商业地产全案策划流程讲义课件PPT课件

1、B.A.Consulting偉業 商業商业地产全案策划流程蔡宇翔商业地产经验分享 伟业操作项目精选奥林匹克公园商业项目 北京奥林匹克公园中心区位于国家森林公园南部，项目总占地33公顷，地上总建筑面积约137万平方米，区域内包括2008年奥运会主场馆国家体育场、国家游泳中心以及国家体育馆，同时包含文化设施、市政管理设施与面积广大的商业设施，项目规划集商业、写字楼、宾馆、酒店、公寓等于一身，是一个综合性、超大型的房地产开发项目。我们凭借多年从事商业地产策划所积累的丰富经验以及对北京市商业地产市场精确地把握和了解，通过对区域商业市场的深入了解为根本依据，提出了最符合项目特点，并符合商业发展规律的商业

2、规划和定位思路，以大量的数据支持、严谨科学的市场论证、全新的规划理念得到了由来自世界各地的房地产、投资、经济、规划等各方面专家组成的评标委员会的一致认同，并获得了业内外以及相关媒体的好评。 东华国际广场作为东直门交通枢纽工程，由北京城建集团投资开发的北京重点建设的大型项目，项目位于东直门立交桥东北角，总建面80万平方米，楼层最高有150米，将成为东直门地区最高最醒目的建筑。 西环广场本项目由西城区人民政府北京金融街建设开发有限责任公司开发，同样位于交通枢纽的大型工程项目，项目位于西直门立交桥西北角,投资金额为近30亿人民币总建筑面积约为26.4万平方米。深圳中信城市广场深圳中信城市广场是位于深

3、南路市政府南侧由中信深圳（集团）公司在深投资的一大力作，是被深圳市政府列入20002002年的政府重点工程占地5.1万平方米是目前深圳最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为一体的SHOPPING MALL。北辰绿色家园位于北五环外，与奥林匹克公园及国家森林公园隔街相望。项目总建筑面积183万平方米，其中商业面积10万平方米，由北辰地产投资开发。社区内拥有亚奥学校及休闲生态公园，是整个区域内最具有“新生态”生活气质的超规模居住区。北辰绿色家园远洋山水本项目是中远房地产开发有限公司开发的一个大型社区住宅项目，项目位于长安街西延长线玉泉路与鲁谷路交叉路口东南角商业部分总建筑面12万平方米 该项目作为

4、由崇文区计委与百荣投资控股集团有限公司共同开发的地标性建筑百荣集团是一家多元化发展的集团公司。该集团房地产事业部主要从事房地产开发建设、商品房销售等业务，具有良好的信誉以及雄厚的实力。鼎能南中轴路项目是其继百荣世贸商城之后进军南城房地产的又一力作。鼎能南中轴路77街西单文化广场购物中心是新加坡77街投资集团在北京全力打造的时尚购物中心。新加坡77街投资集团在零售界被誉为“新加坡第一时尚品牌”，此次是该品牌首次进军中国市场。引进现代感极强的“酷”类产品。 建成后的77街北京西单文化广场购物中心面积2万平米，将是京城第一家以服务于年轻人为特色的集时装与娱乐为一体的购物中心。新东安市场北京有三大外资

5、店中店购物中心，新东安市场是其中的一个，它是由新鸿基地产发展有限公司开发，位于北京王府井的大型商业项目，1998年竣工开业。逸城东苑泰跃房地产开发和平新城强佑房地产开发泰跃房地产开发太阳园会所电控阳光房地产开发酒仙桥项目（暂定名）繁荣投资有限公司信通大厦浙江国字头企业电力集团下属企业富阳广场南京夫子庙南京四方建设实业秦皇岛金街秦皇岛金祥房地产开发武汉SHOPPING MALL中商集团投资开发沈阳新时代女人世界香港港银实业发展商业地产全案策划流程 目 录一、商业物业开发概念开发目的项目建设类型商业项目分类二、商业物业策划流程市场定位产品定位营销推广市场调研商业物业开发概念1.从开发商开发物业目的

