深圳三湘东填海区项目户型定位报告81页中原出品ppt课件

1、我只愿面朝大海，春暖花开！三湘东填海区工程产品户型定位案户型规划推导分析点:深圳典型高端住宅区分析对片区潜在竞争工程进展分析三级市场的成交和需求分析本工程本身条件的研讨客户群体研讨目的:最终推导出面积比例和面积建议意向根本面积区间和比例研判思绪区域看点工程定性深圳典型高端住宅区分析区域特点 蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖代表案例:按照片区影响力和地产开展年限选取1-4案例经过对片区潜在竞争工程的户型区间和比例进展系统分析参考根本面积区间和比例最终建议户型面积区间和比例寻觅依托1第一次推导得出同质片区同类工程的面积比例和面积区间2第二次经过潜在工程的户型和比例修正本工程的面积比例第三次经过三级市场

2、成交和需求户型区间调整工程的面积区间.经过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析3意向根本面积区间和比例经过本工程本身条件限制的研讨进展工程修正4第四次经过本身地块特点分析修正工程的面积比例和面积区间战略根本面积区间和比例5经过本工程客户群体的需求研讨进展工程修正第五次经过客户群体的分析修正面积比例推导过程分析过程:经过同质片区根本同类工程进展整体分析;思索年限的变化特征,寻觅之间的规律;选取03-06年，同质片区的共19个典型工程进展分析;目的要求:由同质片区分析,找出根本变化规律,初步得出本工程可参照的户型区间和比例;数据来源:中原深港研讨中心/中原三级市场数据库1:样本容量时间跨度挑选

3、规范21319个3年深圳关内高端住宅工程片区:蛇口/华侨城/红树林/香蜜湖同质片区03-06年已/在/近期销售工程分析选取案例四大片区:蛇口 华侨城 红树林 香蜜湖 以及本工程所在的片区片区/项目03年已售项目04年已售项目05年已售项目06年发售项目蛇口片区兰溪谷半岛城邦1期花园城3期2号华侨城片区红树东方天鹅堡2期红树林片区中信红树湾1期中信红树湾2期御景东方(在)浅水湾(在)香蜜湖片区水榭花都2期国际公馆1期熙园香域中央国际公馆2期水榭花都3期本片区天骄华庭海月3期后海花半里(在)东海湾豪园(10月)1. 03-06年面积和比例统计03年04年05年06年项目二房三房四房五房复式水榭花都

4、2期121-130占25%171-203占75%中旅国际公馆1期94 占4%116-164 占50%165-185占39%185以上 占7%熙 园125161 占41.8177-203 占32.9%215-330 占9%209-244 16.3%(跃)红树东方103-125 占29%155-220 占69%267-276 占1.2%天骄华庭43 占17%120 占23%150 占53%225占6%320 占2%中信红树湾1期91-98 占15.4%154-173占35%164-266 占44%主力160-170，202-208 270379占5.6%兰溪谷1期123133 占17140180

5、占25190320占8%香域中央130160 占18167209 占52190220 占27230-260 占20招商海月3期114-128 占42%136-152 占45%210占11%230占2%水榭花都3期147-166 占22190-204 占71270-308占6中旅国际公馆2期105-127占51%153-187占49%主力120-127主力150-160天鹅堡2期2区150以上占10%160180占70%占20%中信红树湾2期144-193占38%176-255占57%主力220-250289-458占5%花园城3期2号地50-70占15%98120占35%主力110140-17

6、0，占45%主力160-170210占5%半岛城邦1期77-87占21%101-136占41%主力122-136147218占35%主力147-164 220 260占3%御景东方119占17%149-235占83%主力149-151186-197225-235 后海花半里7075占24%81124 占76%主力110-124 浅水湾157-280占100%主力160-190 东海湾豪园项目90-100占35%140-160占60%200以上占5%经过对挑选出工程的户型进展分析，我们发现三房、四房户型在这些参考工程中占据了绝对的主力；而在少数容积率较低的工程中，五房比例明显较大。 由此我们有必

7、要按一定的时间顺序，对这些工程的三房、四房、五房及复式户型的比例变化进展细致的分析，从中判别户型面积区间及面积比例的变化趋势，指点本工程的主力户型定位。中信红树湾1期半岛城邦1期约152期景象一：参考工程一期有，二期均没有。半岛城邦1期 两房北向无海景，均价约8300元/，整体均价约11000元/；后海花半里，高层两房均价约9100元/，小高层三房均价约11500元/;景象二：景象三：0关于两房景象四：与工程所在片区同质片区，03-06年推出的高档工程，设2房的工程仅有1/3，且供应的2房总量仅为4.42。关于两房结论：综合以上景象可以发现： 高档次住宅工程，普遍不设置两房，即使设置两房，该户

