的比率上涨。下面以第三种方法为例评估不动产价格。收益法的应用比市场比较法更科学市场比较法的不足受市场因素的影响，随着市场价格的变化而变化.随意性较强，因此市场价格的非理性上涨都被作为参考因素，不能反映其真实的价值。没有考虑到资本的应有收益率。不动产放置一定时间必然会因投资资金的时间因素而有所升值，该增加值应经过市场平均资金收益率通过风险调整值进行调整。市场法中交易日期的修正只是根据地价指数进行简单的修正。而地价指

36、数只是反映我国所有土地的平均变化程度。这样，所有不动产都随着地价指数变化而变化，因此很容易产生泡沫，特别是高地价的情况下，收益率愈高，炒作性不动产愈多。没有把不动产的使用年限或剩余使用年限作为影响因素，仅仅参考其对比案例的区域因素及个别因素，因此新旧不动产都随着现有价格变动而变动，许多旧不动产不应有的升值被当作资本收益来接受。(二) 收益(shuy)还原法可取之处有其严格的理论基础，计算结果比较科学, 很少受市场价格的影响，因此市场泡沫对此地价(d ji)的影响较小，较能真实的反应不动产的价值。考虑到了资本的应有收益率。允许年净收益以一定比率上升(shngshng)，但控制在一定范围之内，评估

37、值比较理性。不受地价指数的影响，能够比较精确的计算其应有价值。土地剩余使用年限作为修正因子区别了不同年限的不动产的价值，比市场比较法更据参考性。(三) 公式比较市场比较法主要受周围类似不动产价格的影响，而周围不动产又受总体房地产价格的影响，因此总体不动产价格的变动将会在很大程度上市场比较法的评估方法的结果。如果不动产每年上涨率为q，则评估结果平均上涨q。若以收益还原法计算其价格，比较实用的公式即假设年纯收益以每年s的增长率递增，即V= eq f(a,1+r) + eq f(a(1+s),(1+r)2) + eq f(a(1+s)2,(1+r)3) + eq f(a(1+s)n-1,(1+r)n

38、) = eq f(a,r-s) 1-( eq f(1+s,1+r) )n 【公式4】假设第一年市场比较法的评估结果V与收益还原的评估结果V相等，即 V= V= eq f(a,r-s) 1-( eq f(1+s,1+r) )n 则第二年的市场比较法的评估结果 V2 =(1+q)V=(1+q)V1. 不考虑不动产年的年限减少的情况下，第二年的收益还原法的评估结果 V2 = eq f(a(1+s),(1+r) + eq f(a(1+s)2,(1+r)2) + eq f(a(1+s)3,(1+r)3) eq f(a(1+s)n,(1+r)n) = eq f(1+s)a,r-s) 1-( eq f(1+

39、s,1+r) )n =(1+s)V 则第二年市场(shchng)比较法的评估结果V2与收益(shuy)法的评估结果V2相差(xin ch)V=(q-s)V.2. 考虑不动产年限减少的情况下，第二年收益还原法的评估结果为 V2 = （1+s）V - eq f(a(1+s)n,(1+r)n) 则第二年市场比较法的评估结果V2与收益还原法的评估结果V2相差V=(q-s)V + eq f(a(1+s)n,(1+r)n) 总之，在我国不动产市场价格年均增长率q大于3%、收益性不动产的年纯收益的增长率不大于2%(在评估行业多取1%)的情况下，在第二年市场比较法的评估结果将比收益法评估结果多了V（大于0）。在第三年第四年这个结果将继续扩大，直至泡沫的产生。六结论(一) 综合考虑，不能单纯依靠迅速提高利率我国目前的不动产价格连年上涨，投机性不动产日益盛行，房地产价格虚高，就像日本当年的市场状况一样，一旦提高利率，有可能引起一连串的泡沫破灭现象。削减虚高房价势在必行，提高利率应作为附带措施配合使用