戏校综合楼项目分析报告(终稿)ppt课件

1、南三环戏校综合楼工程分析报告工程价钱预期及销售周期本案产品改善建议本案产品现状分析市场时机外部市场环境分析写字楼销售市场写字楼租赁市场概 要一、工程外部市场环境分析二、工程所在区域办公市场情况分析三、区域商务市场时机分析四、工程产品分析五、工程产品整改建议六、工程价钱预期及销售周期目 录南部的商务市场正在构成！外部市场环境分析南部商务市场的新开展区域商圈格局本区域商务市场特点1、南部商务市场的新开展近年来，传统商务区因人流高度聚集、公司聚集等要素，使得区域交通异常拥堵，办公环境差，效率低；与此同时，CBD区域、金融街、中关村等地域的写字楼价钱和租金也在不断上涨，使公司办公本钱压力越来越大一些没

2、有必要依靠在这些商务圈内生存的企业看中了南城的交统统畅以及租金价钱的廉价，开场将办公地点向南城区域转移。南城写字楼市场的开发潜力较大新变化：南城地域写字楼逐渐增多；且新工程的软硬件都在同时晋级，其中内部配套较为齐全。南城炽热的住宅市场对商务环境的支持南城商务配套的完善政策的支持2、区域商圈格局2、区域商圈格局西南部板块商务气味浓郁；高新技术科技区、总部基地、物流产业群、汽车展览中心等区域支柱产业都集中在此 ；东南部板块受CBD影响，商务气氛曾经构成，价钱及租金上涨明显，构成泛CBD商务区域；中南部板块商务气质较弱，商贸气氛浓郁；木樨园、大红门商贸圈主要以商业贸易为主。3、本区域商务市场特点本钱

3、低环境好 本案位于南部商务区的中部，此区域写字楼价钱及租金在南部商务区中相对较低，而且该区域所提供的办公环境也好于传统区域，所以越来越遭到企业的欢迎。 如今的企业选择办公场所已逐渐理性，不仅单纯是为提高企业笼统，还在思索企业的运转本钱、交通便利性及能否可以为员工提供安康的办公环境，本区域写字楼相比其他区域更具备这一优势。 一、工程外部市场环境分析二、工程所在区域办公市场情况分析三、区域商务市场时机分析四、工程产品分析五、工程产品整改建议六、工程价钱预期及销售周期目 录二、工程所在区域办公市场情况分析洋桥区域写字楼供应规模分析洋桥区域写字楼供应级别分析洋桥区域写字楼销售情况分析洋桥区域写字楼租赁

4、情况分析洋桥区域写字楼其他情况对比分析区域写字楼分布图国润商务大厦总部基地工商联科技大厦甲级商住北京海银国际大厦恒松园乙级总部望园大厦丙级龙辉大厦弘泰大厦西罗园写字楼振龙大厦南羲大厦远中悦麒会馆正旗大厦本案立业大厦山西大厦铭诚写字楼通润商务会馆北京金方商贸大厦海尼曼物业嘉业大厦二期政洋大厦洋桥区域写字楼供应规模分析项目名称物业类型位置总建筑面积()远中悦麒会馆商务公寓赵公口车站29500恒松园写字楼写字楼丰台区南三环中路107671正旗大厦写字楼丰台区角门北门17000立业大厦商住楼丰台区洋桥34000政洋大厦写字楼丰台区南三环马家堡东里6号楼6282弘泰大厦写字楼丰台区马家堡路1600振龙大

5、厦写字楼丰台区南三环木樨园1300海尼曼物业写字楼丰台区南三环赵公口400嘉业大厦商务公寓南三环刘家窑桥往东300米70000通润商务会馆写字楼丰台区方庄16000北京金方商贸大厦写字楼方庄桥南180米44290望园大厦写字楼丰台区岔路口东北19600龙辉大厦写字楼朝阳劲松桥南200米30000工商联科技大厦写字楼西南四五环之间52439海银大厦写字楼海淀西三环六里桥51000国润商务大厦写字楼丰台西四环南路46号47019.37总部基地写字楼丰台南四环西路188号1060000洋桥商务区域中写字楼供应量较小，仅为26.7万平方米表中黄色标志工程；单体供应规模较小，大部分在3万平方米以下，几千

