商品房质量通病预防措施(土建部分)

1、天马行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632商品房质量通病预防措施(土建部分)商品房交付用户使用后，用户反映土建方面的质量通病主要有屋面渗漏、厕浴间渗漏、墙面空鼓开裂、面砖、马赛克嵌贴不牢固、房间净尺寸偏差、房间不方正、楼板开裂、水泥地面起砂、空裂、压光不好等内容。预防措施一.技术准备1、各岗位工作程序1.1 各分部工程施工前，要做好施工方案，幷提前将施工方案落实到生产部门、施工队。1.2 各分项工程施工前要将技术交底（作业指导书），提前落实到施工队的施工班组，要求做到施工队的有关管理人员、操作人员要知道他所要干的工作内容、操作方法、质量要求，以及保证质量所采取

2、的具体技术措施，幷由技术人员、质量人员、生产管理人员对每一段、每一层的各工序操作人员随机抽检，每个施工流水段内的各分项工程施工完毕后要严格执行三检制。1.3 工序检验：在每道工序施工完以后，班组长应组织自行检查，确定符合规范要求后在有关评定表上签字。专业工长在班组自检的基础上，组织有关人员对上下工序进行检验，合格后在有关评定表上签字，然后提请专职质检员进行核验。专职质检员参加工程预检、隐检，随分项工程的完成对其进行检验，核定等级，幷在检查表上签字。1.4 分项工程检验：由生产主任组织有关人员在预检的基础上对分项工程进行保证项目、基本项目等内容的检查、评定、签字后交资料员进行归档。1.5 隐蔽工

3、程检验：由技术主任组织有关部门和单位在预检合格的基础上，对屋面、厕浴间防水层隐蔽工程进行检验，幷按规定办理各项隐检手续。1.6 专检：技术主任组织专业工长、质检员、施工员及有关部门和单位对专检项目进行检验，幷按规定签证报资料员归档。专检主要项目：预制砼土板、梁；水暖、通风、空调、电气、设备安装及当地主管部门规定的专检项目。1.7 分部工程验收：技术主任组织有关人员在分项工程检验合格的基础上，对分部工程进行检验，幷按规定报表报公司技术质检处。1.8 单位工程竣工预检：单位工程竣工由项目经理组织有关人员对该工程的各个分部进行自查，合格后由技术主任填写有关报表报公司技术质检处，申请竣工验收。2、项目

4、部对岗位工作的监督：项目部在建立健全管理人员管理范围和工作权限的同时，制定行为规范标准，以监督管理人员的工作行为。技术系统技术主任每天对本项目经理部技术交底工作的执行情况进行检查，做好检查记录。施工是否前编制了方案，进行了交底，有无记录；技术交底的执行情况如何？对资料的收集、整理是否与施工部位同步进行的。对关键控制线的控制情况的检查，做好检查记录。对试验控制情况及工作记录的检查。对落实科技工作落实情况进行自检。生产系统生产主任：组织检查计划落实情况，组织每天的生产碰头会，分承包方专题协调会，协调解决计划落实的问题。组织检查岗位责任制落实情况及现场周检工作。监督检查专业工长、二线工人的工作质量。

5、二材料进场检验物资进场检验前，由材料员负责提供物质相关文件、生产许可证、合格证、准用证及试验报告等。共同检难物资与相关件符合性、物资名称、供方名称、规格型号、数量、标识及外装和等级等，进场物资材质证明、产品合格证、准用证必须一式三份齐全，否则不准进场。物资验收完毕，参加人员必须在进场物资验收记录表上签字，由库管员对进场后的物资进行标识和存放，有关资料由工长送监理报验并交资料存档。如果进场检验出现物资不合格品，收材料员和保管员及时填写“不合格记录表”，并对该产品挂“不合格品”标牌后逐级上报，严禁使用或降级使用三.具体措施1. 屋面渗漏原因分析：找平层起砂、空裂，坡度不适合存水，下水口高，细部作法