6、讲开发、工建、销售，以套现并赢得利润建设商业项目增加开发亮点，以带动住宅的品质。（引申：商业可提高住宅的品质）返回大连万达商业物业开发概念2. 从项目建设类型角度讲待建：前期有分析与估算，但没有确定具体开发形式未建：已有明确的开发形式，同时有业态及产品规划已建：已经建成的物业返回商业物业开发概念3. 从商业项目的分类讲传统商业概念性商业返回上海新天地目的性消费、营造氛围商业物业策划流程一、市场调研宏观市场分析返回经济环境分析政策环境分析其他因素分析消费者调研分析市场容量消费力目标消费群消费结构经营商户调研分析行业分析业态分析投资分析招商进程商业物业策划流程返回商圈分析商圈分类及范围主要商圈与重

7、点区域分析主要商圈次要商圈辐射商圈商圈圈定方法影响因素项目外部项目内部位置规模性质业态分布经营方式经营状况目标消费群主要商圈与重点区域分析供应总量与需求总量分析区域供求状况分析区域商业供求趋势分析市场机会与风险分析商业物业策划流程二、市场定位返回市场定位项目总体定位目标客群定位经营商户定位投资人群定位目标客群定位项目功能定位分区定位分层定位项目品牌定位智能化定位项目价格定位租售策略分析定价原则本案最终价格定位租售租售结合定价方法租赁价格租售价格项目定价投资分析投资额回报分析年收益分析商业物业策划流程三、产品定位返回a.产品总体定位（体量、档次）b.项目自身产品设置建议外立面出入口电梯道路组织中

8、央空调电子商务系统休息处硬 件项目装饰装潢内部装饰装潢橱窗指示牌内部景观外部装潢（外立面）感观效果（视觉、色彩、色调）听觉效果（背景音乐）广告设置建议项目形象标志建议停车场设计建议车辆停放车流引导产品功能划分，店铺业态分割建议物业管理建议商业物业策划流程四. 营销推广返回a.确定目标商户类别基础（主力）商户非基础商户流动商户b.制定招商（营销）策略价格招商目的与目标准备条件运作时机c.营销（招商）组织时间安排阶段目标招商处的设立d.营销（招商）工作进程导入期强销期调整期收尾期总结e.广告（推广）目的：按功能、业态进行推广，营造商业氛围、提升物业价值特点：（形象广告多、商业广告少）原则：客户积累

9、、十分重要商业地产案例运作分析 远洋山水建外SOHO万达广场77街仁者乐山智者乐水财富通天下山水相连OCEAN LANDSCAPE市场调研市场定位产品定位营销推广名 称公主坟西单王府井CBD燕莎相对位置东侧东侧东侧东侧东北侧距 离5km10.4km13.7km18km18.8档 次中档中档中档高档高档区域环境分析整个项目东区三面临路:东临玉泉路南接西便门豁口外路北临鲁谷村路与长安街沿线石 景山路平行相隔。区域环境分析750M320M115M中铁建宿舍北京机械运输公司北京市第八汽车运输公司商业物业功能定位综合服务中心自身商业配套购 物 中 心主要商圈次要商圈辐射商圈 商圈划分商业物业沃尔玛华联易

10、初莲花麦德龙家世界经营形式超市超市超市超市超市距离5.53.06.52.65档次中高档中档中高档中档中档商业物业旺市百利家乐福世纪城公主坟苹果园经营形式超市超市购物中心商业区商业区距离1.96.76.64.96.9档次中高档中档中高档中档中档大型购物场所项目周边大型商业物业分布表 C. 东区商场的建设既有足够的消费力支撑购物中心发展可行性分析购物中心开发之可行性论证A. 周边商业现状：多为临街店铺，无大中型品牌商场B. 北京商场发展格局：由市区向外扩张方案一总体规划方案一购物中心、社区商业、酒店、写字楼兼备总体规划方案二购物中心、社区商业方案二技术指标建筑形式规 模5000-6000平方米左右

11、位 置临玉泉路商场南侧之临街铺位；东区西部北侧及临近京西奥园之临街铺位；东区南部西北侧之物业建筑形式社区底商物业建筑布局为两条直线商业街，玉泉路之临街商铺面积约为3000平方米，鲁谷路北侧之商铺面积约为1200平方米，南侧西北部物业约800平方米。楼层布局建议均为一层物业社区商业建筑形式统计表方案二总体规划方案三该方案商业物业类型单一均为社区商业，规模为1.5万平米 方案三景观商业 + 欢乐便利 区域社区商业主题概念诠释方案一主题概念诠释方案二大型外向型主题商业为主另配以部分社区商业为辅的商业形式。 整体出售只租不售先租后售售后回租本案之租、售方案以销售为主先租后售租售结合以租促售导入阶段开盘

