海尔创意产业园项目经济测算ppt课件

1、首钢海尔文化创意产业园工程经济测算版权声明：本文仅供客户内部运用，版权归世联地产顾问中国一切，未经世联地产顾问中国书面答应，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、援用、复制和发布报告中的部分或全部内容。土地价值评价23进展土地价值评价的前提条件和假设报告中各评价方法测算根据中华人民共和国国家规范GB/T18508-2001和，并采用专业测算与市场调研相结合，其中各因子的选定参数根据专业要求及市场评价阅历建立；本报告中评价的土地价值是指地块为熟地即“七通一平的价钱；本地块的地价是在拟定的方案根底上进展分析和评价，假设计入容积率内总建筑面积全部可作为商品房销售； 我们对建造本钱、建立期等方面进展普通假

2、设和判别； 本报告不思索开发单位工程管理、营销手段、风险控制才干、利润目的等方面的差别性所呵斥的价值差别，我们采取市场平均程度； 本报告中现状土地价值是评价时点下客观分析测算之价值，同时思索了本区域未来市场开展变化，未思索地块整体营销、土地出让方式及市场竞投要素对地价的浮动上涨要素。4市场比较法原理和公式原理：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上买卖的类似地产进展比较，并对类似地产的成交价钱作适当修正，参考地块修正后的价钱加权平均得出待估土地地价。公式：估价对象比准地价=买卖地价买卖情况修正系数买卖日期修正系数区域要素修正系数个别要素修正系数5市场比较法技术思

3、绪选择比较实例，选择实例与估价对象属于同一供需圈、用途一样或相近、在地域上属近邻区域或类似区域步骤1建立各地块比较要素条件阐明表：买卖时间、买卖情况、买卖方式、个别要素容积率、面积、外形、规划等等步骤2确定各地块比较要素条件指数表步骤3计算各地块比较要素修正系数表步骤4取各案例权重，确定各地块土地价值；根据各地块土地价值，加权平均测算本地块土地价值步骤5步骤一：地块的选取以居住为主的用地选取原那么估价时点原那么：近期成交用途一致原那么：地块主要用途为居住同一供需圈原那么：地块位于同一供求范围内案例一案例二地块名称丰台区东铁匠营宋庄路38号住宅、商业项目用地 石景山区石槽住宅、商业及配套用地 位

4、置丰台区东铁匠营石景山区石槽土地使用权人北京万科企业有限公司 远洋地产有限公司 用途居住居住占地面积()77800110097成交价格(万元)59000 165000 成交日期2007 年7 月19日2008 年1 月17日楼面地价(元/)31205322平米地价(元/)758314987案例一案例二案例三7步骤二：地块比较要素条件阐明表区域要素区域因素基础设施状况七通一平三通一平七通一平离市中心距离（公里）10410区域繁华程度老厂区，周边为农村，人口聚集度较高处于市中心辐射区内，但周边为农村，人口聚集度高较繁华，人口聚集度较高区域道路通达度吴价村路、张仪路、小屯路，市政规划路宋庄路玉泉路，

5、鲁谷鲁，莲石路交通便利度较便利的公交网络公交线路待进一步完善，紧临地铁5号线便利的公交网络，距离地铁一号线近环境质量条件自然景观资源较差，工厂多，城中村面貌自然景观资源较差，周边是农村，环境条件一般自然景观资源一般，环境条件较好区域规划首钢改造区城市南城改造区邻近石景山区中心地块比较要素条件区域要素本项目案例一案例二地块比较要素条件指数表编制规那么本工程各个比较要素的条件指数标定为100容积率修正系数除外；而案例的各个条件指数，那么根据步骤二中的详细描画和比较，以100为基准，赋予相应的值；假设案例的某项比较要素优于本工程，那么其条件指数大于100，反之那么小于100；条件指数的大小视案例与本

6、工程要素差别的大小而定，但普通应该控制在80-120以内。步骤二：地块比较要素条件阐明表个别要素地块比较要素条件个别要素个别因素宗地面积(平方米)20010077800110097宗 地 形 状较不规则规则较规则容积率2.52.42.8相邻土地利用状况以住宅、工业为主以住宅为主以住宅为主临路状况北邻吴家村路，南临市政规划路西邻宋庄路东邻玉泉路，南临莲石路本项目案例一案例二步骤三：制造地块比较要素条件指数表 估价对象与比较案例 估价对象实例一实例二比较因素 位置石景山区吴家村路南侧丰台区东铁匠营石景山区石槽交易日期10096100交易情况100100100交易方式100100100土地使用年限1

