教学配套课件：房地产估价

1、项目一：房地产与房地产估价房地产估价房地产估价课程内容 房地产与房地产估价1 房地产价格基础2市场比较法及其运用3收益法及其运用4成本法及其运用5假设开发法及其运用6地价评估与地价分摊7估价程序和估价报告 8项目一 房地产与房地产估价【知识目标】（1）掌握房地产和房地产估价的概念、特性及类型。（2）掌握房地产估价的概念、本质和要素。（3）熟悉房地产估价原则。【能力目标】（1）能辨析房地产的整体概念和房地产估价的关键术语。（2）能结合房地产估价原则确定估价案例的估价目的、估价时点。（3）能在实际估价业务中应用房地产估价原则。学习目标项目一 房地产与房地产估价【项目概述】房地产估价的对象是质量、性

2、能、产权等都十分复杂的房地产，准确进行房地产估价是以对房地产全面、深入、正确的认识为基础的。同时，从事房地产估价工作，要对房地产估价以及这种职业、行业的知识、要求等有所了解。因此，本项目通过不同课题，首先介绍房地产的含义、特性、种类以及作为估价对象的房地产应从哪些方面进行了解并如何予以描述，然后介绍房地产估价的含义、特点、现实中对房地产估价的需要以及房地产估价要素和房地产估价师职业道德，最后介绍房地产估价原则的含义与作用、实际估价中应遵循的估价原则以及如何遵循这些原则。项目一 房地产与房地产估价【情境案例】甲工业企业根据市场研究，为了扩大规模，促进企业进一步发展，急需筹集一笔资金，经企业决策层

3、研究决定，以企业现有全部房地产作抵押向乙商业银行申请抵押贷款。经与银行协商，决定委托丙房地产估价公司对甲企业的房地产进行价值评估。假设你代表所在的丙房地产评估公司接受评估委托，并决定由你作为房地产估价师负责该房地产评估项目。通过本项目的学习，请回答如下问题： （1）该公司拟评估房地产的类型及范围？ （2）该估价项目中有哪些估价要素？ （3）如果所确定的估价项目成员中张三与该公司某副总经理是亲戚关系，则张三是否继续参加估价工作？为什么？ （4）完成本估价项目的估价工作，应遵循哪些估价原则？项目一 房地产与房地产估价课题一 房地产一、房地产的含义与特性二、房地产的类型与描述课题二 房地产估价一、房

4、地产估价的含义与本质二、房地产估价的要素三、房地产估价的现实需要课题三 房地产估价人员的职业道德课题四 房地产估价原则一、房地产估价原则的含义与作用二、房地产估价基本原则课题一 房地产 一、房地产的含义与特性 （一）房地产的含义房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益和区位的结合体。 1土地、建筑物及其他地上定着物土地：指地球的表面及其上下一定范围内的空间。一宗土地的空间范围可分为三个层次：地球表面，简称地表；地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。 课题一 房地产建筑物：指人工建筑供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，是由建筑材料

5、、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。广义的建筑物包括房屋和构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御侵袭等作用，供人们在其中居住、工作、生活、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。 课题一 房地产构筑物是指人们一般不直接在其中生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 其他地上定着物：指附属于或结合于土地或建筑物，成为土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转让而一同转让的物。课题一 房地产2实物、权益和区位 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、地形、地势、地基、平整程度等，建筑

6、物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。 权益：是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。 区位：本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而成了房地产的重要组成部分。房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等。课题一 房地产（二）房地产的基本存在形态 1土地形态：如图1-1（a）、（b）所示。 2建筑物形态：如图1-1（c）所示。 3房地形态：如图1-1（d）所示。 课题一 房地产（三）房地产的特性1不可移动（固定性） 作为立体空间、完整意义的土地，其空间位置是固定不能移动的。

7、建筑物由于建在土地之中，其空间位置通常也是固定的，不能移动。 不可移动性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境 。课题一 房地产2独一无二（异质性、个别性）土地受区位和周围环境的影响会各有差异；建筑物也有位置、结构、建筑材料、装饰装修、建筑风格等方面的差异。每宗房地产都有自己的独特之处，没有两宗房地产是完全相同的。房地产的独一无二性使得相同房地产的大量供给难以出现，从而不同房地产之间不能实现完全替代。课题一 房地产3寿命长久土地的不可毁灭建筑物的寿命耐久性4供给有限土地数量有限 土地上可建造的建筑物数量也是有限的 课题一 房地产5价值量大单位价值高总体价值大

8、6流动性差（变现能力弱 ）由于具有价值高大、独一无二、不可移动等特性，加之交易手续较复杂、交易税费较多等原因，同一宗房地产的买卖不会频繁发生，买卖通常需要经过较长时间才能完成。所以，当房地产权利人不得不将房地产快速转变为现金时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现。课题一 房地产7用途多样主要是对空地而言。土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，一般难以改变：原有建筑结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。8相互影响房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。直接影响房地产的使用和价值。9易受限制 1、管制权：如城市规划 2、征收权 3、征税权课题一 房地产10保值增值性 保值增值原因：对房地产的

