地产营销房产策划方案 戴德量行重庆龙湖源著写字楼项目前期研究策划发展战略

1、龙湖源著写字楼项目前期研究策划市场研究报告(初稿)PRIVATE & CONFIDENTIAL第一章 宏观经济环境研究社会经济发展情况产业结构研究城市发展规划与战略宏观市场总结及对项目影响1社会经济发展情况产业结构研究 城市发展规划与战略 宏观环境总结重庆近年一直处于备受关注、政策频发的时期，城市地位也随着城市定位的更新实现跃升。时间城市定位1997年中央直辖市2007年6月2007年8月2007年9月“国家统筹城乡综合配套改革试验区”中国目前唯一的城乡商贸统筹发展试点区我国重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽2008年11

2、月我国内陆地区首个保税港区2010年2月2010年5月2011年3月五大国家中心城市之一两江新区成立，保税港区通过重庆成渝经济区区域规划获批2社会经济发展情况产业结构研究 城市发展规划与战略 宏观环境总结重庆市历年GOD增长情况2011年重庆市GDP达到10011.13亿元,同比增长16.4%,增速跃居全国第一,排名全国第七。2011年重庆经济增长远超直辖以来12.2%的年均增幅和发展态势较好的“十一五”时期14.9%的平均增速，全市经济发展活力不断增强，各项经济指标全面向好，继续保持快速增长势头，实现了“十二五”良好开局，将为项目开发提供良好的经济发展背景。3社会经济发展情况产业结构研究 城

3、市发展规划与战略 宏观环境总结重庆市历年进出口总额重庆规模以上工业增加值3500000300000025000002000000150000010000005000000300000002500000020000000150000001000000050000000200520062007200820092010201120052006200720082009201020112011年重庆外贸进出口发展迅猛，全年外贸总额接近3百亿美元，同比增幅位居全国首位。其中笔记本制造项目的顺利推进，对外贸进出口的增长贡献最大；此外，传统汽摩产品仍然保持稳步增长。2011年重庆规模以上工业增加值增速稳居全国

4、第一，主营业务收入首次突破万亿元大关，工业经济速度效益协调性持续增强。其中，化学原料及化学制品制造业实现利润增长58.0%。4社会经济发展情况产业结构研究 城市发展规划与战略 宏观环境总结社会消费品零售总额人均可支配收入近年来，重庆社会消费品零售总额一直保持着15%以上的高速增长态势，但2012年初增速有所放缓；预计国内经济发展以及促进内需的战略调整将会继续推动消费市场的发展，而商业地产得益于消费增长将继续保持上行态势；同样，经济的发展带动城镇居民可支配收入的增长，除去生活必需品消费之外，居民用于其他方面消费增长，促进消费多样化，加快社区商业中心的发展以及高端商业的发展。5社会经济发展情况产业

5、结构研究 城市发展规划与战略 宏观环境总结在宏观政策影响下，2011年全年房地产开发总投资超过2,000亿元，同比增长24.4%；较近十年全市房地产开发投资平均增速27.8%略低3.4个百分点，开发投资增速呈现放缓的趋势。2011年全年新签外商投资合同额135.21亿美元，同比增长116%。 外商投资实际到位105.29亿美元，增长66%。外商投资热情高涨。截至2011年10月底，落户重庆的世界500强企业已经达到了195家，现已超过200家；数量上相比07年增长237.8%。外商投资的青睐，将促进重庆商业地产市场的发展，也将为本项目带来持续的优质客源。6社会经济发展情况产业结构研究 城市发展

6、规划与战略 宏观环境总结产业结构重庆作为国家六大工业基地之一，2011年重庆市三次产业比重为8.4：55.4：36.2，工业经济的主导的作用不断巩固。其中第二产业增加值为5542.81 亿，比上年增长21.8%；第三产业增加值为3623.81亿，增长10.8%；重庆传统的优势支柱产业主要为汽车摩托行业、装备制造业、材料工业和电子信息产业等。2011年重庆市工业总产值12038.52亿元，其中支柱产业占比为81%；根据重庆信息产业“十一五”规划，信息产业将力争完成总投资3000亿元，实现销售收入10000亿元，占全国总量的10%，占重庆工业产值的1/3。7社会经济发展情况产业结构研究 城市发展规

7、划与战略 宏观环境总结重庆两江新区中国第三个副省级新区占地1200平方公里两江新区将围绕先进制造业和现代服务业2大领域，打造“6+3”核心产业体系，构建“1心4带”战略空间布局（金融商务中心、都市功能产业带、高新技术产业带、物流加工产业带、先进制造产业带）。两江新区建成具有国际影响的新能源汽车研发生产基地，国家重大装备产业基地和服务外包产业基地；内陆地区最大的综合运输物流中心，出口加工贸易中心和商务会展中心，长江上游地区的金融中心和研发创新中心。本案项目所在片区属于两江新区规划的都市功能产业带，将重点发展商务会展，汽车，电子信息，仪器仪表，生物医药五大核心产业，打造宜居新城。政策价值：两江新区

8、的建立将真正的把重庆市推向西部首席地位， 无论是在经济还是在政治上，重庆将因此而获得其他西部城市，乃至中国内陆城市所不能及的发展预期。8社会经济发展情况产业结构研究 城市发展规划与战略 宏观环境总结北部新区渝北区本案新牌坊片区两江新区江北区渝中区北部新区是两江新区的核心组成部分，面积157.59平方公里，人口53万，含重庆经济技术开发区、重庆高新技术产业开发区及重庆出口加工区。现已成为中国中西部面积最大、工业产值和财政收入最多的开发新区。2011年北部新区工业总产值突破千亿大关，达到1003亿，位列全市三甲；实际利用外资突破十亿大关，增长近2倍达到16.41亿美元（超过前两年9.24亿美元总和

