可行性实施的实施计划书的范本

1、.wd.wd1/58.wd目 录 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc292721627第一章总论 PAGEREF _Toc292721627 h 1HYPERLINK l _Toc292721628一、工程概况 PAGEREF _Toc292721628 h 1HYPERLINK l _Toc292721629二、企业概况 PAGEREF _Toc292721629 h 1HYPERLINK l _Toc292721630三、研究依据及范围 PAGEREF _Toc292721630 h 3HYPERLINK l _Toc292721631四、主要技术经济指标 PAG

2、EREF _Toc292721631 h 4HYPERLINK l _Toc292721632五、研究结论与建议 PAGEREF _Toc292721632 h 5HYPERLINK l _Toc292721633第二章工程背景与建设的必要性 PAGEREF _Toc292721633 h 7HYPERLINK l _Toc292721634一、工程背景 PAGEREF _Toc292721634 h 7HYPERLINK l _Toc292721635二、工程建设的必要性 PAGEREF _Toc292721635 h 9HYPERLINK l _Toc292721636三、工程建设的意义

3、PAGEREF _Toc292721636 h 11HYPERLINK l _Toc292721637第三章市场分析 PAGEREF _Toc292721637 h 12HYPERLINK l _Toc292721639二、隆回县房地产开展态势 PAGEREF _Toc292721639 h 17HYPERLINK l _Toc292721640三、区域市场分析 PAGEREF _Toc292721640 h 18HYPERLINK l _Toc292721641第四章建设内容及建设规模 PAGEREF _Toc292721641 h 21HYPERLINK l _Toc292721642一、

4、建设内容 PAGEREF _Toc292721642 h 21HYPERLINK l _Toc292721643二、建设规模 PAGEREF _Toc292721643 h 21HYPERLINK l _Toc292721644第五章区域位置及建设条件 PAGEREF _Toc292721644 h 22HYPERLINK l _Toc292721645一、区域位置 PAGEREF _Toc292721645 h 22HYPERLINK l _Toc292721646二、自然条件 PAGEREF _Toc292721646 h 22HYPERLINK l _Toc292721647三、建设条件

5、 PAGEREF _Toc292721647 h 23HYPERLINK l _Toc292721648第六章工程技术方案 PAGEREF _Toc292721648 h 24HYPERLINK l _Toc292721649一、规划设计的 根本原那么 PAGEREF _Toc292721649 h 24HYPERLINK l _Toc292721650二、总体规划及建筑设计 PAGEREF _Toc292721650 h 24HYPERLINK l _Toc292721651三、主要技术经济指标 PAGEREF _Toc292721651 h 26HYPERLINK l _Toc292721

6、652四、构造设计说明 PAGEREF _Toc292721652 h 27HYPERLINK l _Toc292721653五、给水排水设计说明 PAGEREF _Toc292721653 h 31HYPERLINK l _Toc292721654六、建筑电气设计说明 PAGEREF _Toc292721654 h 31HYPERLINK l _Toc292721655七、暖通设计说明 PAGEREF _Toc292721655 h 34HYPERLINK l _Toc292721656八、消防工程 PAGEREF _Toc292721656 h 34HYPERLINK l _Toc2927

7、21657第七章环境保护及节能 PAGEREF _Toc292721657 h 36HYPERLINK l _Toc292721658一、环境保护 PAGEREF _Toc292721658 h 36HYPERLINK l _Toc292721659二、节能 PAGEREF _Toc292721659 h 37HYPERLINK l _Toc292721660第八章物业管理 PAGEREF _Toc292721660 h 42HYPERLINK l _Toc292721661一、物业管理方案 PAGEREF _Toc292721661 h 42HYPERLINK l _Toc292721662

8、二、机构设置 PAGEREF _Toc292721662 h 42HYPERLINK l _Toc292721663第九章工程招投标与实施进度 PAGEREF _Toc292721663 h 43HYPERLINK l _Toc292721664一、工程招投标 PAGEREF _Toc292721664 h 43HYPERLINK l _Toc292721665二、实施进度方案 PAGEREF _Toc292721665 h 43HYPERLINK l _Toc292721666第十章组织管理机构和职工人数确实定 PAGEREF _Toc292721666 h 44HYPERLINK l _T

9、oc292721667一、组织管理机构 PAGEREF _Toc292721667 h 44HYPERLINK l _Toc292721668二、职工人数确实定 PAGEREF _Toc292721668 h 44HYPERLINK l _Toc292721669第十一章投资估算 PAGEREF _Toc292721669 h 45HYPERLINK l _Toc292721670一、编制说明 PAGEREF _Toc292721670 h 45HYPERLINK l _Toc292721671二、总投资估算表 PAGEREF _Toc292721671 h 46HYPERLINK l _To

10、c292721672第十二章工程财务预测数据 PAGEREF _Toc292721672 h 47HYPERLINK l _Toc292721673一、资金筹措及投资使用方案 PAGEREF _Toc292721673 h 47HYPERLINK l _Toc292721674二、工程的计算期 PAGEREF _Toc292721674 h 48HYPERLINK l _Toc292721675三、经营及销售税金 PAGEREF _Toc292721675 h 48HYPERLINK l _Toc292721676四、经营成本费用估算 PAGEREF _Toc292721676 h 50HYP

