《物权法》阐释的不动产物权法律规范

1、物权法阐释的不动产物权法律规范物权法根据不同物权的特点，将物权分为不动产和动产，而在第二章的第一部分对不动产的登记进行了具体的法律规定。一、不动产的范围物权法没有对不动产进行具体的解释，但在具体规定中明确了不动产主要是三大类，即房地产物权、土地物权、其他自然资源物权。这三大类不动产物权都涉及到所有权和使用权，所有权与使用权有时是同一的，有时是分开的。如房屋所有权和承租权、土地所有权和使用权、自然资源的所有权和开釆权往往是分开的。二、不动产物权经依法登记发生效力物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有

2、的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”这两条规定非常重要，过去规律允许不登记也可以确认的不动产物权，从本法实施后，只有一个原则，即登记生效，未登记则无效，法律另有规定的除外。”这一规定不仅适用房地产物权，也适用土地物权和国家批准企业、集体经济组织和私人开釆的矿产物权等。物权法只规定了一种不动产物权可以不须登记，即依法属于国家所有的自然资源物权。但第十五条规定容易引起歧义：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登

3、记的，不影响合同效力。”这一规定强调了合同双方对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以签订合同为生效条件和生效时间，并特别规定“未办理物权登记不影响合同的效力。”从字面来看，这一规定与前面的登记生效”相规定冲突，但实际上二者并不冲突。因为这一条规定只确认物权设立、变更、转让和消灭的合同有效，并未确认物权有效。也就是说，当事人可以根据双方的合同约定，要求对方履行有关物权合同约定的设立、变更、转让和消灭等义务，而不能在合同有效期间行使不动产物权的权利。因为物权依法登记是个根本性原则，“未登记不动产物权则无效，法律另有规定除外。”假如，甲买了乙的住宅一处，双方签订了合同，并交付了房款，但没有向房产行

4、政机关办理产权登记。从合同法讲，双方的物权买卖行为合法应该受到法律的保护。但由于没有办理房产产权登记，从物权法律规定来看，房产所有权人仍然是乙。甲并没有取得乙住宅的物权，假如在此期间，乙方欠有丙的外债发生诉讼纠纷，丙依法申请法院查封了乙的住宅，则甲方对丙的申请法院查封行为就没有对抗权利。又如，在甲乙双方房屋买卖成交以后，丁要求租赁甲所买受的房产。依照惯例应该由甲与丁签订租赁合同，但物权法的规定，甲没有出租权利，即使甲与丁签订了租赁合同也属于无效合同。由此可见，物权法颁布以后，不动产所有权权利的变更，依法登记是十分重要的。三、不动产物权的登记机关物权法对不动产物权登记机关实行法定原则，即第十条“

5、不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”这一规定非常重要，即由“不动产所在地的登记机关办理”。物权法之所以釆取这一规定，是充分考虑了不动产的专属地域性特点。对不同种类的不动产的登记由哪一个行政机关主管，如何登记由“法律、行政法规规定。”因为国家分别立有房地产法、土地法、矿产资源法等不同专门法律，国家设立的相应主管行政机关也分别制定了具体的权属登记法规，地方立法机构和政府也分别制定了具体的行政法规，这些法律和行政法规对不动物权如何登记都有具体的程序性规定，所以物权法对不动产的物权登记机构只能作出原则性规定

6、，具体的不动产登记机关由其他法律法规确定。（一）不动产物权登记机关的职责第十二条规定的登记机构应当履行的职责有：1、查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;2、就有关登记事项询问申请人;3、如实、及时登记有关事项;4、法律、行政法规规定的其他职责。5、对不动产有关情况需要进一步证明的，登记机关可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。登记机关的这些职责可以归纳为四项，即审查权属证明和资料这一项职责的目的是确认不动产权属取得的合法性，明确所有权人。通过询问调查登记事项;这项职责主要是核实登记事项，确认登记的事实。必要时勘查现场;这项职责的重要性是对需要登记的不动产进行实际核对，通过勘测、勘验等

7、技术手段确认不动产权属内容。如实登记有关事项的职责是将必须登记的内容以法定形式予以确立，凡行政登记机关已经登记的不动产内容，将作为该不动产依法设立的主要依据而长期发挥作用。（二）不动产物权登记机关的禁止行为根据第十三条和二十二条规定，登记机关的禁止性登记行为有:1、登记机构不得要求对不动产进行评估。目前我国对不动产评估釆取的是中介机构服务性评估。即不动产所有权人只要向登记机构提供的评估结果是合法评估机构出具的，就应该作为登记的依据进行登记，而不能要求当事人进行二次评估。目前有一些房地产登记机关强制登记申请人进行评估的做法是行政违法行为，应该予以制止。2、登记机构不得以年检等名义进行重复登记，因

