住宅小区内公共设施的十大疑问

1、住宅小区内公共设施的十大疑问如果您满心欢喜地购买了新房，但还没入住就发现问题一大堆：单元管道的阀门 怎么在自己的房间里单元燃气的总阀门居然也在自己屋里，这样的设计有没有安 全隐患物业公司今后将不定期地进入房间进行维修操作这满脑袋的“官司”一 下就冲走了购买新房的喜悦而使买房人进入了无尽的纠纷协调当中。那么如果您 遇到类似的问题该怎么办呢“一场物业纠纷的案例剖析”座谈会，邀请京城知 名专家、律师和业主代表，共同探讨，希望找出物业管理难点背后的问题一、单元管道阀门能否设计在居民室内于庆新（均毫物业管理公司总经理）:我觉得这应该是个设计缺陷或者说是严重的 设计缺陷，导致业主所买的房子产品水平相对比较

2、低。但是，设计单位按照国家 的设计规范还没有违规的行为，只能说设计水平不是很高。二、国内有没有此类设计规范杨燕敏（高级工程师物业管理专家）：住宅设计规范其中规定，公共功能的 管道，包括采暖供回水总立管、给水总立管、雨水立管、消防立管和电气立管等， 不宣布置在住宅套内。公共功能管道的阀门和需经常操作的部件，应设在公用部 位。但是，这是非强制性标准，是建议性的。因为标准中的用词是“宜”和 “应”。按照国家标准用语，规范用词是有三个层次：第一是“必须”，这属于强制性的;第二是“应该”，一般情况你都应该这么执行，但是构不成违反标准； 第三是“宜”，就是你尽量的选择。所以这个管道是不宜，并不是说必须得怎

3、么 样。黄汇（金田建筑设计有限公司总建筑师）：国家在1997年曾出台建筑给 水排水设计规范，第258条就增加了内容：建筑物的某部分或个别设备需要计 量的时候，应该在它配水管上。截门是在水表和干管之间，水表搁在外头，这个截门一定在外头，也就是 说，如果一家的水表显示器或者水表在户门外，在公共场所，也就是说查水表的 人不需要进你们家，那么修截门更不需要进你们家。但是这个规定是1997年才 增加到规范里的。如果这个房子设计是在1997年之前，那么就没有这一条规定， 设计没有错误。三、开发商售房时是否要提前告知邓泽敏（北京英岛律师事务所副主任）：开发商售房时是否要提前告知，就要看他 受用什么法律。比如

4、，明确地说商品房销售适用“消费者权益保护法”，他就有 提前告知的义务，但从全国范围来讲，商品房目前还是不适用消法，从法律上并 没有一个严格的规定开发商有一个告知的义务。杨燕敏：开发商售房的时候，售的是现房，房子室内有什么阀门等等，应 该跟业主说明。我认为开发商这个环节在营销手段上应该是有问题，开发商在销 售过程当中，要如实介绍房子有什么缺点，有什么问题，包括管道的使用、配套 设施的使用等，供购房人进行选择。四、如果开发商不告知算不算欺诈行为邓泽敏：民法通则129条对欺诈有一个解释，一方当事人故意告知对方虚假情况， 或者故意隐瞒真实情况。在这件事中，只不过没告诉你，也没有告诉你虚假情况， 比如问

5、他是公用的，他说是你们家私人的，这是故意告知你虚假情况，故意隐瞒 是你问他，他不告诉你，我认为这还不属于欺诈。五、户型图中是否要注明公用设施的位置邓泽敏：户型图当中至少没有法定规定要注明公用设施的位置，因为户型图到底 画得详细程度如何，都不好说。有些买房合同里有的只是一个示意图，有的连尺 寸都没有。所以户型图到底应该画成什么样，并没有一个严格的法律界定。六、遇到类似情况业主是否可以要求赔偿邓泽敏：遇到此种情况，我觉得业主要求赔偿是对的。如果公用设施的存在侵害 了我们一定的权益，占用了我们一定的空间，从权利义务角度来，我享受一定的 权利，就要承担一定的义务，相反，我付出了一定的义务，也要享受一定

6、的权利， 这块空间是我替全体业主承担的义务，那么相反这块权利也应该我享有。可以跟 开发商协商一下，这一部分是不是可以一部分的钱或者象征性的补偿一下之类的 问题。七、物业能否有进入居民住宅进行维修活动的权利于庆新：物业进入居民家里要看在什么情况下的进入。一种是许可的情况下，业 主离开家后希望物业公司经常到居民家里看看。另外一种情况是物业跟业主预约 了，在其允许的情况下进入。而第三种情况是紧急避险的情况下。我认为物业公司是有权进入民宅进行维修。物业公司本身对这个产品承担 维修责任的，那么煤气公司、水电公司，包括物业公司都有权利进入房间内，不 仅仅是你，是进入所有居民的房间内来进行维修，首先这些设备

7、是公共设备，不 属于你自己所有的。可以说业主有足够的权利拒绝物业维修部门，但是，你再有 权，物业仍然可以破门，业主如果拒绝的话，导致的损失，比如楼下漏水了，你 就是不让他查，本来是淹木地板，后来家电全泡了，那么就可能就产生纠纷了。八、此类要求是否有法律依据邓泽敏：如果说遇到紧急情况漏水了，或者燃气泄漏了，家里没有人的话，那么 我觉得物业公司是绝对有权利破门而入。当然他会有一个见证或者第三者在场， 然后破门而入。遇到这种情况他必须采取一定的措施，法律上叫紧急避险。紧急 避险是指为了国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产或者其它财物免受正 在发生的危险，不得己而采取的损害另一个较小的合法权益的一

8、个行为。比如说 燃气泄漏了，有可能不关闸，整个楼都有危险了，那肯定要破门而入。就跟消防 似的，再比如说十栋房子是连着的，中间一栋房子着火了，那么两边的房子必须 得拆，这是必须的，为了公共利益。舒可心（朝阳园物业管理委员会主任）：有一个例子，一栋楼的单元暖气阀门在 23楼，但该业主就不让邻居进去放气。最后法院判下来，叫排除妨碍。但是我 们依然不希望你使用这样的办法，你作为小区内的公民，你不要因为自己的利益 损害其他业主的利益。九、此类要求有侵犯私人财产嫌疑邓泽敏：如果破门而入，我认为肯定是侵犯私人财产，只不过刚才说了，这是为 了保护大家的财产，然后来损害一个小家的合法的财产，这是肯定的。业主不在 家，如果遇到紧急情况当然可以进入，像漏水、污水之类的，给楼下漏得哗哗的， 没法弄了，只能破门而入了。十、新买房业主如何避免此类情况发生以防患于未然邓泽敏：如果买的是现房，当然可以到现场去看，有这种管道布置的如果不满意 可以不买这个房子。如果是期房，可以要求看管线的布置图，像我们律师在帮业 主买房子时，要看哪里设备间、设备层，向开发商要一个这一层的管线的布置