房地产基金风靡亚太

1、房地产基金风靡亚太房地产投资信托基金（简称房地产基金）在美国已有超过30年的历史，现在美国上市的房地产基金市值超过2000亿美元，显示房地产基金的发展潜力十分巨大。最近数年间，作为一种新型投资工具，房地产基金在亚太区各国放宽其有关上市及监管规定后，陆续发展起来。截至2004年7月初，在澳大利亚、日本、韩国、新加坡等地上市的房地产基金分别有44、13、7及4只，而台湾地区9月将有第一只房地产基金上市。作为一种集体投资计划，房地产基金通过集中投资于可带来收入的房地产项目，如商场、写字楼、酒店及服务式住宅，为投资者提供定期收入。事实上，房地产基金的价格也会随旗下的物业升值而同步上升，从而为投资者提供

2、一种风险较股票低、但收入较稳定的投资选择。房地产基金可为地产发展商及投资者带来多种好处。首先，有助于地产发展商释放旗下资产的价值。由于现在地产发展商或地产投资公司的股票价格往往低于其净资产价值，部分股票的价格更只有其净资产价值的6070。而房地产基金能有助于这些地产公司通过把某些物业资产按测量师的估价（即市价）卖给房地产基金，来释放旗下物业资产的价值。由于这些资产是以市价卖给房地产基金，所以地产公司无需折让。当然，投资者需要特别留意，地产公司在按估值把资产卖给房地产基金时，这个估值是否合理。如果估值不合理，就意味着投资者要以高于市价的价钱来购入这些资产。其次，可为地产公司提供新的融资渠道。以往

3、地产公司在需要筹集资金用以扩充其业务时，往往只能依靠银行借贷、变卖资产或配股集资三种方法来筹得资金，但是这些方法各具利弊。若从银行借贷，银行会因应其公司的信贷状况、项目风险和项目回报来厘订贷款的金额和利率；而公司要按固定的还款时间表来还款，公司也较难就一些短期内没有回报的项目向银行申请借款。若变卖资产，由于房地产不像股票设有公开市场作自由买卖，所以变卖资产时，特别对于全幢写字楼、商场或一些质素较差的物业，地产公司往往需要较长的时间或以较差的价钱才能把物业出售。若配股集资，会分薄地产公司对其公司的控制权，也会摊薄股东每股所得的利润，所以普遍不受股东欢迎。而配股也往往是众多的集资途径中，最昂贵的方

4、法之一。房地产基金可为地产公司提供多一项集资途径，并且带来多项好处：可在地产公司的悉心安排下，将一些质素较高与质素较低的物业捆绑在一起合并推出，增加其资产的吸引力，以较佳的价钱卖出；有助地产公司释放旗下资产的价值；地产公司有权通过持有部分房地产基金继续控制旗下的资产，并通过房地产基金每年的股息获得稳定的收入；地产公司如日后需要再融资时，也可透过减持房地产基金来获得资金。第三，为投资者提供多一种投资选择。以往如果投资者希望投资于房地产市场，他们可以选择直接投资在房地产物业或间接购买地产股，但房地产基金可以为投资者带来一个风险较股票低、具稳定收入的投资选择。相对于直接投资物业，房地产基金可以让小投

5、资者参与大型优质的房地产项目的投资。此外，房地产基金可以在交易所内自由买卖，其流通性较高，投资者无需像直接投资物业般在急需资金时把物业贱价沽售。此外，由于房地产基金的投资组合拥有不同租期和租户类别，有助分散风险。在房地产基金下的各项物业均会由专业的物业管理队伍负责管理及维修，投资者无需承担因持有物业所带来的烦恼。与地产股比较，房地产基金也有一定的优势。根据监管规则，房地产基金需要把超过90的资金投资于可以带来收入的房地产项目，而地产公司则可以从事房地产投资以外的活动，这项监管可以增加房地产基金投资的透明度；房地产基金的股息分派比率最少为90，而地产公司则可以不时改变其股息政策。此外，房地产基金

6、的借贷比率只可占其资产总值的35，反观地产公司则可以作出更大幅度的借贷，增加了股东所承受的风险。因此，房地产基金是一项能提供稳健的回报，而风险较低的投资工具。另一方面，对于一些投资者希望得到较高的股息回报而言，房地产基金也具吸引力。以往投资者为了得到稳定的股息回报会选择投资公用股，如电力公司，电话公司或巴士公司等。但是随着公用事业公司面对专营权开放所带来的庞大竞争，其股东回报及派发股息将受到一定程度的影响。这些公用事业公司需要拓展其他业务来支持其盈利水平，其相对的风险也会较高。相对于债券投资而言，房地产基金不单可以提供较短至中期、比政府债券高的利息回报，还可以享有物业升值令房地产基金价格上升所带来的收益。世界各地的监管机构均对房地产基金提供一定程度的税务优惠，如美国，除个别的股东需要按其税阶为所得的股息缴纳个人入息税外，只要房地产基金按规定派发90或以上的经营溢利给股东作为股息，基金便无须缴纳高达3至4成的利得税或物业税。这个做法避免房地产的收入双重征税，也令房地产基金较其他投资产品有较佳的回报。此外，新加坡提供更有吸引力的税务优惠，房地产基金不单无须缴纳利得税或物业税，而就个人投资者而言，其股息收入也获豁免而无须征税，这样房地产基金的收入对个人投资者来说是完全免税的。不过，房地产基金并非完全没有风险。房地产基金将取决于物业市场的表现，基金所持