(格特)鼎能总部大厦前期策略提案

1、Part. 4 区域竞争项目分析Part. 2 成都写字楼深度剖析Part. 1 成都09年经济概述Part. 3 项目地块分析Part. 5 本项目营销及产品定位建议Part. 1 成都09年经济概述 区生产总值增幅居第1位报告显示，2009年前三季度成都市完成地区生产总值3164.6亿元，同比增长14.2%，增幅位居榜首，西安和沈阳并列第二，增幅均为14.1%。从总量看，成都市在15个副省级城市中居第6位，）。其中，一产业增加值完成218.2亿元，在副省级城市中位居第1位，二产业增加值完成1501.3亿元，排第8位，三产业增加值完成1445.1亿元，居第7位。而增幅分别排在第9、第1和第8

2、位。规模以上工业增加值增幅居第1位前三季度成都市完成全口径工业增加值1211.1亿元，在副省级城市中居第8位，增长17.9%，居第1位。完成规模以上工业增加值1084.8亿元，居第9位，增长20.0%，同样居第1位。全口径固定资产投资居第1位前三季度成都市完成全口径固定资产投资额2905.8亿元，在副省级城市中居第1位，增长40.0%，仅低于哈尔滨（44.1%），居第2位。社会消费品零售总额增幅居第1位前三季度，成都市完成社会消费品零售额1427.7亿元，低于广州（2646.5亿元）、深圳（1885.8亿元）、武汉（1530.3亿元）、南京（1442.1亿元），居第5位；增速为20.6%，居第

3、1位。地方财政一般预算收入增幅居第3位前三季度，成都市完成地方财政一般预算收入268.5亿元，居第7位。深圳以682.8亿元的财政收入高居第一；我市增幅为15.2%，低于西安（19.8%）和长春（17.2%）居第3位。成都市地方财政一般预算支出412.7亿元，居第3位，增长37.9%，增幅居第1位。城市市区居民收入增幅居第4位前三季度，成都市城市市区居民人均可支配收入13862元。从增幅看，全国副省级城市中最高的是西安（18.7%），最低的是长春（6.7%），我市以10.6%的增幅居第4位成都09前三季度经济发展领跑西部 2009年，成都市出台了关于鼓励境内外大型企业在蓉设立总部和地区总部实施

4、办法，对在蓉设立的总部和地区总部给予开办资助和升级奖励，在人才引进、资金管理、通关等方面给予优惠和便利。在规划中将以中心城区的工业总部基地为载体，引进国内外知名企业的管理总部、投资总部、研发总部等；以东大街金融产业集聚区、天府新城金融总部商务区、高新区金融后台服务中心为载体，打造全国一流、具有国际影响力的区域金融机构聚集中心和金融后台服务中心，引进国际知名企业。 今年上半年，实际到位市外内资590.4亿元，完成目标任务的54.6%，同比增长35%；实际使用外资14.5亿美元，完成目标任务的52，同比增长17.9%。世界500强中已有133家落户成都，外来投资企业已经成为各产业的重要组成部分。成

5、都被不少人认为是国内仅次于京、沪、广、深的商务第五城成都-中国商务发展第五城：500强汇聚之地成都-中国商务发展第五城：西部经济门户成都历来是西南的商贸中心，市场体系完善，消费需求强劲，其市场不仅覆盖四川8700多万人口，也辐射西南6省市区2.5亿人口，拥有广阔的市场。目前，成都已初步形成较全面的综合性工业体系，完善的产业配套可以为外来企业到内地发展提供良好的服务支撑。成都-中国商务发展第五城：西部金融之都完善的金融服务为企业资金流动、资本运作提供了便利。成都是中国人民银行九大区域分行所在地之一，是四大国家商业银行大区分行所在地，众多金融机构在蓉设立了分行、分公司或后台服务中心。成都的金融交易

