镇江商业调研报告

1、.;镇江商业调研报告一、镇江主要的商业分布镇江商业环境集中在中山东路与解放路的十字双轴，主要的专卖店、超级市场、餐饮酒店、娱乐中心和百货商场。百盛商场-最好的百货公司-处在大市口商圈，产品档次是中低档、公司品牌为套牌、（估计体量：40000）天润发-最好的超级市场-产品档次是中低档、店面设计较好、餐饮和超市经营较好（估计体量：20000）第一楼街-在建SHOPPING-MALL（估计体量：70000），处在大市口商圈。易初莲花购物中心-整体体量在50000左右。产品档次在中低档为主。中山东路商业街-整体容量在1000米左右，沿街商铺，产品档次在中低档为主。未来要开发的商业还有，沃尔玛、金山旅游

2、商业街、江鲜一条街。二、江苏大学北固校区周边商业调研此次主要调研了江苏大学北固校区周边的四条道路，包括东吴路、长江路、解放路和医政路。位置上看距离市级核心商业中心大市口比较近，大约有5-10分钟路程，受大市口商业中心的辐射影响比较大。本次调研的路线如下图所示。（一）经营业态道路名经营业态东吴路汽车零配、汽车美容、餐饮以及少量的百货长江路酒业、餐饮、汽配以及少量的建材物流解放路餐饮、娱乐休闲、酒业、保健医药、大型超市和集中型商业医政路小型餐饮业，以及百货超市（二）经营状况、消费群体东吴路：镇江烈士陵园以西为北固山公园、北固山大型休闲广场和江苏大学北固山校区所占据。因此，东吴路的商业主要分布在烈士

3、陵园以西的路段，基本上是以小区的宅底商业为主，这里分布着绿竹苑、甘露苑、东吴路55号小区、都市山水豪庭和滨江新村等，各小区的规模都比较大，而且除了都市山水豪庭（新型社区），其他的小区年份均比较老，社区入驻率很高。而且除了各居民小区外，还有两个大厂分布：镇江大东纸业有限公司和江苏交通工程集团。另外，东吴路属于镇江市的主要交通干道，西联长江路、南连解放路、北连梦溪路各主要干道，而且毗邻北固山风景区，人流、车流比较频繁，因此，这条路段的汽配修理、餐饮业比较繁华也是情理之中。归纳起来，该路段商业的主要消费群体为各小区居民、大厂的职工以及东吴路的流动性客群。据调查，该路段的沿街商业入驻率可达95%以上，

4、经营状况相对解放路和医政路要差一些，毕竟购买力会受到解放路的分流，但是该路段的商业氛围还是相对较浓郁的。长江路东段：是沿江分布的主干道，分布中国海事大楼、民生银行中国分行、自来水公司等企事业单位。路段以酒业、餐饮、汽配为主，商业入住率100%，经营状况相对较好。解放路北段：是镇江比较繁华的路段，距离大市口商业中心非常近，而且沿路分布镇江医学院、肿瘤研究院、江苏大学附属医院门诊部等，八九十年代的小区也比较多，人、车流量非常大。而且距离江苏大学附属医院仅5分钟路程有大型的北京华联超市，超市人流比较大，经营状况也非常好。该路段依附江苏大学附属医院和镇江医院，医疗器械、保健医药等商铺比较多，而且旅馆餐

5、饮业也比较繁华，而且也有部分休闲娱乐产业。该路段的商业入住率基本上可以达到100%，经营状况比较好。综合而言，该路段商铺的消费者主要是医学院的教职工、前来就医的病人及家属和医院职工，以及周边小区的居民。医政路：是附属医院南边的一条小巷，基本上沿医政路都是小型风味小吃店，沿路走过发现该路段的的人车流相对还是比较多，主要由于沿医政路分布2-3个规模比较大的小区，各店铺的入住率可达到98%以上，经营状况也比较好。客源来看，除了沿路各小区居民外，该路段餐饮店也吸引了很大一部分医学院、附属医院的客源。（三）租金收益道路名租金收益东吴路100，6万/年1.4-2.2元/天220，15万/年100，5万/年

