上海市零售商业市场研究ppt课件

1、上海市商业地产市场研讨2021年.2上海市零售商业市场概述上海市商圈分析上海市零售市场开展趋势研讨3.13.23.3上海市主要商圈分布3序号主要商圈序号主要商圈1徐家汇7虹桥天山2南京西路8中山公园3南京东路9四川北路4淮海路10豫园5陆家嘴11五角场6新上海商城上海的主要中心商业中心包括徐家汇、南京西路、南京东路、淮海路、陆家嘴及新上海商城。其中以南京路和淮海路是上海最具知名度的商业区域。 根据上海市商业规划，十一五期间，将要建成江湾五角场、中山公园两个都市商业中心，完善陆家嘴、外滩、世博园等商业工程，打造虹桥、上海南站、真如、七宝、大华、金桥、川沙等区域商业中心。资料来源：高力国际调研部上

2、海零售市场开展综述4市场供应市场需求AB租金程度D工程空置率C市中心区域土地资源紧缺，未来供应将集中于周边城市商业副中心大型零售商业分布由市中心往外围分散，中环沿线已存在较多大体量社区型购物中心。伴随轨道交通的开展，五角场、中山公园、虹桥等城市副中心相继崛起，出现大体量的购物中心，总供应体量超越60万平方米。随着WTO对外开放零售市场，外资进入上海零售市场的时机添加，外来品牌大量进驻，已进入中国的品牌仍存在扩张需求。 居民收入的添加带来生活程度的提高，寻求更多元化的消费方式。上海市整体零售市场相对坚持稳定，空置率维持在较低的程度，根本在6%-10%的范围内浮动。估计随着未来新增供应，2021年

3、空置率程度将维持上涨的趋势。近五年来，上海整体零售市场的租金程度呈现出稳步上涨趋势，估计随着未来新增供应，2021年租金继续上涨的趋势将放缓。对于紫竹小镇工程来说： 未来城市商业中心往外围分散，外来品牌不断扩张逐渐进入上海市场以及消费者寻求多元化消费方式都将给本工程未来开展提供较好的大环境。上海市商业地产市场研讨5上海市零售商业市场概述上海市商圈分析上海市零售市场开展趋势研讨3.13.23.3人民广场南京东路6人民广场作为上海最早的轨道交通的交汇处，南京东路位于人民广场东侧，向外滩方向延伸，是国内知名的商业中心，如今曾经成为国内外游客必到的旅游购物景点，是上海最早成型的商圈之一。人民广场南京东

4、路区域内商业业态种类多，档次梯级层次明显；购物中心、传统百货和商业街并存，高端精品和中低端小商品共荣，充分利用并满足了交通枢纽带来的多极化消费需求。主要大型零售物业：来福士广场、百联世贸商城、第一百货、置地广场、新世界商城等。名称物业类型开业时间建筑面积（）新世界商城百货199690,500第一百货东楼百货193610,000百联世贸国际广场购物中心200455,000来福士广场购物中心200343,000置地广场百货199734,500宏伊广场百货200664,000353广场购物中心200812,500总计309,500资料来源：高力国际调研部南京西路静安寺7南京西路位于人民广场西侧，轨道

5、交通2号线沿线，是上海甲级写字楼、顶级商业设备以及高端酒店和住宅的聚集地。南京西路从东至西可以划分为三个板块：石门路板块以中低档专卖店和街铺为主；“恒梅泰板块由于拥有恒隆广场、梅龙镇广场和中信泰富广场而得名，云集了众多世界顶级品牌，沿街商铺也为中高端的知名品牌；静安寺板块那么以久光百货为中心，构成了时髦休闲的主题。主要零售物业：恒隆广场、梅龙镇广场、中信泰富广场、久光百货、越洋广场在建、嘉里中心二期在建等。名称物业类型开业时间建筑面积（）久光百货百货200490,500上海商城百货20046,700恒隆广场百货200151,700金鹰国际购物中心200943,000中信泰富购物中心+百货200

6、053,806梅龙镇广场购物中心199764,000Sunny993独栋街铺200812,500四季坊百货200811,000818广场百货20093,1213总计364,419资料来源：高力国际调研部淮海中路8淮海路位于轨道交通1号线沿线，毗邻新天地，云集众多甲级写字楼和中高端零售物业。外资百货和品牌专卖店是淮海路的主要商业业态，餐饮和文娱设备随着周边林立的写字楼而呈现昌盛之势，因此淮海路全方位地满足了上海时髦白领的消费需求。主要零售物业：时代广场、太平洋百货、百盛百货、香港广场、无限制广场、巴黎春天、APM在建等。名称物业类型开业时间建筑面积（）百盛百货199628,000香港新世界百货百

