车库重置估价报告

1、致估价委托人函某某有限公司：受您的委托，本估价机构依据国家有关房地产估价的规定，秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于某市某区某路号车库进行房地产重置成本价格评估。一、估价对象估价对象为位于某市某区某路号车库，建筑面积为平方米。估价对象房屋总层数为5层，估价对象所在层数为1层车库。建筑结构为钢混，规划用途为非住宅，现用途为车库。房屋所有权人为某某有限公司，房屋所有权证证号为“大房权证*号*”*。*估价对象建成于200年9，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场勘查，确定其综合成新率约为95。%二、估价目的为委托方办理房地产交易课税提供价格参考而评估房地产重置成本价。三、估价时点二一

2、一年五月十日。四、估价结果本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，确定估价对象于估价时点的重置成本价格为人民币（大写）：壹拾万零捌仟壹佰元整（10.万元），评估单价：4,3元2/4平方米。某某估价有限公司法定人：二一一年月十日注册房地产估价师声明注册房地产估价师声明我们郑重声明：1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。我们依照中华人民共

3、和国国家标准房地产估价规范进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。估价人员（、）已于年月日对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察。估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。6没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。中国注册房地产估价师（注册号*）:中国注册房地产估价师

4、注册号*)六月十日六月十日估价的假设和限制条件一、估价假设条件1委托方合法取得房屋所有权证，并以所确认的房屋用途评估估价对象的价值。2任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方有关法律、法规，并支付了应缴税费。3估价对象于估价时点不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开、平等、自愿的交易市场上合法的进行转让。4影响房地产市场价格的因素均处于不断变化之中，本报告假设在估价时点所有变化的因素均是静止不变的。本报告评估的市场价格，即于估价时点，估价对象在公开市场上所能形成的最合理的销售价格，所谓公开市场：（1）众多的买者和卖者。（2）买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿。（3）买者和卖者

5、都具有完全信息。主要指买者和卖者对所交易的房地产具有充分的信息，包括充分了解交易对象的性能和特点，充分了解市场行情。（4）理性的经济行为。即力图以最小的经济代价去追逐和获得自身最大的经济利益。（5）适当的期间完成交易。即有适当长的时间寻找合适的买者和卖者，而不是急于出售或急于购买。5区域因素按现有状况考虑，未包括如果未来特殊因素发生时对使用状况和价位的影响，也不包括未来地块级别、类别变化对房价的影响。6本评估报告假设估价对象能在最高最佳使用状态下持续经营使房地产估价结果报告用。二、估价限制条件1估价时点后，委托方若改变估价对象的使用功能、布局等均会对估价结果产生一定影响。2估价时点后，在估价报

6、告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论，委托方应及时委托估价机构重新估价。3本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它不可抗力对估价结论的影响。4本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。5本报告仅为委托方办理房地产交易课税提供房地产重置成本价格参考依据，不得用于拆迁补偿、涉案纠纷等其他用途，若用于其他用途，对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。6.超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。房地产估价结果报告一、估价委托人名称：某某有限公司二、估价机构机构名称：某某估价有限公司法定代表人

7、：住所：资质等级：一级证书编号：建房估证字*号*三、估价目的为委托方办理房地产交易课税提供价格参考而评估房地产重置成本价。四、估价对象估价对象为位于某市某区某路号车库，建筑面积为平方米。估价对象房屋总层数为5层，估价对象所在层数为1层车库。建筑结构为钢混，规划用途为非住宅，现用途为车库。房屋所有权人为某某有限公司，房屋所有权证证号为“大房权证*号*”*。*估价对象建成于200年9，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场勘查，确定其综合成新率约为95。%五、估价时点二一一年五月十日。六、价值类型本报告对估价对象评估采用公开市场价值标准。房地产估价结果报告七、估价依据1“大房权证*号*”