9、投资改良通货膨胀外部经济条件的改善对房地产需求的增加课题一 房地产二、房地产的种类与房地产状况描述 （一）房地产的种类划分 1.按用途划分的种类（1）居住房地产（2）商业房地产（3）办公房地产（4）旅馆房地产（5）餐饮房地产（6）体育与娱乐房地产（7）工业和仓储房地产（8）农业房地产（9）特殊用途综合房地产（10）综合房地产 课题一 房地产:二、房地产的种类与房地产状况描述 2.按开发程度来划分的种类（1）生地（2）毛地（3）熟地（4）在建工程（5）现房（含土地）课题一 房地产:二、房地产的种类与房地产状况描述3按实物形态划分的种类（1）土地 （2）建筑物 （3）土地与建筑物的综合体 （4）房

10、地产的局部 （5）未来状况下的房地产 （6）已经灭失的房地产 （7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分 （8）以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产 （9）整体资产中的房地产 二、房地产的种类与房地产状况描述4按照权益状况划分的种类（1）“干净”的房屋所有权和出让的建设用地使用权的房地产 （2）“干净”的房屋所有权和划拨的建设用地使用权的房地产 （3）“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产 （4）共有的房地产 （5）部分产权或有限产权的房地产 （6）有租约限制的房地产，即已出租的房地产 （7）设立了地役权的房地产 （8）设立了抵押权的房地产，即已抵押的房地产 （9）有拖欠

11、建设工程价款的房地产 （10）已依法公告列入征收、征用范围的房地产二、房地产的种类与房地产状况描述（11）被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产 （12）手续不齐全的房地产 （13）房屋所有权、建设用地使用权不明确或权属有争议的房地产 （14）临时用地或临时建筑的房地产 （15）违法占地或者违法建筑的房地产 （16）房地产的租赁权，即承租人权益 （17）地役权 （18）房地产的抵押权 （19）房地产的空间利用权 （20）房地产中的无形资产 二、房地产的种类与房地产状况描述 5.按是否产生收益来划分的类型1、收益性房地产2、非收益性房地产 6.按经营使用方式来划分的类型1、出售型房

12、地产2、出租型房地产3、营业型房地产4、自用型房地产课题一 房地产:二、房地产的种类与房地产状况描述 （二）房地产状况描述包括：基本状况、实物状况和权益状况三个方面的描述。 1. 房地产基本状况描述（1）名称 （2）坐落 （3）范围 （4）规模 （5）用途 （6）权属 二、房地产的种类与房地产状况描述 （二）房地产状况描述 2. 房地产实物状况描述（1）土地实物状况描述 四至 面积 形状 地形地势 地基（工程地质） 土壤 开发程度 其他 （2）建筑物实物状况的描述建筑规模 层数和高度 外观 建筑结构 设施设备 装饰装修 日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水 层高和室内净高 空间布局 竣工日

13、期（或建成年月、建成年份、建成年代）和设计使用年限 护情况和完损状况 其他 二、房地产的种类与房地产状况描述 3房地产权益状况描述 （1）土地权益状况描述土地所有权状况 土地使用权状况 土地使用管制情况 土地利用现状 出租或占用情况 他项权利设立情况 其它特殊情况 （2）建筑物权益状况描述房屋所有权状况 出租或占用情况 他项权利设立情况 其它特殊情况 其他 课题二 房地产估价 一、房地产估价的含义与本质 （一）房地产估价的概念核心内容：根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。完整定义：房地产估价专业人员根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，按照估价

14、程序，对估价对象在估价时点的价值进行分析、测算和判定的活动。一、房地产估价的含义与本质全面理解房地产估价含义必须正确认识三个问题: 1.房地产估价是专业估价一门学问和学科；一种职业和行业。 专业估价的特点：由专业机构和专业人员完成提供的是一种专业意见估价结果具有社会公信力实行有偿服务要承担法律责任一、房地产估价的含义与本质 2. 房地产估价与房地产评估的区别与联系一般情况下可以交换使用。估价的含义更精准、明确,专指对价值进行评估。评估含义宽泛，不只限于价值评估。 3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同美国大多称为Real Estate Appraisal。英国和其他英联邦国家大多称

15、为Property Valuation。日本和韩国成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。中国台湾地区称为不动产估价。一、房地产估价的含义与本质 （二）房地产估价的本质（1）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格（2）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价（3）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证（4）房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内（5）房地产估价既是科学又是艺术课题二 房地产估价 二、房地产估价的要素 1. 估价当事人（1）估价委托人俗称客户，指直接向估价机构提出估价需求，与估价机构订立委托合同的单位或个人。（2）房地产估价机构