8、型也仅占到极少的比例，并且都是弥补较差的位置； 一些高档次工程的二期，诸如红树湾二期、半岛城邦二期，均取消了一期中的两房以提升工程的整体档次； 两房在工程中的单价由于位置、总价的关系，普遍低于大户型； 片区中容积率偏低，规模较大的工程，普遍都不设置两房单位。03-06年以来，深圳关内高端住宅工程的三、四、五房供应比例呈根本平稳的态势；五房含复式比例那么呈略上升趋势。据此线性趋势预测，07年本工程可以参考主力房型比例为三房约为34左右，四房约为58左右，五房约为8左右;2.整体三房、四房供应比例分析新03年下旬至今，各户型面积区间弹性增大，尺度上限有明显放大趋势;我们的研讨将从这些区间中研讨03

9、-06年面积区间的畅销段;3.各户型根本面积区间分析单位03年04年05年06年1-5月()上限130220360173266326193255384136280378下限1031502199513623010515323681140254弹性区间277014178130968810214855140124户型三房四房五房三房四房五房三房四房五房三房四房五房含复式含复式含复式含复式四房03年04年05年06年120-130154-173、114-128、89-93145-165110-125170-200-152，160-170，202-208 150-180，190-204，220-2501

10、40-170，190-220三房选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本工程三房户型区间设置在110125 、130-150之间；四房户型区间设置在170185 、 200 220之间；五房户型区间设置在250-320之间；结论：4.03-06各户型畅销区间分析五房含复式230-280227-276、267-334268-320初步推导户型面积和比例结论一:阐明:以上户型区间和比例是基于对片区市场研讨,目前只作为本工程研讨的参考值;在初步户型面积参考的根底上,需求层层论证以求出工程最终面积和比例;由于目前只是推断,所以在此我们初步用区间表达户型的比例;接下来将经过潜在竞争工程修正来完

11、善本工程的面积比例;三房四房五房含复式面积区间110-125130150170-185200-220250-320 面积比例32-3655-615-11意向根本面积区间和比例研判思绪区域看点工程定性深圳典型高端住宅区分析区域特点 蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖代表案例:按照片区影响力和地产开展年限选取1-4案例经过对片区潜在竞争工程的户型区间和比例进展系统分析参考根本面积区间和比例最终建议户型面积区间和比例寻觅依托1第一次推导得出同质片区同类工程的面积比例和面积区间2第二次经过潜在工程的户型和比例修正本工程的面积比例第三次经过三级市场成交和需求户型区间调整工程的面积区间.经过片区三级市场的成交户

12、型和需求户型系统分析3意向根本面积区间和比例经过本工程本身条件限制的研讨进展工程修正4第四次经过本身地块特点分析修正工程的面积比例和面积区间战略根本面积区间和比例5经过本工程客户群体的需求研讨进展工程修正第五次经过客户群体的分析修正面积比例分析过程:经过同质片区潜在竞争工程进展分析;选取06年-07年的共4个工程进展分析;目的要求:躲避竞争，发明时机；第一次修正根本户型由潜在工程的竞争分析对初步推导的面积比例进展修正;数据来源:中原深港研讨中心/中原三级市场数据库推导过程2:选取案例来自蛇口以及本工程所在片区同质片区07年潜在竞争工程分析片区/项目06-07年发售项目蛇口片区半岛城邦2期本片区

13、宝能项目皇庭项目海月4期本案半岛城邦2期海月4期宝能工程皇庭工程1.07年潜在竞争工程面积和比例统计项目一房二房三房四房五房含复式招商海月4期40-50(1房公寓)-110120160-165225 -320约500套17%约85套-25%约125套50%约250套8%约40套宝能项目-75-85100-135140-187225-270约1013套-15%约151套48%约466套32%约334套5%约53套半岛城邦2期-125-160 180-250 300约900套- -40%约360套50% 约440套10%约90套 皇庭项目- -120-130140-150-约322套- -60%约

14、193套40%约129套-合计约2735套约85套约151套约1144套约1153套约183套合计比例3642427三房四房是主力户型，五房均不超越10二房三房四房五房含复式区间75-85-110-120 120-140140-160160-185 250-300比例642427潜在竞争工程主力户型区间和比例统计结论一主力户型区间和比例统计分析原那么:为合理躲避竞争，修正比例.三房在110-120之间存在竞争,建议适当缩减三房的比例;四房170-220为非直接竞争区间,建议坚持目前比例;五房含复式以上竞争空白点,建议本工程比例适当增大;二房三房四房五房含复式区间-110-12513015017

15、0-185200-220250-320 比例-32-3655-615-11第一次修正面积比例结论二:三房四房五房含复式面积区间110-125130150170-185200-220250-320 面积比例30-3455-617-13经过潜在竞争修正套数比例0306年可参考工程分析得出本工程初步户型配比三房四房五房含复式面积区间110-125130150170-185200-220250-320 套数比例30-3455-617-13三房四房五房含复式面积区间110-125130150170-185200-220250-320 套数比例32-3655-615-11结论一结论二意向根本面积区间和比例