8、*房屋所有权证；中华人民共和国城市房地产管理法；3中华人民共和国土地管理法；4中华人民共和国物权法；5中华人民共和国土地增值税暂行条例；6.中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则；中华人民共和国国家标准房地产估价规范；8政府及其他有关部门颁布的相关法律、法规和政策性文件；9估价对象现场勘察记录；10估价机构掌握的估价对象同类区域房地产交易情况及造价成本资料。八、估价原则本估价报告按照估价规范的规定，遵循独立、客观、公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。九、估价方法1估价方法的选用根据估价目的，本报告采用成本法进行评估测算。估价方法定义成本法是在估价时点以开发或建造估价

9、对象所需要的各项成本费用之和为基础，再加上正常利润和税金，得出估价对象的重置价格，然后再扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。十、估价结果本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，确定估价对象于估价时点的重置成本价格为人民币（大写）：壹拾万零捌仟壹佰元整（10.万元），评估单价：4,3元2/4平方米。房地产估价技术报告房地产估价技术报告十一、估价人员估价人员：、十二、估价作业日期201年15月10日至201年16月10日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告自完成之日起一年内有效中国注册房地产估价师注册号*）：中国注册房

10、地产估价师注册号*）：某某估价有限公司二年六月十日一、实物状况描述与分析坐落估价对象坐落于某市某区某路号，位于某某住宅小区内，小区东侧*路。估价对象状况估价对象为位于某市某区某路号车库，建筑面积为2平方米。估价对象房屋总层数为5层，估价对象所在层数为1层车库。建筑结构为钢混，规划用途为非住宅，现用途为车库。房屋所有权人为某某有限公司，房屋所有权证证号为“大房权证*号*”*。*估价对象装修情况为：估价对象大门为电动金属卷帘门，无窗。室内层高约3米，天棚、墙壁水泥罩面，水泥地面。估价对象建成于200年9，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场勘查，确定其综合成新率约为95。%配套设施状况

11、估价对象室内只通电，其他配套设施都不具备。二、权益状况描述与分析根据委托方提供的“大房权证*号*”*房屋所有权证，至估价时点估价对象房屋所有权人为某某有限公司。三、区位状况描述与分析区域范围估价对象坐落于某市某区某路号，位于住宅小区内，小区东侧临*路，南侧临*，西侧临*，北侧临*。近*，*距*机场29.2公里，距港口30.1公里，距火车站28.5公里，距高速公路口40公里。区域特征估价对象所在区域位于*，北临*。近几年来随着周边*等*住宅小区先后建成，该区域逐渐成为人口密集，各项生活配套设施齐备的成熟居住区。道路配置估价对象所处区域内旅顺南路为该区域交通主干道，可通达某某市内各个区域，整个区域

12、路网发达，路况良好。交通设施与接近条件估价对象所处区域有*至某某的公交线路经过，可通达市内各个区域，形成辐射力很强的公共交通网络。基础设施估价对象所处区域范围内，上下水、电力、供暖、通讯等基础设施配套齐全，市政管网可方便地由近距离接入。四、市场背景分析某某市是中国北方重要的港口、工业、商贸、旅游城市，是东北地区综合经济实力最强、中国北方对外开放程度最高的城市。目前，某某已经成为全世界关注的城市之一，中外客商接踵而来，云聚某某。到目前为止，某某市已批准“三资”企业近万家，实际使用外资金额逾1,2亿美元。来连投资的国家和地区近60个，境外常驻某某代表机构1,7多家。随着“全域城市化”建设速度的加快

13、，某某市房地产的价格在近几年出现了前所未有的涨幅。五、最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下：1.法律上的许可性。即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。2.技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当做最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方

14、式。价值最大性。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。与外部经济的协调性。应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。可持续发展性。按可持续发展的观点确定的使用，即研究房地产市场的发展变动趋势、使未来收益最大化的使用方式。根据上述标准，本报告以估价对象作为现有用途为最高最佳使用。六、估价方法选用根据估价目的及估价对象的特点，以及我们所收集到的有关资料等情况，本估价报告采用成本法进行评估，并运用数理统计分析的有关方法，结合估价人员的经验，最终确定估价对象的估价结果。成本法是在估价时点以开发