11、ERLINK l _Toc292721677五、利润及利润分配 PAGEREF _Toc292721677 h 51HYPERLINK l _Toc292721678六、借款还本付息估算 PAGEREF _Toc292721678 h 51HYPERLINK l _Toc292721679第十三章工程财务评价 PAGEREF _Toc292721679 h 53HYPERLINK l _Toc292721680一、财务的盈利分析 PAGEREF _Toc292721680 h 53HYPERLINK l _Toc292721681二、清偿能力分析 PAGEREF _Toc292721681 h

12、 54HYPERLINK l _Toc292721682三、敏感性分析 PAGEREF _Toc292721682 h 55第一章总 论一、工程概况1工程名称怡中豪苑建设工程2建设单位湖南鸿旺房地产开发3建设地点工程位于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大邻广场,北隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地的地理位置优越，交通方便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更衬托出一流的人文环境。4建设规模工程总占地面积为30560平方米，总建筑面积为134520平方米，其中住宅工程121208平方米，地下工程13312平方米。二、企

13、业概况1企业 根本情况湖南鸿旺房地产开发是一家专业从事房地产开发的专业公司,由自然人肖石民、周应达出资组建,具有省建设厅颁发的房地产开发资质。 公司成立于2010年1月，现有员工20人。其中具有中高级职称15人,占公司总人数的75%。公司按现代企业制度组建，设有工程技术部、市场营销部、财务核算部、行政事务部、物业管理部。设有执行董事1人，总经理1人，副总经理5人，监事1人，共8个高管职位。公司证照齐全，已取得营业执照、税务登记证、组织机构代码证和房地产开发资质等，且按有关规定进展了年检、年审；公司成立以来，由于经营有方，经营规模不断扩大，取得了良好的经济效益和社会效益。相继开发了湖南怀化?榆树

14、湾步行街?大型综合商业地产工程，贵阳市?鑫海大厦?高档写字楼工程，凯里市?龙泉明珠?江景住宅小区，邵阳城步?鸿旺家园?等工程，完成建筑面积30万余平方米。2010年经过广泛的市场调研和深入的投资论证后，公司决定投资隆回县桃洪镇桃洪西路怡然花园小区地块，兴建“怡中豪苑中央商业住宅简称“怡中豪苑。鸿旺房产本着“创新、人本、价值的企业宗旨，致力于开发出满足市场需求的产品，与国际成功商业地产的经营模式接轨，实现企业效益和社会效益的双赢，创造出更多的价值。2经营范围房地产开发、五金交电、机电产品、机械设备、有色矿产品、钢材、金属材料、建筑装饰材料的销售。3注册资金人民币壹仟万元整4注册地点长沙市天心区韶

15、山南路120号恒盛家园1栋802房。5注册号4301030000554046法定代表人简介法人代表：公司法人代表肖石民，男， 1966年3月出生，湖南省隆回县人，汉族，大专文化，民营企业家，高级工程师，2010年1月，公司创立湖南鸿旺房地产开发，任公司执行董事至今。该同志为人忠厚，老实守信，有较强的实干精神和丰富的企业经营管理经历。7企业类型有限责任公司三、研究依据及范围1.研究依据1湖南鸿旺房地产开发企业法人营业执照2工业与民用建筑可行性研究深度要求3国家计委、建设部联合颁发的?建设工程经济评价方法与参数第二版?4建设部建标2000205号?房地产开发工程经济评价方法?5湖南省建设委员会19

16、99年?湖南省工程预算定额?6?民用建筑设计通那么?(GB50352)2005)；7国家计委?关于建设工程进展可行性研究的执行管理方法?计资1983116号；8国家计委?关于投资工程可行性研究指南(试用版)的通知?计办投资200215号；9 其他有关专业设计标准10隆回县规划局关于“怡中豪苑工程修建性详细规划设计的批复。11隆回县国土局核发的国有土地使用权证。12隆回县政府签发的关于费用包干的减免优惠文件。13建设单位提供的其他各项根基资料2.研究范围本工程可行性研究报告依据国家有关部门法令、政策、规程、标准、对工程建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、工程总体规划方案及公用工程、环境保护、

17、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进展研究。四、主要技术经济指标表一 工程主要技术经济指标表 序号指标名称单位数量备注1总用地面积30560.00合45.84亩2总建筑面积134520.03建筑密度%28.44容积率3.885绿地率%31.956工程总投资万元23360银行贷款万元8000自筹资金万元153607总成本费用固定资产费用万元13297经营成本费用万元10063经营税金及附加万元20898销售收入万元381499所得税万元317510税后利润万元952511投资利润率%54.4%12投资利税率%63.3%13资本金利润率%82.7%14财务净现值ic=10%万元2832.4所

18、得税后15投资回收期年3.24静态年3.86动态五、研究结论与建议1研究结论1本工程的建设与隆回县委县政府倡导的“一年一个样，三年大变样开展战略相统一，符合隆回县城市未来开展方向的正确决策。它在改善城市居住质量、优化人居环境等方面将起到重要的作用。2工程的建设符合国家“扩大内需，促进消费，搞活流通的产业政策。同时，工程建设有利于促进区域经济开展，调整经济构造，为社会提供就业时机，对缓解隆回县待业人员就业压力具有积极意义。3本工程的建设将按照国际通行的商品房开发模式运作，依据规划设计要点进展整体规划，完全符合城市规划、消防、交通等各项要求，有利于完善隆回县城区及高科技产业的配套功能作用。4从经济