12、期强销期调整期收尾阶段建外 SOHO位置： 建外SOHO位于长安街上，北京建国门外大街4号，国贸中心正南面，是目前CBD中面积最大的建筑项目. 规模： 占地面积： 12.28万平米 ；东西长约760米；建筑面积： 约70万平方米 ；商业面积：10万（包括商业街以及底层商铺） 建筑组成以及结构： 由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房及大量裙房组成，配套设施包括幼儿园和会所等 。其所有商铺分布在建筑的一、二、三层，一、二层全部临街开门，三层则乘滚梯直达。 功能定位： 商业、商住综合社区。 商圈距离： 位于国贸商圈内核心，据燕莎商圈3.5公里。东联王府井商圈。商业地理位置优越。 周边人口

13、： 项目社区人口5万人。由于位于CBD核心区，流动人口量大。消费人群层次高，数量大。 道路交通： 现有的城市交通主干路包括：建外大街、建国路、东三环路、京通快速路、东四环路。12条公交线路在此设站，一线地铁国贸站距小区仅120米；规划中的滨河快速路（东便门-通县）经过小区南侧，串起海淀、朝阳、丰台三区的地铁十号线也将在小区设立站点。 项目价格 住宅起价：11500元/平米。均价：13500元/平米。 纯写字楼均价1.8万元 (毛坯房) 物业费为25元/平米/月 公寓均价1.38万元 物业费为5元/每平米招商进驻情况 SOHO商铺全部沿街设立，独立进出， 面积从100平米到600平米不等，设施齐

14、全。 目前已有茶馆、咖啡馆、火锅店、料理店、音像店、 美容院、时装店等多家商业单位进驻。 租金价格 如投资性购买 建议租金至少应为1618美金/平米/月 建议依据：因为CBD区域内写字楼月租金都在25-40美金 如对面的国贸租金为40美金北京万达城市广场 地理位置 位于北京市朝阳区东三环与东四环之间建国路（长安街东延长线）北侧北京市中央商务区（CBD）核心地段与著名的国贸大厦、京广中心毗邻 项目规模 项目总规划用地面积10，648公顷，规划总建筑面积48万平方米。 高档生态智能写字楼（地上21层，建筑面积34088平方米） 超五星级国际酒店（地上34层，高121.70米，建面63539平方米）

15、 万达国际公寓建筑面积30万平方米 建筑形式与功能定位 国际商务港为主的商务使用区 五星级酒店和5A级写字楼 城市综合体商业物业商圈距离： 紧靠CBD，据燕莎商圈3.5公里。 道路交通 建国路、一线地铁等交通要道经过，约20路公车在此设有车站。向东可直接上东四环。交通较为便利。 销售价格 写字楼、公寓价格：10000元/平米。底商价格已卖到均价近四万元左右 租售策略 面向长安街的近20万平米的商场、五星级酒店、甲级写字楼。销售：剩余少量商铺销售，销售面积在1万平左右。 只租不售 ：项目简介西单文化广场77街项目是京城第一家以服务于年轻人为特色的集时装与娱乐为一体的购物中心，安装有专门的DJ台，

16、并聘请国际知名DJ师协助中心内的各种表演及促销活动，有大规模室内冰场和四维电影院。大厅里每天以电子大屏幕滚动播出各种时尚讯息，而在大厅和通道中则以绚丽的镭射灯光映射出水纹、火焰、烟花等不同效果，包括4电影院、超大室内溜冰场在内的各种娱乐设施在国内都是第一流的。消费群体定位于1425岁、追求崭新生活方式和火热激情的年轻一族。地理位置优越，处于最繁华的西单商圈核心区 业态分布合理，特色经营较为突出本项目分为地下两层，B2为餐饮、服装等业态，B3为主卖场，包括服装、饰品、鞋包、化妆品业态。总建筑面积约为1.2万平米，共划分约500个铺位，铺位面积从5100平米不等。以20平米居多。 本项目业态涉及餐

17、饮、服装、休闲、美容美发等众多业态，并且特色业态占据了较大的比例，策划执行（招商的成功实现）与前期策划理念较好的衔接，77街率先在商场内配备台，由国际师定期进行推广活动，吸引年轻的时尚族群。将街头文化、流行文化、运动文化做成精品、做出规模，打造中国本土的年轻人时尚基地。 B.A.Consulting偉業 商業演讲结束非常感谢5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的

18、事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有

19、尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，

20、亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好