商业市场市调报告课件

1、吴家山商业市场调研报告MARKET RESEARCHING REPORT武汉吴家山商业市场市调报告城市商业分布特征：呈点状分布，中心区商业密度较大，随着城市化发展，商业呈多中心辐射发展。 与北京、上海等一线城市不同，武汉的城市格局决定了主要商业区为点状分布 本项目处在内环线上，汉口核心区，位于周边市级商圈的辐射范围内。3.商业市场分析3.1 武汉市商业环境分析武汉商业的业态特征：以百货超市、步行街形式的零售购物为主武汉吴家山商业市场市调报告集市沿街商业自由市场批发市场百货商店Mall商业街区主题性商业销品茂、武商摩尔城格兰大道花园道、万松园西园商业街、K11发展特征：武汉城市经济发展到此阶段，

2、商业地产细分将意味着主题性商业是发展的趋势汉正街第一大道，汉口北传统形态阶段业态丰富阶段业态替代阶段武汉广场、新世界百货以批发为主，兼零售，沿街及商贸楼组成批发大市场武汉最早的购物中心雏形，以百货零售为主体量较大的购物中心，集休闲、娱乐、餐饮、百货、零售商铺、专卖店等为一体城市中心，以社区配套型商业为主的社区内部商业街以主题特色商业为主的商业街3.商业市场分析3.1 武汉市商业环境分析武汉吴家山商业市场市调报告 新型主题性商业的出现，主要是依托成熟零售商圈分布，在共享人流基础上提供差异化体验。新天地沿江商务区花园道K11综合性商业商务区西园商业街主题性商业分布图3.商业市场分析3.1 武汉市商

3、业环境分析武汉吴家山商业市场市调报告东吴大道站五环大道站五环大道中百仓储东西湖大道轻轨一号线八方路项目用地四明路三秀路二雅路核心生活/商业区台商工业密集区武商量贩3.商业市场分析3.2 区域商业环境分析海峡科技创业园区汽配、家装市场 项目以东经过多年商业积淀，已形成由东吴大道、田园街、东西湖大道、五环大道、四明路、三秀路和二雅路围合形成的成熟商业网。 项目东南即五环大道以东、东西湖大道以南为以建材、汽配、物流产业为主的大市场。 项目以西即九通路以西、东西湖大道以南为台商工业园，目前无商业配套。 项目南部即东西湖大道以南为海峡创业产业园及相关产业基地，目前无商业配套。现状：本项目周边以产业园和工

4、业厂区为主，与吴家山老城区有一定的距离，目前暂无商业氛围发展：项目位于未来吴家山总体规划台商工业密集区，海峡科技创业园区及吴家山老生活区交汇核心区位，随着区域整体改造及发展，未来商业有发展的潜力。3.2.1 区域商业整体分布武汉吴家山商业市场市调报告东吴大道田园街东西湖大道五环大道四明路三秀路 东吴大道北侧以社区配套为主，大规模商业有中百仓储； 南侧商业以五金管材店为主。二雅路 二雅路北部基本只有一家“爱之家”商务酒店； 二雅路南部以低端小吃店和社区配套为主，配以汽车修理店。3.商业市场分析3.2 区域商业环境分析3.2.2 老城区商业环境分析二雅路至东吴大道业态：低端社区配套型商业，以超市、

5、副食品店、小酒家、汽配、五金店为主消费人群：主要为周边居民和家装建材、汽配市场的客户武汉吴家山商业市场市调报告田园街四明路二雅路东西湖大道五环大道 三秀路北段商业有手机通讯、五金管材及家装等； 三秀路南段以五金管材类为主。 东吴大道西段以精品服饰和社区配套为主，中等规模商业有中商平价。东吴大道三秀路 东吴大道东段以手机通信为主。3.商业市场分析3.2 区域商业环境分析3.2.2 老城区商业环境分析三秀路至东吴大道业态：中低端社区配套型商业，以中等规模超市、通讯、服饰、五金店为主，向五环大道业态逐渐有所提高消费人群：主要为周边居民武汉吴家山商业市场市调报告二雅路东西湖大道五环大道 四明路北段为菜