9、），位列全市第一。北部新区未来还将打造“四大高地”：总部经济高地、新型金融服务业高地、软件及信息服务业高地、商贸服务业高地。本项目所在片区紧邻北部新区已建成的高新产业园，与园区内的总部客户、产业客户相互补充，存在数量庞大的上、下游潜在客户群。9社会经济发展情况产业结构研究 城市发展规划与战略 宏观环境总结 重庆根据特有的地形特点，城市空间结构规划为“一城五片、多中心组团式” 。一城：重庆市主城区北部片区五片区：中部、北部、南部、西部、东部多中心：一个城市中心和六个城市副中心。 城市中心：主要指中央商务区（CBD）。主要强化解放碑地区商贸功能，突出江北城地区商务功能，完善弹子石滨江地区的配套服务

10、功能。本案观音桥新牌坊西永中央商务区沙坪坝茶园南坪 六个城市副中心：沙坪坝、南坪、杨家坪、观音桥新牌坊、西永、茶园城市副中心，主要承担部分市级公共服务功能。杨家坪中部片区东部片区南部片区西部片区小结：本项目所处区域新牌坊片区位于规划中的都市区城市副中心，未来将成为北部新区城市发展的重要组成部分，具有成为城市次级中心的潜力和特点。10社会经济发展情况产业结构研究 城市发展规划与战略 宏观环境总结两江总部基地高新区产业园机场高速软件产业园涉外商务区内环高速新牌坊大型居住区新南路本案新牌坊立交新溉大道轻轨3号线重庆市政府机关冉家坝大型居住区龙华大道红锦大道余松路江北嘴CBD解放碑CBD本项目邻近政府

11、办公机关，周边规划有高新区产业园，总部基地等重点功能区，未来还将发展软件产业园和涉外商务区等产业园区项目。项目周边主要规划有大型高档居住社区，目前比较缺乏商业规划和配套。11社会经济发展情况产业结构研究 城市发展规划与战略 宏观环境总结半小时主城、四小时重庆、八小时周边 内环以内的主城核心区到渝中区，仅需半小时车程；2012年2015年 外环以内主城拓展区到内环线上的任意一个点，车程半小时。 除城口之外，其余39个区县都将通高速公路，实现市内4小时通达； 利用铁路，实现长三角、珠三角、东南亚八小时通达； 在航运方面，可达到“八小时出海”。 随着铁路大通道基本形成，重庆实现4小时到达周边目标；

12、完成8小时联通周边省市的铁路客运交通圈； 民航旅客吞吐量将达到4500万人次/年，江北国际机场建成第三跑道。2020年公交、轻轨、铁路并行的多网络交通，将使重庆成为大西南综合交通枢纽。12社会经济发展情况产业结构研究 城市发展规划与战略 宏观环境总结轨道交通线路起止点建设工期1号线 朝天门璧山1期：2011年8月已通车2期：2009-2012较场口鱼洞，一期较 延伸段(新山村至鱼场口到新山村已经通车 洞，全长14公里)，计划2010年开工，20132号线3号线年建成通车1期：二塘交通大学江北龙头寺；1期：两路口至凉井段9月通车2期：龙头寺 江北机 2期：顺利实现车辆上场线调试，3期：二塘交通学

13、院鱼洞3期：计划2011年开工，2014年通车4号线海峡路复盛2009年线路预可研，2010年启动部分控制性节点工程5号线鸳鸯江津前期筹备阶段，2010年启动部分控制性节点工程6号线南岸茶园新区渝北南 1期上新街至礼嘉段(24山支线公里)：计划2012建成通车7号北碚西彭跳蹬鱼嘴2020年远景规划2020年远景规划线8号线9号沙坪坝到溉澜溪，以及 2020年远景规划弹子石江北机场支线线环线南岸四公里为首末站， 待定经九龙坡区、沙坪坝区、江北区、南岸区13社会经济发展情况产业结构研究 城市发展规划与战略 宏观环境总结重庆城市经济基础扎实，近年一直处于备受关注、政策频发的时期，城市地位随着城市定位

14、的更新实现跃升，有助于拉动城市的投资效应、基础设施建设，乘数效应将逐渐显现。受宏观政策影响，重庆的城市地位将跃升新的平台，城市实力将得到稳步发展。政城市地位城市经济策利好意味着短期内密集的基础设施建设上马，良好的配套设施、充足的就业机会和快速的城市发展，城市已进入发展的“快车道”。在实施国家西部大开发和振兴老工业基地战略的大背景下，重庆城市发展面临大好机遇，正加快建成为西部地区的重要增长极；重庆市人口众多、居民消费能力强，经济对外开放程度高，外来企业众多；重庆市投资环境在西部大开发中得以改善，经济发展潜力较大，外商直接投资大幅增长 ，国际化水平继续提高。北部新区的产业规划带来科技类、现代服务业

15、、商贸业的发展，为商业消费市场和写字楼市场带来更多外部客户；对项目影响逐渐完善的交通规划及城市景观环境，让更多客户已经开始把目光聚焦在本区域；本项目周边未来供应有体量较大的综合体项目，如何与该类产品进行差异化竞争将是本项目需要探讨的问题之一。14第二章 重庆写字楼市场整体状况研究重庆市写字楼市场发展历程重庆市写字楼历年供需状况分析重庆市写字楼市场价格分析重庆市写字楼市场客户分析15写字楼发展历程历年供需分析市场价格分析客户分析重庆市的写字楼出现始于上世纪90年代初期，经过约二十余年的发展，从商住混合的办公楼到现在具有国际标准的甲级写字楼，其发展历程可分为三个阶段：萌芽阶段成长阶段成熟阶段整体状