16、指依法设立并取得房地产估价机构资质从事房地产估价服务的专业机构。（3）房地产估价人员指经房地产估价人员资格考试合格合格或者资格认定、资格互认，由有关主管部门审定注册，专门从事房地产估价的人员，包括注册房地产估价师和房地产估价员。课题二 房地产估价：二、房地产估价的要素 2.估价目的指一个具体估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途。一个估价项目通常只有一个估价目的。 不同估价目的影响估价结果。因为估价目的不同，估价时点、估价对象、价值类型以及估价依据等都有可能不同。估价目的限制了估价报告或估价结果的用途。 3.估价时点 也称为价值时点、价值日期，是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。

17、注意：确定估价时点在先，得出评估价值在后。课题二 房地产估价：二、房地产估价的要素 4.估价对象是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产及相关其他财产。估价对象由委托人和估价目的双重决定。 现实中估价对象是复杂多样的。有土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等。 5.价值类型指一个估价项目中所评估的具体某种价值。一个估价项目的价值类型根据估价目确定。同一估价对象的具体某种价值是在其相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上是唯一的。价值类型主要有市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值。其中，市场价值是最基本、最常用的价值类型。 课题

18、二 房地产估价：二、房地产估价的要素 6. 估价依据指一个房地产估价项目中估价所依据的法律、法规、政策和标准。广义上还包括委托人所提供的估价所需资料，估价机构和估价师掌握、搜集的估价所需资料。实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。 7. 估价假设指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要但又不能肯定、而又必须予以明确的前提条件所作的合理假定。作用：规避风险，保护估价人员和估价机构；告知、提醒和保护估价报告使用人。课题二 房地产估价：二、房地产估价的要素 8. 估价原则指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，

19、对房地产价格形成和运作的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要、在估价活动中应当遵循的法则或标准。评估市场价值时应遵循的原则：独立、客观、公正原则；合法原则；估价时点原则；替代原则；最高最佳使用原则。 独立、客观、公正是对估价的基本要求，它是估价的基本原则和最高行为准则。 9. 估价程序指一个房地产估价项目运作的全过程中各项具体工作，按照其相互联系排列出的先后次序。基本程序：获取估价业务受理估价委托制定估价作业方案搜集估价所需资料实地查勘估价对象求取估价对象价值撰写估价报告审核估价报告交付估价报告估价资料归档。课题二 房地产估价：二、房地产估价的要素 10. 估价方法房地产估价方法是指估价

20、测算应采用的方法。基于近期市场上相似房地产的成交价格来衡量其价值市场法；基于该房地产的预期收益来衡量其价值收益法；基于房地产的重新开发来衡量其价值成本法。另外：还假设开发法、路线价法、基准地价修正法等。 11. 估价结果指房地产估价人员经过分析、测算和判断得出的估价对象价值及提供的相关专业意见。课题二 房地产估价 三、房地产估价的现实需要 1. 房地产估价的必要性房地产的“独一无二”和“价值较大”特性，是房地产专业估价存在的前提；房地产市场的“不完全市场”特性决定了房地产需要专业估价；房地产在经济活动中的广泛性、重要性，决定了房地产估价是估价行业的主体。课题二 房地产估价：三、房地产估价的现实

21、需要 2. 房地产估价的现实需要房地产抵押的需要房地产征收征用的需要房地产税收的需要房地产保险的需要房地产转让、租赁的需要国有建设用地使用权出让的需要房地产分割的需要房地产损害赔偿的需要房地产争议调处和司法鉴定的需要企业有关经济行为的需要房地产行政管理的需要其他方面的需要课题三 房地产估价师的职业道德 一、房地产估价人员职业道德概述房地产估价人员的职业道德是指房地产估价人员在从事房地产估价这种职业时，应当遵循的道德规范和行业行为规范。要求：良好的思想、态度、作风和行为因为：如果房地产估价人员没有良好的职业道德，即使具有扎实的估价理论知识、丰富的估价实践经验，但估价结果难以保证公正合理。 课题三

22、 房地产估价师的职业道德 二、房地产估价人员职业道德内容包括三个方面:职业品德、职业情感和职业行为习惯。实践上可概括为：诚实正直；回避利益冲突；具备专业胜任能力；勤勉尽责；保守秘密；公平竞争；承担社会责任。 课题四 房地产估价原则 一、房地产估价原则的含义与作用 1房地产估价原则的含义指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价应依据的法则或标准。独立、客观、公正原则；合法原则；估价时点原则；替代原则；最高最佳使用原则；谨慎原则。课题四 房地产估价原则 2房地产估价原则的作用可以使不同房地产估价人员对房地产估价

23、的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或相似；帮助估价人员如何思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个合理的范围内，然后结合估价方法的测算，评估出一个更加精准的价值。 课题四 房地产估价原则 二、房地产估价基本原则 1. 独立、客观、公正原则估价机构和估价人员站在中立的立场上，评估出对各方当事人均公平合理的价值。 制度层面：估价机构是具有独立法人地位的机构。估价机构和估价人员与委托人及估价利害关系人没有利害关系，与估价对象没有利益关系。操作层面：假设各方当事人均是理性并利己的 “换位思考”考虑评估价值 课题四 房地产估价原则:

24、二、房地产估价基本原则 2合法原则估价结果是在依法判定的估价对象特别是权益状况下的价值。 因为房地产状况（特别是权益状况）不同，评估价值就会不同。依法判定的估价对象权益，可分解为依法判定的权利类型及归属、使用、处分等权利。注意：不是合法的房地产也可以成为估价，关键是依法判定估价对象是哪种状况的房地产并作相应状况房地产的估价。课题四 房地产估价原则:二、房地产估价基本原则 2合法原则遵循合法原则在估价对象权益方面应做到：（1）依法判定的权利类型及归属，是指所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等房地产权利及其归属，一般应以不动产登记簿、权属证书以及相关合同等为依据。 （2）依法判定的使用

25、权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据。（3）依法判断的处分权，应以法律、法规、规章、政策或者合同等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、出资、抵债、赠与等。（4）依法判断的其他权益，包括评估出的价值应符合国家的价格政策。课题四 房地产估价原则:二、房地产估价基本原则 3估价时点原则要求估价结果是估价目的决定的某个特定时间价值。把由估价目的决定的评估价值对应的特定时间，称为估价时点，一般用公历年、月、日表示。之所以遵守估价时点原则，是因为影响房地产价格的因素以及房地产市场是不断变化的，决定了房地产价格和价值是不断变化的。同一房地产在不同的时间通常会有不同的价值。 课题四

26、 房地产估价原则:二、房地产估价基本原则确立估价时点原则的意义在于：估价时点除了说明评估价值对应的时间，还是估价对象价值的时间界限。特别强调：遵循估价时点原则更本质的是确定估价时点应在先，得出评估价值应在后，而不是有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间的价值。多数估价项目是评估现在的价值，一般将估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期（原则上为完成实地查勘之日）确定为估价时点。也可因特殊需要，将过去或未来的某个日期确定为估价时点。课题四 房地产估价原则:二、房地产估价基本原则估价时点估价对象状况房地产市场状况过去过去（1）过去现 在过去（2）现在现在（3）未来（4）未 来未来（5）未来 在估

27、价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。课题四 房地产估价原则:二、房地产估价基本原则4替代原则要求估价结果不得不合理偏离与估价对象相似的房地产在同等条件下的正常价格。 根据经济学原理，在同一个市场上，相同的商品有相同的价格。房地产价格的形成也符合这一规律，只是由于房地产的独一无二性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。 课题四 房地产估价原则:二、房地产估价基本原则替代原则对于具体的房地产估价工作指明了两点： （1）如果存在着一定数量与估价对象相似的房地产，并已知其价格时，可以通过这些相似

28、的房地产的价格推算出估价对象的价格。 （2）不能孤立地思考估价对象的价值，应考虑相似的房地产的价格牵掣，特别是同一个估价机构，在同一个城市、同一时期，为了同一种估价目的，对不同区位、不同档次的房地产的估价价值应有合理的“价差”，尤其是较好的房地产的评估价值不应低于较差的房地产的评估价值。替代原理在市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法中都会用到。 课题四 房地产估价原则:二、房地产估价基本原则 5最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象依法最高最佳利用下的价值。所谓最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。最高最佳利用原

29、则必须同时满足4个条件：法律上允许；技术上可能；经济上可行；价值最大化。最高最佳利用包括：最佳的用途、最佳的规模、最佳的集约度和最佳的档次。 课题四 房地产估价原则:二、房地产估价基本原则寻找最高最佳利用的方法是：尽可能地设想出估价对象的各种潜在利用方式，然后从下列4个方面依序筛选： （1）法律上是否许可。对于每种潜在的利用方式，首先检查它是否为法律、法规、规章、政策和出让合同等所允许。 （2）技术上是否可能。对于法律上允许的每种利用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。 （3）经济上是否可行。对于法律上允许且技术上可能的每种利用方式，还要进行经济可

30、行性检验。 （4）价值是否最大化。在所有具有经济可行性的利用方式中，能使估价对象的价值达到最大的利用方式，才是最高最佳的利用方式。课题四 房地产估价原则:二、房地产估价基本原则当估价对象已做了某种利用，则应根据最高最佳利用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明。 （1）维持现状前提。认为现有房地产维持现状、继续利用最为有利时，应以维持现状为前提进行估价。（2）更新改造前提。认为现有房地产更新改造再予以利用最为有利时，应以更新改造为前提进行估价。（3）改变用途前提。认为现有房地产改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价。（4）重新开发前提。认为现有房地产重