16、研判思绪区域看点工程定性深圳典型高端住宅区分析区域特点 蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖代表案例:按照片区影响力和地产开展年限选取1-4案例经过对片区潜在竞争工程的户型区间和比例进展系统分析参考根本面积区间和比例最终建议户型面积区间和比例寻觅依托1第一次推导得出同质片区同类工程的面积比例和面积区间2第二次经过潜在工程的户型和比例修正本工程的面积比例第三次经过三级市场成交和需求户型区间调整工程的面积区间.经过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析3意向根本面积区间和比例经过本工程本身条件限制的研讨进展工程修正4第四次经过本身地块特点分析修正工程的面积比例和面积区间战略根本面积区间和比例5经过本工程

17、客户群体的需求研讨进展工程修正第五次经过客户群体的分析修正面积比例分析过程:经过同质片区三级市场成交和需求进展分析;选取各片区典型案例进展鉴别分析;目的要求:第二次修正根本户型由三级市场成交和需求户型/面积对本工程进展面积区间修正;数据来源:中原深港研讨中心/中原三级市场数据库/中原四片区地铺推导过程3:选取案例四大片区:蛇口 华侨城 红树林 香蜜湖 以及本工程所在片区同质片区03-06年三级市场整体及个案分析片区个案项目本片区天骄华庭、海月花园蔚蓝海岸蛇口片区花园城、兰溪谷华侨城片区波托菲诺天鹅堡红树林片区红树湾1期香蜜湖片区水榭花都、香域中央蛇口片区三级市场成交资料（05.1006.3）户

18、型成交比例面积区间（）主力面积平均总价（万元）平均单价（元/）一房两房7.1%75.03-87.6380.57 8110053 三房42.9%97-176.48130.48 15611956 四房35.7%145.58-223.7185.39 25313645 五房14.3%170.61-247.96209.29 24411659 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部蛇口片区的二手市场买卖三房四房比例较高，约占总比例的78；本片区的豪宅户型面积比较适中,三房平均面积约为130平,四房平均面积约为185平.1.蛇口片区三级市场成交分析三房户型面积明显较低，与四房相差约15由于五房户型放盘量少质次

19、，片区客户中换楼客户对超大户型的需求未能得到满足。华侨城片区三级市场成交资料（05.1006.3）户型成交比例面积区间（）主力面积平均总价（万元）平均单价（元/）一房两房10.9%55.81-83.6379.28 8510711 三房42.2%113-219.72152.25 19312701 四房31.3%168-330215.06 33715649 五房15.6%145.12-334.66237.45 39816777 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部华侨城片区的二手市场买卖三房四房比例稍低，但比例依然高达73；本片区豪宅大户化特征十清楚显，三房平均面积为152平,四房平均面积为215

20、平, 户均面积居四大片区之首;与四房五房相比，三房户型的单价明显较低；本片区超大户型五房的二手市场成交非常活泼。2.华侨城片区三级市场成交分析房型成交量排名:三房四房五3-301.22656五房12576 243166.37-265.5193.61 57.1%四房10949 169102-183154.09 32.1%三房11183 10478.51-88.7293.00 3.6%两房102665249.96-51.3550.66 7.1%一房平均单价元/平均总价万元面积区间主力面积成交比例户型环红树湾片区三级市场成交资料05.1006.3原始资料来源：深圳中原三级市

21、场住宅部红树湾片区的二手市场买卖根本上以三房四房为主，比例接近90；由于是新兴豪宅区，受豪宅大户化趋势影响，三房四房平均面积较大；三房平均面积为154平,四房平均面积为193平;本片区超大户型五房的二手市场成交仍有限。3.环红树湾片区三级市场成交分析房型成交量排名:四房三房五房户型上的分布非常集中，三房四房的比例高达83；虽然是传统豪宅区，由于部分工程落成时间较早，故三房四房平均面积较小；三房平均面积为129,四房平均面积为178;统计结果显示，本片区超大户型五房，主要为复式单位的二手成交均价接近2万/。环香蜜湖片区三级市场成交资料（05.1006.3）户型成交比例面积区间（）主力面积平均总价

22、（万元）平均单价（元/）一房2.6%48-53.0350.52 6112105 两房3.8%80.84-90.6385.18 10211644 三房47.4%94.2-219.81129.13 17013160 四房35.9%140.13-239.57178.50 26314763 五房10.3%118-350227.24 45119853原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部4.环香蜜湖片区三级市场成交分析本片区平均价钱在四大片区中最高四片区的二手高端客户需求根本上和成交情况吻合，整体仍以三房四房为主，其中三房主力需求面积为130-150平,四房主力需求面积为170-190平;根据统计，四片区

23、需求五房单位客户总体比例略低，但根据三级市场同时的普遍反映，五房的客户诚意度较高；5.四片区三级市场需求分析原始资料来源：中原三级市场地铺-天骄华庭/世纪村/ 花园城/波托菲诺/安柏丽晶分行成交户型平均面积平均总价平均单价三房120 1238760 10323 四房151 1762623 11673 五房230 2343240 10188 两房成交极少，三房成交只需两成多，四房五房占最大比重，天骄华庭的二手成交明显呈大户化特征。原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部天骄华庭四房平均单价最高；三房单元及五房单元价钱比四房稍低，两房单元的成交极少而且价钱最低；从各户型面积来看，天骄华庭的户型面积较大