19、分析上看，工程建成后，总销售收入为38149万元，税后利润9525万元，投资利润率54.4%，投资利税率63.3%，资本金利润82.7%，工程的经济效益好，是个高投入、高回报、低风险的工程。5工程的敏感性分析来看，工程的敏感点是销售压力，而本工程地理位置优越，潜在用户众多，加之开发理念先进，设计新颖实用，故可以很好的化解销售压力，实现工程的预期目标。2.建议1质量是房地产开发工程的生命线，应严格按照质量管理体系实施工程管理，把握好工程发包和材料采购是保证工程质量的关键，应通过公平竞争、择优选取的招投标形式选择施工单位和材料供给厂商，以确保工程的施工质量和工程形象。2资金是工程顺利进展的保证，建

20、设单位应精心安排好工程进度方案，确保工程建设资金足额到位，从而保证工程的顺利实施。3营销是工程成功与否的关键，应精心安排好营销组织、控制好营销节奏，做好工程前期筹划及推介，充分利用的地理位置优势，同时在户型设计中注重市场需求。同样面积可提供二至三种能超群户型选择，不宜过多，防止客户在购房时因选择太多而影响成交。确保工程的销售与资金回笼顺利。综上所述，本工程是可行的，但工程承办单位应加强开发建设过程中的成本控制工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。第二章工程背景与建设的必要性一、工程背景当前房地产行业开发投资增长迅速，居民住房消费持续增长，住房水平不断提高，房地产行业总体开展呈现出安康态势。隆

21、回县位于距离邵阳火车站55公里，怀化火车站150公里，长沙市283公里；南接邵怀高速公路隆回出口处，北连320国道和219省道,东靠洛湛铁路邵阳站，前有郝水河经过，为隆回怡中豪苑建设工程提供了得天独厚的水陆交通条件。隆回县地处东经11038-11015，北纬27-2740。位于湖南省中部稍偏西南，资水上游北岸。东临新邵县，南接邵阳县、武冈市，西抵洞口县，北界溆浦、新化县。隆回位于湘中稍偏西南，总面积2866平方公里，居住有汉、回、瑶、苗、侗、满等24个民族，辖26个乡镇，1010个村(居)委会，总人口140万人，是湖南的一个农业大县。2010年国民经济得到了较好开展，全年国内生产总值(GDP)

22、实现 62.63亿元，比上年增长13.2%，其中：第一产业增加值为18.13亿元，较上年增长5.9%，第二产业增加值为15.85亿元，较上年增长24.9%，第三产业增加值为28.65亿元，较上年增长11.5%。人均GDP4812元(按常住人口计算)，比上年增加573元，三种产业构造比为28.95：25.31：45.74。全县财政总收入到达27509万元，同比增长18%。隆回县内自然资源丰富。生物资源品类繁多，水稻有籼、粳、糯3个类型，旱粮有近20个品种，经济作物有20多项，上千种。其中宝庆辣椒、红皮蒜、生姜、龙牙百合、腰带柿著名中外，辣椒、茶叶、柑桔生产基地县。植被达200余科，1000余种，

23、其中805种野生植物可作药材。野生动物资源133种。家禽畜品种繁多，尤以生猪为最。已查明的地下矿藏40余种。其中煤远景储量5886万吨；黄金矿颁面占全县面积的1/3，远景储量6.273吨。其它储量较大的矿藏还有铅、锌、锰、锑、铜、铁、锡、磷、汞、高岭土、大理石、石灰石及稀有金属矿铌、钽、铌铁、独居石、绿柱石、铣石等。境内有6处碱性硅质温泉，水质水温均符合工业用水标准，在农业和医疗方面也有利用价值。水能理论蕴藏量16.24万千瓦，可开发量4.79万千瓦。近年来隆回县的城镇建设开展也很快，城区建设己初具规模。然而在2866平方公里的隆回县，没有一处可供140万人民娱乐、购物的休闲场所，特别是政治、

24、经济、文化中心的桃洪镇，由于过去城乡居民居住条件差，人均居住面积狭小，迫切需要改善居住条件，随着社会的进步和人们生活水平的不断提高，人们渴望有一处高标准的居住休闲的场所，而我公司“怡中豪苑工程的修建将最大程度地满足人们的这一需求。特别是2000年以来，隆回县实施“三年大变样的战略，城市路网及根基设施建设得到了极大的提升，原有的地域差异缩小，新城地段升值潜力不断增大，为房地产开发提供了广阔的空间。正因为隆回县“怡中豪苑具有得天独厚的优势和独一无二的条件，公司审时度势，看中了这块风水宝地，和县政府签订了?建设合同书?开发建设商业步行街和高档商业住宅小区。二、工程建设的必要性1国民经济开展的需要当前

25、，我国国民经济运行正处于一个特殊开展时期，为了促进国民经济的稳步安康开展，必然要求扩大内需，优化消费构造，把住宅建设作为推动国民经济开展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析与研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。隆回县房地产占GDP的比重近几年虽在上升，但对于一个高速开展的城市而言其在国民经济中所占份额仍然偏低。随着政策的看好、阻碍市场发育因素的消除、人们消费与置业观念的更新，房地产业的开展潜力很大，存量和增量市场启动后，房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的奉献率还将逐步增大。同时，房地产对相关行业的带动作用很大，据测算，房地产的生产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品