31、新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发为前提进行估价。（5）上述情形的某种组合。最常见的是第三种改变用途与第二种更新改造的组合。课题四 房地产估价原则:二、房地产估价基本原则 6谨慎原则在评估房地产抵押价值时应遵循的一项原则。要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应保持必要的谨慎，充分估价抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不能高估假定未设立法定优先受偿权下的价值；不低估房地产估价人员知悉的法定优先受偿款。关键是要弄清楚“在存在不确定因素的情况下”。如果面临的是确定因素，则不存在谨慎问题，应依据确定因素进行估价。如果面临的是不确定因素，当对该因素的乐观

32、、保守（或悲观）和折中判断或估价会导致对抵押价值的偏高、偏低和居中估计时，则应采取导致对抵押价值相对偏低的估计。谢谢！项目二： 房地产价格基础房地产估价项目二 房地产价格基础【知识目标】（1）掌握房地产价格的特征与种类（2）理解房地产供求与价格的关系（3）熟悉房地产价格的影响因素【能力目标】（1）能够敏锐观察房地产市场的供求关系（2）能对房地产在不同情况下的价格有一个准确的把握学习目标项目二 房地产价格基础【项目概述】房地产估价就是评估房地产的价值。价值的外在表现是价格，理论上是价值决定价格，实践中却是通过价格来了解价值。房地产价格的高低和变动，是众多对房地产价格有影响的因素共同作用的结果。这

33、些对房地产价格有影响的因素称为房地产价格影响因素。因此，做好房地产估价要对房地产价值和房地产价格有全面、深入和正确的认识，应了解各种房地产价格影响因素，掌握它们是如何以及在何种程度上影响房地产价格的。简言之，房地产的价格和价值、房地产价格的影响因素及其对房地产价格的影响是本课题主要解决的问题。项目二 房地产价格基础【情境案例】 某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼，其底层为商业用房，二层及以上各层均为住宅。现在该道路上要建一高架路。该高架路工程2012年6月开始施工，2012年10月结束。试分析：该小区道路状况变化对该道路两侧底层的商业用房价格有什么影响？对该道路两侧的住房价格又有什么影响？项

34、目二 房地产价格基础学习任务 房地产价格和价值 1 房地产价格影响因素2一、房地产价格二、房地产供求与价格三、房地产价格和价值种类一、房地产价格影响因素认识二、房地产价格影响因素分析课题一 房地产价格和价值 一、房地产价格 1. 房地产价格含义对价格最典型的两种解释和定义： 价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，通常用货币来表示，虽然不一定用货币形式来偿付； 价格是商品价值的货币表现，价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动或抽象的人类劳动。第一种价格定义讲的是“现象”，第二种讲的是“本质”。课题一 房地产价格和价值对房地产估价来说，主要是从现象上把握房地产价格的“量”，所以：房地产价

35、格是指和平地取得他人的房地产必须付出的代价，包括货币、实物、无形资产和其他经济利益。在市场经济社会，房地产价格通常用货币表示，也可以用实物、劳务等非货币方式支付，例如以房地产作价入股换取设备、技术等。课题一 房地产价格和价值: 一、房地产价格 2.房地产价格的形成条件有用性：指某种物品能够满足人们的某种需要，经济学上称为使用价值。 稀缺性：指某种物品的数量没有多到每个人都可以得到（相对缺乏 ）。 有效需求：指对物品的有支付能力的需要。即人们不但愿意购买而且有能力购买。房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者综合产生的。 课题一 房地产价格和价值: 一、房地产价格 3.房地产价格的特征

36、（与一般物品相比）区位性：房地产价格与区位关系密切。权益性：房地产价格实质上是房地产权益的价格。形式二元性：房地产价格同时有买卖价格和租赁价格。形成个别性：房地产价格容易受交易者个别情况影响。形成长期性：房地产价格形成的时间通常较长。另外，还有高值性、差异性、趋升性等。课题一 房地产价格和价值 二、房地产供求与价格 1. 房地产需求房地产需求是指消费者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买（或承租）的数量。形成需求两个条件：消费者愿意购买；消费者有能力购买。 影响房地产需求量的因素：该种房地产的价格水平；消费者的收入水平；消费者的偏好；相关物品的价格水平消费者对未来

37、的预期。二、房地产供求与价格房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动 。图2-1 一般房地产的需求曲线二、房地产供求与价格 2. 房地产供给指房地产开发商和拥有者(出售人或出租人)在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。形成供给的两个条件：房地产开发商或拥有者愿意供给；房地产开发商或拥有者有能力供给。影响房地产供给量的因素：该种房地产的价格水平；该种房地产的成本；该种房地产的开发技术水平；房地产开发企业和拥有者对未来的预期。二、房地产供求与价格房地产的供给曲线供给曲线表示房地产供给量与其价格之

