加快安置房建设力度,逐步提高安置小区建设档次

1、加快安置房建设力度，逐步提高安置小区建设档次（拆迁办）近年来，随着我区开发建设力度的不断加大，征地拆迁 工作逐步成为社会关注的热点和焦点。拆迁后安置工作面临 着任务重、建设慢、安置难的众多压力。一方面，上级对拆 迁安置工作的要求越来越严格，另一方面，群众对安置要求 的期望值也不断提高。安置房建设进度和安置小区的建设档 次日益受到社会的关注和政府重视，下面就我区在这方面的 工作作调查研究。一、安置房建设存在问题目前我区拆迁安置基本以调产安置为主，少量户选择调 产货币组合安置和货币安置，基本无迁建安置，调产安置率 高，安置房建设量大、任务重。目前，主要存在问题是：1、安置用房紧缺、安置滞后。安置房

2、建设和调产安置 用地供应的速度与拆迁安置的需求还有一定的差距。虽然我 区目前的安置房建设量很大，但拆迁调产安置房的需求缺口 还较大，且各街道、乡镇不平衡。安置房建设相对滞后，导 致拆迁户的安置过渡时间长，一般需2至3年、长的需达到 4至5年，政府过渡费支出多，安置压力大。可建设安置用 地紧张，储备安置用地远远不足，特别是大矸、霞浦、柴桥 已无后续项目拆迁预备安置房建设用地，安置用地供应形势 严竣，增加了今后的拆迁难度。2、安置房建设协调多、开工及建设慢。目前安置地块 村民征地政策处理工作难度越来越大，及其它多方面原因， 造成交地慢、交地难；安置地块竞得人接受交地消极，进场 开工缓慢，建设进度不

3、够快，竣工验收时间长，小区交付慢， 期间要求政府协调多。3、安置小区形象差、档次低。我区已建成交付的安置 小区普遍相对位置偏、建设档次低、质量差、综合配套不完 善，安置小区与普通商品住宅小区形象分明，城市融入度欠 佳，影响城市整体形象的提升。二、安置房建设问题产生的主要原因安置建设滞后主要受二方面因素影响。一是规划滞后， 在城市规划过程中未前瞻性、科学合理规划安置地块，以致 拆迁时临时找地规划，安置房建设无法提前或与拆迁同步。 二是我区建设用地紧张，用地指标紧缺，提前落实安置用地 困难。造成安置小区建设档次相对低的是由多方面原因造成 的。我区调产安置房是以“政府定价、市场运作”模式来建 设，即

4、由政府指定安置商品房的销售价格，土地公开挂牌出 让由房地产公司来开发建设，开发建设的运作按市场化操 作、要求同市场商品房一致，安置房的销售对象和时间由政 府安排。由于安置房是政府定价，并且安置价格较低，安置 房的销售收入基本上是已定的，开发利润薄；房地产开发商 建设投入的积极性低，是安置小区建设档次相对较低的内在 根源。我区已建成的安置小区档次相对低，具体受以下几方 面因素影响：1、设计定位低。我区已建成的安置小区，设计定位以 经济实用为指导原则，小区容积率高，房屋设计方整紧凑， 附属配套设施设计立足于只求满足规范和相关文件要求。2、建设成本低。由于开发商的趋利本性，追求利润最 大化，安置房建

5、设投入相对低，建筑装饰用材和附属配套设 施用材建设档次相对较低，只求满足使用功能和验收要求。 特别是装饰材料上如涂料、面砖、栏杆、门窗材料等相对档 次低，品质和质量一般，耐久性差；还有绿化简单、品种普 通，附属设施如围墙、路灯、红外报警设施等质量不是很好。 以上这些从建设上造成了安置小区相对档次低的印象。3、规划位置偏和周边配套不完善。已建成的安置小区 普遍在城市边缘，相对位置较偏；周边综合城市配套不够完 善，生活、工作多有不便。4、小区物业管理难和城市管理覆盖不足。由于安置小 区普遍物业费收取困难、经费不足，物业管理不规范、服务 差，安置小区居民城市化生活意识低、难管理，以及城市管 理部门日

6、常管理覆盖力度不足。安置小区普遍存在脏、舌L、杂、破、挤现象。三、改善安置房建设困境的措施针对安置房建设中存在的不足，在区政府的重视下，我 们切实采取措施加大安置房建设力度，逐步提高安置小区的 建设档次。围绕拆迁进度，满足安置需求、尽早安置，切实加快调 产安置房建设速度，缓解安置慢的状况。1、及早安排安置用地。紧贴拆迁实际，加强安置用地 的计划性，做到早安排、早申报，防止安置用地违规情况的 发生，尽量及早落实安置建设用地。近几年来，在区政府的 重视下，优先保障安置用地。在用地指标紧缺的情况下，自 征地拆迁办成立以来共落实调产安置用地33宗面积2658 亩，有力缓解了安置用地紧张局势。2、抓紧安