6、平方米的写字楼供应量较大；区域供应中以纯写字楼为主；写字楼主要分布在洋桥以南路西。洋桥区域写字楼供应级别分析洋桥商务区域中写字楼供应级别以低档写字楼丙级为主，区域商务整体档次不高；南城商务市场正在逐渐构成中，势头良好，区域写字楼市场供应产品正在晋级中，对于中档写字楼的需求正在加大。此区域存在中档写字楼潜在市场，有市场空白点。洋桥区域写字楼供应多以租赁为主，进展出卖的工程不多，区域写字楼销售均价约为6500-7000元/平方米。注：图中蓝色标注工程为洋桥区域写字楼洋桥区域写字楼销售情况分析洋桥区域写字楼多为早期供应的低档写字楼，大部分根本销售过半，其中嘉业大厦在2005年11月才开盘，经过一个月

7、曾经销售8%，从中看出南城中部商务市场需求量较大，市场前景较好。洋桥区域写字楼租赁情况分析样桥区域写字楼租赁情况较好，租金廉价，租金价钱均价在1.9元/平方米天左右。洋桥区域写字楼其他情况对比分析项目名称入住时间车位装修标准层高（米）开间面积（）嘉业大厦2006.10-1350毛坯3正旗大厦2004-10-30 精装修 337.31-1500龙辉大厦2002-1-1毛坯2.9280立业大厦2002270公共部分精装修2.896.54-210政洋大厦2002毛坯2.930-200国润商务大厦2006-10-30261 公共部分精装修 2.81200总部基地2005-1-30充足毛坯首层4.2；标

8、准层3.4；顶层3.310005000工商联科技大厦2005-6-15250毛坯2.9100-2100远中悦麒会馆2007-5-132精装修2.837（一居）北京金方商贸大厦2006-8-26300精装修3.05100-1980恒松园写字楼1999-12-3160 公共部分精装修 2.930100望园大厦2004毛坯3.3洋桥区域写字楼市场总体分析小结本区域写字楼市场供应量和单体供应量均较少；本区域大部分为早期的低档写字楼，随着市场开展变化，本区域市场对中档写字楼有较强需求；本区域写字楼市场新盘较少，放量不大；本区域写字楼多为租赁方式，租金价钱在1.9元/平方米天；本区域写字楼的售价在南城商务

9、市场中处于较低程度，价钱在65007000元/平方米左右，整体销售情况普通；本区域写字楼普遍车位较少。区域写字楼商务圈尚在构成过程中中高档商务供应短缺，市场需求空间较大一、工程外部市场环境分析二、工程所在区域办公市场情况分析三、区域商务市场时机分析四、工程产品分析五、工程产品整改建议六、工程价钱预期及销售周期目 录主要板块西部、西南板块及泛CBD板块商务物业租赁市场商务物业销售市场区域经济调整，各产业链逐渐构成带来的商务市场区域商务市场时机分析主要客群中小型公司、新科技、物流产业链的逐渐完善及总部效益引发的客群主要客群木樨园、大红门商圈所引发的产业链客群主要板块中南部三四环之间写字楼根本客观要

10、素的支持度写字楼档次区域心理接受价格区域位置区域经济环境交通状况商业配套市政设施高档区域位置决定心理接受价格不支持高端物业地处南三环中部，商务市场不支持高端物业南城经济支持高端物业勉强交通便利支持高端物业配套多，但多为生活配套，商务配套档次略低市政公建（邮局、银行）多且齐全中档心理接受价格可以支持中档物业商务市场产品正在升级换代，区域对中档写字楼有需求洋桥商务区紧邻木樨园、大红门商贸区，经济环境支持交通十分便利中档商务配套齐全，酒店多市政公建（邮局、银行）多且齐全低档支持区域市场支持低端写字楼，但竞争激烈，无法突显本案差异化策略支持交通便利支持支持不支持要素支持要素区域对中档写字楼产品支持的各