16、况：商住楼开始出现，主要集中于上清寺一带，并未形成专业化的市场。主要特点：此阶段商住楼整体品质较差，仅能满足基本办公需求。大部分物业为单体加两三层商业。整体状况：直辖后，经济的快速发展，写字楼市场逐渐专业化，真正的商用写字楼出现。主要特点：此阶段写字楼发展迅速，档次品质逐渐提高，但仍以散售为主。整体状况：随着对外开放的扩大，写字楼市场逐步成熟，高品质甲级写字楼不断涌现。写字楼标准与沿海看齐。主要特点：此阶段写字楼呈规模化发展，硬件提升，出现了地标性物业。并由散售向自持方向发展。代表物业：大都会商厦、国贸中心代表物业：重庆工贸大厦代表物业：海航保利国际广场19901997199820082008

17、201316写字楼发展历程历年供需分析市场价格分析客户分析观音桥片区是除解放主要商务区分布江北嘴CBD是政府规划碑CBD最大的商业中的金融区，被誉为重北部新区心。北部新区是重庆高新技术产业研发、制造业、现代服务业聚集区。“”庆的 陆家嘴 。现正在开发建设中。本项目二级商务区观音桥江北嘴一级商务区大化片区是重庆新兴商务区，有望在未来由旧城改造开发升级为集高档住宅、办公、大型商业为一体的高级社区。解放碑解放碑是重庆传统的政治、经济和商贸中心。大化片区南岸片区依托会展经济和滨江景观，是重庆传统的商业中心之一。南岸传统商务区解放碑、新兴商务区江北嘴是城市商务“双核”，本项目所在区域目前尚处于发展之中，

18、未来将成为城市副商务中心。17写字楼发展历程历年供需分析市场价格分析客户分析重庆甲级写字楼供需图（ 2005至Q12012 ）重庆甲级写字楼吸纳量（ Q12010至Q22012 ）建筑面积千平方米空置率（%）万平方米年吸纳量19,869平方米1009080706050403020100605040302010012,00010,0008,0006,0004,0002,0000上半年吸纳量15,865平方米, 同比增长181%200520062007新增供应200820092010空置率20111H2012Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2011Q1 2012Q2 2012吸纳量

19、-2,000重庆甲级写字楼市场逐步发展，年均空置率控在经济上行支撑写字楼需求扩张同时，在2011年和2012上半年138,665平方米新供应入市的刺激下，需求也随之得到释放； 2012上半年全市甲级写字楼吸纳量15,865平方米，同比增长181%。制在20%左右，整体市场良好；从2011年开始甲级写字楼出现集中供应，空置率上升到30%左右；预计未来5年新增供应80万方以上，空置率还将持续走高。18写字楼发展历程历年供需分析市场价格分析客户分析重庆甲级写字楼租金走势（ 2006至Q22012 ）重庆各区甲级写字楼租金水平（Q12012）元/平方米/月120元/平方米/月12060%50%40%3

20、0%20%10%0%101.2310080604020010080604020049.57%89.271.6731.27%5.10%200620072008200920102011渝中区2012*渝中区南岸区租金江北区空置率全市重庆甲级写字楼市场租金一直平稳增长，租金水平低于同类二线城市；渝中区作为传统商务核心区域，平均租金水平明显高于南岸区和江北区；2012年，需求的扩张以及高品质物业入市，令得全市甲级写字楼租金一改以往平稳微涨的态势，进入快速增长，上半年涨幅高达18%。 区域之间，物业之间租金分化明显，高品质写字楼与品质较差写字楼租金水平的差距逐渐拉大。19写字楼发展历程历年供需分析市场价

21、格分析客户分析英利IFCWFC租金: 125元/平方米/月售价: 22,00028,000元/平方米总建筑面积: 91,500平方米层数: 63层交付时间: 2012.6开发商: 英利国际置业租金: 130元/平方米/月（预计）售价: 25,000元/平方米起（预计）总建筑面积: 118,000平方米层数: 70层交付时间: 2013.12开发商: 华迅地产金融城2号国金中心售价: 22,000元/平方米起总建筑面积: 370,000平方米层数: 70层交付时间: 2014.6开发商: 九龙仓售价: 26,800元/平方米起总建筑面积: 260,000平方米层数: 37层交付时间: 2013.

22、10开发商: 江北嘴置业租赁需求扩大支撑甲级写字楼售价走高，而高品质物业的入市也拉高售价的平均水平，上半年重庆甲级写字楼二手售价上涨12.2%达到16,808元/平方米；目前部分新推出的甲级写字楼价格达到25,000元/平方米以上。20写字楼发展历程历年供需分析市场价格分析客户分析市场客户行业分析市场客户面积需求分析重庆市甲级写字楼现有租赁客户以大型跨国企业、外资分支机构、国内大型企业集团为主，其行业集中为金融机构、保险、能源、房地产、咨询等；甲级写字楼客户以第三产业客户为主，传统工业企业租赁甲级写字楼的情况较少。重庆市现有甲级写字楼内金融、保险类行业租户具有较强的租金承受能力，同时需求面积空

23、间也最大。现有租户使用面积再101-200平方米区间的客户占据37.3%的最大比例，显示重庆甲级写字楼客户以中小型客户为主。21写字楼发展历程历年供需分析市场价格分析客户分析租赁市场客户结构分析市场客户地域分布 随着经济提升，本地市场客户需求增大； 重庆甲级写字楼市场本地客户与外资客户基本持平。近年市场客户成交类型 从近两年成交数据分析，写字楼租赁需求旺盛； 金融、实业和专业服务类企业对写字楼需求最为活跃（包括新成立和原有搬迁/扩租需求）。22写字楼发展历程历年供需分析市场价格分析客户分析销售市场客户结构分析客户职业背景客户来自区域 销售客户主要来自外地； 私营业主消费力高；客户购买目的客户倾