38、间的关系某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变化而变动。图2-2 一般房地产的供给曲线二、房地产供求与价格 3. 房地产均衡价格市场交易是自愿交易或者交易双方一致同意的交易，所以房地产市场交易价格和数量，必然是供求双方都愿意并且能够接受的价格和数量。房地产均衡价格是房地产的需求曲线与供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。二、房地产供求与价格图2-3是把图 2-1(a)中的需求曲线和2-2(b)中的供给曲线结合在一起所形成的。图中E点是需求曲线与供给曲线的交点，它同时处于需求曲线和供给曲线上。因此，E点是供求点均衡点，该点所对应的价格和数量是消费者和房地产

39、开发企业或拥有者都愿意接受的价格和数量的组合。其中，该点所对应的价格Pe成为均衡价格，所对应的数量Qe称为均衡数量。图2-3 房地产均衡价格及其形成二、房地产供求与价格当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。一般来说，在市场力量作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地恢复到均衡价格水平。均衡价格原理是价格原理的核心内容，它表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上涨的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。二、房地产供求与价格

40、 4房地产供求状况的分类主要根据区域和类型结合情况分为4种类型：全国房地产总的供求状况；本地区房地产总的供求状况；全国同类房地产的供求状况；本地区同类房地产的供求状况。房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。 课题一 房地产价格和价值 三、房地产价格和价值种类 房地产估价中经常用到的主要房地产价格和价值种类（按相关性分组介绍）： 1成交价格、市场价格、理论价格与评估价值成交价格:是交易双方实际达成交易的价格，简称成交价。可分为正常成交价格和非正常成交价格。市场价格：指某种房地产在市场上的平均水平价格，简称市场价。三、房地产价格和

41、价值种类 理论价格：是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。评估价格：简称评估值（价），是指具备价格评估资格的估价人员（师）通过估价活动得出的估价对象房地产的价值。从理论上讲，在为交易服务的估价中，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格。三、房地产价格和价值种类 2市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值 按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，是六种基本类型。其中，市场价值又是最基本、最常用的价值类型，其他价值类型属于非市场价值。市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；投资价值是

42、对特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。房地产估价通常是评估房地产的市场价值。谨慎价值通常低于市场价值。三、房地产价格和价值种类 3买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值 4房地产所有权价格、土地使用权价格和其他权益价格中国目前只有房屋所有权价格，没有土地所有权价格，通常也不存在土地所有权价值评估。建设用地使用权（国有土地使用权）价格，其法定名称为土地的使用权出让金。 5无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值三、房地产价格和价值种类 6基准地价、标定地价和房屋重置价格城市房地产管理法规定应当定期确定并公布的

43、几种价格，各自均为一种评估价值。我国实行的是基准地价定期公布制度。基准地价是政府地价管理的基础。 7土地价格、建筑物价格和房地价格土地价格因“生熟”程度而异生地（不具有城市基础设施的土地）生地价毛地（具有一定城市基础设施，但尚未完成拆迁安置的土地）毛地价熟地（具有较完善的城市基础设施，能直接进行房地产建设的土地）熟地价三、房地产价格和价值种类 8总价格、单位价格和楼面地价土地单价指单位土地面积的土地价格；建筑物单价常指单位建筑物面积的建筑物价格；房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。楼面地价是一种特殊的土地单价，是将土地总价按土地上的建筑物

44、建筑面积均摊的土地价格。 认识楼面地价的作用十分重要，因为楼面地价通常比土地单价更能反映土地价格水平的高低。 9现房价格和期房价格课题二 房地产价格影响因素 一、房地产价格影响因素认识房地产价格的影响因素是房地产估价的主要难点。准确量化它们对房地产价格的影响，应把握以下三点： 1、影响方向：各种影响房地产价格的因素对房地产价格的影响方向不尽相同 2、影响程度：各种影响房地产价格的因素对房地产价格的影响程度不尽相同 3、影响关系：各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系不尽相同 课题二 房地产价格影响因素房地产价格影响因素分类常见的分类方法有两种：一种是按影响因素的范围分为三类：一般因

45、素、区域因素、个别因素。另一种分类是先将众多影响因素分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，然后再进行细分。本课程按第二种分类方法介绍房地产价格影响因素。 课题二 房地产价格影响因素对广大范围各类房地产价格都有影响的因素，如经济发展状况、货币政策、物价、利率等； 仅对特定房地产的价格产生影响的因素，如该房地产的区位、用途、规模、土地形状、建筑结构、建筑物新旧程度等 指估价对象周围一定区域范围内对该区域内各宗房地产价格产生影响的因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等； 一般因素个别因素房地产价格区域因素从宏观中观微观三个层面分析影响房地产价格的因素影响因素课题二 房地产价格影

46、响因素房地产价格影响因素自身因素外部因素实物因素权益因素区位因素 人口因素制度政策因素经济因素社会因素国际因素心理因素其他因素 二、房地产价格影响因素分析（一）自身因素1房地产实物因素（1）土地实物因素 土地面积 土地形状 地形地势 地基（工程地质） 土地开发程度 （2）建筑物实物因素 建筑规模外观建筑结构设施设备装修装饰 层高或室内净高 空间布局 日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水 维修情况和完损状况 （一）自身因素2房地产权益因素（1）房地产权利及其行使的限制。是所有权还是使用权、地役权、抵押权、租赁权，以及这些权利是否完整、清晰等，价值会有很大差异。此外，权力所对应的实质内容对价值