26、种的产品提出要求，与几十个产业的经济活动相关联，投资带动系数为1.95，所以，房地产已成为中央扩大内需、启动消费的重点，使社会广泛看好的消费热点和经济增长点。正因为房地产投资的看好和推动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续安康稳定开展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。2扩大消费需求的需要扩大内需，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，保持消费和投资需求对经济的双拉动，是我国目前和未来经济工作的指导方针。投资、出口、消费被称做拉动经济增长的“三驾马车。一般情况下，消费对经济的增长的奉献率应到达七成，因此应着力扩大国内消费需求。 据有关资料统计，至2010年底，我国城乡居民储蓄已到达23万亿元

27、，城市居民市场金融资产达20万亿元。近几年来，随着消费者生活水平的提高，在住房改革政策的引导下，城乡居民的消费已由过去的“温饱型向“小康型转变。由于过去城乡居民居住条件差，人均居住面积狭小，迫切需要改善居住条件。因此，开展房地产业，开发建设价位适宜，面积适中的住宅商品房，形成与社会购置力相适应的多层次供给体系，既满足了置业者对住房的需求，提高了生活质量，又起到了对地方经济的拉动作用。 同时，房地产的开展又可以拉动国民经济上下游诸多行业的开展，如钢铁、建材、家电、厨卫制造、装修装饰业等等。这些行业开展了，员工就业和收入增加了，又反过来会对房地产产生新的消费能力和群体。2005年以来，我国国民经济

28、每年都增加8%以上，其中房地产奉献率就超过1%。房地产已经成为国家的支柱产业。3城镇化建设的需要到2020年要全面实现小康社会的目标，其难点和重点在农村和农民。全国13亿人口，有9亿农民，中国每年新增劳动力1000万，进城的民工一般保持在1.2亿.“三农问题长期以来，一直是困扰我国经济开展、社会开展和实现现代化，建设小康社会的核心问题之一。按照城镇化开展要求和十七大精神，要坚持走大、中、小城市和城镇协调开展的中国特色的城镇化道路，尽快把农村充裕劳动力从土地上转移出来进入城镇，加快城镇化的进程。如果按照规划，到2012年，湖南省的城镇化水平到达40%，每年至少有100万农民工进入城镇。根据隆回县

29、城市总体规划，到今后假设干年隆回县将逐步开展成为40万人口的中等城市，届时城市人口将在现在的根基上增加180。这些新进城的人，势必会带来商业用房、住宅用房的消费需求。只有安居了才能乐业，按照建设部提出的实现全面小康社会的住房标准，即到2020年 根本做到“户均一套房，人均一间房，功能配套，设施齐全。所以工程建设市场前景广阔。目前隆回县的人均住宅面积偏小，而且居住条件也较差，是我县住宅与房地产业开展问题之一。在隆回县整体规划中被定位于“高科技产业区，随着区域经济的不断开展，城市建设用地越来越紧张，因此，工程的建设不仅可以适应隆回县城区域快速开展的需要，解决县城教职员工及高科技企业员工等的居住问题

30、，而且还可以适应隆回县城市规划与市政建设的需要，这对美化城市环境、增加城市功能均具有现实意义。三、工程建设的意义工程的开发将进一步提高区域内的居住质量，促进区域房地产市场开展，有效地提升该区域内房地产的整体品质，对增加地方财政收入、繁荣本区域内商业与服务业起到重要作用。同时，工程的建设将为隆回县人民提供良好的园林式居住环境。第三章市场分析一、邵阳地区市场状况1.投资构造分析根据邵阳地区2010年1-6月建筑行业投资统计说明,按构成分类,建筑工程投资27亿元，占总投资的52.9，而去年同期建筑工程投资只占总投资的40.67，比去年同期的21亿元，增长28.5；其他费用主要是土地购置费和土地开发费

31、18亿元，与去年同期 根本持平，占总投资的35.3，而去年同期其他费用占总投资的40。说明经过2008、2009年大规模地引进开发工程及前期开发，今年开场进入了的施工建设阶段。邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资构成(按构成分)邵阳市2010年1-6月房地产开发完成投资分类 单位：亿元阶段合计按构成分建筑工程安装工程设备工器具购置其他费用其中：旧建筑物购置费其中：土地购置费1-06月512751181.5510.52. 投资用途分析住宅建设完成投资39亿元，占总投资的76.5，比去年同期30亿元增长30；办公楼建设完成投资3亿元，占总投资的5.8；商业营业用房建设完成投资5亿元，占总投

32、资的9.8；其他用房建设完成投资4亿元，占总投资的7.8。邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资构成(按用途分)邵阳市2006年1-6月房地产开发完成投资构成(按用途分)邵阳市2010年1-6月房地产开发完成投资分类 单位：亿元阶段合计按用途分住宅办公写字楼商业营业用房其他1-06月51393543.投资区域分析2010年1-6月邵阳市区完成投资18亿元，占总投资的35.3%；隆回县完成投资5.8亿元，占总投资的11.4%；邵东县完成投资5.2亿元，占总投资的10.2%；新邵县完成投资4.9亿元，占总投资的9.6%；邵阳县完成投资3.8亿元，占总投资的57.4%；新宁县完成投资3.5亿元