24、向区域 70%以上客户为投资，对租赁市场前景看好； “城市向北”吸引更多关注；23第三章 重庆商务区域分析和对比解放碑中央商务区江北嘴CBD观音桥商圈北部新区大化片区24解放碑中央商务区 江北嘴CBD观音桥商圈北部新区大化片区写字楼物业分布图2.大都会3.新华国际1.纽约纽约重庆解放碑CBD中央商务区现代服务业齐全发达，是全市的经济、商贸和商务中心，日均人流量超过30万；主要客户为金融机构，境外银行、保险机构，世界500强企业以及外国驻渝领事机构为主；71256 4 3该区域重点发展金融、保险、证券、商贸、中介咨询等现代服务业。被誉为西部的“华尔街”；4.英利IFC7.世贸大厦解放碑CBD中央

25、商务区未来将定位于构造现代服务业高地，政府将继续推进旧城改造，加快商务楼宇的建设。5.国际商务中心6.国贸中心25解放碑中央商务区 江北嘴CBD观音桥商圈北部新区大化片区市场概况解放碑中央商务区商务氛围成熟、配套完善、需求旺盛、空置率较低，主要以外资企业，各国驻重庆领事馆及金融类、咨询类客户为主。解放碑中央商务区作为重庆市的传统核心商务区，拥有成熟的商务氛围和完善解放碑中央商务区作为重庆市的传统核心商务区，拥有成熟的商务氛围和完善的配套设施，集中供应了大量的写字楼。中央商务区内写字楼主要分布在以解的配套设施，集中供应了大量的写字楼。中央商务区内写字楼主要分布在以解放碑为中心的十字金街周围，聚集

26、了如大都会，世贸，国贸，英利IFC等多栋放碑为中心的十字金街周围，聚集了如大都会，世贸，国贸，英利IFC等多栋供应情况代表性写字楼物业。新增写字楼供应主要集中在规划中的“十字金街”，如代表性写字楼物业。新增写字楼供应主要集中在规划中的“十字金街”，如WFC，威斯汀广场等。物业正在由散卖型写字楼过渡到专业化甲级写字楼，整WFC，威斯汀广场等。物业正在由散卖型写字楼过渡到专业化甲级写字楼，整体品质、硬件水平都有了极大提升，正在向一线城市的写字楼标准看齐。体品质、硬件水平都有了极大提升，正在向一线城市的写字楼标准看齐。由于良好的地理条件和商业氛围，解放碑中央商务区客户需求旺盛，过去几年由于良好的地理

27、条件和商业氛围，解放碑中央商务区客户需求旺盛，过去几年一直保持供不应求的状态。随着英利IFC大体量的入市，空置率由10%左右上一直保持供不应求的状态。随着英利IFC大体量的入市，空置率由10%左右上升至28%，新项目的入市也刺激了租赁需求的释放。区域市场中大部分以分散升至28%，新项目的入市也刺激了租赁需求的释放。区域市场中大部分以分散销售为主，单一业权的大都会广场实现了最高的入住率（100%）及最高的租金销售为主，单一业权的大都会广场实现了最高的入住率（100%）及最高的租金（130-160元）。其他甲级写字楼租金均价为80-120元范围。在售写字楼中，（130-160元）。其他甲级写字楼租

28、金均价为80-120元范围。在售写字楼中，租售情况客户特征价格在18,000-30,000元不等。价格在18,000-30,000元不等。解放碑中央商务区中甲级写字楼数量众多，客户需求量也最为庞大，是外企，解放碑中央商务区中甲级写字楼数量众多，客户需求量也最为庞大，是外企，金融类企业在重庆的首选。其中外资企业和世界500强占重庆总数的65%以金融类企业在重庆的首选。其中外资企业和世界500强占重庆总数的65%以上，需求在300-1,000平方米之间；大型国企在该区也有需求，如中石化，中石上，需求在300-1,000平方米之间；大型国企在该区也有需求，如中石化，中石油在解放碑的租赁办公面积均超过

29、4,000平米。油在解放碑的租赁办公面积均超过4,000平米。26解放碑中央商务区 江北嘴CBD观音桥商圈北部新区大化片区代表性写字楼租售情况列表物业名称国贸中心160,0001，30031世界贸易大厦纽约纽约75,0001，07046大都会英利IFC160,0002，00058总建筑面积（m2）150,0001，50062150，0001，50037标准层面积（m2）层数入驻率93%85%95%100%30%租售报价（元/m2/月）租95租70租85租165租125管理费（元/m2/月）1210.57包含在租金内日立，9部中央空调15电梯系统空调系统三菱，6部VAV中央空调三菱，8部中央空调

30、三菱，5部中央空调奥蒂斯，20部VAV中央空调竣工时间层高（m）净高（m）2005年6月2005年6月3.62004年10月1997年12月2012年4.2（网络地板）3.23.52.83.52.83.42.42.6（40层以上3.1）外观27解放碑中央商务区 江北嘴CBD观音桥商圈北部新区大化片区区域特征及物业分布江北嘴CBD定位于核心金融区，用地规模约226公顷，总开发量约653万平方米 (其中地下开发面积约110万平方米);12办公写字楼262万，约占总量的48%；酒店31万，约占总量的6%；12文化娱乐20万，约占总量的4%；商业配套50万，约占总量的9%；居住179万，约占总量的33