7、00100100土地用途100100100区域因素基础设施状况10085100离市中心距离（公里）100105100区域繁华程度100100105区域道路通达度10095105交通便利度100100105环境质量条件10098105区域规划10095110个别因素宗地面积(平方米)1009095容积率0.9470.9560。927宗 地 形 状100108105相邻土地利用状况100102104临路状况10095103步骤四：制造地块比较要素修正系数表 估价对象与比较案例 实例一实例二 比较因素 位置丰台区东铁匠营石景山区石槽土地成交价格（元/）785314987交易日期100/96100/1

8、00交易情况100/100100/100交易方式100/100100/100土地使用年限100/100100/100土地用途100/100100/100区域因素基础设施状况100/85100/100离市中心距离（公里）100/105100/100区域繁华程度100/100100/105区域道路通达度100/95100/105交通便利度100/100100/105环境质量条件100/98100/105区域规划100/95100/110个别因素 宗地面积(平方米)100/90100/95容积率0.956/0.9470.927/0.947宗 地 形 状100/108100/105相邻土地利用状况10

9、0/102100/104临路状况100/95100/103修正系数合计1.3880。715居住用地地价评价修正后的评价单价 = 实践买卖单价 修正结果系数。 对两个案例的修正后评价单价进展加权平均，根据与本工程的可类比程度，案例一的权重为0.4，案例二的权重为0.6。 加权平均得到本工程的土地单价为10785.13元/平方米，即719万元/亩； 居住用地300亩，合计居住用地总价为21.6亿元。项目案例一案例二交易单价（元/平方米）785314987修正结果系数1.3880.715修正后评估单价（元/平方米）10896.1410711.12本项目评估单价（元/平方米）10785.13本项目居住

10、用地评估总价（万元）215810步骤一：地块的选取以综合用地为主的类似案例选取原那么估价时点原那么：近期成交用途一致原那么：地块为综合用地同一供需圈原那么：地块位于同一供求范围内案例一案例二案例三案例一案例二地块名称石景山区鲁谷银河商务区I地块商业金融项目用地 丰台区岳各庄居住东区1号地6#综合楼用地 位置石景山区鲁谷 丰台区岳各庄土地使用权人北京高校房地产开发总公司、锡华实业投资集团有限公司 北京京大昆仑房地产开发有限公司用途商业金融 综合体占地面积()8285.05 6435成交价格(万元)10399.332 3860成交日期2007年11月27日 2007 年10 月25日楼面地价(元/

11、)31384080平米地价(元/)12551.92599913步骤二：地块比较要素条件阐明表区域要素区域因素基础设施状况七通一平七通一平六通一平离市中心距离（公里）1077区域繁华程度老厂区，周边为农村，人口聚集度较高石景山重要商服中心，周边已有较为成熟的商服氛围周围为农村，人口聚集度较高区域道路通达度吴价村路、张仪路、小屯路，市政规划路长安街西延长线、鲁谷大街京石高速，西四环，梅市口东路交通便利度较便利的公交网络主干道发达，公共交通便利主干道发达，公交较便利环境质量条件自然景观资源较差，工厂多，城中村面貌周边城市意向强，环境较好自然景观较差，周边是农村区域规划首钢改造区石景山未来六大商务中心

12、之一未来发展无明显利好地块比较要素条件区域要素本项目案例一案例二地块比较要素条件指数表编制规那么本工程各个比较要素的条件指数标定为100(容积率修正系数除外；而案例的各个条件指数，那么根据步骤二中的详细描画和比较，以100为基准，赋予相应的值；假设案例的某项比较要素优于本工程，那么其条件指数大于100，反之那么小于100；条件指数的大小视案例与本工程要素差别的大小而定，但普通应该控制在80-120以内。步骤二：地块比较要素条件阐明表个别要素地块比较要素条件个别要素个别因素宗地面积(平方米)60030082856435宗 地 形 状较不规则较规则较规则容积率1.441.5相邻土地利用状况以住宅、

