房地产开发与经营重点

1、名词解释：房地产：(狭义)房地产是指房屋财产和与房屋相关的土地财产的总称。 (广义)房地产是指土地 ,建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的附着物（配套设施、设备、住区环境）和他们衍生的各种物权的总称. 房屋所有权:是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。占有权:是对房屋实际控制的权利.房屋占有权可以由所有人直接行使,也可以由非所有人合法行使.使用权:是根据房屋的用途对房屋的利用的权利.收益权;是房屋所有人收取房屋所产生的利益的权利.收益可由房屋所有人享有,也可以由合法的非所有人享有.处分权:是房屋所有人在事实上或法律上对房屋进行处置的权利.土地使用权出让:是指国家以土

2、地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。又称土地批租。协议出让:是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。 主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。招标出让:国有土地使用权:是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土

3、地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目。拍卖出让:国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。土地使用权出让方事先通过新闻媒介等形式，公告拍卖时间、地点、出让地块的编号、位置、面积、用途、使用条件以及出让的年限，公开拍卖前三天发给竞买者编号牌，拍卖的底价由主持人当场宣布，竞买者公开叫价竞价，直至没有更高价再出时由拍卖主持者一锤定音，由出价最高者获得土地使用权。 主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。挂牌出让:国

4、有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 挂牌时间不得少于 10 个工作日。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。土地征用是指国家因建设需要，依法将原土地所有者（使用者）的土地在有偿的基础上采取行政强制措施转化为国家所有的行为。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外

5、，没有使用期限的限制。 房地产市场细分是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据消费者的需要、欲望、购买行为和购买习惯，将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程，其中每个消费者群即为一细分市场。 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、

6、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。简答题一、房地产业的特征(1) 基础性 房地产业为一切社会和经济活动提供空间场所，是社会生产和生活的最基本要素。 房地产是社会一切部门不可缺少的物质条件：农业生产离不开土地；工商、服务、金融等行业都需要生产和生活场所；房地产的发展规模、速度、水平必将影响其他行业的发展规模、速度、格局和水平，房地产价格的涨落影响其他行业的经营成本。 房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础：土地、房屋、道路、公用设施构成城市最重要的物质资产。 房地产业是政府财政收入的重要来源：土地出让金，营业税、所得税、市政配套费、契税、房产税等，有些城市已占50%以上。在经济发达

7、的国家和地区，房地产业收入可占财政收入的1020%。 房地产是财富的最主要表现形式：所形成的固定资产占同期固定资产总值的50%以上，财富的75%是不动产。 (2) 支柱性支柱性产业，在国民经济中起着骨干性、支撑性作用的行业。一个产业在国民经济的地位和作用，主要取决于该产业的性质、特点、重要性以及与其他相关产业的关系。一个产业成为支柱产业一般应具备四个条件： 一是在国民经济发展中有着举足轻重的地位； 二是其增加值对国民经济的贡献较大，能为政府提供大量收入，一般答对国民经济的贡献不低于5%； 三是符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化； 四是产业的关联度强，能带动众多相关产业的发展。 (3) 高

8、度综合性和高度关联性 房地产业既属于生产要素产业，提供空间场所，又属于消费产业提供生活资料、发展资料和享受资料。 房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更能推动国民经济发展。在一些发达国家和地区，房地产业在国民经济中所占的比重达到1020%。北京已占10%左右，上海在7%。全国平均也超过4%。在外来投资中，房地产业的比重占25%左右。 房地产业的关联度强，它所带动的前向产业和后向产业，不仅数量多、范围广，而且还能够带动其他行业质量的提高。这种关联作用是全方位、多层次的。 (4) 周期性 跨生产领域、流通领域和消费领域；从勘测、规划、设计到建设、销售，在消费过程中还承担维修、改造、保养、

9、装饰及物业管理； 牵涉到国民经济中的众多产业和部门：建筑业、设备制造业、冶金、化工、机械、电子、仪表、通讯以及家用电器、纺织、家具、园林、运输、商业等等。 据世界银行1994年的一项研究表明，100亿元的住房建设投资将创造170一220亿元的需求，每销售100亿元的住房，将带动130一150亿元其他商品的销售。需求带动系数的保守估计值为3。 据发达国家的统计，房地产的产值每增加“1”，带动的相关产业的产值增加“1.52”；在我国，房地产业每增加一亿元的投资，能带动23个相关行业投入1.479亿元。 (5) 高投资、高收益、高风险性 房地产业在长期发展过程中呈现出周期被动的特征。房地产业的波动周

