房地产税收管理(完毕

1、房地产经营管理2 第八讲 房地产税收管理房地产经营管理概 述8.1 什么是税收（取之于民用于民）一、税收的概念税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定的标准，无偿地取得财政收入的一种手段。二、税收的特征强制性无偿性固定性精选ppt概 述1、纳税人国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。2、课税对象税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税。课税对象是区别征税与不征税的主要界限三、税收制度及构成要素流转税收益税财产税资源税行为目的税精选ppt概 述3、税基即课税基础4、税率据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比

2、例比例税率；累进税率；定额税率；5、附加、加成和减免附加地方政府在正税之外附加征收的一部分税款加成对特定的纳税人实行加成征税减税减征部分税款，免税免交全部税款精选ppt概 述6、处理偷税纳税人有意识地采取非法手段不交或 少交税款抗税纳税人对抗国家税法拒绝纳税欠税纳税人不按规定期限交纳税款漏税纳税人无意识地漏缴或者少缴税款的行为偷税和抗税属于违法犯罪行为漏税和欠税属一般违纪行为，不构成犯罪精选ppt7 8.2 房地产开发企业基本税制房地产经营管理流转税所得税行为税财产税流 转 税1、营业税（有销售就要纳税）（1）纳税人在中华人民共和国国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。营

3、业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。（2）税率建筑业 3%销售不动产 5%交通运输业 3%服务业 5%娱乐业 5%-20%金融保险业 5%邮电通信业 3%文化体育业 3%转让无形资产 5%精选ppt流 转 税1、营业税（3）营业税的有关计算应纳税额=营业额税率（4）营业税纳税义务发生时间纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。精选ppt流 转 税1、营业税个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税自2010年1月1日后个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或不足5

4、年的普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。（5）房地产企业营业税精选ppt流 转 税2、城市维护建设税（城市建设靠大家）（1）纳税人缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人。对外商投资企业的外国企业，暂不征城建税。城市维护建设税是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。精选ppt流 转 税2、城市维护建设税（城市建设靠大家）（2）税率采用地区差别税率纳税人所在地在城市市区的，税率为7在县城、建制镇的，税率为5不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1（3）计税依据纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税精选ppt流 转 税3、教育费附加（教育

5、乃兴邦之道）税率营业税的3%“两税一费”即指 营业税、城市建设为含税和教育费附加教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。精选ppt所 得 税4、企业所得税（有收获就要付出）（1）纳税人在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人。（2）税率企业所得税的税率为25%（原来为33%）；（3）企业所得税计算方法企业应纳税所得额所得税税率精选ppt所 得 税4、企业所得税（4）房地产开发企业收入的确认采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协

6、议约定的价款和付款日确认收入的实现。采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。精选ppt所 得 税4、企业所得税（5）房地产开发企业扣除的成本、费用确认期间费用开发产品成本开发产品会计成本计税成本已销开发产品计税成本未销开发产品计税成本开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分以下几个成本的界限精选ppt行为目的税5、契税（合同不是白签的！）（1）纳税人在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。

7、（2）课税对象发生产权转移变动的土地、房屋（3）税率3一5精选ppt行为目的税契税（4）相关规定法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。 购买普通标准住房，契税的征收按原来标准执行，即按房价的1.5%缴纳契税，90平米（含90）以下普通住房减按1%缴纳。对于购买非普通标准的住房，契税不予减免。精选ppt行为目的税6、印花税（贴了印花才有效）（1）纳税人在中国境内书立领受税法规定应税凭证的单位和个人因商事活动、产权转移、权利许可证、照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收

8、的一种税。（2）税率采用比例税率和定额税率两种对一些载有金额的凭证，如合同、资金帐簿等，采用比例税率。税率共分5档：千分之一、万分之五、万分之三、万分之零点五、万分之零点三。精选ppt7、耕地占用税（我国地少人多）（1）纳税人列入耕地占用税征税范围的耕地有：种植粮食作物、经济作物的土地菜地园地鱼塘其他农用土地。例如已开发从事种植、养殖的滩涂、草场、水面、林地等。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人（2）纳税范围行为目的税精选ppt耕地占用税实行从量计征的地区差别定额税制以规定单位面积的税额作为征收标准人均耕地不超过1亩的地区，每平方米10元至50元人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每

9、平方米8元至40元人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元人均耕地超过3亩的地区,每平方米为5元至25元以实际占用的耕地面积为计税依据，一次性征收行为目的税（3）税率精选ppt（4）免税军事设施占用耕地学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地（5）加征税 经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可适当提高，但提高的部分最高不得超过当地适用税额的50占用基本农田的, 在当地适用税额的基础上提高50%。行为目的税精选ppt8、土地增值税（赚的越多交的越多）（1）纳税人有偿转让的房地产包括国有土地使用权及地上建筑物和其附着物转让房地产并取得收入的单位和个人（2）

10、征收范围（3）税率实行四级超率累进税率增值额末超过扣除项目金额50的部分30超过50未超过100的部分40超过100未超过200的部分50超过200的部分60。行为目的税精选ppt土地增值税（4）计税依据增值额转让房地产收入扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额开发土地和新建房及配套设施的成本开发土地和新建房及配套设施的费用旧房及建筑物的评估价格与转让房地产有关的税金财政部规定的其他项目销售费用管理费用财务费用精选ppt资源财产税9、城镇土地使用税（日常性的）（1）纳税人城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地拥有土地使用权的单位和个人（2）课税对象（3）计税依据纳税人实际占用的土地面积精选pp

11、t（4）应纳税额的计算由土地所在的税务机关征收按年计算，分期缴纳采用分类分级的幅度定额税率（5）纳税地点和期限每平方米的年幅度税额大城市0.5至10元中等城市0.4至8元小城市0.3至6元县城、建制镇、工矿区0.2至4元资源财产税精选ppt10、房产税（房产价格调控的利剑）（1）纳税人房产税的课税对象是房产。房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。（2）课税对象（3）计税依据非出租房产房产原值一次减除1030后的余值出租房产房产租金收入资源财产税精选ppt（4）税率向房产所在地的税务机关纳税。房产税按年计征，分期缴纳。房产税采用比例税率（5）纳税地点和期限非出租房产（按房产余值征收）税率1.2出租房产（按租金收入征收）税率12对