31、%;目前江北嘴地块基础建设已完成，已有高档住宅项目在售；129313151413金融街写字楼项目已交付使用，金融城2号等项目已动工，预计明后两年内江北嘴CBD商务办公楼宇将形成规模建设。191764公共绿地科技馆53107811116182大剧院28解放碑中央商务区 江北嘴CBD观音桥商圈北部新区大化片区市场概况江北嘴CBD属于国家级经济区两江新区重点打造的大型金融商务区，该区商务氛围、配套设施相对滞后，但由于市政府重点打造，所以备受客户关注，且市场对该区的前景也十分看好。江北嘴CBD为重庆市重点打造的金融核心区，得到了市场极大的关注。但由于江北嘴CBD为重庆市重点打造的金融核心区，得到了市场

32、极大的关注。但由于开发周期长，现仅有金融街开发的4栋甲级写字楼入市，近20万方体量。未来3开发周期长，现仅有金融街开发的4栋甲级写字楼入市，近20万方体量。未来3供应情况年内，预计有约90万方的供应量，这将大大提高该区的商务氛围，而配套设施年内，预计有约90万方的供应量，这将大大提高该区的商务氛围，而配套设施也在快速完善中。也在快速完善中。由于两江新区政府的重点打造，市场对江北嘴CBD的前景看好，2010年上市的由于两江新区政府的重点打造，市场对江北嘴CBD的前景看好，2010年上市的4栋甲级写字楼迅速被平安集团，中国人寿，中国国家开发银行和华夏银行整体4栋甲级写字楼迅速被平安集团，中国人寿，

33、中国国家开发银行和华夏银行整体收购，成交均价在14,000元/平方米左右。收购后，平安和华夏银行有部分写字收购，成交均价在14,000元/平方米左右。收购后，平安和华夏银行有部分写字间对外出租，价格在90-110元间，但尚未有成交案例。随着该区未来更多的写间对外出租，价格在90-110元间，但尚未有成交案例。随着该区未来更多的写字楼产品投入市场，区域内竞争渐趋激烈。由于售价与成熟的解放碑CBD存在字楼产品投入市场，区域内竞争渐趋激烈。由于售价与成熟的解放碑CBD存在租售情况客户特征差异，预计未来销售情况较为理想。差异，预计未来销售情况较为理想。江北嘴CBD拥有巨大的发展前景，以大型金融机构客户

34、总部办公需求为主，已江北嘴CBD拥有巨大的发展前景，以大型金融机构客户总部办公需求为主，已逐渐形成大型国企，重庆龙头企业的总部基地首选。该区的客户通常为大型企逐渐形成大型国企，重庆龙头企业的总部基地首选。该区的客户通常为大型企业总部办公，需求面积基本都在2000平米以上。如已入住的平安集团和华夏银业总部办公，需求面积基本都在2000平米以上。如已入住的平安集团和华夏银行办公面积均超过5000平米。受区域配套不完善影响，入驻客户类型单一。行办公面积均超过5000平米。受区域配套不完善影响，入驻客户类型单一。29解放碑中央商务区 江北嘴CBD观音桥商圈北部新区大化片区代表性写字楼租售情况列表物业名

35、称A栋42,0001,80023B栋54,0001,80030C栋D栋36,0001,80020总建筑面积（m2）32,4001,80018标准层面积（m2）层数100%(中国平安整体购100%（中国人寿整100%（国开行整体购100%（华夏银行整体入驻率买使用）体购买使用）买使用）购买使用）租售报价（元/m2/月）管理费（元/m2/月）租90110租9012.912.912.912.9电梯系统空调系统三菱，8部三菱，8部；分户式中央空调三菱，8部三菱，8部分户式中央空调分户式中央空调分户式中央空调竣工时间层高（m）净高（m）2011年8月2011年8月2011年8月2011年8月5.84.2

36、3.92.93.92.93.92.9外观30解放碑中央商务区 江北嘴CBD观音桥商圈北部新区大化片区写字楼物业分布图1、未来国际2、协信中心重庆观音桥是江北区政治、经济、文化中心和重庆北部商贸中心。该区主要定位于集休闲，办公，娱乐，购物为一体的核心商圈，现日均人流量超过50万，是重庆市人流量最大的商业区。42135该区域主要以销售型乙级写字楼为主，客户主要为本地企业。3、嘉年华大厦5、中信大厦4、富力海洋国际31解放碑中央商务区 江北嘴CBD观音桥商圈北部新区大化片区市场概况观音桥现已成为整个重庆日均人流量最大的核心商圈，该区定位为集休闲，娱乐，办公和购物为一体的超大型商业区，该区配套完善，主

37、要客户以本地传统民企和新兴行业为主。观音桥商圈由于可开发土地有限，写字楼的供应量少于其他核心商务区，且未观音桥商圈由于可开发土地有限，写字楼的供应量少于其他核心商务区，且未来供应量也较少。但由于该区商业配套设施非常完善，地理条件非常优越，客来供应量也较少。但由于该区商业配套设施非常完善，地理条件非常优越，客供应情况户需求较为旺盛。该区现仅有5栋甲级写字楼，整体供应量为25方左右。户需求较为旺盛。该区现仅有5栋甲级写字楼，整体供应量为25方左右。观音桥商圈地理位置优越、配套完善，客户需求不断增长。但由于该区域写字观音桥商圈地理位置优越、配套完善，客户需求不断增长。但由于该区域写字楼全部以散售方式

38、经营，导致物业难以管理，整体档次不高。未来国际作为该楼全部以散售方式经营，导致物业难以管理，整体档次不高。未来国际作为该区地标性建筑，空置率一直维持在10%以内，租金在90-110元左右。其余写字区地标性建筑，空置率一直维持在10%以内，租金在90-110元左右。其余写字楼租金均价在80元左右，整体市场空置率在5%以下。已售写字楼的二手成交均楼租金均价在80元左右，整体市场空置率在5%以下。已售写字楼的二手成交均价在18,000-20,000元左右。价在18,000-20,000元左右。租售情况客户特征观音桥片区定位于北部区域的核心商圈，该区的客户主要以本地客户为主，行观音桥片区定位于北部区域