10、期可以分为发展(复苏)、繁荣、危机、袁退(萧条)四个阶段。房地产业的周期性在美国、日本、我国大陆及香港、台湾等国家和地区的表现都很明显。比如，美国在二战以前，房地产业的波动周期大约为18年，二战以后房地产业的波动周期大约是36年。 (6) 对金融业的依赖性房地产开发与房地产金融的关系:.房地产开发经营活动依赖于房地产金融;.从资产保值及增值的角度出发,房地产开发强烈地吸引了金融资金的大量投入;.房地产业和房地产金融业互相促进共同发展.二、房地产项目开发经营程序1.投资机会的选择投资机会选择是整个开发过程中最为重要的一环，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。 2.初步可行性研究初步可行性研究是指

11、在规划参数尚未获得政府批准的前提条件下，由专业职能部门按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标和项目的特点，就其投资效果和可能出现的技术经济问题进行研究，编制初步可行性研究报告。3.土地使用权谈判土地使用权谈判是指开发商在其完成了初步可行性研究后，对于若干认为有潜在开发价值的项目与土地提供方或合作方就相应的条件和价值等因素进行谈判，以便取得更利于自身的条件。4.详细可行性研究在通过谈判取得了一些较为有利的条件后，可对该项目进行详细的、正式的可行性研究。5.规划设计与方案报批规划设计是开发建设所遵守的依据和准则，是开发区域内的空间布置计划。规划设计的目的就是做好土地使用的功能分区工作和各

12、项建设用地的规划安排。 在这一过程中，开发商根据市场分析中得到的用户需求特征确定了最终设计方案，并因符合城市规划的要求而获得政府方面的批准（即用地、规划许可，其标志是获得建设用地规划许可证选址意见书土地使用权证拆迁安置许可证建设工程规划许可证）。6.签署有关合作协议 开发商完成了各种方案的报批后，开始签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议、长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。7.施工建设与竣工验收 项目的建设阶段是从项目正式施工到竣工使用的过程。进入到这个程序，必须从有关政府管理部门获得开工许可证。 完成这个程序需要持有有关部门下发的竣工验收合格证书。

13、8.市场营销与物业管理 当项目竣工验收后，开发商的主要工作就是采取有效的营销手段，促进房屋的租售，以尽快收回资金，保证收益。三、申请获得建设工程施工许可证必须具备的条件 1、已取得建设工程规划许可证2、施工场地已基本具备施工条件3、已确定施工企业、签署施工合同4、有施工图纸及技术资料，按规定进行了审查5、有保证工程质量和安全的具体措施6、委托了监理并签署了委托合同7、资金已落实8、缴纳了有关费用。四、我国土地使用权的出让有哪些特点(1) 土地使用权的出让是以土地所有权和使用权的分离为基础的，国家作为土地所有者的地位不变，而土地使用权受让人取得一种独立的财产权利，包括所有权中占有、使用、收益和一

14、定程度的处分权(对土地的转让权、抵押权、出租权等)，该土地使用权是一种与土地所有权相分离的独立物权，不同于所有权中单纯的使用权能。 (2) 土地使用权的出让是有年限的，土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限，最高出让年限由法律加以规定，实际年限由土地使用权出让方与受让方双方在最高年限以内于合同中约定。 (3) 土地使用权出让是有偿的，土地使用者取得一定年限的土地使用权要以向土地所有者(国家)支付一定数额的出让金，一般在出让合同签订后的法定期限内，由受让方向出让方一次性支付或在法定期限内分期支付。 (4) 土地使用权出让法律关系的双方当事人的身份具有特定性。出让方只能是地方人民政府的土地管

15、理部门，其他任何部门、单位、个人不得实施土地出让行为；受让方为中华人民共和国境内的公司、企业、其他组织和个人。 (5) 土地使用的出让是国有土地使用制度改革的一个环节，是土地使用权作为商品经营和进入流通的第一步，因此土地使用权的出让市场亦称为“一级市场”，反映国家土地所有者与土地使用者之间的商品经济关系。 五、土地使用权的出让其受让的双方有哪些权利义务1.出让方权利： (1) 受让方在签订土地使用权出让合同后，未在规定期限内支付全部土地使用权出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。 (2) 受让方未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地管理部门有权予以纠正，并根据情

16、节轻重给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权的处罚。 (3) 出让期满收回土地使用权及地面附着建筑物的权利 义务：(1) 按照土地使用权出让合同的规定提供出让的土地使用权。(2) 向受让方提供有关资料和使用该土地的规定。 2.受让方权利：(1)取得被出让土地的一定期限的使用权受让人在合同规定的期限内依照法律和合同规定对被出让土地的占有、使用、收益、处分的权利。(2)受让人在达到合同规定的开发要求后，将余期内土地使用权及地上附着建筑物有偿转让,赠与、出租、继承、抵押的权利。 义务：（l）在签订土地使用权出让合同后的规定期限内支付全部土地使用权出让金；在支付全部土地使用权出让金后，依规定办理登记手