24、。6.各片区典型个案三级市场分析成交以三房为主，二房和四房居其次;原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部招商海月从价钱来看，由于户型景观好，四房单元的价钱最高；三房单元价钱也比较巩固；而五房单元由于集中于一期，价钱比四房稍低，两房成交相对活泼.仅次于三房.成交户型平均面积平均总价平均单价三房1101155000 10500四房140158830011345五房208234728011282成交户型平均面积平均总价平均单价三房105 1181880 11256 四房163 2228210 13670 五房180 2358360 13102 蔚蓝海岸二手房成交中，三房的比例超越一半，二房、五房比重较

25、低，四房比例缺乏三成。原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部蔚蓝海岸从价钱来看，蔚蓝海岸的二手成交价钱比较平均，但四房五房的价钱偏高；从各户型面积来看，蔚蓝海岸的户型面积分化比较严重，四房五房的面积较大。大户成交以四房最多，三房的成交比例最低。原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部从面积来看，三房面积很小,价钱也最低；从价钱来看，几种户型的差别不大。成交户型平均面积平均总价平均单价三房90945000 10500四房170197200011600五房240288720012030蛇口-花园城工程成交以四房最多，五房占一定比例。原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部该工程从三级市场成交量来看三房和四房

26、的表现最为活泼.尤其是160平左右的四房,其次是大三房成交户型平均面积平均总价平均单价三房1302340000 18000四房160304200018000五房190380000020000蛇口-兰溪谷1期工程花园城三级市场成交统计成交以四房五房为主，三房成交比例较低。原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部本片区属传统典型豪宅片区,客户需求也已非常鲜明,对于四房以上的需求和成交特点明显.尤以四五房最为活泼；本工程工程成交户型面积非常大。成交户型平均面积平均总价平均单价三房165 2724975 16515 四房252 4104324 16287 五房345 5866035 17003 华侨城-波

27、托菲诺天鹅堡工程成交以三房四房为主，五房成交高于二房.原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部本片区目前已属性典型豪宅片区,客户需求也已偏向成熟化,对于三房以上的需求和成交特点明显.尤以三房最为活泼.五房面积明显增大。成交户型平均面积平均总价平均单价三房1351626750 12050四房155195610012620五房278295596014852红树林-中信红树湾工程成交以四房五房为主，三房需求未能得到满足。原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部本片区目前已成为平均价钱最高的豪宅片区,价钱曾经冲到一个阶段高位；客户需求也非常成熟，对于四房以上的需求和成交非常畅旺。工程面积根本以温馨型为主。成交

28、户型平均面积平均总价平均单价三房145 3098215 21367 四房176 4199536 23861 五房236 5865780 24855 环香蜜湖-水榭花都工程成交以三房四房为主，五房成交较少.原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部本工程成交价钱处于片区中高价位程度；户型面积也根本相近，以温馨型为主；客户对于三房四房的需求和成交特点明显.尤以三房最为活泼.成交户型平均面积平均总价平均单价三房156 2238912 14352 四房167 2556603 15309 五房239 4416242 18478 环香蜜湖-香域中央工程1.成交房型以三房四房为主； 现状反映：三房比例略高(红树湾

29、片区除外)，四房五房上升明显；2.成交户型平均面积较大，各房型成交活泼的面积段分别为： 三房130150，四房170220，五房210310，3.成交单价：五房四房三房其中三房的价钱与四五房落差较大。三级市场成交户型和面积综合统计4.从地块条件与本工程最接近的工程二手成交数据看来，四房成交比例最高(平均在50左右) ；5.相近个案中，成交最为活泼的户型面积段分别为： 三房：130-150；四房160-180；五房：230-2806.大部分工程的二手成交价钱在12500-17000/之间。区域分析结果个案分析结果三房四房五房以上区域表现115-125130-150150-170170-22021

30、0-310比例-个案反映115-125130-150140-160160-180230-280三级市场主力户型区间和比例统计结论二主力户型区间和比例统计分析原那么:三级市场成交及需求分析修正面积区间.三房最活泼区间为130-150，建议参考此面积段;四房需求面积建议根据三级市场的数据给予一定的调低；片区数据中五房的面积跨度比较大，而在低密度工程中，五房的跨度那么有减小，建议在结论二的根底上略为减少面积及跨度。三房四房五房含复式面积区间110-125130150170-185200-220250-320 面积比例30-3455-617-13结论三:经过三级市场户型区间的推断和验证,我们第二次修正