39、的核心商圈，该区的客户主要以本地客户为主，行业主要集中在制造业、建筑业和贸易类，以中小型企业办公为主，需求面积通业主要集中在制造业、建筑业和贸易类，以中小型企业办公为主，需求面积通常在200-500平方米之间。客户主要看中该区成熟的商业配套和北部大量高收常在200-500平方米之间。客户主要看中该区成熟的商业配套和北部大量高收入消费人群，知名客户如：谭木匠，三菱重工等。入消费人群，知名客户如：谭木匠，三菱重工等。32解放碑中央商务区 江北嘴CBD观音桥商圈北部新区大化片区代表性写字楼租售情况列表物业名称协信中心42，0001，50026富力海洋嘉年华大厦18，0001，20016未来国际中信大

40、厦总建筑面积（m2）28，0001，5002365，0001，2005432，0001，00032标准层面积（m2）层数入驻率75%40%95%90%90%租售报价（元/m2/月）租85租100租85租90租75管理费（元/m2/月）25（含空调）三菱，8部23（含空调）三菱，6部；中央空调5.59.56.5电梯系统空调系统三菱，5部中央空调三菱，7部中央空调三菱，5部中央空调VAV 中央空调竣工时间层高（m）净高（m）2011年4月2012年6月2004年10月2008年8月2009年9月3.72.63.62.63.22.43.52.43.82.7外观33解放碑中央商务区 江北嘴CBD观音桥

41、商圈新牌坊片区大化片区写字楼物业分布图1、星座系列：麒麟座、双鱼座、 宝瓶座、凤凰座、双子座2、星系列：木星、水星、金星、火星，土星，海王星、天王星23、财富系列：财富中心、财富园4、龙湖国际1项目所在片区是重庆最早、最成熟的高档住宅区，现已形成北部主要的大型居住社区中心。3项目所在的北部新区为两江新区重点打造的大型产业楼宇和企业生态园区。4本案项目紧邻的高新产业园区定位于重庆的企业总部集群，为各大企业总部提供高效，环保的生态办公环境。3、财富系列4、龙湖国际除了产业楼宇外，项目所在片区零散分布着为数不多的写字楼产品，尚未形成规模化发展。34解放碑中央商务区 江北嘴CBD观音桥商圈新牌坊片区大

42、化片区市场概况项目所在片区紧邻北部新区所打造的大型生态企业园区，该区地域平坦开阔，环境优美，受限于产业园区的定位，写字楼整体品质不高，供大于求。项目所在片区紧邻大型企业园区和高新技术产业园区，高新园区内写字楼现供项目所在片区紧邻大型企业园区和高新技术产业园区，高新园区内写字楼现供供应情况租售情况应应量量为为整整个个重重庆庆最最大大，已已经经超超过过115500万万方方。该该区区虽虽交交通通较较为为便便利利，环环境境优优美美，但产业园区内的写字楼多为乙级写字楼，设计落后，硬件配置低，且商业配套但产业园区内的写字楼多为乙级写字楼，设计落后，硬件配置低，且商业配套不完善，市场明显供大于求。高新园外仅

43、有2栋乙级写字楼项目供应，档次较不完善，市场明显供大于求。高新园外仅有2栋乙级写字楼项目供应，档次较高新园区内写字楼较高，客户的认知度更高。高新园区内写字楼较高，客户的认知度更高。由于产业楼宇市场供应量太大，且配套设施及硬件条件落后，导致高新园区内由于产业楼宇市场供应量太大，且配套设施及硬件条件落后，导致高新园区内空置率极高，大部分物业处于空置状态。整个区域内多为乙级写字楼，且硬件空置率极高，大部分物业处于空置状态。整个区域内多为乙级写字楼，且硬件和配套参差不齐，租金价格差异较大，从30-95元不等。仅有园区外的财富中心和配套参差不齐，租金价格差异较大，从30-95元不等。仅有园区外的财富中心

44、A栋和龙湖国际实现了较高的入住率（分别为80%和95%）和平均租金（分别A栋和龙湖国际实现了较高的入住率（分别为80%和95%）和平均租金（分别为85元和80元）。高新园内楼宇以整体或整层销售为主，销售面积在1,000平为85元和80元）。高新园内楼宇以整体或整层销售为主，销售面积在1,000平方米以上，价格在9,000-16,000元之间。园区外写字楼以分零销售为主，价格方米以上，价格在9,000-16,000元之间。园区外写字楼以分零销售为主，价格高于产业楼宇，二手市场价格在15,000元左右。高于产业楼宇，二手市场价格在15,000元左右。客户特征高新园区内客户主要以大型国企，大型名企，

45、医疗，生物科技和电子科技类客高新园区内客户主要以大型国企，大型名企，医疗，生物科技和电子科技类客户为主。办公面积通常都在1000平米以上，如中国移动和国家电网办公面积超户为主。办公面积通常都在1000平米以上，如中国移动和国家电网办公面积超过5000平米。园区外客户主要以贸易、金融类（贷款和担保类）和培训类客户过5000平米。园区外客户主要以贸易、金融类（贷款和担保类）和培训类客户为主，民营和私营企业占多数且需求面积集中在150-300平方米以内为主。为主，民营和私营企业占多数且需求面积集中在150-300平方米以内为主。35解放碑中央商务区 江北嘴CBD观音桥商圈北部新区大化片区代表性写字楼