6、量和在蓉外资金融机构数量居西部第一。Part. 2 成都写字楼市场深度剖析Part. 2（1） 成都写字楼物业剖析9成都写字楼类型产品类型产品特点集中区域代表项目综合写字楼建筑立面现代，大多采用玻璃幕墙；采用5A标准，甲级品质中央空调、高速电梯，智能化配套完善；管理费高，集中分布一环内，人南沿线。力宝大厦时代广场丰德国际公寓写字楼70年使用权，宜商宜住户式中央空调户型较小多200平米下管理费用低，一般5元/平米人南沿线；草市街曼哈顿正成财富 独栋写字楼低容积率，高50%绿化率；户式中央空调，室内设置游戏室、会议室、休息室，基本为工业用地形式为总部经济高新区，龙潭寺天府大道火炬动力港青羊工业总部

7、 成都写字楼分类10产品类型产品特点集中区域代表项目商住楼70年使用权，宜商宜住基本采用住宅供暖方式；户型较小多在200平米以下；管理费用低，住宅物业费水平，租金水平低，30元/平米左右；人南沿线；凯莱蒂景华西美庐软件园均为工业用地采取孵化政策，政府支持大型企业入驻。4，采取销售和租赁结合高新区 天府软件园 教育科技园成都写字楼类型 成都写字楼分类成都商用写字楼区域等级划分（仅投入使用项目）第三梯队第二梯队第一梯队香格里拉商务楼时代广场力宝大厦央扩汇日广场川信大厦建行大厦达义罗浮广场 财富中心顺城大厦世贸大厦冠城广场 新世纪广场温哥华广场9米以上挑高大堂LOW-E幕墙高水准国际物管进口高速电梯

8、建筑规划达到甲级租金高昂地理位置绝佳基本都建于05年前物管一般规划和基本条件一般租金一般电梯陈旧，拥堵建筑规划过时物管水平一般空间狭小租金便宜 成都写字楼分类12成都商用写字楼案例分析总建筑面积：71905.71平方米，建筑高度98.8米，地下2层/地上23层，地下建筑面积8881.29平方米，地上建筑面积63204.42平方米，建筑结构为钢筋混凝土框架剪力墙筒体结构。地上23层，定位为配套性商业和写字间，裙楼1层到3层主要为配套性商业层，大厦4层至23层为商务写字间，主要是提供给发展良好的中大型企业，11层至23层为整层销售楼层。总占地面积6473.15平方米，总建筑面积72252.28平方

9、米，采用全框架筒体墙结构，建筑总高：115米，建筑共25层，地下2层，地上23层，共计318个车位； 大厦功能定位：1F-3F：建筑面积10451.88，单层建筑面积约3500平米，为配套性商业，层高4.8m； 4F：开敞式国际办公间，建筑面积约3667平米，层高4.8m； 512F：办公写字间，单层建筑面积2902平米，层高3.4m； 13F：国际商务会议中心和写字间，写字间层高3.4m； 14F23F：办公写字间，单层建筑面积2168平米（A栋、B栋面积分别为1084平米），层高3.4m 力宝大厦 高档写字楼关键词：国际级托管服务，500强入驻 成都香格里拉中心办公楼由享有盛誉的香港嘉里集

10、团荣誉推出，坐落在成都的核心区域，总建筑面积为46,526平方米，总楼层为30层，单层建筑面积为1500平方米，地下2层为停车场，地上1-2层裙楼为商业专场，面积为3000平方米，而该楼的投资方式为只租不售，统一管理。 拥有无柱网式设计。目前推出3至14楼对外招租,面积最小为166,最大为整层1488,或者更大面积。租金价格介于130150元/月之间，视楼层、朝向及租用面积而不同。 香格里拉嘉里中心 高档写字楼关键词：五星行政物管，500强入驻 成都来福士由世界顶级建筑大师Steven Holl主导设计，包括建筑面积75,645平方米的甲级写字楼，73,784平方米的商场，43,228平方米的

11、五星级酒店、13,214平方米的服务式公寓和27,671平方米的Boutique Office。 按照绿色建筑的标准，成都来福士项目中运用了地源热泵供热和制冷系统、热回收系统、冷热水蓄藏、中水回用、屋顶与裙楼绿化、就地取材、太阳能等可再生能源的利用等节能环保措施，并已经申请了美国绿色建筑委员会颁发的LEED金奖。 投资商：凯德置地（中国）投资有限公司景观设计单位：美国斯蒂文霍尔建筑师事务所 来福士广场 高档写字楼关键词：国际知名，城市综合体，绿色建筑仁恒置地广场建筑面积约21万平方米，主体建筑包括国际标准的甲级写字楼、酒店服务式公寓及国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮休