31、工程户型区间-三房四房五房含复式面积区间115-125130-150155-175180-200230-280 面积比例30-3455-617-13经过潜在竞争修正套数比例三级市场成交及需求修正面积区间三房四房五房含复式面积区间110-125130150170-185200-220250-320 套数比例30-3455-617-13三房四房五房含复式面积区间115-125130-150155-175180-200230-280 套数比例30-3455-617-13结论二:结论三:意向根本面积区间和比例研判思绪区域看点工程定性深圳典型高端住宅区分析区域特点 蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖代表案例:

32、按照片区影响力和地产开展年限选取1-4案例经过对片区潜在竞争工程的户型区间和比例进展系统分析参考根本面积区间和比例最终建议户型面积区间和比例寻觅依托1第一次推导得出同质片区同类工程的面积比例和面积区间2第二次经过潜在工程的户型和比例修正本工程的面积比例第三次经过三级市场成交和需求户型区间调整工程的面积区间.经过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析3意向根本面积区间和比例经过本工程本身条件限制的研讨进展工程修正4第四次经过本身地块特点分析修正工程的面积比例和面积区间战略根本面积区间和比例5经过本工程客户群体的需求研讨进展工程修正第五次经过客户群体的分析修正面积比例分析过程:经过对本身地块条件

33、进展全面分析;目的要求:根据地块质素，第三次修正根本户型由工程本身优劣条件进展面积区间及面积比例的修正;数据来源: 深圳市规划局/中原深港研讨中心推导过程4:本工程地块条件分析目的:根本推断本项可以营造的空间质素;整体工程占地面积为91757.4，容积率2.0;从政府对该地块的规划要求分析，由于在地块东侧、西侧及南侧有限高，本工程有条件开发多层、小高层及高层物业。1、受供应构造及市场变化的影响，从后海、蛇口、红树湾等区域的在售、已售的工程的来看，客户对于高层的接受程度依然较高；2、而由于产品的稀缺，小高层，特别是多层产品在市场上目前更加灸手可热 。3、从本工程的数据目的和保证单位的通透性与温馨

34、性来看，从营造产品特征的战略上，多层物业工程将是本工程的关键部分。1.工程容积率影响分析 从市场角度分析，仅有2.0的的容积率工程目前曾经非常稀缺； 从政府调控的方向看来，低容积率大型工程未来将会更加绝无仅有！物业类型浅议地形：地块根本呈人头侧面的外形，东面向海面非常长，而且地势平坦，非常开阔。朝向：整个地块的朝向无可挑剔！可完全实现南北朝向，使后期规划中即使出现东西朝向单元也有一流的景观加以弥补。2.地块外形和朝向分析北地块的朝向无可挑剔！易于规划的地块外形！景观：东眺后海湾和红树林以及海滨公园景观，东南向望香港天水围景观，南向未来是蛇口滨海长廊和西部通道景观，西向大南山，北向将是未来南山商

35、业文化中心区。大南山远景3.地块景观分析醉人美景，尽收眼底！交通：地块北边的东滨路和西边的公园路未来2年开通，2021年开通的地铁2号线工业八路站以及科苑大道的建成通车，西部通道06年底开通。道路级别道路名称红线宽度（M）机动车道数快速路沙河西路63.5双向6主干道东滨路93双向6次干道后海滨路60双向4科苑大道34双向4工业八路27双向4招商路603车道2望海路603车道2地块周边交通路网列表4.地块交通分析东滨路科苑大道工业八路公园路路网丰富，四通八达！主要是来自北面东滨路为主干道和工程东面科苑大道西部通道带来的噪音影响；但已有景观带隔离处置。东滨路科苑大道工业八路公园路工程南面工业八路为

36、次主干道，略有噪音影响；工程西面公园路为城市景观大道，并规划了商业步行街，噪音影响很小；5.地块噪音分析(图示)略有影响，但瑕不掩瑜！科苑大道工业八路公园路西临公园路，环境优美安静，东面景观面也非常理想，具备设置大户型支撑条件;北面紧临东滨路，南向和东南向可看深圳湾海景、北向是城市美景；具备建立高层，设置南北通透的中、大户型的质素。南北通透，北可看园林和红树湾景观，东可观深圳湾海景。加之该区域因限高可以设计创新型的多层，具备设置部分超大户型的质素。6.地块条件与户型适配分析7、关于“口岸区对本工程的影响分析深港西部口岸根本概念： 深港之间第4条陆路通道，实行一地两检； 4.8公里跨海大桥； 1

37、0公顷占地一线口岸区； 旅检大楼建面5.5万平米，日通行量约6万人次； 深港约5成出入境车辆进出； 设计通车容量为5.86万辆次/日。 大珠三角经济的重要门户通道！传统口岸概念深港新口岸的新概念：关于“口岸对于本工程的影响分析 脏 乱 差 规划科学设计时已充分思索了对西区住宅的影响，并且已采取了措施进展躲避； 车辆分流货运交统统过东滨路地下公用通道疏解，与西部住宅区不发生联络； 区域分隔经过主干道将口岸区域分割，减少影响； 充分景观化利用大量绿化及景观建立美化周边环境； 三湘结论：从以上对口岸的分析可以看出，蛇口东口岸是政府高起点规划的国际型口岸。其对住宅的影响曾经经过各项措施给予了躲避，不会