6、市场。 田园街东段以餐饮和社区配套为主。东吴大道三秀路田园街四明路 四明路南段商业为中高端餐饮及休闲娱乐。 田园街西段以精品服饰和社区配套为主大规模商业有工贸家电和武商量贩。3.商业市场分析3.2 区域商业环境分析3.2.2 老城区商业环境分析四民路与田园街业态：中端社区配套型商业，以中等规模超市、家电、餐饮、服饰为主消费人群：主要为周边居民、周边上班族、产业园员工武汉吴家山商业市场市调报告东吴大道田园街四明路三秀路二雅路东西湖大道五环大道 五环大道北部以精品服饰、中高端餐饮、商务休闲为主； 五环大道南部，多家银行紧密而立。招商银行农业银行交通银行兴业银行工商银行3.2.2 老城区商业环境分析

7、五环大道业态：中高端社区配套+商务配套型商业，以银行、餐饮、休闲、精品服饰为主消费人群：主要为周边居民、事业单位工作人员、周边企业中高管3.商业市场分析3.2 区域商业环境分析武汉吴家山商业市场市调报告东吴大道田园街四明路三秀路二雅路东西湖大道 大型专业市场“万国汽配城”； 汽配城西侧仍有不少汽车修理店、一家大型餐饮和中信银行。 三秀路口有一家“新谷大酒店”。 轻轨站附近商业以小吃速食店为主，有一家“皇冠蛋糕”已经开业。3.2.2 老城区商业环境分析东西湖大道业态：休闲、商务配套商业，以小吃、汽配、餐饮业为主消费人群：主要为周边汽配、建材市场客户为主3.商业市场分析3.2 区域商业环境分析武汉

8、吴家山商业市场市调报告东吴大道田园街东西湖大道五环大道四明路三秀路二雅路精品服饰、社区配套餐饮、社区配套快餐店、蛋糕店专业汽配市场精品服饰、社区配套手机通信银行精品服饰通信、五金、家装五金管材小吃店、社区配套菜市场餐饮、休闲娱乐社区配套、五金管材3.2.2 老城区商业环境分析商业形态3.商业市场分析3.2 区域商业环境分析业态餐饮银行金融休闲服装超市通讯五金汽配其他合计20%10%7%15%18%10%15%5%100%武汉吴家山商业市场市调报告3.2.2 老城区商业环境分析业态档次及租金水平3.商业市场分析3.2 区域商业环境分析位置业态主要店面档次租金主力面积客流情况主力客户二雅路社区配套

9、专业市场配套餐饮、五金、汽配中低档100元/平米约3.4米，可做夹层30-100良好周边居民汽配建材市场客户三秀路社区配套超市、服饰、通讯中低档100元/平米约3.4米，可做夹层30-100良好周边居民四明路社区配套超市、服饰、餐饮中档-50-100良好周边居民产业园工作人员五环大道社区配套商务配套餐饮、休闲、银行中高档100-200元/平米层高约3.4米，可一拖二50-300旺盛居民事业单位客户产业园客户东吴大道社区配套休闲配套餐饮、休闲、服饰中档150元/平米首层约3.4米，可做夹层另送二层可用于居住30-100一般周边居民产业园客户田园街商务配套休闲配套家电、餐饮、休闲、银行中高档-50

10、-500较旺盛居民事业单位客户产业园客户东西湖大道专业市场配套产业园配套餐饮、五金、汽配中低档-30-200一般周边居民汽配建材市场客户目前老城区商业配套除五环大道、田园街位置相对高端，其他多为中低档餐饮、超市、服装店、菜市场、五金汽配等，规模和档次已逐渐不能满足区域客户的购物需求武汉吴家山商业市场市调报告金山大道东吴大道东西湖大道五环大道1、幸福家园2、嘉禾园3、西湖庭苑4、东和颖园5、东兴阳光都市6、东建金鼎湾7、兆丰花园8、九坤五环华城9、园艺花城10、祁家山步行街11、博大城市星座3.商业市场分析3.2 区域商业环境分析3.2.2 老城区商业环境分析新社区底商分布本案11武汉吴家山商业

11、市场市调报告项目名称商铺数量单铺开间单铺进深层数层高租金水平空置率一层二层幸福家园134m12m24m3.3m70/0嘉禾园153.5m12m13.2m24-34/10%西湖庭苑153.3m10m13.2m32/0东和颖园4m13.2m60/60%东兴阳光都市144.2m8m34.5m117/0东建金鼎湾近100间6m13m24.5m3.8m66-87/80%兆丰花园3.2m8m14m156/0九坤五环华城20多12m10m14.5m18/50%园艺花城3m12m13.8m25-40/10%祁家山步行街3m12m24m16/15%博大城市星座3m8m14m20-30/80%3.商业市场分析3.