8、为行政登记属于收费登记业务，而有些地方的不动产行政登记机构为了增加收入，经常以年检名义对不动产进行重复登记。物权法颁布之后，如果行政机构以年检为名进行的以收费为目的的重复登记，将是行政违法行为，当事人有权通过行政诉讼撤消行政机构的违法重复登记。3、登记机构不得超出登记职责范围的其他行为是指国家行政主管机关制定的不动产登记的内容和范围及相应的程序，各类不动产行政登记机构都必须遵循相应的行政登记法规。如果发生超出登记职责范围的行为，就是无效行政行为，当事人可以通过行政复议或行政诉讼要求撤消。如某地的房产行政登记机构在房产行政登记中向当事人收取土地收益金，该行为显然超出了房产登记的职责范围，当事人有

9、权拒绝该行为。如果行政登记机构坚持这一做法，当事人有权申请行政复议或行政诉讼，要求撤消该收费行为。4、不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。这一项规定目前在许多地方并不能得到有效遵守。如有的房产交易行政登记机构规定:对新建的房产进行交易登记时按件收费，对旧房二次交易按面积收费，并强制收取评估费、并在审查交易时故意按评估价款比例收取交易审查费是不允许的，相关当事人和单位可以根据物权法的此项规定主张权利并要求行登记机关撤消行政规定并予以退费。（三）不动产物权登记机关的其他义务1、第十六条规定，登记机关应当建立不动产物权登记簿，并依法管理登记簿。这一规定的意义就是要建立

10、健全不动产物权的登记档案，作为不动产依法登记的主要依据。2、第十八条规定：权利人、利害关系人申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。为当事人提供所查询的登记资料信息，是行政登记机构必须履行的服务性职责，即必须尊重不动产当事人对产权的知情权。不动产产权登记资料中包含了实际测量的重要数据，所以根据国家测量管理法规和档案管理法规的规定，利用测量成果应该交纳查询费。所以当事人向不动产行政登记机构查询、复制登记资料时，应该向不动产档案管理部门交纳相应的查询和复制费，收费部门应该出具物价收费许可证明。3、第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的并得以证实的，有权申请更正登记。登记

11、机构应当予以更正。更正错误登记内容是行政登记机构必须履行的义务，同时也是当事人的权利。不动产登记内容如果发生错误将导致物权人的权利不能实现或不能完全实现，所以更正错误登记事项，也是正确管理不动产、充分发挥不动物效的重要行政职责。如果行政登记机关拒绝当事人的更正请求，当事人有权申请行政复议和行政诉讼，要求行政登记机构予以更正。4、根据第二十一条规定：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。机构对错误登记给不动产权利人或人造成损失应该承担赔偿责任，是一项行政义务。如果行政机构不同意赔偿，当事人可以通过行政诉讼主张权利。行政机构承担赔偿责任后

12、可以向造成错误登记的当事人追偿，这种追偿可以是与不动产登记有关的当事人和登记机关的工作人员。四、不动产物权权属证明1、不动产登记簿。第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据，由登记机构管理。根据这一条规定，不动产物权档案应该属于永久性档案，并由物权登记机关管理。对不动产进行登记管理的通常做法是一产一簿式管理方式。2、不动产权属证书。第十七条规定：权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。权属证书记载的事项，应当与登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。这一条规定非常重要，即不动产登记簿登记事项效力高于不动产权属证书，如果权利人因权属证书记载的事项与登记

13、簿记载不一致而提起行政诉讼，权利人如果没有确凿的证据，其诉讼结果只能以不动产登记簿为准。五、不动产物权当事人的权利义务申请登记人，即向登记机构申请登记不动产物权的当事人。第十一条规定：当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。申请登记的不动产权属证书必须是依法领取得，不动产界址四至界限必须清楚，面积必须准确。根据这一条规定，如果是申请人提供的上述材料记载的数据不准确，一旦发生争议，将由申请人承担责任，行政登记机构不对该登记事项承担责任。2、权利人、利害关系人。第十八条规定权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。权利人是依法享有物权所有

14、权的人;利害关系人是与物权权利具有利害关系的人。权利人、利害关系人可以是物权的实际所有人、名义所有人、共有人、抵押权人、占有人等等。如果行政登记机构没有正当理由拒绝权利人、利害关系人的查询、复制，权利人、利害关系人可以通过行政复议或行政诉讼维护自己的申请查询和申请复制登记资料的权利。3、异议权。权利人、利害关系人可以根据第十九条规定，在认为不动产登记簿记载事项错误时，申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议

15、登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。权利人、利害关系人主张异议权时，如果行政登记机构拒绝，可以通过行政复议和行政诉讼维护自己的异议权。4、预告登记权。第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”也就是说，物权经过预告登记后，原权利人不可随意或单方面处置预告登记的物权，只有经过预告登记权利人同意后的处置才可以生效。经“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这个规定对经预告登记的后的物权保护期限是三个月。如果预告