38、对西区产生不良的影响；此外，从未来置业客户的心思层面而言，我们只需求将政府对西区的规划目的“国际级的滨海居住社区这一优势放大，便可处理他们的担忧。关于“口岸对于本工程的影响分析基于这样的分析，我们以为口岸对本工程不存在不良的影响，所以在本报告中没有思索口岸的不良要素对定位的影响。地块本身优越质素小结决议本地块以大户型为主的支撑条件：片区高端定位大环境优势：政府对填海区高起点、高规范、高要求的定位，将使工程所在片区成为代表深圳门户笼统的区域；地块规模最大规模优势：本工程占地规模约9.1万平方米，是目前东填海区最大规模的项目，从规模上来说，可以说是片区的龙头老大；从未来可以营造的小区环境来说，也是

39、最具有条件；地理位置优越地段优势：工程四面临路，接近东滨路、中心路、科苑大道等城市主干道及景观大道，南面的工业八路更规划了地铁2号线；工程的北面与南山的RBD旅游休闲文娱中心具有无可比较的先天优势；地块本身优越质素小结决议本地块以大户型为主的支撑条件：地块方正，利于规划规划优势：本工程地块方正，南北较长，利于安排较多的南向户型，具有先天的规划优势；填海区一线海景地块景观优势：本工程是填海区最接近15公里滨海长廊的工程，此外，工程位于填海区西区的最东边，享用一线海景资源，不受任何遮挡影响；地块本身优越质素小结决议本地块以大户型为主的支撑条件：容积率最低具有营造高档住宅的先天优势：本工程容积率仅为

40、2.0，这一容积率在片区中是最低的。根据中原对同质片区的分析，片区中容积率最低的工程，具有营造最高档次产品的先天优势；产品类型丰富产品稀缺优势：根据规划，未来地块中一定会有部分的多层住宅，这类物业类型在片区甚至市区中将是极其罕有的产品类型，而这类产品的可创新空间将远远大于高层。自身特性影响情况3房4房5房含复式户型比例户型面积户型比例户型面积户型比例户型面积占地规模大、容积率低少大多大多大海景面长，非常开阔少大多大多大区位显赫，规划超前少大多大多大新区建设，发展需时多小少小少小临近通道，略有影响多小少小少小综合建议在结论三的基础上调高4房、5房比例（低密度大户型），以及最高档次户型的面积，以尽

41、量发挥本地块先天的优厚条件及未来多层的独特优势。综合以上的分析，我们得出本次调整的结果本身条件影响情况分析统计.先天优势可控优势中心优势不可控优势进一步修正户型面积和比例结论四:阐明，在结论三的根底上：3房比例调低3，但面积区间坚持；4房比例调高2，但面积区间坚持；5房整体调高1，面积区间调高20平方米。三房四房五房含复式面积区间115-125130-150155-175180-200250-300 面积比例27-3157-638-14三级市场成交及需求修正面积区间工程本身条件修正面积区间和套数比例三房四房五房含复式面积区间115-125130-150155-175180-200230-280

42、 套数比例30-3455-617-13三房四房五房含复式面积区间115-125130-150155-175180-200250-300 套数比例27-3157-638-14结论三:结论四:意向根本面积区间和比例研判思绪区域看点工程定性深圳典型高端住宅区分析区域特点 蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖代表案例:按照片区影响力和地产开展年限选取1-4案例经过对片区潜在竞争工程的户型区间和比例进展系统分析参考根本面积区间和比例最终建议户型面积区间和比例寻觅依托1第一次推导得出同质片区同类工程的面积比例和面积区间2第二次经过潜在工程的户型和比例修正本工程的面积比例第三次经过三级市场成交和需求户型区间调整工程

43、的面积区间.经过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析3意向根本面积区间和比例经过本工程本身条件限制的研讨进展工程修正4第四次经过本身地块特点分析修正工程的面积比例和面积区间战略根本面积区间和比例5经过本工程客户群体的需求研讨进展工程修正第五次经过客户群体的分析修正面积比例分析过程:经过对工程目的客户进展根本需求分析;目的要求:第四次修正根本户型由工程目的客户需求特征进展面积区间修正;数据来源:中原深港研讨中心/中原三级市场数据库推导过程5:分析点:经过同质片区成交个案分析工程目的客户需求经过近期典型个案分析工程目的客户需求经过对西部通道带来的变化进展目的客户需求分析目的： 为工程户型提供科

44、学的客户论证数据来源:中原深港研讨中心/中原三级市场数据库客户细分(初步)及需求特征研讨客户分析1:同质片区成交个案分析目的:经过同质片区的目的客户特征, 论证本工程到的客户特征从而求证工程户型需求.项目年龄结构区域构成职业特征置业特征半岛城邦1期25-30岁35%31-40岁55%41-50岁15%南山40-45%福田30-35%其他25%（罗湖/宝安/外籍人士）私营业主30-35%企业高管25-30%公务员20-25%高级白领约15%外籍人士约5%置业次数：一次约10%：二次约90%置业目的：自用：投资=约65%：约35%置业原因：第一：区域和景观 第二：项目体量和品质天鹅堡2期30-35

