房地产开发项目总体计划

1、惠州大亚湾金泓投资公司经营计划计划编制说明：本计划依据集国发展战略及经营部署安排，同时根据项目规模、 项目所处地理位置、项目开发方案、市场环境及集困管理实际情况而 制订。计划实够的时间节点、实施步骤、措施力度尚需根据惠州及大 亚湾相关政府部门、合作单位的计划安排及政策条件作相应调整安 排。一、经营目标和指导方针：根据集园的战略部署和经营安排,我们的经营目标和指导方针 是：精心策划，悉心建设，全力打造金鸿昇地产优质精品楼盘品牌； 群策群力，困结拼搏，出色地完成集困下达的各项工作任务，高效、 高质量地完成项目筹建和开发建设工作；努力打造一支具有弼烈事业 心和责任感、业务水平较高、运作效率迅捷、职业

2、素养良好的业务团 队；在不断创造良好社会效益的同时，为企业创造良好经济效益。二、主要经济技术指标：用地面积：66155平米。建筑面积：27.3万平米（其中一期工程建筑面积：平米）。容积率：3.5O建筑密度:23%O绿地率：44%O总户数:1504 户。预it居住人口： 4813 Ao总车位数：1652个。平米）o预计销售收入：亿元（其中一期工程销售收入:亿元）。预计利洞总额：亿元（其中一期工程利洞总额:亿元）。销售面积：206552平米（其中一期工程销售面积:三、经营任务及具体工作进度计划安排以项目建设为中心，确保完成项目开发经营工作三大任务:（-）确保四月份项目建设工程全面开工，四月底前协同

3、相关部 口基本完成项目开工前期的各项工作任务。1、前期工作及主要节点活动安排计划：1 ）组织协定惠州大亚湾凯旃名门花园项目经营计划、凯旋名 门花园项目前期报建工作计划、项目主要工作、主要活动节点进度 表X凯旋名门花园项目3月份工作计划及进度表，报集团公司批准。2）申请办理消防、大防、大小配套、教育、质监、防雷、环评 等政府有关部门初步审核意见或证明并报政府相关部门。3）申报可行性研究报告、年度投资计划、办理资本金证明; 办理建设项目立项批文及报建备案手续；办理报建备案手续，获取建 设工程规划许可证。4）组织前期工作专业及管理团队主要人员3月1日起陆续进驻 现场；3月25日前完成项目规划设计方案

4、审查（总图及单体）；申 请办理图纸审查批准手续，获取施工图纸审查批准书。5）申报可行性研究报告年度投资计划；办理资本金证明;办理建设项目立项批文及报建备案手续；持年度投资计划及工程 项目UI子组成人员资格证明，到建委办理建筑管理机构资格认证 书。6）组织参与大小配套合同及其他前期合同（设计、勘察、 监理、大防、消阴、施工总包、阴雷、燃气等）的谈判、草签；落实 内外部报批、备案工作。7）报批报建部按政府规定办理属于政府配套工程所需手续。8）持与监理公司和施工单位签订的监理合同、施工合同 等到政府建设工程质量监督部门办理质量监督备案手续。9）持年度投资计划、建设工程规划许可证、墙改基金证 明、施工

5、图纸审查批准书、房地产开发企业资质证书、建设单 位资格证书、质量监督备案、中标通知书、监理合同、勘察 设计合同、施工合同等报建备案手续到政府建设行政主管部门办 理施工许可证。10）将所有）府批件、证件原件交由综合部集中存档和保管。2、报建工作。技术部负责工程报建报批工作，跟进图纸设计。在派办报建工作 过程中，技术部应积极、善于理顺与相关部门关系,确保不因报建施 延而影响工程开工。3、开工典礼（或项目奠基典礼）筹备工作；4、电梯、安防、消防等设备的订购工作（5-8月份）；5、样板房、售楼处设计方案及实施（6-10月价）;6、封顶仪式筹备；（二）精心组织、实商工程,工，确保品成项目工程建设任务。1