7、货199521,000华狮688购物中心200511,000锦江国际购物中心购物中心199316,700香港新世界大厦写字楼配套200451,000中环广场百货199911,600太平洋百货（淮海店）百货199730,000香港广场写字楼配套199840,000力宝广场写字楼配套199910,873大上海时代广场百货200040,000无限度百货200740,000新天地百货200147,000总计347,713资料来源：高力国际调研部四川北路9四川北路是上海老商业街，以中低档、工薪阶层的定位出名上海。四川北路商业街建筑较陈旧，巴黎春天和东宝百货是区域内的主要零售物业。近年来四川北路商业街在不

8、断改造中，是上海商业物业供应量最大的区域；随着包括中信泰富、凯润金城等工程的陆续建成，商业档次有望得到较大提升。名称物业类型开业时间建筑面积（）东宝百货百货199713,000嘉杰国际广场写字楼配套200932,227凯润金城商业裙楼写字楼配套200724,000银虹风尚购物中心200420,000赛格数码世界专业卖场200438,000和泰玫瑰购物广场购物中心201031,000宝大祥百货20087,000巴黎春天百货200372,000总计237,227资料来源：高力国际调研部豫园10豫园商圈由于有著名中外的城隍庙和古色古香的豫园而吸引了大量游客。商圈内的商业设备定位明显针对旅游客群，以群

9、众化的特征餐饮和零售为主，工艺品、黄金、药材以及各式小商品和小吃成为其主要特征。主要零售物业：豫园商城、豫龙坊、金豫商城等。名称物业类型开业时间建筑面积（）豫园商城独立商铺组合1992130,000豫城时尚购物中心201040,000金豫名品折扣中心百货折扣店201014,000香港名都购物中心201095,571总计279,571资料来源：高力国际调研部徐家汇11徐家汇位于上海的西南方，是上海的四个副城市中心之一，集居住、办公、商业的大型商业中心，上海最为活泼的城市空间。商业建筑和轨道交通的完美结合在徐家汇成为典型案例；轨道交通9号线和11号线也带来更多的区域外人流。徐家汇周边居民消费才干较

10、强，针对客群的商业设备从购物中心、百货商场到专业卖场和沿街商铺，各种商业形状均具备。主要零售物业工程：港汇广场、东方商厦、太平洋百货、汇金百货、美罗城等。名称物业类型开业时间建筑面积（）东方商厦百货199732,000港汇广场购物中心1999123,000太平洋百货（徐汇店）百货199339,600第六百货百货195213,500汇金百货百货199840,000美罗城购物中心200367,000永新坊百货200720,000星游城百货200746,408总计381,508资料来源：高力国际调研部新上海商城12新上海商业城是陆家嘴金融贸易区内的市级商业中心，集购物、餐饮、旅游、文娱、休闲为一体，

11、其消费群体多为浦东常住居民。商业城规划占地144公顷，总建筑面积80万平方米，由18幢环形建筑构成，配套的交通和商业环境比较完善。随着本板块的逐渐成熟，新上海商城聚集的人流越来越多，诸如GUCCI之类的国际一线品牌也曾经进驻该区域。主要零售工程：第一八佰伴、华润时代广场、中融国际商城、新梅结合广场、上海湾等。名称物业类型开业时间建筑面积（）第一八佰伴百货1995144,700华润时代广场百货199751,000上海湾沿街商铺200821,000中融国际商城百货200436,000百脑汇专业店20074,834新梅联合广场百货200623,98096广场购物中心200866,000总计347,5

12、14资料来源：高力国际调研部小陆家嘴13小陆家嘴作为陆家嘴金融贸易地域的中心部分，是上海乃至中国甲级办公楼最密集的区域，未来区域内还将新建一定体量的写字楼和酒店工程。陆家嘴区域由于前期整体路面规划问题，导致地面人流动线不是非常畅通，这也是妨碍本地域商业开展的一大问题。主要零售工程：正大广场、IFC购物中心。名称物业类型开业时间建筑面积（）正大广场百货2002247,425国金中心购物中心2010110,000总计357,425资料来源：高力国际调研部五角场14五角场是上海四个副城市中心之一，周边高校林立，住宅区密集，目前平均每天人流量在60万左右。区域内以万达广场和百联又一城为商业中心，商业零