45、岁50%36-40岁35%41-45岁15%南山45-50%福田30-35%其他20-25%私营业主40-45%企业高管30-35%公务员20-25%外籍人士约3%置业次数：二次约85%：三次约15%置业目的：自用：投资=约85%：约15%置业原因：第一：区域和环境 第二：居住品质和企业品牌红树东方25-30岁25%30-35岁35%35-40岁25%40-45岁15%南山35-40%福田30-35%罗湖约20%其他约10%私营业主30-35%企业高管25-30%公务员20-25%高级白领5%其他约10%置业次数：一次约25%：二次约75%置业目的：自用：投资=约85%：约15%置业原因：第一

46、：区域和环境 第二：项目居住品质水榭花都2期25-30岁25%31-40岁55%41-50岁15%福田40-45%罗湖30-35%南山约10%其他约5%私营业主35-40%企业高管25-30%高级白领15-20%公务员约10%置业次数：一次约25%:二次约75%置业目的：自用：投资=约85%：约15%置业原因：第一：香蜜湖区位和地段 第二：项目自身品质水榭花都3期25-30岁10%31-40岁65%41-50岁20%51岁5%福田35-45%罗湖30-35%南山约20-25%其他约10私营业主35-40%企业高管25-30%高级白领15-20%公务员15%置业次数：一次约15%:二次约85%置

47、业目的：自用：投资=约85%：约15%置业原因：第一：香蜜湖区位和地段 第二：项目自身品质和环境 第三：户型设计中信红树湾1期25-30岁25%31-40岁55%41-50岁15%50岁以上5%南山40-45%福田35-40%罗湖10-15%其他约5%私营业主40-45%企业高管35-40%高级白领10-15%公务员5%置业次数：一次约10%：二次约90%置业目的：自用：投资=约80%：约20%置业原因：第一：区域和景观 第二：社区规模 第三：企业品牌中信红树湾2期25-30岁15%31-40岁60%41-50岁20%50岁以上5%南山35-40%福田30-35%罗湖15-20%其他约5%私营

48、业主40-45%企业高管30-35%高级白领10-15%公务员约5%外籍人士约 5%置业次数：一次约15%：二次约85%置业目的：自用：投资=约70%：约30%置业原因：第一：区域和景观 第二：社区规模 第三：企业品牌香域中央25-30岁40%31-40岁35%41-50岁20%50岁以上5%南山 15%福田 70%罗湖 10%其他约5%私营业主40%企业高管30%高级白领15%公务员约5%外籍人士约 5%置业次数：一次约15%：二次约85%置业目的：自用：投资=约75%：约25%置业原因：第一：区域和景观 第二：企业品牌 第三：居住品质1.同质片区已成交个案客户统计景象1:客户区域以工程档次

49、为界定,越高端,那么客户区域表现越广泛,完全突破传统外乡销售区域;中信红树湾南山客户占37%,而福田和罗湖那么有49%;半岛城邦南山客户只占42%,而福田和罗湖那么有52%;水榭花都3期福田客户占40%,而其他两区相加已达54%;(以下数据表示百分比例统计)景象2:购买用途以开发时间和档次界定：目前纯自住的比例较高，但有下降趋势；越高端工程,投资的比例在增长,客户对豪宅的投资热情在增长。景象3:置业次数(以下数据表示百分比例统计)以开发时间和档次界定:越高端工程,置业次数在明显变化,二次及以上成熟客户群在添加;附:其他总体客户统计数据附:其他总体客户统计数据客户分析2:目的:经过典型工程客户分

50、析，从而更加明晰、准确的看到工程户型需求近期典型工程分析中旅 国际公馆一期占地面积： 55831 平方米 建筑面积： 122815 平方米 容 积 率： 1.76 总 户 数： 546停 车 位： 559物业类型： TH、多层、小高层均 格： 9000元/平方米 复式13000元/平方米畅销户型: 150160平米的3房当时销售较快成交客户: 福田罗湖客户占到5060%，香港客户占20%, 其他区域的客户占到20左右置业目的： 投资客户占10左右，自用客户占90前期典型个案熙 园占地面积： 127962平方米 建筑面积： 490平方米 容 积 率： 1.3 覆 盖 率: 30%， 总 户 数：

51、 735物业类型： TH、多层、小高层均 格： TH 17000元/平方米 多层、小高层10500元/平方米畅销户型: 三房和四房成交最快客 户: 福田客户占到60%，罗湖和南山客户30 其他区域的客户占到10左右。其中以私营企业主和企 业高管为主。置业目的： 投资客户占5左右，自用客户占95香域中央占地面积： 66904.9平方米 建筑面积： 550平方米 容 积 率： 2.07 覆 盖 率: 30%， 总 户 数： 710物业类型： 小高层、高层均 格： 小高层10500元/平方米畅销户型: 三房和四房成交客户: 85%的客户为2次或多次置业,以私营企业主、高级管理人员及公务员为主。15%