13、工业为主以商业、休闲娱乐为主以住宅为主临路状况北邻吴家村路，南临市政规划路北临长安街延长线，东北角紧邻地铁口北邻梅市口东路本项目案例一案例二步骤三：制造地块比较要素条件指数表 估价对象与比较案例 估价对象实例一实例二比较因素 位置石景山区吴家村路南侧丰台区岳各庄 交易日期1009898交易情况100100100交易方式100100100土地使用年限100100100土地用途100100100区域因素基础设施状况10010595离市中心距离（公里）100102102区域繁华程度10010395区域道路通达度10010592交通便利度10010297环境质量条件10010095区域规划100103

14、90个别因素宗地面积(平方米)1008588容积率1.1310.7431.107宗 地 形 状100100105相邻土地利用状况100102102临路状况10010895步骤四：制造地块比较要素修正系数表 估价对象与比较案例 实例一实例二 比较因素 位置石景山区鲁谷丰台区岳各庄 土地成交价格（元/）12551.925999交易日期100/98100/98交易情况100/100100/100交易方式100/100100/100土地使用年限100/100100/100土地用途100/100100/100区域因素基础设施状况100/105100/95离市中心距离（公里）100/102100/102区

15、域繁华程度100/103100/95区域道路通达度100/105100/92交通便利度100/102100/97环境质量条件100/100100/95区域规划100/103100/90个别因素 宗地面积(平方米)100/85100/88容积率0.743/1.1311.107/1.131宗 地 形 状100/100100/105相邻土地利用状况100/102100/102临路状况100/108100/95修正系数合计0.5881.58817步骤五：地块价值加权评价修正后的评价单价 = 实践买卖单价 修正结果系数。对两个案例的修正后评价单价进展加权平均，两个案例权重分别取0.5。用加权平均的方法，

16、得到本工程的土地单价为8456元/平方米，即564万元/亩；900亩商业用地总价为50.8亿。项目案例一案例二交易单价（元/平方米）12551.925999修正结果系数0.5881.588修正后评估单价（元/平方米）73849527本项目评估单价（元/平方米）8456本项目评估总价（万元）507604地块价值评价结果本工程居住用地部分的土地单价为10785元/平方米，合720万元/亩；300亩居住用地总价为21.6亿元。本工程产业园部分的土地单价为8456元/平方米，合560万元/亩；900亩商业用地总价为50.4亿。经济效益测算19测算前提阐明 开发节拍：参照工程周边大盘的年度开发量，结合本

17、身地块规模，建议分5年开发：写字楼及住宅平均到5年进展开发，商业及会展作为本工程的展现区在第一期推出，孵化器分两期开发，酒店及配套在第二期开发； 地价取土地价值评价结果：住宅单价为720万/亩，商业金融用地560万/亩；土地本钱根据开发进度分摊至各期；商品住宅、商铺及写字楼的价钱上涨幅度根据近年来北京市价钱变化趋势，较保守估计为5%；商业及写字楼租金涨幅为1%；本报告设定银行贷款情况，思索银行贷款等所产生的财务费用;思索土地增值税，由于持有性物业不征收土地增值税，所以这部分仅针对销售的办公物业和住宅。测算前提工程开发节拍工程分五期开发，写字楼从一期至五期每期开发15万平米，住宅从一期到五期每期

18、开发10万平米；除此之外，一期开发2万平米的展现区及3万平米的特征商业，2万平米的孵化器；二期开发2万平米的管委会大楼，2万平米酒店及1万平米配套；三期开发3万平米的孵化器一期二期三期四期五期合计2009年2010年2011年2012年2013年会展及商业(万)55孵化器235写字楼(万)151515151575管委会大楼22酒店(万)22配套11住宅101010101050合计(万)3230282525140测算前提开发本钱规范根据北京市的通用测算规范，前期工程费商务办公为77.5元/平米，其他均为62元/平米；根底设备费为500元/平米；建安工程费商务办公为2500元/平米，商业为2000

19、元/平米，住宅为2000元/平米，酒店为10000元/平米序号项目名称商务办公 商业 住宅 酒店 小计 备注 1前期工程费1.1勘察测量费37.5303030建安费*1.5%1.2规划设计费25202020建安费*1%1.3招投标费15121212建安费*0.6%前期工程小计77.5626262前期工程总计（万元）6355372310012499512建安工程费2.1建筑安装工程费2,500.002,000.002,000.002,000.002.2建筑装饰工程费8,000.00建筑安装工程费小计2,500.002,000.002,000.0010,000.00建筑安装工程费总计（万元）205