6、350，30万/年长江路东段78，4.5万/年1.6元/天解放路北段20，1.8万/年2.1-2.6元/天25，2万/年30，2.8万/年医政路10，8000元/年1.2-2.2元/天70，3万/年据日前调研的路段发现，只有2-3家店铺寻求转让租赁，说明各家店铺经营状况良好，暂无转让之意。而且调研房屋中介公司发现，目前江苏大学北固校区周边各家商铺也无出售之意，原因是东吴路段、解放路段、医政路段将来会拆迁，店主在等待拆迁补偿。（四）周边新商业项目据调研发现，目前周边基本没有新的商业项目，除了东吴路东段的都市山水豪庭有沿街16间双层门面，仅一家正在装修的饭店外，其余均为空铺。据了解，该项目的开发商

7、目前暂不对商铺进行租售，等待周边配套齐全之后再行议价。我们判断开发商是在等待对面拆迁之后再做出租。而且目前周边也没有出售商铺，因此，对商铺的价格目前暂时无法定论。三、小结通过详细的市场调研，综合以上信息：（一）业态布局、经营状况：各路段店面经营状况普遍较好，其中以解放路和医政路为最好，而且医政路已经形成了比较浓郁的小吃餐饮氛围。而解放路北段和长江路的经营业态比较杂乱，没有规模化统一的特色，而且经营档次参差不齐。东吴路则逐渐形成一定氛围的汽配修理、汽车美容。以上四条路段的商业都有一个共同的特点：店面规模属于中小型面积，200以下的面积居多，而且整体而言档次属于中低档。（二）消费群体：绝大部分店面

8、档次规模较低，辐射范围比较小，以临近的居民、上班族和学生为主。当然也有部分中高档专营店，其辐射半径会相对大很多，但整体感觉消费档次不高。而且该片区距离大市口商业中心很近，受其辐射影响比较强，基本上会分流相当一部分的消费者。（三）租金收益：该片区内以解放路北段租金收益最高2.1-2.6元/天，其次是东吴路和医政路，分别是1.4-2.2元/天和1.2-2.2元/天，最低的是长江路东段1.6元/天。附表：各路段店铺规模、业态、经营状况一、东吴路序号名称规模经营业态经营状况1楷华轩美食城200餐饮尚在装修中2洋河大曲大曲经销处30酒业一般3卡维饰汽车服务中心100汽车修理一般4车坊汽车百货60汽配一般

9、5Let汽车隔热膜25汽配一般6雷诺汽车用品220汽配修理较好7琪雅美容40美容一般8华金五电40五金百货较好9茅台酒专卖店100酒业较好10崇德摩配100摩配修理较好11北固山药房40医药较好12天能电池经销处50电池经销一般13江苏金健酒业50酒业一般14华飞门业60门窗修理较好15明源摩托车售后服务中心100摩配修理较好16轿驰100汽车修理较好17金牛管业20五金装修一般18可以菜馆70餐饮一般19孝天渔具批发50批发一般20江苏高级技校驾校50教育培训一般21云峰北固山龙虾成350餐饮较好22大星超市200超市较好23东源酒店150餐饮较好二、长江路序号名称规模经营业态经营状况1兴鑫

10、酒饮商行60酒业零售一般2镇江开林油漆化工80建材装修较好3阳光酒业100酒业零售较好4镇江江泰物流有限公司80物流运输较好5美国龙膜授权施工中心100汽配修理较好6龟博士养车坊200汽配修理较好7五粮液专卖店100酒业零售较好8峰华饮品200酒业零售较好9球友酒店200餐饮较好10金玉舫江鲜楼500餐饮较好三、解放路序号名称规模经营业态经营状况1康泰旅行社30（门面）旅馆一般2贵州茅台集团30酒业零售较好3镇江优质农产品展销中心180农产品销售较好4大光明宾馆50（门面）旅馆一般5Metoo KTV娱乐休闲未营业6聚景缘大酒店80（门面）旅馆餐饮较好7笑八仙海鲜馆100餐饮较好8乐巢吧娱乐休

11、闲未营业9雪竹内衣50服饰一般10华茂酒业经销处（仓库）1500酒业销售较好11西门子助听器15医疗器械一般12婴姿坊60儿童服饰较好13创意电脑20电子器械一般14杂货铺10小型百货较好15亚林松花粉25保健医药较好16金牌蜂胶20保健医药较好17中科灵芝20保健医药较好18国康药房60医药器械较好19顺心超市20小型百货较好20鹏程风味小吃25餐饮较好21外贸服饰25服饰一般22天津泡饭15餐饮较好23鑫海超市20小型百货较好24平价药超市40保健医药较好25新宇丝绸25服饰一般26北京华联超市2万左右大型连锁超市较好27东邦国际广场大型集中商业较好四、医政路序号名称规模经营业态经营状况1