52、的客户为1次置业,自用客户占85%的比例,投资客占到15%.客户区域: 福田55%,罗湖30%,南山10%,其他5 置业缘由: 第一,香蜜湖区位和地段.第二,工程本身质量香域中央占地面积： 127962平方米 建筑面积： 490平方米 开盘时间: 2004-6-26 容 积 率： 1.3 覆 盖 率: 30%， 总 户 数： 735物业类型： TH、多层、小高层均 格： 9000元/平方米畅销户型: 大户型 成交客户: 95%的客户为2次置业,客户以私营企业主及企业高管为主， 5%的客户为1次置业, 自用客户占95%的比例,投资客占到5%.客户区域: 南山75%,福田15%,罗湖5%,其他5%

53、 兰溪谷1期兰溪谷近期典型个案京基御景东方开盘时间:4.22 星期六开盘方式:采取排队选房成交情况:第1天 450套 第2天 50套 目前成交约70%; 畅销户型:最畅销为119平的三房当天售罄(南向1/2/3栋); 其次220-250的四房(南向1/2/3栋);成交均价: 实收16000元/平(面价达17000元/平)成交客户:以福田客户为主力占7成,其次为南山部分客户群; 其主力客户为私营业主和企业高管,外籍人士; 讲究朝向和景观以及温馨度;杰出浅水湾开盘时间:5月20日目前情况:接近封顶 部分园林完工 样板房开放成交情况：约60套销售均价: 16000元/平畅销户型：160-180平方米

54、四房咨询客户区域:以南山区域客户为主,福田客户居其次；成交客户：大部分为私营企业主。客户分析3:目的:经过西部通道带来的客户，从而更加全面的论证工程户型需求西部通道分析西部通道位于南山蛇口东角头，是深圳与香港的第四个陆路衔接通道，也是深圳通行才干最大的陆路口岸，将于2006年建成通车，实现深港两地从东至西的全线互通，使香港与深圳乃至珠三角的经济互动与交融更加严密。届时南山将成为深圳乃至南中国最重要的陆路枢纽，与此同时将在深圳西部的蛇口、后海构成新的生活圈口岸生活圈。西部通道的建成通车以及东角头口岸的构成将强力改动南山地产格局，作为深港衔接的门户在客户渠道扩展上，蛇口、后海最先受害。西部通道翻开

55、南山外销大门，蛇口、后海迎来高端外销时代。西部通道通车，引发南山产业晋级，南山写字楼开发风起云涌，城市就业中心将逐渐向南山转移，知识型移民成为继IT人士之后南山又一购房主力军。口岸采用一地两检，任务人员全部集中在深圳一侧，不排除港方及中方任务人员就近购房的能够，该群体成为不可忽视的购房群体。3.补充：西部通道带来的客户变化西部通道对南山房地产的影响是非常深远的，蛇口东填海区作为西部通道进入深圳的门户，其影响更为直接、深化。工程目的客户特征分析：经过整合与东填海区同质的环香蜜湖、华侨城片区、环红树湾及蛇口四个片区的置业客户情况，四个片区03-06年典型工程的客户情况及中原针对西部通道开通后外销市

56、场预测三个方面，我们对本工程的目的客户群提出了以下的预测，并将结合客户需求与地块特征等方面的目的，对未来工程的产品定位提出进一步的修正。市场客户特征总结：客户年龄：3045岁之间的客户占到75左右；客户区域:以关内客户为主力,辐射全深圳及周边地域，主要以南山福田为主客户职业:主要为私营企业主企业高管外籍人士香港客户公务员;客户特征:有知识,有涵养,有阅历,有实力 习惯本人制定游戏规那么，留连本人的行为方式； 他们的落点在深圳，视野却在国际；客户需求:以三房、四房需求为主, 五房为辅; 三房的主力需求在125-145平;四房的主力需求在170-220平; 五房面积普通在250-310平;置业次数

57、：85以上的客户为2次以上的置业购买排序：区域 景观 企业品牌 居住质量；购买目的：自住为主占75左右，投资比例为25；接受价钱: 均价在14000-18000元/平;由于任务缘故，对地段要素最为关注，他们偏重于选择大型高尚住区，对小区环境、小区配套、物业管理、户型、周边景观资源等都比较看重。普通为二代同居，年龄在35岁以上，喜欢深圳房产的高质量，低性价比。根据中原地产对该部分人群的研讨发现,他们的需求主要以三房和小四房为主.深港公务员高端香港客户需求三房四房为主需求三房、小四房为主他们多为在内地拥有工厂的企业主或在内地运营生意多年的商人，或者是大型公司的董事/高管，这部分人财力雄厚，对工程质量、环境要求很高，对交通的便利性也非常注重。根