6、）工程监理及施工安全检查、监督；2）协调解决项目建设施工的各种问题和困难;3）工程质量项目是集团惠州精品项目的形象工程。因而抓好工程质量尤为 重要。工程部在挪助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程 质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将项目建成为省优工 程。4）预决算工作。技术部、预算部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。 严格要求执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算；不 得超预算支付工程款。5）组织竣工脸收工作。（5）切实完成年度营销任务1 ）以我为主，代理为辅”，实行任务分解，确保策划代理合 同顺利实施和资金的快速回笼。公司楼盘一期的销售任务亿元。损计划月份签

7、订策划代理合 同。为确保完成年度营销任务，计划采取以我为主，代理为辅”的 营销策略，加大营销渠道的拓展和控制;同时严格要求策划代理公司 实行任务分解，落实到人到片。而不是单纯依靠招商大厅或售楼处活 动。可采取更为灵活的销售方式，确保全面完成销售任务，在根本上 保证资金的回笼。在营销形式上，应完善四财、售楼活动推介、上门 推介等方案，努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。2）合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销合理安排广告投入；精心安排项目销售开盘仪式。其目的一是塑 造公司品牌，二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面，应在广 告类抻、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色 调处理

8、等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创 意等现象的产生。3）努力培养营销队15,逐步完善激肺机制策划代理公司的置业顾问以及公司销售部的营销人员，是一个有 机的合作群体。公司将充分运用此部分资源。要尽快建立、完善内外 部营销激励机制，在制度上建立完善营销奖惩办法。具体的实施方案 由销售部负责起草（五月份前完成）。同时通过要求策划代理公司抓 好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、 善推介的队伍。II、项目覆计进度计划及重要经营活动节点安排（评见项目主要工 作、主要活动节点进度表） 五、人力资源规却及公司架构计划（一）、建立和完善项目的管控模式和组织构架，优化

9、公司管控端到端业务和管理流程。实行岗位责任制（岗位取责等制度建设工作3 月20日前草拟完成）。有效实行分层管理，分工合作。防止责任推 诿，办事拖沓，效率低下的现象发生。队组建及建设工作团队组建工作计划3月份基本组建完成。项目一期工程暂定编16人。二期工程根据实际需要再作调整或补充。（三人公司组织架构、取能配置及岗位取责1、组织架构、取能配置行政管理土建工程师给排水工程师电气工程师报批报建土建预算工程师安装预算工程师客户服务2、总经理和各部门取责总经理职责：1 ）、贯硼执行公司各项决议、决定，重要工作部署、经 营发展计划。结合具体项目的实际情况，拟订相关的规章制度 和管理办法并报领导审定后组织实

10、施，定期向领导报送有关动 态资料。2）、根据公司的工作部署和领导的要求，机订和执行项 目发展战略，中长期规划和年度计划，编报、下达任务计划并 组织实施。3 ）、指导和监督建设项目的规划、设计、工程发包、销 售管理等业务，签署并执行有关梆议。4）、综合梆调和指导各合作单位的工作，研究和分析项 目建设中存在的重大问题并提出整改意见。5 ）、审查工程项目设计，制定工程定额、技术标准，规 范流程等，负责建设项目的组织实施工作。6 ）、审查和指导开发项目的市场分析，制定市场营销方 案和策略。7）、指导和监督公司工资制度、标准和调控措施，根据 领导要求，组织实施奖瞅表彰制度，审核大事任免，呈报和人 才智力

11、引进的规章制度。8）、根据领导要求，管理和监督建设项目财务制度的执 行情况，并提出建议。9）、负责为纵梆调政府职能部门的关系，对有关问题提 出处理意见。10）、派亦领导交办的其他事项。行政部取责：1、梆助、监督各部门做好大力资源管理工作；2、负责协定工作制度并督促落实；3、负责工资福利、人才规划、员工招聘、考核、教育培 训I作;4、负责公司内部文件及档案资料的处i ;5、负责公司后勤保障服务工作，包括前台接待、卫生保 法、安全保卫、办公场所及车辆管理、会议会场布置等工作；6、负责办理公司证件的申报、年审等工作，并与政府有 关职能部II保持联系；7、负责有关活前的组织筹办，联系安排领导的外出活动