20、,000.0012,000.00100,000.0020,000.00337,000.003基础设施及配套工程费3.1包括园林、小品、道路、红线内的小市政等500500500500基础设施及配套工程费总计410003000250001000700004管理费用307.75256.2256.21056.21876.35不可预见费153.875128.1128.1528.1（1+2+3）*5%不可预见费总计12617.75768.664051056.220847.55管理费用153.875128.1128.1528.1（1+2+3）*5%管理费用总计12617.75768.664051056.22

21、0847.555合计(不含地价)3,385.252,818.202,818.2011,618.20各类物业建筑面积（平米）820,000.0060,000.00500,000.0020,000.00开发成本小计（万元）277,590.5016,909.20140,910.0023,236.40经济测算酒店收入测算根据：酒店客房数200间，平均房价根据北京市五星级酒店的平均程度，为1500元/日，入住率为70%；餐饮收入及其他收入分别为客房收入的100%及50%；运营本钱为总收入的7%，税费为总收入的5.5%酒店的运营收入为18900万元/年，运营本钱为14270万元/年，运营收益为4631万元

22、/年由于酒店开发前期投入较大，动态回收期为17年，内部收益率10.37%2009201020112012201312345现金流入189001890018900现金流出-36800 -14270 -14270 -14270 净现金流0 -36800 4631 4631 4631 累计净现金流0 -36800 -34978 -30347 -25717 贴现系数1.0000 1.0000 0.9259 0.8573 净现金流现值0 -36800 4631 4288 3970 累计净现金流现值0 -36800 -34978 -30690 -26720 工程分五年进展投资，投资额到达117.8亿元注：

23、土地本钱以每期开发面积占总开发面积比例分摊到各期当中序号项目名称投资金额年份2009年2010年2011年2012年2013年1土地成本720,000 166400 155200 144000 127200 127200 2前期工程费9,951 9951 3写字楼建安工程费205,000 42500 42500 45000 37500 37500 4酒店建安工程费20,000 20000 5商业会展及配套建安工程费12,000 10000 2000 6基础设施建设费70,000 16000 15000 14000 12500 12500 7住宅建安工程费100,000 20000 20000

24、20000 20000 20000 8管理费用20,848 4,170 4,170 4,170 4,170 4,170 9不可预见费20,848 4,170 4,170 4,170 4,170 4,170 10合计1,178,646 273,190 263,039 231,339 205,539 205,539 工程共实现销售收入207.21亿元，销售净收入195.7亿元测算根据：商业及写字楼测算根据同前，住宅售价参照周边的远洋山水，万科紫台等工程平均售价，估计为15000元/平米，涨幅参照北京市今年平均涨幅保守估计为5序号项目合计年份2009年2010年2011年2012年2013年1销售收

25、入2,072,112375,000393,750413,438434,109455,8151.1写字楼销售收入(万元)1,243,267225,000236,250248,063260,466273,4891.1.1写字楼销售面积()750,000150,000150,000150,000150,000150,0001.1.2写字楼平均售价(元/)25,00015,00015,75016,53817,36418,2331.1.3写字楼销售率（%）100%100%100%100%100%1.2住宅销售收入（万元）828,845150,000157,500165,375173,644182,326

26、1.2.1住宅销售面积()100,000100,000100,000100,000100,0001.2.2住宅平均售价(元/)15,00015,75016,53817,36418,2331.2.3住宅销售率（%）100%100%100%100%100%2当期销售回款2,072,112375,000393,750413,438434,109455,8153销售税金及附加115,00220,81321,85322,94624,09325,2983.1营业税（销售额的5%）103,60618,75019,68820,67221,70522,7913.2城市建设维护税（营业税的7%）7,2521,31

27、31,3781,4471,5191,5953.3教育费附加（营业税的3%）3,1085635916206516843.4印花税1,0361881972072172284销售净收入1,957,110354,188371,897390,492410,016430,517工程现金流量表本工程2021年开场投入开发，当期即可经过写字楼和住宅销售回现；折现率取行业普遍程度，8。序号项目合计年份2009年2010年2011年2012年2013年1现金流入2,175,006 375,000 401,926 442,291 466,972 488,817 1.1写字楼销售收入1,243,267 225,000