33、，占总投资的6.8%；城步县完成投资2.2亿元，占总投资的4.3；洞口县完成投资2.5亿元，占总投资的4.9%，绥宁县完成投资2.3亿元，占总投资的4.5%。邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资构成(按工程地点分)邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资按工程地点分单位：亿元阶段合计邵阳市区内邵东县隆回县新邵县邵阳县新宁县城步县武冈县洞口县绥宁县1-06月51185.25.84.93.83.52.22.82.52.3从各区县房地产完成投资的比例上看，邵阳市区、隆回县、邵东县开发投资增幅较大，与去年同期相比，隆回县增长97.91%，增幅位居第二，小结：今年上半年房地产投资仍保持高速增

34、长，但是投资构造已经发生变化。从投资用途看，住宅建设投资所占比例上升，而商业用房建设投资比例下降。从投资构成看，土地购置和土地开发投资比例降低，而建筑工程投资比例增加。这是因为前两年土地成交活泼，在投资构成中占较大的比例，而现在这些工程已逐步进入施工建设阶段。另外，拆迁安置难度加大，进展缓慢也是前期工程投资比例降低的原因之一。4.需求分析“十二五邵阳市房地产业规划部门课题组课题负责人介绍，影响住宅自然需求的因素有三个：城市化水平、提高居民居住水平的速度和住宅年自然折旧率。按?隆回县城市总体规划?，根据隆回县城市总体规划，到今后假设干年隆回县将逐步开展成为40万人口的中等城市。根据隆回县现有经济

35、开展水平，20102014年将是隆回县进入工业化，城市化加速时期，也是中部崛起的关键时期。在这一期间，考虑到城市人口的快速增长，旧城改造、居住消费构造向着开展型、享受型升级等因素，隆回县住宅消费将有着巨大的潜在需求。 1结婚家庭户数对住宅需求 根据2010年隆回县第六次人口普查10抽样资料测算，隆回县居民的平均初婚年龄为23.28岁，其中男性平均初婚年龄24.71岁，女性平均初婚年龄21.85岁。我们选择在1987年到1991年在市区出生的人口作为结婚家庭户数，统计资料显示：这一期间县城市区出生的人口约1.8万人。另一方面，从结婚登记数看：1998年以来，隆回县平均每年结婚登记6000多户。因

36、为居住在城镇的人口约占总人口的50左右，所以城镇结婚登记数约3000个左右。结合上面两种分析，我们选取隆回县城镇结婚登记数更合理。“十二五规划期间，隆回县城镇结婚家庭户数为1.5万个左右30005。随着结婚人口和家庭数量的增加，首当其冲的就是对住房需求的增长，假设每户住房建筑面积按100平方米计算，那么20102014年需新增住房建筑面积约150万平方米1.5100。平均每年需新建约30万平方米。 2城市人口数量增加对住宅需求 随着“三化进程的推进和开展小城镇建设步伐的加快，隆回县城镇化率不断提高。2010年在全县总人口中，居住在城镇的人口为26万人，占总人口的约26，比上年增加2万人，增幅上

37、升8.3个百分点。2008年城市化水平23比2004年15提高8个百分点，平均每年提高了2个百分点，预计2011年城市化水平可到达2830。近几年统计数据说明，隆回县城市化的水平每年以23个百分点左右的速度递增，这意味着每年新增城镇人口约2万3万人左右。扣除人口的自然增长近6年平均每年增加人口1万人左右，每年新增城市人口约2万人左右。城市化过程中必然带来对住宅需求的增加。那么“十二五规划期间隆回县将新增城镇居民12万人左右。按照?中华人民共和国人类住区开展报告?关于2015年全国城镇人均建筑面积26平方米标准，因此，隆回县为解决新增加城市人口的住房问题，20112015年那么需新建住房建筑面积

38、约52万平方米226。平均每年需新增10.4万平方米。 3城市流动人口对住宅需求 4旧房屋更新改造对住宅需求 5到达预期住房面积目标对住宅需求 6投资型等住房的需求二、隆回县房地产开展态势隆回县在改革开放以来，社会经济步入了快速开展的轨道，经济实力明显增强，城市建设日新月异，人民生活条件不断改善。从1988年到2010年，隆回县的经济每年平均增长率达9.1%，高于全国平均增幅近1个百分点，经济开展已进入工业化中期阶段。近年来，随着经济的持续开展，人们生活水平进一步提高，住房的需求也越来越大。建设部目前的工作思路是：深化改革，立足开展，加强房地产市场地宏观调控，整顿和标准市场秩序，促进房地产业安

39、康、协调开展；开放搞活二级市场，推进住房分配货币化，全面落实住房公积金制度，改良物业管理，进一步培育住房消费。因此，房地产市场的容量将进一步扩大。隆回县房地产市场在中央采取的一系列积极财政政策的持续作用下，市场主要指标都有较大幅度增长，在城市大规模路网改建的刺激下，隆回县房地产市场积蓄的潜力逐步释放，商品房销售形式良好，保持稳定增长势头，市场消费也相应呈现出理性上升的局面，整个市场明显处于景气状态，市场动作状况良好。根据房地产部门的统计资料，2010年上半年全市共批准商品房预售面积152.2万，比去年同期增长6.5%，其中住宅上市量为96万，比去年同期增加15万平方米，同比增长18.5%，占商