6、粗糙，防水卷材粘接不牢，突出屋面高度不足尺寸，上人孔、烟风道口、女儿墙上口压口收头不实不严密。预防措施：找平层不得起砂，表面压光赶平，养护七天以上，间距6m设置分格缝，留通气孔，屋面坡度达到图纸要求，阴阳角作圆角，下水口安装低于屋面周围应作漏头斗型，无死角保持排水畅通无阻，防水卷材必须是北京市认证产品，复试合格后方可使用，卷材搭接长边100mm，短边150mm，缝边打胶要实，粘结牢固。突出屋面部位卷材高度不低于250mm，细部作法收头严密牢固，高低跨应作水簸箕，完工后作闭水试验，办理隐检手续作防水保护层。2. 厕浴间渗漏原因分析：涂膜防水后厚度不足，管根处未作复加层，堵洞砼不密实，材料质量差，

7、安装卫生器具时损坏防水。预防措施：把堵洞作为一个重点项目，要作隐检验收，细石砼掺微膨胀剂，支模用铅丝吊牢，人工振捣密实，管根周围灌50mm厚20沥青玛蹄脂。防水材料经北京市认证并有防伪标志，经检查验收，防水层合作24小时试水，作完保护层安装卫生器具后作二次试水 ，无渗漏现象。3内墙空裂：原因分析：基层清理不干净，浇水不透，有油污，有抹灰做法的，面层标号高于基层，养护不及时。预防措施：必须把表面上的灰尘、灰浆、油污清除干净，有抹灰做法的，对光滑砼要进行拉毛及养护，抹灰前检查拉毛强度，抹灰前提前一天洒水湿润基层，抹灰后浇水养护，严禁边清理边处理基层就插入抹灰。无抹灰做法的，刮腻子之前，墙面涂刷界面

8、剂。4.面砖、马赛克嵌贴不牢固原因：基层清理不干净，面砖末浸透水，砂浆配比不准确，砂子含泥量大等原因。预防措施：必须将基层上的灰浆、污垢、油渍清除干净，对砼表面要拉毛，拉毛强度到达后再进行下道工序，面砖应隔夜浸泡，嵌贴时基层保持湿润，不得使用停滞砂浆，剩余砂浆使用必须加同量水泥搅拌均匀。5. 房间净尺寸偏差原因分析：放线不准、轴线位移、模板变形等原因。预防措施：认真做好测量放线及验线工作。将控制轴线，0.000标高线及时地引测到建筑物的结构立面上去，以此作为各施工层主轴线及标高线测量的依据。竖向投测：用延长线法，将经纬仪安置在轴线延长线上，以首层为准逐层向上投测。标高引测：0.000以上的标高

9、引测主要是沿结构外墙由三处向上传递。施工时模板根部和顶部加强固定措施，拉水平通线，竖向通线防止轴线位移，支模前校对墙外边线和轴线，无误后方可施工。变形主要原因是刚度差，支撑不牢靠。支模前模板绘制支撑体系图，按规定起拱，保证模板强度、刚度、稳定性和整体性，连接件固定牢固。顶模板按开间在图纸上标明拆模日期，拆模时间根据同条件养护试块强度确定，砼达到强度后拆除顶模板要有报批手续，保证砼质量。6.楼板开裂原因分析：砼坍落度过大，失水产生干缩裂缝 预防措施：控制砼和易性和稠度，后台计量必须准确，砂石不得混杂；加水量、外加剂掺量必须准确无误。砼搅拌时间普通砼不少于90秒，计时从所有拌和料进齐后开始。搅拌前

10、2小时内测砂石含水率、雨后及时测含水率，幷及时调整用水量。每2小时前、后台做坍落度测试各一次。砼在浇筑完毕后12小时内，对砼要及时覆盖洒水养护，浇水养护时间，普通砼不少于14天。严格控制拆模时间，拆模砼强度要以现场同条件养护试块为准，阳台、雨蓬拆模为设计强度的100%，走道、厨厕间50%设计强度，其余楼板为设计强度的75%。7. 水泥地面起砂、空裂、压光不好原因分析：起砂是由于压光不及时或遍数不够形成水光，与砂子含泥量和稠度有关。空鼓是基层清理不净，抹灰扫浆不到位，基层作完跟水泥浆太紧形成，与养护不及时有关。裂缝是由于基层刚度不匀产生裂缝，基层垫层分块施工与面层不重合引起收缩裂纹。预防措施：起砂、水泥砂、浆稠度小于3.5cm，三遍压光。最后收光在水