17、续，领取土地使用证。（2）按出让合同规定的用途和要求使用土地。改变用途和要求，必须经土地使用权出让人批准，并依法补交相应价款。、（3）使用权期限届满，将土地使用权连同地上附着建筑物交还土地使用出让人。 六、土地使用权的转让须遵循哪些原则权利义务转移的原则； 房地权属一致的原则，即土地使用权转让时，其地上建筑物和其他附着物所有权随之转移； 效益不可损原则，土地使用权转让时，不得损害土地及其地上建筑物的经济效益。七、房地产市场的特征1房地产市场是信息不充分的市场由于房地产市场与完全竞争市场的四个条件相差较远，因此，缺乏信息是房地产市场的重要特征。2房地产市场的区域性强房地产商品的这种固定性，决定了

18、房地产市场具有明显的区域性。这一区域性表现为：不同地区市场发育和完善程度千差万别；同一类型产品地域价差大；市场供求圈小，市场辐射功能弱等。房地产市场所包括的范围越大，对房地产投资者的意义就越小。3房地产市场产品的异质性这种异质性，主要是指房地产市场供给产品的非标准化，也就是说产品之间不可替代。 4地产市场的垄断性土地是一种有限的资源，一旦某块土地被某人占有，就会形成对该块土地的垄断。但由于土地所有制的性质不同，对土地的垄断也具有不同的特点。在土地私有化为主的国家，土地的垄断实质上是一种私人的垄断。我国的土地市场总体上是由国家直接经营的垄断市场。此外，地产市场交易的金额一般都很大，使进入地产市场

19、的竞争者较一般市场大为减少，因而也容易出现垄断。5房地产市场是房地产权益的交易市场房屋的流通和土地使用权的有偿转让，其交易过程只有货币的单方面的“商流”，而没有物质实体的“物流”。房地产市场是不动产市场，在交换中转移的只是房地产权属，每一次交换行为都是对房地产权利的重新界定，从这个意义上说，房地产市场是房地产权益的交易市场，是权益的让渡市场。6房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏当市场上出现某种房地产商品供过于求时，由于开发商已经投入了大量资金，施工正在进行，而不可能停止建设。当市场上某种房地产商品出现供不应求时，虽然开发商可采取某种措施加快施工进度，但也不可能像其它工业品生产那样，迅速适应

20、市场需求拿出产品来投放市场，导致了房地产市场对房地产商品的短期供求变化反映迟钝。八、房地产项目在不同阶段如何进行市场分析1）房地产项目定位阶段该阶段的市场调查分析除了进行公开在售项目基本数据的调查、市场供求研究之外，还包括项目的细分市场分析、目标市场状况，消费者活动、购买动机、倾向、决策等心理过程的分析。2）房地产项目市场推广阶段该阶段的市场调查分析除了进行在售项目基本数据的调查、市场供求研究之外，还包括特定项目的销售状况、价格调查、目标消费者的特征研究，以及用科学方法收集消费者购买以及使用产品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究。3）房地产销售阶段该阶段的市场调查分析主要包括房地产项

21、目广告策略在目标市场中的反应和收效情况，收集并充分研究所收集到的资料，了解公司营销计划的执行情况、市场上其他在售项目的主要营销手段和销售状况、价格走势等；此外还包括消费者购买商品的动机以及使用商品的事实情况调查分析。4）房地产三级市场调查分析具体内容包括房地产再转让过程中价格调查、成交客户调查和区域调查以及竞争状况调查。九、房地产市场细分的原则（1）细分市场必须足够大以保证其有利可图。(可赢利性) （2）细分市场必须是可以识别的。(可测量性) （3）不同细分市场对营销组合应该有不同反应。如果用一种市场营销设计就能够达到所有的细分市场，就没有必要把它们分开。(可行性)（4）细分市场不应该主要被竞

22、争者占领，以免项目失败。(可进入性)（5）细分市场应该不断增长。(具成长性) 十、市场细分程序1、审查房地产产品需求的异质性 2、认定整体市场的地域范围(确定商圈)，界定市场容量3、分析购房者购买的偏好（特征、价格-质量偏好、功能偏好、购买习惯） 4、确认细分市场（细分市场个数、各细分市场主要特征、命名） 具体流程: 根据需要选定产品市场范围 列举潜在顾客的基本需求 分析潜在顾客的不同需求 舍去潜在顾客的共同需求 为市场暂时取名 进一步认识各细分市场的特点 估算各分市场的规模大小 选择目标市场、设计市场营销策略十一目标市场应具备的基本条件.有一定的规模和发展前景.有较高的盈利水平.符合本企业的目标和能力.有一定的竞争优势.十二、房地产价格的影响因素 成本因素 竞争因素 产品差异（产品差异主要表现在建筑风格、户型、景观环境设计等方面。） 建筑风格的影响。 景观环境设计对市场价格的影响。 户型对市场价格的影响。 购房者的心态因素 政府的作用 环境因素十三房地产开发项目中物业管理的主要环节1.物业管理的