12、2 区域商业环境分析3.2.2 老城区商业环境分析新社区底商概况武汉吴家山商业市场市调报告11个较新社区底商（不含九坤五环华城、祁家山步行街、博大城市星座）共计140间商铺，如图所示服装类店铺在所有业态中占第一位，但由于服装店铺主要来自兆丰花园项目（19家），所以不做主要参考。排名前十位的业态依次是：餐饮、副食、汽车服务、装饰公司、家电、超市、家装建材、药店、银行、美容美发。3.商业市场分析3.2 区域商业环境分析3.2.2 老城区商业环境分析新社区底商概况武汉吴家山商业市场市调报告东吴大道东西湖区商业用地供应情况200920102011东西湖区商业用地净用地供给（万）4.294140.194

13、786.96影剧院片区改造项目，净用地面积2.4万，但物业功能具有多元性。改造完成后，具备金融、行政、影视放映、商业服务及普通居住等功能。三秀路区域为传统吴家山中心商业生活区也是吴家山旧城改造项目主要区域，片区未来商业项目潜在较多，商业扎堆，将较好的提升该区域商业氛围。气象局项目，总建面22万平米，其中商业约6万平米北冰洋项目，总建面4.3万平米小屏地产项目，总建面2.1万平米，其中商业约2.2万平米老城区商业发展：新型的商业正在崛起，以其成熟的外部环境、和规模、档次的提升，对本项目的商业部分形成了竞争3.商业市场分析3.2 区域商业环境分析3.2.3 老城区商业发展分析挑战与机遇武汉吴家山商

14、业市场市调报告 未来老城区商业主要正在集中发力，商业环境将得到前所未有提升； 受各项目用地条件及区位环境影响，制约了商业的发展空间，仍将是以社区消费类业态及大型购物中心物业型态为主。项目体量商业定位已规划老电影院改造地块用地面积2.4万容积率约4政务文化中心商业综合体电影院新华书店文化馆政务办公楼住宅持有北冰洋城市广场建面4.3万方邻里型百货商场地上为集中商业，地下二层为停车，地下一层为农贸市场一、二楼商铺出售；其他暂时持有：主力店包括电玩、KTV（欢乐迪）、电影院（金逸）气象局项目建面6万方区域品质标杆综合体国际品牌超市沃尔玛洽谈中(规划面积约2万平米)持有小屏商业项目建面2.2万方居住商业

15、综合体/3.商业市场分析3.2 区域商业环境分析3.2.3 老城区商业发展分析挑战与机遇武汉吴家山商业市场市调报告3.商业市场分析3.2 区域商业环境分析3.2.4 在售商业项目分析潜力与探索竹叶海嘉园项目地址：一清路与东吴大道交汇处开发商：武汉时代天宇置业用地面积：5.6万总建筑面积： 13.8万 总户数：1200户商业体量：1.4万m商业层数：2层商铺面积区间：150-560商铺均价：一、二楼整体23000元/武汉吴家山商业市场市调报告3.商业市场分析3.2 区域商业环境分析3.2.4 在售商业项目分析潜力与探索项目地址：二雅路198号开发商：武汉合记置业有限公司用地面积： 39622.0

16、5 总建筑面积： 154525.80 总户数：1200户商业体量：1.5万m商业层数：3层商铺面积区间：200-360 商铺均价：一楼30000元/天合新界武汉吴家山商业市场市调报告3.商业市场分析3.2 区域商业环境分析3.2.4 在售商业项目分析潜力与探索项目地址：吴家山东西湖大道与七雄路交汇处开发商：武汉誉景实业发展有限公司总建筑面积：112341商业体量：10000m商业层数：2层商铺面积区间：40360 商铺均价：一楼25000-28000元/，二楼15000元起立 方 城武汉吴家山商业市场市调报告3.商业市场分析3.2 区域商业环境分析3.2.4 在售商业项目分析潜力与探索项目地址