40、品房总量的比重为78%。2010年上半年，全市共完成商品房交易10518起，成交面积达146万，成交金额为38.5亿元，其中商品房期房成交8230起，成交面积为114万，成交金额为33.01亿元，分别比上年同期增长了34.5%和55.6%就目前隆回县宏观经济情况来看，政府财政收入与国民收入均呈现出快速增长的态势，人民消费水平相对于同类城市而言大为超前，房地产、私车等大宗消费近年已有了较大的需求增长，从最近的汽车展销会上人气兴旺可以看出，隆回县的消费潜力十分巨大。随着人民消费需求增长、市政配套改造完善、更高品质的住宅产品的出现和房产多级体系的成熟，隆回县的房地产行业已经进入快速开展的轨道，预计在

41、最近的一两年内将成为邵阳地区中城市房地产经济增速最快的城市之一。三、区域市场分析1社会经济状况该工程位于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大广场,北邻隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地的地理位置优越，交通方便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更衬托出一流的人文环境。尤其是近几年市政府实施巨大的根基设施投入，使得隆回县城面貌目日新月异。根基设施和生活配套设施不断改善使得隆回县越来越适合居住。市场供需两旺，购房意愿继续增强。从近两年隆回县房地产市场开展来看，从2008年开场，隆回县房地产市场正处于一个快速增长的高速开展期

42、，市场呈现的强劲势头使进驻隆回县的开发商无一不喜笑颜开。隆回县外乡尤其是最强大的购置实力也让市场为之震惊。这一点从万和花园、百龙观天下商住楼、龙江山水小区、怡然花园等工程的热销可见一斑。目前新增需求主要表达在以下几个方面：1隆回县迅速开展及高科技产业的膨胀带来的需求。隆回县的开展迅速惊人，不断增加的就业与商机，不断增多的企业、单位和商家，以及隆回县城市规模扩大、城市人口的增加乡镇人口及外来人口补充，都将产生持续的住宅需求。2改善型需求在这一两年表现得十分踊跃。隆回县原居住人口人均居住面积和住宅拥有量不高，且原居住用房多为单位分房和个人自建房，单位住房大多面积较小，而私自建房大多居住品质不高，使

43、得很多人已经或正在打算从原有住房中搬离出来。3投资型需求对比活泼。隆回县外来人口，尤其是高科技产业员工构成了宠大的租赁群体，使得租赁市场火爆，房屋租金较高，因而吸引了很多投资型客户。由于以上需求，隆回县的大多数楼盘尤其是住宅的销售形势较好，房地产市场呈现供需两旺的局面。2工程的优势随着隆回县城市化水平的不断提高以及城市格局的 根本形成，隆回县二十一世纪的开展规划已重彩描绘，城市的规模延伸扩展，经济建设开展步伐逐步加快，房地产开发已成为经济腾飞的新热点。目前，隆回县政府确定了把县建设成为繁荣、开放、文明、秀美的现代化城市的战略目标。到2015年，隆回县城市人口将到达40万，城市化水平到达45%，

44、人均GDP 5000美元左右，到达中等收国家水平， 根本实现现代化。为落实省委、省政府关于“加快隆回县建设，拉动经济开展和“实现隆回县城市面貌三年大变样的有关要求，县政府奖大力实施“兴工强市战略，积极推进工业化、城市化和农业产业化进程，加强生态环境建设，实现可持续开展。隆回县二十一世纪的开展规划已重彩描绘，城市的规模延伸扩展，经济建设开展步伐逐步加快，房地产开发已成经济腾飞投资建设的新热点，加之高科技产业开展迅速，市场前景不可限量。工程处于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大广场,北邻隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。同时，工程所在地的教育、医疗、

45、公共服务设施较为完善。产品品质突出，综合素质高，无论是外立面、户型、园林都按隆回县目前最高水平打造；位于桃洪西路，易达性好；无高大建筑遮挡，小区视线开阔；户型设计分别面向不同层次的群体，扩大了客户层面，减少了销售压力；户型设计精巧，布局科学合理，实用性高。南北朝向，开间大，进深小，户型采光和空气对流较好，居住的舒适度高。第四章建设内容及建设规模一、建设内容怡中豪苑的建设内容主要为：17层小高层住宅10栋，14层建1栋,12层小高层住宅3栋、地下车库及相应的配套服务设施、室外的道路、绿化、市政管网设施等。二、建设规模工程总占地面积为30560平方米合45.84亩，拟建总建筑面积为134520平方

46、米，其中住宅工程为121208平方米，地下车库13312平方米,工程规划建筑容积率为3.88，建筑密度为28.35%，绿地率为31.95%。工程方案建设10栋17层商品住宅、1栋14层商品住宅及3栋12层商品住宅，1#、2#、6#-14#栋负1层均设地下车库。3#-5#小高层负1-2层设地下车库。第五章 区域位置及建设条件一、区域位置工程位于隆回县城西320国道旁, 西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大广场,北邻隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地的地理位置优越，交通方便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更衬托出一流的人文环境。区域周边社会化

47、服务的文、教、卫等公共根基设施较为齐全，完全具备建设住宅小区的条件。二、自然条件1气温年平均气温 16.9最冷月平均气温 3.9最热月平均气温 28.2极端最高气温 39.1极端最低气温 -11.32降水量年平均总降水量 1600mm一月最大降水量 148 mm3温度最冷月平均相对温度 76.85%最热月平均相对温度 73%4最大积雪深度130cm5最大冻土深度5 cm6年雷暴日数 49.5d7风冬季平均风速 1.5m/s30年一遇最大风速 23.7 m/s最多风向及频率 七月 SW20% 一月 NW31% 8全年日照时数1677.1小时9邵阳地区地震烈度工程位于邵阳地区所辖的隆回县境内，根据

