离婚案件房产增值部分究竟如何计算

1、难倒98%的人：离婚案件房产增值部分究竟如何计算？作者介绍：陈鉴豪律师，广东天穗律师事务所婚姻家事委员会副主任，广州王幼柏律师团队副主任律师，广州市妇女联合会法律援助律师，广州电视台经济与法频道法律栏目特约评论律师，广东电视台律师说嘉宾点评律师，专攻婚姻家事、财富传承与刑辩领域。最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）颁布以来，对于第十条规定的夫妻共同还贷相对应增值部分的计算方式从未停止过争论。目前为止，众说纷纭，莫衷一是。在司法实践中，对于房产增值的计算方式，不同的法院也作出大相径庭的判决。离婚案件中的房产增值部分究竟如何计算，与配偶一方获取的房屋补偿款密切相关。有人认为，房产增值部分就是房

2、产现有的市场价值减去当时房产购置价，是否是这样呢？我们先来看看具体的法律规定：最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。婚姻法第三十九条第一款规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民

3、法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。条文内容篇幅很长，读完一圈下来，很多人都发出同样的感慨，直言看不懂，就算看懂了，也不知道怎样计算，法律真是高深莫测啊。于是，现实中很多人会跑来咨询律师，我老公在婚前以按揭方式购买了一套房产，登记在其名下，婚后由我俩共同还贷，现因感情破裂，准备起诉离婚，我能分得房产补偿款吗？如果可以分到，到底有多少补偿款？依据前述法律规定，分得房产补偿款是毫无疑问的，但对于如何计算夫妻共同还贷相对应增值部分，即使是翻遍了所有法条，都没有具体的计算公式。结合本人多年的婚姻家事实战经验，具体到司法实践操作中，形成了以下常见的四种计算方式：计算方式一：夫妻婚后共同

4、还贷部分（含婚后偿还的本金和利息）实际购房款（房屋购买价+离婚时已还全部利息）离婚时房屋市场价=夫妻共同还贷相对应增值部分。上述公式的计算原理在于，夫妻共同还贷部分除以房屋实际总房款（即购房合同总价与已偿还银行利息之和），再乘以离婚时市场价，即为夫妻共同还贷所占据的增值金额。最高人民法院民一庭、湖北省高院、深圳市中院持上述意见。采取此种计算公式，计算出的增值金额也是最大的，对于不能取得房产所有权的一方显然更公平，对于接受补偿款的一方显然会更为有利。计算方式二：夫妻婚后共同还贷部分（含婚后偿还的本金和利息）实际购房款（房屋购买价+离婚时已还全部利息）（离婚时房屋市场价结婚时房屋市场价=夫妻共同还

5、贷相对应增值部分。比较公式一、二，两者不同之处在于，公式二是以双方结婚及离婚的时间节点计算房屋增值金额。此种计算公式有利于支付补偿款的一方。若房产早在结婚前几年购置，即购房时间与结婚时间相差较远，房产大部分增值源自于婚前，采用此种公式计算夫妻共同还贷相对应增值部分显然更公平合理，部分法院持上述意见。计算方式三：夫妻婚后共同还贷部分（含婚后偿还的本金和利息）（首付款+婚前还贷本息+婚后共同还贷本息+尚欠偿还的贷款本息）（离婚时房屋市场价结婚时房屋市场价）=夫妻共同还贷相对应增值部分。广州市、区两级法院持上述意见。此种计算公式有利于支付补偿款的一方。计算方式四：夫妻婚后共同还贷本金房屋购买价（离婚时房屋市场价结婚时房屋市场价）=夫妻共同还贷相对应增值部分。此种计算方式单纯以房产价值作为计算基础，没有将银行还贷部分纳入房产价值当中。目前仍有一部分法院持上述意见。结语：由于计算的基础不一致，所得出的结论也截然不同。作为专业的婚姻家事律师，应该根据案件的具体情况，为当事人选择适合的、有利的计算方式，在计算补偿问题的时候，也不能单独只考量还贷部分，还应当将一方为此所丧失的最佳购房机会、双方结婚时间长短、为家庭贡献大小、资金出资大小、感情破裂的原因等多个因素综合判断。一个以婚姻家事类法律和婚姻情感类知识为主的