17、：东西湖与七雄路交汇处开发商：万安盛世集团用地面积：28446总建筑面积： 99509 商业体量：43600m商铺面积区间：待分割商铺均价：暂未开盘万安企业大道武汉吴家山商业市场市调报告3.商业市场分析3.2 区域商业环境分析3.2.4 在售商业项目分析潜力与探索项目地址：吴家山四明路与东吴大道交汇处开发商：吴家山市场物业管理有限公司用地面积：9000 总建筑面积：4.3万商业体量：4.3万m商铺面积区间：20-60 商铺均价：一楼47000元/，二楼26000元起分割小型虚拟产权商铺，带7年6%回报销售北冰洋城市广场武汉吴家山商业市场市调报告3.商业市场分析3.2 区域商业环境分析3.2.4

18、 在售商业项目分析潜力与探索项目地址：金山大道和东吴大道交汇处开发商：武汉三江航天用地面积： 119000 总建筑面积： 120000 总户数：756户商业层数：1层商铺面积区间：90-130 商铺均价：9000元/航天彩虹镇武汉吴家山商业市场市调报告3.商业市场分析3.2 区域商业环境分析3.2.4 在售商业项目分析潜力与探索项目名称总建面总户数商业体量商业占比面积区间单铺开间单铺进深层高销售均价一层二层三层竹叶海嘉园13.8万方12001.4万方10.1%150-5606m12305.14.223000东和颖园4123.221000天合新界15.5万方11251.5万方9.7%200-30

19、0620541F3万九坤五环华城12.3万方100-16012104.58500万安企业大道9.95万方4.36万方43.8%待规划待规划待规划64.84.5暂未开盘立方城10万平米1万方10%40-36067.5-12.7631F27000北冰洋城市广场4.3万方4.3万方1F19-45/2F55起4764.51F47000/2F26000航天彩虹镇12万方75690-13043.29000在售项目总览武汉吴家山商业市场市调报告3.商业市场分析3.2 区域商业环境分析3.2.4 在售商业项目分析潜力与探索从上表中可以看出，片区的商业主要以裙楼商铺和街铺为主，新增的项目也以商业裙楼商铺的形式出

20、现。区域大多数在售项目商业占比在10%左右，属外向性商业项目，但依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，而周围环境又无法为项目提供足够的人流和商业氛围支撑，这样就会增加招商的难度，并最终导致商铺大面积空置。目前市面上的新增商铺产品面积普遍偏大，多数产品在100平米以上，总价较高。裙楼底商是主要表现形式，商住比失衡导致商铺招商率低。武汉吴家山商业市场市调报告3.商业市场分析3.2 区域商业环境分析3.2.5 新城区商业发展分析探索与潜力项目总体量商业体量商业定位现状博大城市星座7.4万方1万方社区街铺目前以全部销售，但租赁经营情况较差，几乎无店面开张，多数客户用做仓库使用航天彩虹镇10

21、6万方一二期2万方后期未定，规划有集中商业街一二期街铺，社区配套为主从07年开始销售，目前商业仅出售约1万方，主要购买客户为业主、周边居民，做投资用立方城11万方1.5万方3层裙楼商业、街铺未售，招商中，但无意向大商家进驻企业大道10万方4万方3层裙楼商业未售，招商中，目前无意向大商家进驻 项目所在的新城区商业目前处于市场空白期，招商和运营情况均较差； 受片区商业氛围影响，目前几个新楼盘的商业部分定位较模糊，即无短期卖点，也无长期规划利好释放，整体销售情况惨淡，商业部分急待挖掘潜力武汉吴家山商业市场市调报告一般去哪里逛街？汉口的万达广场对区域内商业的印象？印象是比较土，卖的东西更适合中老年人。

22、要么就是档次不够，没有上规模的商场，还没有折扣。根本无法和汉口的商场相比。如果在附近开发一个综合体项目，会去逛吗？要看那里东西好不好了，具体商场是什么样的。开发区这边的人气怎么样？消费能力？人应该还是很多，居民很多的，还有好几个大的企业。但是有钱的都有车，不受距离限制了客户访谈一：肖小姐（25岁左右，片区白领）如果买衣服一般都去武广、新世界，日常逛超市的话会选择边上的北冰洋、武商量贩，多的话就去汉口大的超市。反正有车，逛街也不会在乎那么点时间，主要考虑档次、购物环境和停车问题，车位要方便，不然也挺麻烦 。客户访谈二：赵女士（35岁左右，老居住区管理层）武广新世界江汉路万达广场3.商业市场分析3

