XX大街定价策略（PPT63页）

1、2008年5月23日上东大街定价策略精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！目录一、影响单价的权益因素二、各栋楼价格区间统计表三、各栋价格总额统计表四、商铺返租计算五、销售策略货包价值分析六、平均折扣率计算过程七、投资计划举例精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！1.1 商铺结构影响因素1.2 商铺位置影响因素1.3 商铺使用功能影响因素1.4 商铺层数影响因素一、影响单价的权益因素精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！1.1 商铺结构影响因素A级 商铺内开间大，室内无柱网，此类商铺最佳。B级 商铺内开间大，室内有柱网，此类商铺次佳。C级商铺内为纯剪力墙核心筒，室内无柱网，此类商铺较

2、差。D级 商铺内为纯剪力墙核心筒，室内有柱网，此类商铺最差。一、影响单价的权益因素精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！1.2 商铺位置影响因素A级 临规划路的商铺（原蔡锷大道、上东大道）价格加权系数最高。一、影响单价的权益因素蔡锷大道上东大道精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！1.2 商铺位置影响因素B级.临次干道的商铺（原东庄大道）价格加权系数较高。一、影响单价的权益因素东庄大道精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！1.2 商铺位置影响因素C级.临小区内街的商铺（原彩云街、天子街）价格加权系数较差。一、影响单价的权益因素天子街彩云街精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！1

3、.2 商铺位置影响因素D级. 在商铺内街的商铺（9楼内街） 价格加权系数最差。一、影响单价的权益因素9搂内街精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！1.3 商铺使用功能影响因素1.3.1 预留可做餐饮条件的商铺（7、15、16）一、影响单价的权益因素精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！1.3 商铺使用功能影响因素1.3.2 可满足汽车美容要求的商铺（10）一、影响单价的权益因素精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！1.4 商铺层数影响因素1.4.1 临主干道的二层商铺（1、6、7、8A区域）一、影响单价的权益因素蔡锷大道上东大道AAAA精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！1.

4、4 商铺层数影响因素1.4.1 临次干道的二层商铺（12，B区域）一、影响单价的权益因素东庄大道B精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！1. 商业搂层越往上价值越低，通常如果是4层商业，则 四楼价格是一楼的1/8；三楼价格是一楼的1/4；二楼是一楼的1/2。2. 考虑昆明消费者的逛街习惯，二层商业销售风险较高。3. 为降低二层商铺销售风险，利用价格杠杆，采用将一层与二层以上商铺价格拉开较大差距的方式，吸引部分实力相对较低的投资客，低价购买二层商铺。 天方观点：精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！二、各栋楼价格区间统计表栋号层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数1一层33

5、834.5927000142万1048万114万837万16二层17543.8614000165万425万132万276万145二层复式25062.6620000401万642万320万512万76一层33834.592700085万384万68万306万17二层17543.8614000433万720万345万575万67一层31328.4625000106万1881万84万1501万7二层13784.4611000226万843万181万673万5三层8771.937000144万537万115万428万3四层8771.937000126万500万100万399万38一层31328.322

6、500090万336万72万268万6二层17543.8614000197万366万157万292万5一层公寓8333.33800033万100万32万96万7二层公寓8333.33800016万76万15万73万119一层25062.662000012万116万10万93万33二层12531.3310000314万335万251万267万2二层公寓8333.33800016万50万15万48万13精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！二、各栋楼价格区间统计表栋号层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数10一层商铺20050.131600037万221万29万177万12二层公

7、寓8333.33800013万99万12万95万1411一层商铺20050.131600071万194万56万155万512一层22556.391800064万559万51万446万10二层8771.93700064万225万51万180万513一层22556.391800039万337万31万269万11二层8771.93700082万144万66万115万2二层公寓8333.33800018万75万17万72万1214一层商铺22556.391800067万166万53万132万1515一层28822.0623000143万216万114万173万4二层12531.3310000319万2

8、54万1三层7518.86000191万153万116一层商铺35087.72280001677万1338万1二层商铺17543.8614000838万669万1合 计商铺191/公寓57精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！不同总价区间商铺分布明细表注：以上价格区间为价格表的总价精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！二、各栋楼价格区间统计表1楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层33834.5927000142万1048万114万837万16二层17543.8614000165万425万132万276万14精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！1楼一层二、各栋