12、 和其他接待工作;8、完成上级领导交办的其他任务。财务部取责：1）、负责怖调税务、金融单位的关系；）、负责对财务管理、会计核算、融资等工作；3）、负责对公司财务运行状况的预分析；4）、负责本部门的大力资源管理工作。技术部取责：1）、负责跟踪、检查、配合设计单位的相关工作；2）、负责对各阶级的规划、方案进行审查并提出书面意 见；）、配合相关部、室对施工图纸进行更改联络；）、负责开发项目的报批报建工作；）、怖助工程预结算工作及鉴证、补充预算和工程发包 合同书的审核工作；6）、负责配合监理单位做好安全、质量工作；）、负责对开发项目的策划、配套设施合作方案进行跟 踪；怖助房产营销部做好客户服务工作；）

13、、负责本部门的大力资源管理工作。覆算部取责1 ）3、人员岗位职责总经理岗位取责:1）对公司领导负责，负责房地产公司全面工作开展；2）针对行业信息，整理和分析企业经营的各项优劣环境因素，制定符合公司健康发展的具体经营管理策 略和措施;3）根据公司发展战略目标，制定明确的业务和管理工 作it划及盈利it划；4）公司经营管理成本控制和房产营销监控；5）编制季度经营管理工作报告，并报领导审核；6）定期或不定期对各部门工作检查和督促；7）调查、分析和解决各部门提出的业务及管理工作；8）做好公司与政府有关职能部门的梆调工作；9）审批权限内的经济性文件，合约及费用；10）完成公司领导交办的任务。（2）、销售

14、部经理岗位职责：1）参与公司战略研究，根据公司经营战略目标，制iT 营销方针、政策并贯硼实施；2）为纵市场调研，收集有关市场信息，分析内外环境, 制订公司竞争策略，确定目标市场；3）组织对开发产品的定位研究，制定销售策略，指导 和监督各个阶段营销节点工作的开展和实施，积极 柘宽销售渠道，不断抢占市场份额；4）维持与关键客户的联系，参与重大业务洽谈，解决 业务拓展中的重大问题；5）指导和完善售后服务，努力提高客户满意度，塑造 良好的企业形象，打造公司品牌；6）完成总经理交办的其他任务。行政部人员岗位取责：（1）行政部经理1）拟订公司管理各项规章制度，严把公司各项费用关；2）负责本部门的全面工作，

15、组织带领部门人员认真履行 部门取责和完成部门工作目标;3）做好各部门之间的综合梆调工作，加强对部门各项工 作的督促和检查，促进各项工作的规范化管理；4）负责撰写公司文件及公司印鉴、介绍信、委托书的保 管和使用；5）负责公司人员工资福利、招聘、调配、培训、考核、 辞退等日常事务；6）负责制定年度培1）11计划并组织实施；7）完成领导交办的其他任务。（2）、司机1）负责公司的出车任务及车辆保养、维护、年枪审等工 作；2）负责公司办公用品及各类物资的购置工作。（3）、保安1）负责公司办公场所大员、财产、设施、资料的安全保 卫工作；2）负责配合办公场所物管部做好防盗、防火、防水等措 够的落实;3）熟悉

16、公司消防设施的布设、消阴管网、报警装置、供 电线路位置，发现事故及时处理；4）梆助做好各类购置物资的验收工作。财务部人员岗位取责：（1）会计1）认真执行国家财会制度，遵守财经纪律；2）按照经济核算理财，定期检查，分析公司财务、成本 和利洞的执行情况，当好领导参谋；3）妥善保管会计资料；4）负责公司开发项目各项费用的核对、统计和估算工 作；5）严格执行财经纪律，保守公司商业秘密；6）完成领导交办的其它工作。（2）出塔1）认真执行现金管理制度，严格执行库存现金限额；2）健全现金出匆各抻帐目，严格审核现金收付凭证；3）做好现金日记帐、银行日记帐的登记工作，确保帐实 相符，并妥善保管帐本；4）严格执行