12、闲服务等复合商务商业功能。商业部分面积约6万平方米，预计2009年底竣工并投入使用。 仁恒地广场集国际甲级写字楼、五星级酒店服务公寓和国际品牌购物中心于一体的综合性广场,预计投资投资26亿元人民币。 仁恒地广场项目开发用地19180平方米，总建筑面积190980平方米。规划的办公楼和商场建筑面积分别为72073和64556平方米。酒店式公寓的规划总建筑面积为51415平方米。 该项目已于2006年9月开始兴建，计划于2009年10月完工。受金融危机的影响,竣工日期将推迟到2010年下半年完工。新加坡仁恒置地 仁恒置地广场 高档写字楼关键词：城市综合体，国际知名，仁恒置地广场建筑面积约21万平方

13、米，主体建筑包括国际标准的甲级写字楼、酒店服务式公寓及国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮休闲服务等复合商务商业功能。商业部分面积约6万平方米，预计2009年底竣工并投入使用。 仁恒地广场集国际甲级写字楼、五星级酒店服务公寓和国际品牌购物中心于一体的综合性广场,预计投资投资26亿元人民币。 仁恒地广场项目开发用地19180平方米，总建筑面积190980平方米。规划的办公楼和商场建筑面积分别为72073和64556平方米。酒店式公寓的规划总建筑面积为51415平方米。 该项目已于2006年9月开始兴建，计划于2009年10月完工。受金融危机的影响,竣工日期将推迟到2010年

14、下半年完工。新加坡仁恒置地 仁恒置地广场 高档写字楼关键词：城市综合体，国际知名，Part. 2（2） 成都写字楼租金水平剖析 成都写字楼典型项目租金分析本列表主要选取的是目前比较有代表性入住率比较高的写字楼项目基本为甲级写字楼也作为本项目主要的调研参照对象。从列表中可以看出这些入住率高的项目多在05年以前竣工。物业条件相对中庸，在配套的科技配套上比低档写字楼强，但比08年后面市的写字楼产品存在些差距。也导致客户流动性比较大。成都目前甲级写字楼租金水平平均在90-120之间徘徊。成都目前主流写字楼效益比较好的多数是地理位置处于绝佳的核心地带。区位优势强。 建筑体量也多在10万平以下。 成都典型

15、写字楼市场价格小结 成都写字楼典型项目租金分析Part. 2（3） 09成都写字楼市场回顾今年前11月，写字楼销售平均报价7948元/平方米，较2008年成交价7831元/平方米出现1.5%的微小涨幅。受经济复苏的影响，多个项目从下半年开始上调销售价格，上调幅度为2001000元/平方米。写字楼租金基本与2008年持平，甲级写字楼租金由2008年平均108元/平方米/月下调至2009年平均105元/平方米/月；乙级写字楼租金由78元/平方米/月下调至76元/平方米/月，租金出现微幅下调。但从第三季度开始，随着租赁市场的活跃，租金开始回升，中原地产预计全年租金与2008年基本持平。09成都写字楼

16、关键词：租售双涨 今年前11月，成都市主城区总计有33个写字楼项目（不含总部基地）取得预售许可证， 总供应量达到104.46万平方米。供应量呈井喷状态，大大超过2008年77.11万平方米的供应量，突破历史最高点；其中销售型写字楼总供应量达到96.61万平方米，只租不售经营模式的写字楼供应量为7.85万平方米。 成都写字楼市场09年全年新增甲乙级写字楼约26万平方米，明年写字楼市场的供应预计约有70多万平方米，包括甲乙级写字楼，其中甲级写字楼有5栋。 10年供应的甲级写字楼主要集中在人南沿线，天府大道区域，东大街也有项目面市。 09成都写字楼关键词：供应量井喷 2009年111月，成都写字楼市