11、要素中档写字楼市场缺乏中档写字楼区域商务市场的构成交通便利价钱、租金廉价南城商务市场开发潜力宏大区域政策的支持住宅市场炽热对商务办公的影响商务配套的完善写字楼根本客观要素的支持度分析虽然区域的交通环境、公建配套可以支持高端物业，但本案的区域位置、地理位置、区域经济程度以及高档商务、商业配套缺乏以支持高端物业，因此高档物业很难构成市场有效需求。区域商务市场的开展对中档写字楼有所需求写字楼根本客观要素均能很好的支持中档写字楼定位定位为中档写字楼本案写字楼目的市场定位工程市场定位 南三环中高档商务办公楼南城精细商务楼一、工程外部市场环境分析二、工程所在区域办公市场情况分析三、区域商务市场时机分析四、

12、工程产品分析五、工程产品整改建议六、工程价钱预期及销售周期目 录本案产品现状分析工程经济技术目的工程现状外立面平面规划功能规划公共配套位置地块及地块周围现状交通条件周边配套设备外部要素内部要素外部要素位置本案本案位于南三环西路路南，洋桥向西400米，紧邻三环，西侧为马家堡中路。南三环西路马家堡中路马家堡西路马家堡东路外部要素地块及地块周围现状地块方整距三环约20米东侧与戏曲学院教学楼相连；西侧紧邻马家堡中路，路西有三层陈旧商业楼；南侧与戏曲学院排演楼相连工程北红线三环主路本案教学楼外部要素地块及地块周围现状本案排演楼排演楼路西商业楼外部要素交通条件马家堡中路马家堡东路南三环西路开阳路洋桥外部要

13、素交通条件本工程公共交通条件最为便利，优势明显，300、368、特8、957、343、813、705、14、66路等十余条公交线路均能到达本工程，其中运通108、运通103、324、733路在大厦门口设有站台；地铁4号线在角门有站，轨道交通较为便利；非公共交通到达本工程从西向东较为便利，但要在通往马家堡西路出口提早进入辅路，假设从东向西要到达本案需求到开阳路调头；经过马家堡中路也可到达本案。本案交通优势明显，各种交通工具到达本案均非常便利，对于作为办公性质的本案非常有利。外部要素交通条件公交系统兴隆公交系统兴隆外部要素交通条件轨道交通系统地铁站本案外部要素周边配套设备周边配套设备商务配套海兴大

14、酒店京华饭店金泰绿洲大酒店蓝洋宾馆尚方宾馆温州大酒店苗岭大酒店商业配套丽华饭店百姓佳超市大中电器万客隆京客隆百荣世贸商城木樨园世贸商业中心京温服装市场美廉美超市公建配套商业银行建立银行农业银行中国银行洋桥医院北木医院角门医院康复中心网通西罗园邮政局餐饮文娱配套北京京剧院中国评剧院金百万烤鸭店毅顺居福华肥牛城金白云酒家外部要素周边配套设备本案周边各类商务、商业、生活配套非常完善！内部要素戏校综合楼经济技术目的占地面积2900平方米总建筑面积38382平方米地上建筑面积（26层）31472平方米16层为餐饮8136平方米724层为办公29409平方米层高首层五层4.5米；六二十四层3.2米机动车位

15、169个地下建筑面积（2层）6910平方米内部要素工程现状本案为现房占地面积小内部大院小外立面陈旧内部环境乱东侧西侧北侧内部要素外立面本案的外立面视觉效果趋近行政办公楼，具有较好的昭示性，可构成地标建筑！外立面仿石材内部要素平面规划办公部分公共部分七层平面图柱距3.6米公共部分集中布置办公区域便于分割利用五部电梯、两个楼梯间保证办公需求内部要素平面规划办公部分适于办公空间的自在组合。内部要素平面规划商业部分一层平面图供商业用的电梯公共部分挑空大堂商业公用步梯一层挑空大堂提升工程档次，商业空间与办公空间有相对独立的交统统道，防止相互关扰。二层平面图内部要素平面规划商业部分九米挑空大堂商业公用步梯