23、.3 区域商业客户分析个体消费者访谈关键词：档次低、消费水平不高、汉口商圈武汉吴家山商业市场市调报告从吴家山区域消费客户的情况反映：区域内商业不能满足高端客户需求，消费外溢严重从区域的经营者情况反映：未来的商业有一定的发展潜力，需要上规模、大品牌的主力店进驻，对于新片区的商业，更需在好的规划和商家的带动下，形成新的商业圈3.商业市场分析3.3 区域商业客户分析武汉吴家山商业市场市调报告从东西湖片区未来十二五总体规划来看，区域未来将形成空调产业配套园、机电产业园、海峡科技产业园及西部区及民营工业园等四大核心产业园区，整体产业结构以制造、加工及物流产业为主。台商工业园区4.商务市场分析4.1 区域

24、未来产业结构武汉吴家山商业市场市调报告2010年11月，吴家山经济开发区获国务院批准，升级为国家级经济技术开发区。这是继武汉经济技术开发区、东湖高新技术开发区后，武汉市获批成立的第三个国家级开发区。随着吴家山经济开发区升格为国家级，入驻该区的高新技术企业可享受国家级开发区所特有的较低税率及更优惠的扶持政策。华中地区最大台资密集区机电产业：台湾华城机电、台湾航达电子、TCL空调、德国荷贝克、日本三洋、日本深六等航空产业：三江航天、武汉法瑞奇等食品产业：台湾统一、飘飘食品、双汇食品、可口可乐、百事等制药产业：台湾怡奥药业、纽蘭药业等物流产业：台湾大荣集团、联邦快递、美国普洛斯等4.商务市场分析4.

25、1 区域未来产业结构武汉吴家山商业市场市调报告区域内主要商务办公物业集中于五环大道以东的区域政务中心及东西湖大道以南的海峡科技产业园区本案工业办公区财政局成熟街区移动公司4.商务市场分析4.2 周边现状4.2.1 市政道路及地块武汉吴家山商业市场市调报告在售项目立方城五号楼六号楼七号楼八号楼四号楼Loft公寓三号楼二号楼一号楼地址吴家山107国道与七雄路交汇处 开发商武汉誉景实业有限公司 建筑面积11万方商业面积1.5万方，底商、街铺LOFT面积1.5万方容积率5.49用地性质工业用地50年，目前仅33年使用年限车位数500个，车位比1: 220平米产品类型Loft、平层、写字楼户型4号楼：5

26、.5米层高Loft公寓，46-52（交房时已隔好，底层空高2.6米）其他：平层，40-126，可自由组合至1100平米其中2#、3#楼可做住宅用，其他均为办公用价格loft7500元/，平层4300元/ 优劣势优势：临近轻轨，紧邻主干道，交通便捷，价格较周边最低劣势：使用年限、土地性质限制销售率Loft：60%写字楼：20%竞争分析项目水电按工业收取，开发商承诺住房用开发商补贴差价四号楼部分楼层以完成签约，含水务局等政府机构及民营企业立方城为片区位置、交通最好、价格最低的综合体项目，但整体销售状况低于片区住宅项目的销售速度商业部分未对外出售，亦无意向商家引入写字楼的销售状况较差，主推方向为宜商

27、宜住的2、3号楼产品和8号楼小户型低总价产品4.商务市场分析4.2 周边现状4.2.2 竞争项目武汉吴家山商业市场市调报告在售项目万安 国际企业大道开发商武汉金鸿科技产业有限公司投资商武汉万安盛世集团有限公司用地面积28446容积率3.5建筑面积共99509其中：商住面积55833，商业展示中心43676.5绿化率25%总户数970停车位546 ，车位比1: 180平米开盘时间2010-11月底 价格情况4800元/销售情况1#、5#楼销售率80%，销售周期1年半2#、3#、4#预计6月份开盘1#2#5#4#展示中心3#企业大道为商务项目，以SOHO变LOFT概念销售，整体销售状况低于片区住宅项目的销售速度商业部分未对外出售，亦无意向商家引入目前写字楼一期销售80%，正在二期蓄客认筹中，整体销售率30%4.商务市场分析4.2 周边现状4.2.2 竞争项目武汉吴家山商业市场市调报告6911311354545454576957在售项目万安 国际企业大道楼栋1-5#用途商住公寓楼层21层层高3.4米电梯配置一单元3部客梯，2个步梯单层面积10户，690平方米，最大拼合两个单元1400平米户型面积54-113平方米优劣势优势：临近轻轨，层高3.4米，