47、也有很大影响。 （2）房地产使用管制。主要是农用地转为建设用地，以及城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的规定。特别是规定用途、容积率对地价有很大影响。 （3）相邻关系的限制。相邻关系是对房地产所有权、使用权的一种限制，相邻关系的存在对房地产价格有一定的影响。（一）自身因素3房地产区位因素房地产区位不同，价格会有很大的差异。房地产区位优劣的判别，因不同用途而有所不同。居住房地产：交通条件、配套设施完备程度、周围环境和景观；商业房地产：繁华程度、临街状况、交通条件等；办公房地产：商务氛围、交通条件等；工业房地产：视产业的性质而定。一般而言，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力

48、取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。 （一）自身因素房地产区位因素 （1）位置。房地产所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向（及楼层）。 （2）交通条件。道路状况、出入可利用交通工具、交通管制、停车以及交通收费等（交通出行的便捷、时耗、成本等因素直接影响房地产价格）。（3）外部配套设施。外部配套设施完备，如周边有重点中小学、高等级医院以及有购物中心、休闲娱乐场所的住宅，其价格就高。（4）周围环境和景观。房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境。（二）房地产外部因素1人口因素人口是决定房地产需求量或市场

49、规模大小的一个基础因素，人口的数量、构成、素质等状况对房地产价格有很大影响。人口数量的增长必然导致对房地产需求的上升，从而推动房地产价格的上涨。人口素质的提高，消费观念的进步，从而对房地产的质量和面积、结构、配套设施、环境等提出更高的要求，导致房地产价格上升。家庭小型化即传统性大家庭向两人或三人世界转变，造成对住宅单元的需求不断增加，导致住宅价格上升。 1人口因素“地狭人稠，寸金尺土，居住乃成生活之重担，每年婚嫁觅居之青年数以万计，楼宇需求，有增无减。加以市区可供发展土地日形短缺，当局虽有移山填海之方，普建廉租屋宇之策，无奈缓急不克相应，地产业必将璀璨，楼宇价格，长远着眼，应予看好。” 李兆基

50、李兆基，香港著名的商界巨头，被人称为“亚洲股神”。（二）房地产外部因素2制度政策因素（1）房地产制度政策。房地产制度政策对房地产价格的影响最大，特别是房地产的所有制、使用制、交易管理制度及价格政策。（2）金融制度政策。金融制度政策的变化对房地产价格有很大的影响，特别是货币政策和房地产信贷政策。（3）税收制度政策。直接或间接的对房地产课税，提高或降低房地产的税率或税额标准，都会对房地产价格产生影响。（4）相关规划和计划。如国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划等土地相关规划与计划和住房建设规划等住房相关规划与计划的编制、调整和修订，对房地产价格会有较大的影响。（5）相关特殊政策。（二

51、）房地产外部因素3经济因素（1）经济发展。经济发展、繁荣或衰退等经济发展状况，影响着就业、收入和市场信心等，对房地产价格有很大影响。（2）居民收入。居民收入水平及其增长，对房地产尤其是住宅价格有很大的影响。（3）物价。物价变动，房地产价格一般也随之同向变动。（4）利率。利率的升降对房地产价格有一定的影响。 （二）房地产外部因素4社会因素（1）政治安定状况。政治不安定，社会可能动荡，影响人们投资、置业的信心，从而造成房地产价格低落。（2）社会治安状况。某地社会治安差，人们的生命财产缺乏保障，会造成该地区房地产价格低落。（3）城市化。城市化意味着人口不断向城镇地区集中，造成对城镇房地产的需求不断增

52、加，从而会带动城镇房地产价格上涨。（4）房地产投机。房地产投机有许多危害，主要引起房地产价格上涨和市场动荡。 （二）房地产外部因素5国际因素（1）世界经济状况。世界经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。（2）国际竞争状况。国与国之间为吸引外来投资激烈竞争，如采取低地价政策，从而会使房地产价格低落。（3）政治对立状况。国与国之间发生政治对立，一般会导致房地产价格下跌。（4）军事冲突情况。一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下跌，而那些受到战争威胁或影响的地区，其房地产价格也会有所下降。（二）房地产外部因素6心理因素购买或出售时的心态；个人欣赏趣味（偏好）；时尚风气、跟风或从众心理；接近名