28、 236,250 248,063 260,466 273,489 1.2商业会展孵化器出租收入46,194 0 8,176 9,954 13,963 14,102 1.3住宅销售收入828,845 150,000 157,500 165,375 173,644 182,326 1.4酒店收入56,700 18,900 18,900 18,900 2现金流出1,720,219 317,089 318,410 318,291 309,437 456,992 2.1开发成本投资1,178,646 273,190 263,039 231,339 205,539 205,539 2.2经营成本42,80

29、9 14,270 14,270 14,270 2.3销售费用62,163 11,250 11,813 12,403 13,023 13,674 2.4销售、经营税金及附加115,002 20,813 21,853 22,946 24,093 25,298 2.5预征土地增值税2.6结转土地增值税187,603 187,603 2.5所得税133,996 11,837 21,705 37,333 52,512 10,608 3净现金流量454,787 57,911 83,516 124,000 157,535 31,825 4累计净现金流量57,911 141,427 265,427 422,9

30、62 454,787 5净现值361,111 53,621 71,602 98,435 115,793 21,660 6累计净现值 53,621 125,222 223,658 339,451 361,111 土地增值税合计18.8亿元序号项目金额计算方法1土地及建安成本10140042财务和其他费用114,963.003销售税费115,002.004销售收入2,072,112.005利润828,143.00 (4)-(1)-(2)-(3)6销售利润率39.97%(5)/(4)7投资利润率66.57%(5)/(1)+(2)+(3)8成本利润率81.67%(5)/(1)9扣除项目金额144676

31、9.8(1)*1.2+(2)+(3)10增值额625342.2(4)-(9)11增值额占扣除部分的比例43.22%(10)/(9)12增值税适用税率30%13速算扣除系数0%14增值税应纳税额187602.66(10)*(12)-(9)*(13)15扣除增值税后的利润640,540.34 (5)-(14)16扣除增值税后的成本利润率63.17%(15)/(1)土地和建安本钱计算的根底为300亩居住用地和720亩商业用地，及对应的50万平米住宅和75万平米销售类办公物业，合计1014004万元。增值额占扣除部分的比例未超越50%，所以增值税税率按30%计。工程利润总额约53.6亿元，税后净利润4

32、0.2亿；税前本钱利润率为41.4%，税后本钱利润率31%序号项 目合计2009 2010 2011 2012 2013 1经营收入2175006 375000 401926 442291 466972 488817 1.1 写字楼销售收入1243267 225000 236250 248063 260466 273489 1.2 出租收入(孵化器和商业、会展）46194 0 8176 9954 13963 14102 1.3酒店收入56700 0 0 18900 18900 18900 1.4住宅销售收入828845 150000 157500 165375 173644 182326 2开

33、发成本1178646 273190 263039 231339 205539 205539 3运营成本(出租)42809 0 0 14270 14270 14270 4销售费用62163 11250 11813 12403 13023 13674 5销售、经营税金及附加115002 20813 21853 22946 24093 25298 6财务费用52800 22400 18400 12000 0 0 7土地增值税187603 0 0 0 0 187603 8营业利润535983 47347 86821 149334 210047 42434 9补前期亏损0 0 0 0 0 0 10利润总

34、额535983 47347 86821 149334 210047 42434 11所得税133996 11837 21705 37333 52512 10608 12净利润401987 35511 65116 112000 157535 31825 土地敏感性分析29不同地价程度下的工程投资和利润程度变化率地价水平（万元/亩）开发投资额（亿元）税前利润率税后利润率土地增值税（亿元）基准价0商业 560万元/亩住宅 720万元/亩 117.841.4%31%18.8住宅用地价格变化，商业用地价格保持不变（地价水平栏仅标注变化了的住宅用地价格）-20%576113.545.5%34.1%20.5-10%648115.743.6%32.7%19.7+10%792120.039.6%29.7%17.9+20%864122.237.7%28.3%17.1商业用地价格变化，住宅用地价格保持不变（地价水平栏仅标注变化了的商业用地价格）-20%448107.851.6%38.7%22.7-10%504112.846.6%34.95%20.4+10%616122.936.7%27.6%