48、国家地震局、建设部2000年版?中国地震动参数区划图?，隆回县 根本地震烈度为6度。10工程地质条件根据工程建筑的岩土资料分析场地的地质情况：该场地未发现不良地质现象，适宜建筑该工程。三、建设条件工程周边水、电、气等配套设施完善，邮电通讯设施齐全，公益设施齐备，中小学校、医院、车站、宾馆等服务设施十分完善。目前，供水只需与桃洪西路的主供水管接通即可满足工程的用水。工程供电也可由桃洪西路或规划道路直接接入。工程所在地的其他市政根基设施也较为完备，完全能够满足工程建设实施的需要。第六章 工程技术方案一、规划设计的 根本原那么1强调现代性现代性是城市景观体系的生命力，努力运用当代科学技术、表达现代精

49、神、采用集中与分散相结合的布局方式，高速现有用地构造，使该地块成为城市的有机组成局部，与城市的开展严密结合，表达城市的优质环境和规模集聚效应。2强调文化性坚持城市的个性特色，历史文脉、文化遗产保护等。使人产生历史感、认同感、归属感、领域感，坚持把文脉、历史、文化、建筑视为活的生命，对每个节点，每个空间做到精心规划、精心设计，为市民创造良好的购物与生活环境。3强调形象性重视公共活动空间形态、建筑形态、建筑色彩和街道、广场、绿地的景观形态，增强环境的舒适度和愉悦感。二、总体规划及建筑设计1功能布局综合体以西接桃洪西路为基准布置负一层平面，负二层及地下局部平面内设地下车库。在总体布局上，小高层以下部

50、车库裙房为底座，将住宅设置其上，住宅均采用南北朝向，保证了户型的朝向与通风，提升了小区的品质，营造良好的景观视线通道和气流通道，充分考虑了临山脉的景观面，设计成江景房，让内外环境空间相互交融。综合体的负一、二层为地下停车库，可停车232辆，停车库的出入口布置于1层东西两地，并有独立的楼电梯直达小区内，这样既将车流的进出相对集中便于管理，小区入口处设有隐形消防车道，专供消防车通行，小区住户的私家车可全部停入地下车库，保证了小区的安静，沿基地四周均留有足够的空间和宽度，同时也满足了消防扑救的需要。综合体与北侧原有多层住宅，在正南北方向上的最小间距保证在30m之间，满足22+0.2H的间距要求。2建

51、筑造型本工程建筑造型总体上采用现代建筑的处理手法，以现代元素，使整个建筑风格现代新颖而不张扬，给人世间更好的亲和力，成为一道独特的风景线。屋顶花园，玻璃阳台的每一细节的精巧设计，表达了创造和活力。在为人们营造了轻松、宜人的购物、生活和工作环境的同时，给隆回县增添了新的艺术美景。3交通流线建筑底层地下车库用房由桃洪西路的主入口进入，同时在四周设次入口，上部住宅人群出入口布置在桃洪西路。地下车库的出入口布置于建筑的东西两侧。4消防设计该小区住宅楼建筑高度为51m，属一类高层建筑，耐火等级为一级，设有小区消防车道，满足消防要求，各建筑物间距与周边建筑物间满足高规要求。5环保及绿化设计说明该设计总的绿

52、化原那么四季如春、层次丰富，装饰性、景观欣赏性强；绿化以常绿为主基调；在树种选择上以常绿树种为主，突出层次感，强调浓浓的绿意，并适当点缀景观树木，让人感受到景观的四季变化。靠近城市道路边界用中小乔木与灌木混植，以减少尘埃污染，美化小区环境。在绿地内点缀适当的乔木和灌木并配以相应的马拉草和台湾青，让人充分感受到一份浓浓的绿意。屋顶花园，绿化要求层次丰富，配置图案化，应选择高档、色彩清楚且耐修剪的植物。在环保方面，充分考虑建筑物本身以及建筑所用材料对环境的影响，更多采有环保型的、可回收利用的建材产品，在地面铺装上可尽量减少硬铺地面积，尽可能运用一些植草砖等形式的铺地，加大绿地面积、美化环境。三、主

53、要技术经济指标用地面积： 30560总建筑面积： 134520其中：负1-2层地下车位、车库、建筑面积： 13312住宅建筑面积： 121208建筑占地面积： 10952容积率： 3.88建筑密度： 28.35%绿化率： 31.95%居住户数： 880户地下停车位： 129个地面停车库： 103个四、构造设计说明1设计依据1建筑方案图纸2现行国家设计标准和规程?建筑构造荷载标准?GB50009-2001?混凝土构造设计标准?GB50010-2002?建筑抗震设计标准?GB50011-2001?高层混凝土构造设计规程?JGJ3-2002?建筑地基根基设计标准?GB50007-2002?建筑桩基技