16、九米内部要素功能规划功能相对完善！公共部分集中布置内部交通流向布置较为合理思索到人性化的设备设计每层均有开水间、卫生间内部要素公共配套大堂：大堂的挑空设计可以营造出中高档商务办公的气氛停车位：停车泊位169个可以根本满足商务办公需求电梯：五部电梯可以很好的满足商务办公需求工程现状SWOT分析优势（Strength）劣势（Weakness）交通便利已经形成一定的商务市场周边商务、商业、公建配套齐全区位较好，连接西南商务区和泛CBD商务区地标面积较好分割挑空大堂五部电梯充分满足商务办公需求商业和办公有相对独立的交通通道非传统热点办公区域 车位略少办公智能化程度略低外立面陈旧，不能彰显档次功能分区有

17、不足之处，商业面积过大，楼层过多周边商务配套低档较多机遇（Opportunity）威胁（Threat）南城商务办公区正在形成中南城写字楼产品升级换代区域缺乏中档写字楼写字楼市场的整体滑坡周边写字楼和商住公寓的威胁一、工程外部市场环境分析二、工程所在区域办公市场情况分析三、区域商务市场时机分析四、工程产品分析五、工程产品整改建议六、工程预期价钱及销售周期目 录五、工程产品整改建议 针对目的市场，为满足目的客户群的需求以及市场的行情变化对产品有针对性的进展改造，提升工程的质量与性价比！整改前目的市场整改后目标市场的本案产品改善建议大堂精装大堂目的市场智能化DDN端口、宽带入户功能分区的改善功能区域

18、的改善自在组合的办公、商业空间配套设备电梯、洁具中央空凋品牌化外立面建材的运用精细颜色突出外立面重新设计，采用新的资料进展铺装，打造“精细外立面；建议一、二层外立面铺挂可表达档次的石材，二层以上铺挂仿石材资料；外立面细处设计要精细；外立面颜色一定要与周边紧邻的建筑物有所区别，颜色突出；本案楼体挺拔，具有较好的昭示性，建议在楼顶安装霓红灯，强化工程的昭示性。本案产品改善建议1外立面两栋楼外立面要构成差别，弱化两栋楼的关联性本案产品改善建议2功能分区的改善商业配套面积过大，楼层过多，较难实现市场买卖，建议13层仍保管商业用途，46层改造为办公空间，使其46层挑高优势最大化发扬。实现功能分区的更加合

19、理化运用空间的更加便利的自在分割本案产品改善建议3配套设备电梯、洁具、中央空凋品牌化完成楼内精装修墙面刮白地面铺设普通瓷砖安装入户网线端口、端口卫生间设备的完善实现部分配套设备的品牌化本案产品改善建议4大堂精装大堂简约、精致、豁达花岗岩地面，大理石墙面装修用材采用中档或中高档材质，但在颜色、花纹上要彰显质量电梯大堂及电梯间要精装大堂可设计大堂吧供客人休憩公共部分的装修要能直接反映出工程的质量，大堂和交通空间设计要大气得体本案产品改善建议5智能化满足商务办公的需求构造化布线系统PDS ；为客户提供充足的IDD、直线、中继线，配置DDN节点机，为客户提供数字数据效力；配置多种效力器，适用于各种通讯增值业务；手机信号覆盖系统楼宇监控系统停车智能管理系统工程产品改善后的SWOT分析优势（Strength）劣势（Weakness）交通便利已经形成一定的商务市场周边商务、商业、公建配套齐全区位较好，连接西南商务区和泛CBD商务区地标面积较好分割功能分区更加合理挑空大堂五部电梯充分满足商务办公需求商业和办公有相对独立的交通通道办公智能化能满足商务需求外立面彰显档次，昭示性突出弱化了周边写字楼和商住楼对本项目的威胁非传统热点办公区域 车位略少周边商务配套低档较多机遇（Opportunity）威胁（Threat）