46、租售情况列表物业名称星及星座系列龙湖国际财富中心A栋财富中心B栋财富园1,300,000（7个星系列，5个星座系列,共29栋大楼）160,000（分为A，B，C三区，共6栋大楼）总建筑面积（m2）46,00055,00042,000标准层面积（m2）1,5005,0007281,300381,665331,500282,00011层数入驻率55%95%85%80%90%租售报价（元/m2/月）租6090租80租85租70租55管理费（元/m2/月）71324部69.543.5电梯系统空调系统三菱, 8部中央空调三菱，10部中央空调三菱，6部中央空调每栋楼均为2部不带中央空调中央空调竣工时间层高

47、（m）净高（m）2010年6月3.54.22010年6月3.54.22007年10月2008年10月2003年3.23.72.83.42.42.63.02.63.02.4外观36解放碑中央商务区 江北嘴CBD观音桥商圈北部新区大化片区区域特征及物业分布1、瑞安企业天地根据“十二五”规划，渝中的发展重心将从解放碑突围，向大坪高九路化龙桥片区辐射发展；渝中区政府预计投入700亿元，将解放碑的核心商圈扩大至大化片区，利用渝中区的核心优势以及政府的招商优惠政策，创造一个全新的核心商圈；123大化片区定位于主城都市新核和具有国际化品质的样板片区，集国际交流、时尚消费、现代办公、高端居住于一体。3、龙湖时

48、代天街2、协信总部城37解放碑中央商务区 江北嘴CBD观音桥商圈北部新区大化片区区域特征及物业分布高九路总部经济园区 高九路总部经济园区已奠基开工。园区占地面积500亩，建筑面积约75万平方米，总投资超过55亿元。 该园区规划定位为“一城四园”：“一城”为重庆总部城，“四园”分别为企业总部园、电子商务园、创享生活园、创新经济园。 园区将以创新金融、企业行政、结算、营销中心和电子信息等产业为主导，其他创新型服务业为补充的高端企业总部聚集区，力争成为渝中区新的经济增长点。化龙桥国际商务区 预计到2017年，化龙桥旧城片区改造将全部完成。瑞安集团打造的360万方综合大社区将初具规模。 规划有80万方

49、甲级写字楼，共10栋高层写字楼建筑。企业天地1号（嘉陵帆影）预计在2016年年底竣工交付使用。 目前，企业天地3、4、5号共计13万方甲级写字楼（平安整体收购，统一出租）已竣工。38解放碑中央商务区 江北嘴CBD观音桥商圈北部新区大化片区市场概况大化片区处于渝中区政府最新的“四中心、两高地、一枢纽”的功能定位中，大化片区占据了其中的“两中心、两高地”。未来将打造成为渝中区的商务副中心。大化片区在渝中区政府的大力支持下引进了如瑞安集团，协信集团和龙湖集团大化片区在渝中区政府的大力支持下引进了如瑞安集团，协信集团和龙湖集团等知名开发商，作为解放碑商务区的延伸和拓展，该区已经有近10万方的写字等知名

50、开发商，作为解放碑商务区的延伸和拓展，该区已经有近10万方的写字楼体量推向市场，且均为甲级写字楼。在未来3年内，该区写字楼体量将达到近楼体量推向市场，且均为甲级写字楼。在未来3年内，该区写字楼体量将达到近供应情况80万方，但由于各开发商地块割裂，无法形成聚集效应，且商务氛围和配套落80万方，但由于各开发商地块割裂，无法形成聚集效应，且商务氛围和配套落后，区域发展前景并不乐观。后，区域发展前景并不乐观。在解放碑市场日益饱和的情况下，大化片区作为解放碑商务区的延伸和拓展，在解放碑市场日益饱和的情况下，大化片区作为解放碑商务区的延伸和拓展，特别是自持租赁的瑞安企业天地承接了部分解放碑CBD外溢的优质

51、外资和内资特别是自持租赁的瑞安企业天地承接了部分解放碑CBD外溢的优质外资和内资客户。受益于高标准的硬件配置和单一业权的号召力，在预租期内，瑞安企业客户。受益于高标准的硬件配置和单一业权的号召力，在预租期内，瑞安企业天地达到40%的签约率，租金达到80元/平方米左右。该片区的其它写字楼项目天地达到40%的签约率，租金达到80元/平方米左右。该片区的其它写字楼项目主要为散售，价格在16,000元左右。表明在未成熟区域开发自持型写字楼还是主要为散售，价格在16,000元左右。表明在未成熟区域开发自持型写字楼还是租售情况客户特征会吸引部分客户群的关注，但开发风险较高。会吸引部分客户群的关注，但开发风

52、险较高。大大化化片片区区的的交交通通相相对对不不便便利利，商商业业配配套套也也较较薄薄弱弱，租租赁赁类类客客户户主主要要集集中中在在瑞瑞安安企业天地，以金融类（保险公司），制造业和咨询类企业为主。知名客户如施企业天地，以金融类（保险公司），制造业和咨询类企业为主。知名客户如施耐德，中美大都会人寿等。相比内资客户，外资客户更倾向于选择单一业权物耐德，中美大都会人寿等。相比内资客户，外资客户更倾向于选择单一业权物业，故有外资背景的客户在片区市场上占据了一定比例。业，故有外资背景的客户在片区市场上占据了一定比例。39解放碑中央商务区 江北嘴CBD观音桥商圈北部新区大化片区代表性写字楼租售情况列表物业