17、场成交52.55万平方米，同比2008年增长34.5%，增长幅度较大。中原地产分析认为，成都写字楼市场从今年5月开始成交量保持平稳上升，月均成交量维持在6万平方米以上，市场需求强劲。预计2009年全年写字楼成交量将突破60万平方米。 09成都写字楼关键词：销售旺盛26Part. 3 项目地块分析大源组团是成都天府新城的核心区域，四界为绕城高速以南、锦江以西、成昆铁路以东、高新区界以北，由会展片区、大源商务科技片区和大源生活片区组成。 大源组团交通便捷，组团以北距现有城市中心区约10公里，通过天府大道、站华路、元华路等城市干线道路加以便捷联系。而规划中的地铁1号线从市中心沿天府大道、穿越大源地区

18、后继续向南延伸至华阳，大源与市中心之间的乘车时间只需约20分钟。另外，通过地区北侧的环城高速公路，可与成都市主要的6条城际高速公路和7个卫星城直接相连。距双流机场约12公里，通过环城高速公路只需10多分钟即可抵达。距成昆铁路白家车站约3公里.区域图：大源商务核心作为天府新城“商务城南”的金融载体成都金融后台服务中心已正式扩容，以往10001500亩的载体平台将再扩大一倍“体量”，总规模增加到3000亩。“金融后台是典型的软件及服务外包产业，金融后台服务中心第一步将锁定为国内银行、保险、证券提供服务。”成都高新区相关负责人分析，目前，建行、工行、农行、招行、太平洋保险、平安保险、泰康人寿、国华保

19、险、阳光保险、天平保险、易方达基金公司11家金融机构签约落户后台服务中心，力争在今年内全部启动建设。预计今后23年内，金融后台服务中心将建成一个投资超过100亿元、从业人员超过10万人的中国西部最大的金融后台服务产业园。大源商业核心：金融后台，科技研发大源商务CBD：现代商业建筑的盛宴鼎能总部占地面积：13333建筑面积：268000容 积 率：12建筑密度：不小于30%，不大于45%绿 地 率：10%建筑性质：业金融鼎能总部大厦项目区位图中、小学：成都七中（初/高中），美视国际学校、四中（规划中）、九中（规划中）、软件园国际小学等商场：欧尚、宜家、富森美家居；规划中的有伊藤洋华堂、茂业百货、

20、美美力诚旗舰店等医院：华西妇女儿童医院、德国锐力医院、第二人民医院、巴伐利亚国际医院、第一人民医院、市一医院其他：餐饮娱乐：天堂海洋乐园、天府大剧院、新会展中心、极地海洋世界、铂仕紫荆精品电影城、左岸花都美食街、南草坪等区域规划配套32Part. 4 区域竞争项目分析具体地址：人南沿线天府立交左侧（高新管委会对面）所属商圈：城南中央商务区建筑面积：79700 m2总楼层数：20层 装修情况：清水吊顶净高：3.8M报价：8000 元/m2 物业公司：戴德梁行物管费用：0 元/月车位费用：450 元/月车位数量：350 个电梯：18部OTIS电梯，其10部2.5米/秒的高速电梯空调：美国“特灵”中

21、央空调水电：市政接入通讯：无线网络覆盖消防：符合国家消防标准保安：24小时值守交通情况：公交6、115、118、501、504、806路等入住客户：多家国内外知名企业特拉克斯国际广场区域竞争对手关键词：科技化。建筑风格创新销售价格：超过10000/平拉德方斯大厦区域竞争对手关键词：科技化。建筑风格创新销售价格：超过10000/平关键词：住宅价格，5A品质，品牌实力价格： 60008000销售现状：百分之80以上新希望国际B座项目竞争对手关键词：工业用地价格： 80009000销售现状：不明，销售现场无客户。可选房源余地大。地址 成都天府大道中段大源二支线路口电 梯 主楼14部高速电梯，3米/秒

22、锋速运行，突破效率极限，大大压缩候梯时间。空 调 单户计量中央空调水 电 3组电力供应系统设计，与高新科技龙头中兴通讯共享强大动力配置，极速商务不断电。通 讯 综合布线系统、宽带网络系统、移动电话楼内覆盖系统、数字电话程控系统。消 防 自动报警、消防联控、自动喷淋、气体灭火系统、消防广播电话。保 安 电视监控系统、电子巡更系统、自动报警系统、停车场管理系统。吊顶净高 3.6 米总楼层数 23 层 开发商： 深圳航天航兴国际项目竞争对手房源数量：2号楼共121套售价：4-7层均价8200元/平方米。美年广场总占地255亩,总建面约100万，是西南首个亮相的世界级都市综合体项目。本项目位于成都国际