17、财经纪律，保守公司商业秘密。技术部人员岗位主要取责：（1）技术部经理1）负责本部门全面工作，组织带领本部人员认真履行部门取责和完成部门工作目标；2）做好项目开发大纲实施及跟进工作，参与方案策划、 市场调查和投资预测等工作的组织及实施；3）负责组织梆调与国土、建设、规划、设计、消防、民 防、环保等职能部门的联系，按公司要求制定项目 合理报建手续的计划，并组织项目各分顶脸收以及 综合验收的组织及相关手续的办理，参与建筑设计 方案的计论和选定；4）收集新出台的各项政策法规，及时向公司及各部门通 报；5）负责对部门员工进行管理、培训、督察和考评工作， 及时向副总经理提出改善管理的方案和建议；6）完成领

18、导交办的其它任务。1）电气工程加1）负责跟进工程项目电气专业的设计工作，怖助电气专 业的相关报建，组织本专业的专题计论；2）负责优化项目电气设计方案，审查工程电气专业的各 阶段图纸，监理工程电气专业的安装等工作，梆调 专业施工队I5与总包单位的配合工作，提供专业的 合理化改进建议，并向领导提供专业的合理化改进 建议，并向领导提供决策依据;3）组织电气专业的调试工作，怖助部门经理完成弼弱 电、电桃、电消防、发电机等脸收及移交工作，监 理本专业的资料整理；4）枷助办理项目的堀电、电视、电话的驳通手续。：2）给排水工程师1）负责跟进工程项目给排水、暖通、水消阴、燃气专业 的设计，梆助上述分项工程的报

19、建手续，组织上述 专业的专题计论；2）负责上述分项工程各阶段图纸审查、监督、跟进专业 的安装工作；3）为纵上述分项工程的调试工作，梆助完成工程的脸收 及移交工作；4）胡助办理工程项目的通水（临时永久）、通气工作 报批报建人员岗位取责：1）负责本部门全面工作，组织带领本部门认真履行 取责和完成部门工作目标;2）及时与相关部门挪调沟通，追踪项目报批报建落 实情况及提出建议。3）完成领导交办的其它任务。销售部人员岗位取责：（1）销售部经理1）负责本部门全面工作，教育本部门员工以腼客为关注焦点的意识，增强部门员工以满足崎客需求的法律法 规意识重要性的认识；2）销售整合推广策略的制定（其中包括：包装策略

20、、开 盘策略、价格策略、广告策略）以及调研期，热销期、 促销期、尾盘期各阶段推广策略及销售控制方案的制 定，供公司决策；3）负责开发项目的市场调查、价格定位、宣传推广策略， 准确收集整理市场信息，及时了解市场动向，定期形 成书面报告供公司参政；4）全面负责营销策略及整合推广策略的执行；5）参与项目的产品设计工作；6）负责指导部门工作人员办理确权、交易鉴证，房地产 权证、购房和银行按捐业务等工作，并做好与国土局 产权科等相关部11的沟通和联系；7）负责做好广告宣传方案，包括立柱广告、平面广告、 销售资料和软性文字新闻手段宣传的设计和文稿撰 写，制定销售策略，及时向营销总监反映广告受众意 见和购房

21、消费动态；8）负责挪调本公司项目的物管相关工作，策划、执行项 目的物管市场策略；9）负责与销售有关硬体设施的设计与建设等方面的跟 进（其中包括售楼处、样板房、看楼通道、园林展示 及围墙等）；（2）策划M1）根据房地产市场的宏观和微观状况及其特征，结合公 司开发项目的市场分析和目标客户群体制定市场营 销方案及策略；2）负责公司开发项目房地产市场营销社会环境的关联 性、差刖、动态性、人口规模构成，大口分布、社会 购买力对项目影响分析论证；3）负责系统收集、整理、分析有关房地产市场的资料和 信息，准确、及时掌握房地产政策、金融政策等，为 正确制定房产营销it划提供依据；4）负责适时确定市场调查主题，