53、名称瑞安企业天地协信总部城龙湖时代天街130，000（仅包括已经交付的3，4，5号楼）总建筑面积（m2）26，40041，000标准层面积（m2）1，50023311，500201，50038层数入驻率40%20%30%租售报价（元/m2/月）租85115租80100租6090管理费（元/m2/月）251616电梯系统空调系统科尼，810部VRV中央空调三菱，7部；中央空调奥蒂斯，8部VAV中央空调竣工时间层高（m）净高（m）2012年8月2012年7月2012年8月4.33.04.33.03.72.6外观40第四章 重庆写字楼竞争市场对比写字楼未来供应区域竞争分析竞争项目个案分析41未来供应

54、分析区域竞争分析竞争项目个案分析重庆甲级写字楼未来供应分布图根据最新发展情况，2013年至2016年，重庆将新增甲级写字楼项目10个，建筑面积达200万平方米；约为现有供应面积的4倍多，供应集中放量；金融城1、2、3号中渝项目国金中心江北嘴CBD发展提速，未来供应量赶超解放碑板块，成为首要供应区，总量约为93万；WFC京剧团项目威斯汀广场海航保利国际广场英利五一路项目协和城解放碑金融街也有超高层项目集中面市，约61.8万；瑞安企业天地未来面市的甲级写字楼，仍以销售为主，硬件配置都有很大提升，整体呈现出向高端发展的趋势。注：由于高层建筑工期较长等因素，目前已公布的甲级写字楼实际入市时间有可能存在

55、变化，此处基于各写字楼现状作出预测。42未来供应分析区域竞争分析竞争项目个案分析写字楼未来市场供应2013-2016年甲级写字楼甲级写字楼总新增供应:2,018,328 时间海航保利国际广场58,000 sq mWFC118,000 sq m威斯汀广场20,000 sq m金融城2号200,000 sq mYear 2013Year 2014Year 2015瑞安企业天地2号100,000 sq m金融城1、3号360,000 sq m国金中心370,000 sq m中渝项目110,000 sq m京剧团地块122,000 sq m隆鑫项目145,000 sq m瑞安企业天地1号115,328

56、 sq m英利五一路项目150,000 sq m协和城150,000 sq mYear 201643未来供应分析区域竞争分析竞争项目个案分析写字楼未来市场供应解放碑CBD在建项目持有型物业销售型物业协信京剧团地块项目环球金融中心威斯汀广场英利五一路项目协和城项目N海航保利国际广场解放碑金融街未来五年内有超过60万方甲级写字楼面市；基本上以销售为主，自持型写字楼暂只有海航保利国际广场一栋；由于客户定位和区域功能不同，与本项目形成非直接竞争；但新项目的陆续入市，将会刺激区域内旧有租户的搬迁和扩租，将大大缓解解放碑租赁市场供不应求的局面；或将延缓部分租赁客户搬迁北部的计划。44未来供应分析区域竞争分

57、析竞争项目个案分析写字楼未来市场供应江北嘴CBD在建项目渝能明日城市金融城1、2、3号国金中心金融街融景城珠江太阳城江北嘴CBD江北嘴CBD未来五年供应将首次超过解放碑，表明江北嘴CBD发展提速，新金融核心区将初现规模；由于客户定位和区域功能不同，也与本项目不能形成直接竞争； 江北嘴CBD未来供应项目定位于大型企业或金融机构总部办公，入市初期仍以销售为主，以半层或整层起售；表现出开发商在商务办公氛围完全成熟前对自持型物业的谨慎态度。45未来供应分析区域竞争分析竞争项目个案分析写字楼未来市场供应观音桥商业中心观音桥商业中心正在从片区商业中心改造升级成为北部商业和商务中心；隆鑫项目观音桥步行街旧城

58、改造（太阳谷计划）的首个写字楼项目已入市销售，销售起价21000元/平方米，户型从70-280平方米不等；天河国际 在2016年前，观音桥商业中心还有2个甲级写字楼项目入市，届时观音桥商业中心将完成升级换代工作；融恒时代广场 由于地理位置接近，观音桥商业中心将和本项目形成竞争关系，将会分流部分意向入驻北部的优质大中型客户。46未来供应分析区域竞争分析竞争项目个案分析项目所在区域未来供应分布图高科山顶道总部基地渝兴广场星汇两江渝兴软件园渝兴产业基地财富CDE座涉外商务区中华地产项目中渝都会东和广场项目本案整个区域未来供应主要以高新园内渝高系列产品和中渝新牌坊超大型综合体项目为主；高新园内主要以打

59、造销售型产业楼宇、企业独栋办公为主；区域内品牌开发商的综合体项目（如东和广场）等，还未有实质进展；从区位，形态，客户群和档次考虑，中渝新牌坊大型综合体项目将和本项目形成直接竞争关系；结论：区域5年内只有中渝项目规划有甲级写字楼，但以销售为主，缺乏持有型高端写字楼产品。47未来供应分析区域竞争分析竞争项目个案分析未来供应情况列表物业名称中渝国际都会渝兴广场渝兴软件园涉外商务区山顶总部基地总建筑面积（m2）106000294400140000310000325247标准层面积（m2）2000/150040/271000150023271100200012251095500-1300层数203235

60、管理费（元/m2/待定20/7部待定待定3.2待定2月）电梯系统空调系统26部；中央空调47部68中央空调VAV待定中央空洞分户中央空调竣工时间层高（m）净高（m）2014年三季度4.3/3.22016年3.62006年3.64.52.43.22014年3.82014年3.93/2.22.4.2.62.7外观未来供应分析区域竞争分析竞争项目个案分析竞争区域与非竞争区域CBD“金三角”解放碑作为传统商贸区、江北城作为现代商务区、弹子石作为总部经济和商务配套区，共同组成重庆中央商务区。三片区相互协调，组成“金三角”，共同构造大CBD 中心概念。重要商务中心观音桥作为主城第二商圈，是全市商业的代表，