9、楼价格区间统计表精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！1楼二层二、各栋楼价格区间统计表精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！二、各栋楼价格区间统计表5楼精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！5楼一层二、各栋楼价格区间统计表精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！5楼二层二、各栋楼价格区间统计表精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！6楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层33834.592700085万384万68万306万17二层17543.8614000433万720万345万575万6二、各栋楼价格区间统计表精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！6

10、楼一层精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！6楼二层精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！7楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层31328.4625000106万1881万84万1501万7二层13784.4611000226万843万181万673万5三层8771.937000144万537万115万428万3四层8771.937000126万500万100万399万3二、各栋楼价格区间统计表精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！7楼一层精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！7楼二层精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！7楼三层精品资料网（），提供海

11、量管理资料免费下载！7楼四层精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！8楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层31328.322500090万336万72万268万6二层17543.8614000197万366万157万292万5一层公寓8333.33800033万100万32万96万7二层公寓8333.33800016万76万15万73万11二、各栋楼价格区间统计表精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！8楼一层公寓部分精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！8楼二层公寓部分精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！9楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺

12、个数一层25062.662000012万116万10万93万33二层12531.3310000314万335万251万267万2二层公寓8333.33800016万50万15万48万13二、各栋楼价格区间统计表精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！9楼一层公寓大堂精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！9楼二层公寓部分精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！10楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层商铺20050.131600037万221万29万177万12二层公寓8333.33800013万99万12万95万14二、各栋楼价格区间统计表精品资料网（），提供海量管

13、理资料免费下载！10楼一层公寓大堂精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！10楼二层公寓部分精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！11楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层商铺20050.131600071万194万56万155万5二、各栋楼价格区间统计表精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！11楼一层精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！12楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层22556.391800064万559万51万446万10二层8771.93700064万225万51万180万5二、各栋楼价格区间统计表精品资料网（），提供海量

14、管理资料免费下载！12楼一层精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！12楼二层精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！13楼层数对外均价实收均价价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层22556.391800039万337万31万269万11二层8771.93700082万144万66万115万2二层公寓8333.33800018万75万17万72万12二、各栋楼价格区间统计表精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！13楼一层公寓大堂精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！13楼二层公寓部分精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！14楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个

15、数一层商铺22556.391800067万166万53万132万15二、各栋楼价格区间统计表精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！14楼一层精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！15楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层28822.0623000143万216万114万173万4二层12531.3310000319万254万1三层7518.86000191万153万1二、各栋楼价格区间统计表精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！15楼一层精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！15楼二、三层精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！16楼层数对外均价实收均价对

16、外总价区间实收总价区间商铺个数一层商铺35087.72280001677万1338万1二层商铺17543.8614000838万669万1二、各栋楼价格区间统计表精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！16楼一层精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！三、各栋价格总额统计表精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！四、销售策略货包价值分析开盘日期区域销售对象总建面积比例实收总额比例7.19A区6#、9#、10#、11#、12#、13#、14#7729.4433.93%124760320.00 34.22%9.13B区1#、5#、7#、8#、15#12810.356.23%221928660

17、.00 60.87%09.1.1 公寓8#、9#、10#、13#公寓部分2241.859.84%17934800.00 4.92%合计22781.59364623780元精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！五、商铺返租计算价格表总价=实收总价/0.84/0.95（平均折扣率）根据估算价格表得出： 返租部分的对外均价为20050/精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！六、平均折扣率计算过程平均折扣率是指楼盘各种情况下打折总和后的平均值，是在做价格表时上浮的比例。精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！六、平均折扣率计算过程1一次性付款方式(0.3%)3%*0.1=0.0032领导优惠

18、方式(0.6%)3%*0.2=0.0063. 8达证10000优惠(0.52%)10000*191=19100001910000/364000000=0.00524. 8达证持证1%的优惠(0.5%)1%*0.5=0.0055. 8达证持证介绍10人1%的优惠0.4%1%*0.4=0.0046. 8达证客户感谢金(0.26%)5000*191=955000955000/364000000=0.0026精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！六、平均折扣率计算过程7. 老业购买1%的优惠0.1%1%*0.1=0.0018. 400万推广基金的成本1.1%4000000/364000000=0.0119.投资绿卡1%的优惠0.5%1%*0.5=0.00510.牛仔卡的优惠0.37%90*30000*0.5/364000000=0.003711其他销售政策优惠0.4%2%*0.2=0.004需上浮折扣=1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+115%但实际销售实收是不只3.64亿，所以上浮约5%已包含其他不可预见的折扣。精品资料网（），提供海量管理资