23、城南，天府大道西侧，紧邻锦江，临河而建一脉相承。距市中心仅20分钟车程，紧邻地铁一号线，交通便捷。Loft每层层高5米， 80%以上户型均有8储物间赠送，大框架剪力墙结构，可以隔成上下双层的复式结构，客户可任意把握上下两层夹层高度，这样最大能增加50%的使用面积，业主可以根据自己的风格来决定装修风格和布局，充分彰显你的个性。户型面积区间为47260平米，空间内部方正实用，相邻多个单位可任意自由组合，内部共有31台电梯， 美年广场项目竞争对手关键词：Loft，商住综合房源数量：1064套售价：8000元/平方米供应量大，供应时间集中：未来区域总供应量将超200万方，预计上市时间集中在2010年下

24、半年到2011年。片区内写字楼未售项目居多，受08淡市影响，多数楼盘开发商前期处于观望状态，开盘时间一再拖延。结果09年市场向好集中放量产品同质化严重：产品都具有光鲜的外立面，除个别具有特别亮点外，内部配置普遍相仿，皆具备国际甲级5A智能化标准，中央空调、新风系统、高档电梯。区域写字楼项目市场小结Part. 5 本项目营销功能定位建议40地块SWOT分析S（优势）：1、地块规则便于规划；2、位于F-CBD核心位置；3、交通便利，紧邻城市主干道以及绕城高速；W（劣势）：1、地块及区域生活配套不足2、建筑体量比较大，市场风险大3、；T（威胁）： 1、天府新城写字楼竞争激烈；2、竞争项目同质化严重。

25、3，项目所在区域写字楼放量巨大O（机会）： ：1、F-CBD近23年将逐步发展成熟；2、大量企业入住将形成浓厚商务氛围；3、群体效应带动片区的发展鼎能总部大厦项目概念定位定位建议具备多功能商务配套顶级商务管理与服务高品质办公生活一体化模式鼎能总部大厦项目总体定位定位建议成熟的高品质国际化商务居住聚集区本案所处的区域目前虽然还不够成熟，但随着项目的开发以及区域商业物业的建设，本案将成为最成熟的区域之一。同时通过国际化水准的设计、高品质建造质量、国际机构和大型企业的入驻和完善的后期营运管理必将成为天府新城的一个商务明珠。专为国际机构、大型企业定制的总部商务生活模式本案利用自身的地段、交通和品质的优

26、势，通过以产定销的先进理念，按照国际甲级写字楼标准以满足大型国际企业的总部办公要求为目标，为国际机构企业度身定制的总部型办公商务生活一体化模式。拥有多功能商务配套本案的齐全商住配套是本案的亮点之一，其功能需进行适当的调整，以满足商务办公及高端居住客户的需要，对外应树立高级会员制会所形象。顶级商务管理与服务软件的提供必须要有硬件的支持。规划定位中既以“顶级商务”为要求，则我们的设施设备不仅以此为标准，还须为实现顶级的管理与服务来作为硬件的保障。如服务总台的设置、秘书中心、票务中心、会议中心设立、楼宇局域网等等。另外，相应的安保管理办法的增设也是必不可少。鼎能总部大厦项目总体定位定位建议鼎能总部大厦项目产品建议产品建议低楼区为大开间灵活分割研发区，高区为规则办公楼。这样可以减少写字楼的销售面积分割带来的建筑规划压力，不同客户各有选择。大中客户可以选择高楼区整层或者大面积。客户干扰小。附楼采用大开间，大柱距。便于自由分割。A楼定位为行政公寓户型以套房为主，户型配置为精装行政公寓。这样既可以与周边的酒店错位，又能增加居住的功能。可以使产品更具有住宅的属性。便于顺利差异化。B楼定位为研发和办公行政公寓：宜“嫁”宜居，商住两用。户型以套房为主