15、或建造估价对象所需要的各项成本费用之和为基础，再加上正常利润和税金，得出估价对象的重置价格，然后再扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。七、估价测算过程建筑物重置全新价格：P=A+B+C房地产重置成本价格：成新率其中：估价对象重置全新价格；:估价对象房地产重置成本价格；土地取得费用；:开发成本；:管理费；:销售费用；:投资利息；:销售税费；:投资利（一）取得土地时的费用根据同类区域内土地出让金及综合地价等相关资料，确定估价对象土地取得费用为5万元。（二）建筑物重置成本价1.开发成本开发成本包括前期费用、建安工程费、基础设施建设费、公共设施建设费和开发过程中的税费。具体分项测算如

16、下:前期费用前期费用包括前期工程费和专业费用。前期工程费为项目临时三通（通水、通路、通电）一平费，参考估价对象所处区域同类房地产此项费用标准及估价对象实际状况，确定前期工程费为10元/平方米，则:前期工程费前期工程费单价建筑面积万元=0.03专业费用包含勘查、设计费、可行性研究费等项内容。该项费用参考估价对象所处地区同类房地产此项费用标准及估价对象的实际情况，确定前期费用为建安工程费的5%，则:专业费用建安工程费万元前期费用合计为0.1万8元。建安工程费建安工程费包括估价对象的土建、安装、装饰装修等费用，以及附属工程如围墙、地面硬覆盖等工程费。根据国家有关规定，参考估价对象所处地区类似工程造价

17、并进行个别因素修正后确定估价对象的建安工程费单位造价为1,20元0/平方米，则建安工程费建安工程费单价建筑面积=万3元基础设施配套费基础设施配套费包括估价对象给排水、电力、道路等基础配套设施的建设费用，根据估价对象的实际配套状况，确定此项费用为50元/平方米（建筑面积），则：基础设施配套费配套费单价建筑面积万元公共设施建设费公共设施建设费为根据城市规划要求配套建设的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。根据估价对象的实际情况确定此项费用为0元。开发过程中的税费根据估价对象的实际情况以及估价时点估价对象所处地区的市政税费标准，确定开发过程中的税费单价为45元6/平

18、方米。则：开发过程中的税费开发过程中的税费单价建筑面积万元开发成本（万元2管理费管理费包括管理人员工资及福利费、办公费、差旅费等。根据估价对象的建设规模结合同类型估价对象费用标准，确定管理费为开发成本的3%，则：管理费开发成本管理费率万元销售费用销售费用包括广告费、销售材料制作费、销售人员工资等。根据与估价对象类似项目费用标准，销售费用取估价对象重置价格的5%，则：销售费用投资利息利率按国家六个月至一年期贷款利率水平（6.56），%建设周期按一年计，各项费用视同在建设期内均匀投入。投资利息（开发成本管理费销售费用）万元销售税费（）销售税费为出售固定资产的营业税及附加，累计为销售价格的6。营业税

19、及附加投资利润（）根据估价对象的实际情况，并结合该类建筑行业平均利润率，确定估价对象的投资利润率为15，%则：投资利润（开发成本管理费用销售费用）估价对象建筑物重置价格估价对象建筑物重置价格（），即：求解上述方程，即得：万.元8估价对象约建成于200年9，根据国家有关房屋新旧程度判定标（三）估价对象房地产重置成本价格成新率万元万元元评估单价万元平方米4,元3/2平4方米准，经估价人员现场勘查，确定其综合成新率（）约为万0八、估价结果确定本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，确定估价对象于估价时点的重置成本价格为人民币（大写）：10.81，评估单价九、估价作业人员2元4/平方米。中国注册房地产估价师注册号*）：中国注册房地产估价师注册号*）：某某估价有限公司二年六月十日.大“房权证*号*”*房屋所有权证.估价对象部分实物照片；.估价对象位置示意图；.估价机构营业执照复印件；.房地产估价机构资格证书复印件；.注册房地产估价师资格证书复印件。致估价委托人函1注册房地产估价师声明估价的假设和限制条件房