22、制定调查计划，编写调 查报告；5）负责制订开发项目的楼盘营销价格、营销渠道、促销 手段方案，做好销售进度计划的编制和实施；6）梆助做好各大媒体广告宣传推广工作和销售物料的 设it制作o（3）客户服务中心主管1）按照公司对客户服务中心的要求，明确为工作人员分 I,明确职责；2）统筹建立客户数据库，监控资料录入的必要性和准确性；3）建立客户投诉处理流程，完善客户投诉处理机制；4）负责办理确权、交易鉴证、房地产权证、果行按相业 务等工作；并做好与国土局产权科等相关部门的沟通 和联系;5）统一销售承诺的内容、并严格审批，设立责任追究制;6）根据相关体系加强对客服人员的上岗培训；7）制定以方便客户办理手

23、段和验收房屋的流程；8）依照阶段的工作重点，落实开盘、人伙、办证的具体 工作内容。（4）合同管理员1）检查业主房地产买卖合同的签署资格、付款状况审 核；2）录入、打印房地产买卖合同并确保准确性；3）合同附件的准备和黏贴;4）确保公司、业主按时准确的签署房地产买卖合同；5）预售合同的备案；6）确保合同的移交和归档。（5）置业顾问1）负责客户接待、咨问、签约及跟进服务；2）配合业主、文员签署购房所有手续。2）销售资料管理员1）已签订合同的保管、分类、归档、执行查阅规定；2）保管业主补充梆议、声明等其它资料；3）熟悉使用房地产专业管理系统，建立客户数据库、跟踪卡，随时更新销售资料；4）定期提交销售费

24、用统计，为策划工作提供参考依据；5）按时向业主发出法律规定的邮寄信函，保管有关凭证。大、财务置算规划1、项目投资估算（具体数据待核算落实确定）1）前期工程费估算表序号项目it算依据计价（万元）1规划设计费建安工程费*3%1872.2342可行性研究费建安工程费*0.15%93.6123水文、地质、勘察费建安工程费*0.15%93.612序号项目计价（万元）4筹建开办费建安工程费*2.5%1560.195合计3619.6533）建安工程费用砧算表项目高层（元/M）项目高层（元/M）机基砒90土建工程1150电掷150消防50一骰水电安装220煤气15通讯10公用天线6普通装修80对讲机系统15地

25、下室费用300智能化设施200合计62407.8 万元4）公建配套设it费估算表序号项目建第囱根（粘）单价（元/M）金SH万元）1初儿园1500850127.52会所2000800160合计287.55）开发期间税费一览表序号类别计算依据交劣税覆（万元）1配套段施建设费建安工程费*6%3744.4682建筑工程质量安全监督费建安工程费*0.4%249.6313供水管网补偿费住宅：0.3T / A , 600 元/T商铺：0.1 T/m, 600 元/T任宅：86.634商铺：4供水用电负荷费住宅：4KVA/户,600元/T住宅：360.96商铺：8KVA/P, 1000 元/T商铺：5其他建安

26、工程费*2%1248.1566物业管理基金建安工程费*2%1248.156合计2857.2726）销售费用估算表序号项目计算依着计价（万元）1广告宣传及市场推广费销售收入*1%2销售代理费销售收入*2%3其他销售费用销售收入*1%合计8）投资成本费用估算汇总表成本项目总覆（万元）得房成本（元/M）商第车位1.开发成本（1 ）开发成本(2 )前期工程费3619.653(3)建安工程费62407.8(4)ia段施费(5)公建配套设施费287.5(6)开发期同税费2857.272(7)不可预见费2.开发费用(1 )管理费用(2)销售费用(3)财务费用3.合计2、公司经营费用预算方案：1）管理费用2）

27、房租3）3、建设资金筹措渠道及方案：柘宽融资渠道，挖棚社会潜能。拟采取很行信贷融资、产业信托 基金（REITs）融资、社会融资、企业债融资、项目融资等等方式， 柘宽融资渠道，扩大资金流，以保证项目建设资金的及时到位。投资计划与资金筹措表（单位：万元）序 号项目合计建设经营期201020112012201320142015上半年下 半 年 半 年下 半 年上 半 年下 半年 半 年下 半 年上 半 年下 半年上半年下 半 年1投资总额1.1建设投资1.1.1土地成本1.1.2前期工程 费1.1.3建安工程 费1.1.4基砒设施 费1.1.5公建配套 设埼费1.1.6开发期间 税费1.1.7不可预