53、家住宅的心理；讲究风水或吉祥号码。7其他因素（1）行政隶属变更。如非建制镇升格为建制镇，建制镇升格为县（市），县级市升格为地级市，省辖市升格为直辖市，通常会使这些地区的房地产价格上升。（2）重要人物的健康状况等。如某些重要政治人物的健康或生死状况，人们预期它会影响未来的趋势，从而引起房地产价格的涨落。项目三： 市场比较法及其运用房地产估价项目三市场比较法【知识目标】（1）熟悉市场比较法的基本原理和适用对象与条件。（2）掌握市场比较法的操作步骤。（3）掌握各项因素比较修正与调整的要求及其系数的确定、估价测算公式、比准价格的最终确定等方法。【能力目标】（1）能够迅速、准确的选择市场比较法所需要的可

54、比实例。（2）能够通过估价基本公式进行估价测算应用。（3）会对估价案例进行分析、评估，具备运用市场比较法进行估价测算的基本能力。项目三市场比较法【项目概述】市场比较法是房地产估价方法中应用最广泛的方法。本课题主要讨论市场比较法的概念，市场比较法的适用范围，可比案例的收集以及可比实例的选择，各项参数的修正方法，最终比准价格的求取。项目采取理论阐述与例题、案例相结合的方式，重点在于提高学生关于市场比较法的应用技能。项目三市场比较法【情境案例】2011年5月，甲公司向乙商业银行申请抵押贷款，抵押物是位于某市某一小区内的一套混合结构的住宅，其建设用地使用权通过出让取得，土地使用期限为70年，期限从19

55、99年8月13日起。估价对象建筑物建成于为2002年，外墙刷涂料，共四个单元，所在单元平面布局为三户，估价对象位于第一层，南北朝向，附带独立小院（约5平方米），房屋建筑面积为65平方米，二室一厅一厨一卫，一般装修，水、电、卫设施齐全。现委托丙房地产估价有限公司进行评估，丙房地产估价有限公司承接该估价项目后，分派两名估价师具体负责该评估项目。经过详细调查，估价师选取了与估价对象同一小区近三个月交易的两宗住宅和临近小区两个月前交易的一套类似住宅作为可比实例，对其成交价格分别经过有关因素的修正和调整计算后，采用算术平均数法确定估价对象住宅的市场价值。项目三市场比较法本课题的主要内容：课题一 认识市场

56、比较法课题二 可比实例的搜集与筛选课题三 可比实例价格的修正与调整课题四 比准价格求取课题五 市场比较法应用示例 一、市场比较法的概念与理论依据 1.市场比较法的概念市场比较法，又称市场法、比较法，是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。与估价对象相似的房地产，也称为估价对象的类似房地产，简称类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，简称可比实例，是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成

57、交日期与估价时点接近、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的与估价对象相似的房地产。课题一 市场比较法基本原理课题一 市场比较法基本原理市场比较法的本质是以房地产的市场价格为导向来求取房地产的价值。通常把市场比较法估价测算出的价值称为比准价值。市场是检验房地产价值合理与否的重要场所。市场比较法是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。2. 市场比较法的理论依据 市场比较法的理论依据就是替代原理。即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。 替代原理：在同一市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在时，该类商品的价格就由这种有替代关系的商品相互竞争，相互

58、牵制，最终趋于一致。 课题一 市场比较法基本原理课题一 市场比较法基本原理二、市场比较法的适用对象与条件1.市场比较法的适用的估价对象市场比较法主要在房地产交易市场比较活跃的地方应用普遍。该法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：住宅，包括普通住宅、别墅、公寓等。特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅最实用市场比较法估价，相对来说也是最容易、最简单的一种房地产估价。写字楼。商铺。标准厂房。房地产开发用地。2. 市场比较法估价应具备的条件市场比较法需要具备的前提条件是较发达的房地产市场及在估价时点的近期有较多类似房地产的交易。市场比较法估价需要消除以下三个方面可

59、比实例成交价格与估价对象价值的差异：特殊交易情况与正常交易情况不同。把可比实例的特殊交易情况造成的可能是不正常的成交价格，修正为正常价格；成交日期与估价时点不同（两个时点的市场状况不同）。需要把可比实例在其成交日期的价格，调整为在估价时点的价格；可比实例状况与估价对象状况不同。需要把可比实例在自身状况下的价格，调整为估价对象状况下的价格。上述对可比实例成交价格进行的修正与调整，分别简称为交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整。课题一 市场比较法基本原理课题一 市场比较法基本原理三、市场比较法估价的步骤4大步骤：收集交易实例。选取可比实例。根据估价对象状况和估价目的，从交易实例中选取一定数量

60、符合一定条件的交易实例作为可比实例。对可比实例成交价格进行处理。分为价格换算、价格修正和价格调整。即：建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整。故该大步骤又分为建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整四个小步骤。求取比准价值。把多个可比实例成交价格经过处理得到的多个比准价值综合为一个比准价值。 课题二 交易实例搜集与可比实例筛选一、交易实例的搜集 1.收集交易实例的内容和要求 （1）交易实例房地产基本状况。 （2）交易双方基本情况。包括总价、单价及计价方式。 （3）成交价格 （4）成交日期。 （5）付款方式。 （6）交易情况。如交易目的、交易方式、交易税费负担方