13、售工程曾经初具规模，包括大西洋百货、东方商厦等。新建工程有瑞安房地产的创智天地，定位于中国硅谷，规划总建筑面积将达100万平方米，方案兴建成集人才、创业投资、住宅于一身的建筑。名称物业类型开业时间建筑面积（）百联又一城百货2007126,000万达广场购物中心+百货2006260,000东方商厦百货200530,000大西洋百货百货200219,733总计435,733资料来源：高力国际调研部中山公园15中山公园位于轨道交通2号线、3号线和4号线的交汇处，规划建成以现代商业和多媒体产业为主导，兼有商务、休闲文娱、文化和居住功能的上海西部商业中心，目的客群为周边居民和商务人士。目前区域内的商业零

14、售工程有：龙之梦购物中心、新世界百货、多媒体生活广场、巴黎春天等。名称物业类型开业时间建筑面积（）龙之梦购物中心2006200,000玫瑰坊百货200618,000巴黎春天百货20048,000总计226,000资料来源：高力国际调研部虹桥天山16虹桥经济开发区是集展览、办公、商务、居住、餐饮、购物等一体的商贸区；会展设备有世贸商城、国贸中心、中国展览中心；宾馆有银河、虹桥、太平洋、扬子江、樱花渡假村等。天山路商业街做为长宁区政府重点建立开展区域之一，以虹桥商务商业区为依托，集聚了现代商住建筑80余万平方米。主要零售物业工程：虹桥上海城购物中心、虹桥友谊商城、万都中心、长房国际、泓鑫时髦广场、

15、虹桥天都、LV总部大楼在建、高岛屋百货2021年开业等。名称物业类型开业时间建筑面积（）虹桥上海城百货2002100,000长房国际广场百货200850,096鸿鑫时尚广场购物中心200843,600虹桥友谊商城百货199420,000虹桥天都购物中心200860,100汇金百货百货200840,300总计314,096资料来源：高力国际调研部上海主要商圈租金价钱17商圈租金区间传统商圈人民广场南京东路35-65南京西路32-55淮海中路40-60四川北路10-28豫园30-70徐家汇30-55新型商圈新上海商城12-35小陆家嘴15-40五角场12-30中山公园15-32虹桥天山8-20单位

16、：元/平方米/天从表中可以看出，传统商圈的租金程度还处于高位，比如南京路、淮海路以及徐家汇商圈的租金程度排名前列；新兴商圈的租金程度近年来增长幅度较快，如五角场、中山公园由于区域商业程度的开展，租金程度增速较大；目前，浦东商圈的租金程度与浦西商圈仍有一定的差距。资料来源：高力国际调研部上海主要商圈小结18商圈功能档次定位业态人民广场南京东路旅游、交通枢纽、休闲、特色零售中购物中心、百货、品牌专卖店南京西路静安寺高端零售、商务、休闲高购物中心、百货、品牌专卖店淮海中路高端零售、商务、休闲高、中高购物中心、百货、品牌专卖店四川北路购物、休闲中百货、品牌专卖店豫园旅游、休闲、购物、餐饮中、中低专卖店

17、、百货、小商品市场徐家汇购物、商务、休闲中高、中购物中心、专卖店、百货新上海商城购物、休闲、商务中高、中购物中心、百货小陆家嘴商务、休闲、购物、旅游中高办公裙楼、购物中心五角场休闲、购物、餐饮、娱乐中百货、购物中心、专卖店、专业店中山公园购物、休闲中购物中心、专业店虹桥天山购物、休闲中购物中心、百货上海主要的购物区域包括南京东路、南京西路、淮海中路、四川北路、徐家汇等。至2021年，市中心零售工程的供应主要集中在南京西路、淮海路、徐家汇以及陆家嘴区域，定位于中高档。伴随轨道交通的开展，五角场、中山公园、虹桥等城市副中心相继崛起，出现大体量的购物中心，总供应体量超越60万平方米。同时大型零售商业

18、分布由市中心往外围分散，未来供应将集中于周边城市商业副中心。 上海市零售市场小结19传统零售商圈新兴零售商圈住宅的兴起带动新兴商圈的诞生及开展 新兴商圈除了小陆家嘴和外滩以外，根本是以依托周边居民而存在，如莘庄和五角场，随着周边住宅的大幅供应，商圈的商业工程供应量大幅添加。依托较好中心区位及产业优势，高端品牌不断进入 外滩和小陆家嘴那么依托本身的市中心区位优势和金融业开展，高端品牌不断积聚，如国金中心IFC引入众多一线品牌。世博住宅轨道交通产业小结世博拉动传统商圈晋级改造 尤其显著为淮海中路商圈，随着力宝广场及香港广场的改造，众多国际一线品牌如LV、Cartier、Tiffany、Coach、