28、见 费1.1.8管理费1.1.9销售费用1.2贷款利息1.3流旗资金2资金筹措2.1自有资金2.2借款2.3销售收入 再投入3、目标成本控制要点：随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代,利洞回归 社会正常利洞水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越 来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集留式 管理，实现开发成本费用的精确控制。企业存在的终极目的是利洞最 大化，实现利洞无非“开源节流”。“开源”要求对公司现有资源通过整合，发挥其最大效益；节流是成本费用的降低、控制。具体到房地 产开发项目上，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值,提高附加 值；节流”即房地产项目成

29、本费用的控制。成本费用控制目标及措够主要包括:1）、计划实曲目标成本控制责任制。总经理与各责任部门制订 并签订目标成本控制责任书。目标成本控制责任书的制定，应按照集团责任成本管理体系 要求，明确成本发生各阶段的控制内容、控制原则、责任部门等。目标目本控制责任书包含以下内容:项目视况：总规划指标，分明规划指标，工程概况，人伙时间。地价成本控制：目标、责任部门、控制手段和要点。开发前期准备费用控制:目标、责任部门、控制指标、控制手段和 要点。主体建安、社区管网、配套设够费的控制:目标、责任部门、控制 指标、控制要点，应避免的已完工程的失败教训总结；还应包括材料 的供应方式及供应商的选择要点。园林环

30、境工程及样板间、卖场装修费用的控制：目标、责任部门、 控制要点。开发间接费的控制：目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点; 包括营销费、资本化利息、物业基金等的控制。营销费的控制包括开发间接费中的“营销设施建造费”和期间费 用中的“销售费用”。“营销设施建造费”额度的确定及实施过程，均 需要集团设计、造价部门与公司开发部、营销部的密切配合，兼崎效 果与成本的平衡；特别是卖场和样板间装修，在总额确定后，由开发 部门负主要控制责任，并招样板房装修费用的销售收回率作为成本控 制的考核指标之一。“销售费用”应结合推盘计划，在项目定位完成 后制定投放时间和费用额度计划。目标成本控制责任书由计财部负责编

31、写，初稿完成后反馈到 市场营销部、项目开发部、综合部等各职能部门时论、惨改,达成一 致后由各部门第一负责人签字确认，总经理签发执行。2)加置对主要费用中的变动费用的控制。因为这些既是可控制的 又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开 发成本费用的主要部分。第一、行政事业性收费主要通过争取各项优惠政策降低；第二、建安工程费的全程控制(1)成立成本评估审核小组，由总经理任组长，技术部、预算 部、财务部等主要负责人参加。(2)对设计方案和施工图的实施、装修标准、材料设备选型、 设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核，发现问题后及时与 集园设计及造价部门进行反馈和沟通。(3)优

32、化设计方案的同时要加强成本控制,尽量避免设计变更 带来的成本增加;第三、管理费用的全程控制。确保管理费用控制在较低水平。七、计划实匿的其它主要措,：1、强化企业制度建设,强力推行“绩效考核制”等各项制度。现代企业的一个重要特征，就是制度完善、齐全，执行有据，行 之有效。为使公司管理有序进行，公司将于2010年3-4月份草拟完 成基本经营管理制度；同时积极推行绩效考核制、推行责任追溯制、 推行岗位责任制。通过“三个推行”,把公司团队锻造成为一流的优 秀群体。1）、推行绩效考核制，以日常工作、经营业绩为主要考核内容。绩效考核是国际流行的企业管理形式，公司要求每个员工坚持登 记绩效考核手册，公司定期对员工考核手册进行枪查。考核等级 的评定，主要以如期如质完成本职工作，遵守纪律等为主要考核内容。 方法为领导考核、交叉考核、员工考核等，以客观