54、术标准?JFJ94-94?人民防空地下室设计标准?GB50038-943荷载取值停车库：4.0 KN/；消防通道：35.0 KN/单向板或20.0 KN/双向板；电梯机房：7.0 KN /；住宅：2.0 KN /；卫生间：2.5 kn/公共的，2.0 KN /；一般的；消防楼梯：3.5 KN /；其余未活载均按?建筑构造荷载标准?取值。4风荷载标准值n=50年 根本风压值Wo=0.35 KN/,体型系数：us=1.3，风振系数及风压高度系数按?建筑构造荷载标准?取值；地面粗糙类别按C类采用。5 根本雪压值：n=50年 根本雪压值：So=0.45 KN /6填充墙外墙采用MU10多孔粘土砖，孔隙

55、率为30%；内隔墙：超市局部采用90mm厚GPC板；住宅局部采用A3.5A5.0加气混凝土砌块，容重不大于700N/M3。7地震作用根据?建筑抗震设计标准?GB50011-2001及本工程场地工程地质勘察报告，本工程所在地区地震 根本烈度为6度；设计 根本加速度为0.05g，设计地震分组为第一组，场地类别为类，场地设计特征周期值为0.35。8人防荷载按?人民防空地下室设计标准?GB50038-94，本工程按五级二等计算。9场地水文地质情况根据地勘资料说明：本工程场地地坪现有标高为32.6933.55m，0.00标高为32.8，地下水类型属于上层滞水，潜水和岩溶裂隙水，水位较稳定，场地地下水略具

56、承压性，承压水头高度约为6.0m,勘察期间，地下水稳定水位在30.4432.68m；结合场地周边环境条件及地区经历，建筑物底板抗浮设计水位建议按32.68m考虑，地下水对钢筋混凝土构造中的钢筋无腐蚀性。地质情况，根据地勘资料说明，本场地由上而下依次为：人工填土，构造松散，层厚1.207.50m不等；第四系淤泥积含有机质粉质粘土：呈湿饱和，可塑软塑状态，层厚0.52.90m；粉质粉土层：呈湿饱和，可塑软塑状，均匀性差，层厚0.42.50m；中细砂层，松散稍密状，层厚 1.208.0m，荷载力特征值为120KPa。圆砾层：一般粒径为220mm，最大达60mm，稍密中密状，层厚为0.85.6m，承载

57、力特征值为300 KPa，沉管灌注桩端阻力特征值为3200KPa。第四系残积粉粘土层：原岩构造较清晰，呈可塑软塑状，层厚0.511.70m，承载力特征值为210 KPa。泥盆系中风化白云质灰岩层：细晶构造，属较硬岩，岩体较完整，揭露层厚3.0014.00，承载力特征值为5000KPa，桩端阻力特征值为5000KPa。2构造设计与选型1根基选型本工程1#、2#、6#、7#、8#、9#、10#地下一层高为-4.5m，地上十七层，建筑物总高为55.5m，其中3#、4#、5#地下一、二层高为-9m，地上十七层，建筑物总高为60m ；11#地下一层高为-4.5m，地上十四层，建筑物总高为46.5m ；1

58、2#、13#、14#地下一层高为-4.5m，地上十二层，建筑物总高为40.5m；满足根基埋深要求，根据提供的地质资料说明，本工程拟采桩根基，具体采用冲孔或人工挖孔灌注桩，以中风化白质灰岩作为桩端持力层。2地下室本工程地下室采用砼自防水，抗渗等级为S8，防水等级为二级，砼内掺入适量的外加剂。3上部构造本工程地上17层，地上总高度51m，14层，地上总高度42m；12层，地上总高度36m；构造采用底部大空间局部框支剪力墙构造体系，一层顶为构造转换层，板厚取200mm，双层双向配筋，一层以上为局部短肢剪力墙构造，并结合楼、电梯间设置一般剪力墙或核心筒。框支框架抗震等级为一级，底部加强部位剪力墙为二级

59、，非底部加强部位剪力墙为四级。3主要材料1砼：C25C40 垫层C15砼2钢筋：HPB235、HRB400以及高强度的冷轧扭钢筋。3填充墙：外墙：MU10多孔粘土砖，孔隙率为30%内墙：商场局部为90mm厚GRC板住宅局部：A3.5加气砼砌块五、给水排水设计说明1给水设计1水源本建筑水源为城市自来水。2用水量最高日用水量为：600m3/日，最大小时用水量62/h消防用水量室内消火栓用水量20L/S，室外消炎栓用水量20L/S喷淋用水量30L/S一次火灾灭火用水量400m33给水系统三层及三层以下由市政自来水直接供水，三层以上采用水泵屋顶水箱供水。4消防系统室内消火栓系统不分区，地下泵房设消防加

60、压泵，裙房采用减压消火栓，屋顶设消防水箱。地下车库及地上裙房均设自动喷淋灭火系统，地下泵房设喷淋给水泵。2排水设计排水采用雨污分流，其中生活排水采用污废合流。室外设化粪池，污水经化粪池处理后排入城市排水管。屋面雨水设计重现期5年。六、建筑电气设计说明1设计范围怡中豪苑变配电所和设备用房的动力配电、建筑物照明、建筑物的防雷接地。电视、语音及数据配线系统、火灾自动报警及联动控制系统。2用电负荷等级估算1怡中豪苑为一类防火建筑，消防用电设备应按一级负荷的要求供电。2经估算：总设备安装容量为7900千瓦，有功计算功率3000千瓦，主变容量为21000+21250千伏安，消防用电安装容量约为470千瓦。