19、Zegna等落户，提升了整体商圈的档次。轨道交通促进新工程诞生 四川北路商圈也随着市政及轨道交通建立，市场涌现了一批新工程，老商圈新一轮的开展由此拉开序幕。租金程度平稳增长 传统商圈随着城市经济开展及人口基数加大，租金也在平稳开展，平均年递增率约在5%左右。对紫竹小镇工程来说：1、良好的城市商业环境，给工程未来开展带来较大的开展空间；2、从开展趋势来说，住宅的兴起将会带动新的商业中心的逐渐出现，闵行区未来大量人口导入，将给工程成为区域商业中心提供时机；上海市商业地产市场研讨20上海市零售商业市场概述上海市商圈分析上海市零售市场开展趋势分析3.13.23.3上海市零售市场开展趋势研讨21本报告经

20、过重点研讨上海2021年2021年期间新开业的体量在5万以上的集中商业的定位特征以及运营情况，分析上海市的商业开展趋势。重点案例选择如下：金桥国际非中心区的区域商业中心缤谷广场住宅配套商业，以餐饮及精品超市为主大悦城集吃喝玩乐于一体及线上线下体验式商业典范上海大悦城缤谷广场金桥国际商业广场非中心区的区域商业中心金桥国际商业广场22金桥国际商业广场项目名称金桥国际商业广场项目位置浦东新区交通主干道金桥路和张杨路的交汇点市场定位中高档并兼顾高档市场的区域性综合商场，打造健康和可持续的生活方式交通地铁6号线金桥站出口离项目东南角出入口约50米客源项目周边大型住宅居民以及金桥出口加工区、外高桥保税区及

21、张江高科技园区的商务人士。6公里半径范围内常驻人口75万面积占地面积：6万建筑面积：18万其中10幢2-4层的商铺面积16.4万平方米，1幢10层写字楼面积1.6万业态大型超市，国际品牌旗舰店、精品店、中西大小餐饮美食店、儿童室内主题公园、游乐场、健身中心儿童和成人培训中心、医疗保健中心、银行、工艺品店、画廊、艺术家工作室租金水平1F：20元/平天2F：15-16元/平米/天停车位1200个开业时间2009.121金桥出口加工区5碧云国际社区2金桥出口加工南区6联洋国际社区3张江高科技园区7世纪公园4外高桥保税区8浦东国际机场金桥国际商业广场亮点分析23坚持休闲、文娱带动消费的运营理念，零售、

22、餐饮比重最大注重儿童文娱，引入崇邦集团的自创儿童文娱品牌交融多种元素，表达现代多元生活金桥国际广场业态组合中聚集了零售、餐饮、休闲文娱、生活配套等多种业种，其各自的比例分别占45、25、12和18。针对该区域短少文娱设备的特点，引入了包括卡拉、保龄球、桌球、篮球、羽毛球及儿童游乐“动感天地的文娱工程。引入崇邦集团的自创儿童文娱品牌，面积在5000平方米左右，集运动、游艺、教育为一体的儿童主题探险乐园“动感天地。工程分四个区域，分别有以“动感天地为主打的家庭休闲购物、时髦达人提供C&A等潮流服饰购物区，积聚DBHK等个性与设计感的流行休闲购物区以及以飞驰汽车展现厅为代表的摩登元素区，充分满足各类

23、人群的消费观。注重将文化元素植入商业运营在提供“一站式综合商业效力的同时，金桥国际更注重将文化元素植入商业运营，从北欧艺术展到圣诞、新年的音乐、艺术活动，金桥国际在其独特的开放式空间中，继续举行一系列个性鲜明的主题活动。住宅配套商业案例上海威宁路站缤谷广场24威宁路站上海地铁2号线威宁路站，位于天山路威宁路路口，周边有天山华庭，天山河畔家园、天山星城、新天地河滨花园、茅台花苑等多个高端社区，1.5公里范围内约有居民5.5万人。缤谷广场与地铁站直接连通2、3号口，开发商为上海长宁房地产运营。地铁2号线开业时间2010年底项目楼层5层总建筑面积3.42万平方米威宁路站缤谷广场25楼层品牌5F骑兵游艺世界4F益佰年， 青年餐厅，荷风轩3F年年大丰收，觉味，汉拿山2F城市超市，斯比特，唻吃面，好煮意，美丽田园SPA，锦江旅游，聚艺坊1F城市超市，巴黎贝甜，赛百味，潮府粥道,Joyce Wine, 食其家，龙记香港茶餐厅，沃歌斯，燕太太燕窝，麦莱芙面包坊，梦星堂从品牌组合上可以看出，虽然工程周边不缺乏中高收入消费群体，但工程依然以餐饮为主，除了城市超市和两家休闲文娱电玩，SPA，其他大部分以餐饮