7、置地块方案设计。为缩短安置房建设时间， 在土地还不能出让之前，我们抓紧安置房规划方案设计，遵 照模拟审批程序，尽量把能办理的建设前期手续办理好，确 保安置房能尽早开工建设。协调规划和相关部门，加快各项 审核、审批工作，及时完成规划审批，及早定稿；使土地一 经出让，开发建设单位就可进入施工图设计和施工准备，缩 短建设周期。今年共有15幅1427亩安置用地在进行安置房 规划方案设计；其中12幅1119亩安置用地已完成规划方案 设计，并有6幅531.6亩安置用地已完成挂牌出让。3、加快安置建设速度。我们在对安置小区建设进行全 程监管的同时，一是抓紧配合做好土地出让前准备工作，待 土地农转用一经批准，

8、能及早挂牌出让；二是督促房地产公 司抓紧开工建设，按时间节点抓建设进度；三是配合做好地 块外道路、水、电等配套工作，为顺利施工创造有利条件； 四是协调水、电、气、视等各专业部门给予支持配合，及时 衔接施工；五是协调区有关职能部门在符合验收条件前提下 给予支持特办，尽快验收，确保安置小区及时交付。另外， 对预计拆迁项目计划明确、土地出让条件成熟的安置用地， 我们将安置房建设先行，力争向准现房安置目标靠近，促进 拆迁和减少政府过渡费的支出。三年来，竣工交付5个小区 建筑面积35.6万平方米，目前在建共15个安置房小区建筑 面积114万平方米，另有土地已出让还未开工的安置房小区 5个建筑面积87万平

9、方米。提高安置房建设标准，加强安置房建设管理，完善地块 配套建设，提升安置小区档次。为更好的适应拆迁安置形势发展的需要，加快调产安置 房建设，提高安置房建设品质。在考察了市、各区调产安置 房和经济适用房建设管理模式的基础上，结合我区实际，经 过多方研讨，通过以下几方面切实提高安置小区的档次。1、优选安置房设计方案。为提高安置房建设档次，从 安置房建设的源头上把好关，提高我区的安置房方案设计水 准，获得较好的安置房建设方案。一方面为促进城市形象提 升和提高安置小区档次，以及节约、集约利用土地，我们全 面推行安置小区建设高层住宅，设计定位上跟非安置小区看 齐，使安置小区达到同期同区域住宅小区的中上

10、档次。另一 方面我区安置房方案设计落实由原竞争性谈判筛选改为公 开招标，提高方案设计费，要求甲级资质的设计单位参与投 标，力求多方案比较、选到更好的设计方案，提高设计水准。 再一方面方案设计中的住宅套型和比例由我办把关，力保套 型合理、实用，符合安置需求；总平布置和立面风格以及设 计规范由规划局把关，力求符合我区城市规划和有利于城市 形象的提升。2、提高安置小区建设标准。制订和统一安置房建设标 准，提高装饰材料、智能化系统、小区绿化景观等建设标准 和加强对建设要求实施情况的监督检查，切实提高安置小区 的档次，以期达到与同期同区域中上住宅小区同档次。3、由我区国有房地产公司开发建设安置房。为减少

11、社 会房地产公司的商业逐利性造成的安置房建设用材标准低、 压缩建设成本，以致安置小区建设档次低、质量差、建设缓 慢的现象。切实提高安置小区的建设标准和施工质量，加快 建设进度、便于建设管理，从去年开始全区安置小区开发建 设任务基本上由区属国有房地产公司承担。4、加强安置地块配套建设。我办根据安置区块规划和 安置小区建设进度，适时提出配套工程报区发改局列入政府 投资项目建设计划，及时跟进安置地块政府投资配套项目建 设，完善幼儿园、社区、停车场、广场、道路、绿化、水利 等公共配套设施，美化宜居生活环境，促进农转非居民环境 生活品质、社会生活品质的新提升，城市环境的新改善和新 发展，提升安置区块整体

12、城市形象。四、安置房建设有待探索建议为促进拆迁工作，破解安置难、建设慢的难题，按照“规 划超前、质量优良、环境优美、设施齐全、功能完善”的理 念加快安置房建设、同步提高安置房品质，促进拆迁工作， 还需要加强探索、解放思想、开拓思路、提前谋划、加大投 入。我们建议：加强安置用地规划。全区要加强中长期的安置用地规划 落实、合理布局安置地块位置，不能只求解决眼前所需，四 处临时找寻安置用地，和一味地把安置地块安排到城市边缘 地带，要考虑拆迁户的心理和兼顾区域平衡，减少拆迁和安 置阻力。完善综合配套。加强安置区域周边建设规划，穿插布局 商业、公建等公共服务设施，提前和加大周边市政设施建设， 完善综合配

13、套建设，营造优美安置区块城市形象，提升宜居 生活环境，增加拆迁户安置认同感同，促进拆迁安置工作顺 利开展。加大财政投入和土地投放。提前安排安置地块出让，预 先落实安置小区建设，在拆迁时尽量接近现房安置，不仅便 于拆迁，还可节约过渡费的支出。丞待提前规划、安置用地 提前保障出让和资金预先投入，安置房提前建设。探索安置小区物业管理新思路。物业管理质量高低直接 影响安置小区的形象和档次。需全面调研全区已交付安置小 区的相关物业管理工作现状，了解物业管理困境，探索安置 小区物业管理的新方式、新办法，切实提高安置小区物业管 理水平，提升安置小区形象。加强对老安置小区的改造提升。由于老安置小区相对建 设档次低、质量差、小区内公共设施配置落后，很多小