旅游地产行业现状与前景趋势分析报告

1、旅游地产行业现状与前景趋势分析报告目录1.旅游地产行业现状51.1旅游地产行业定义及产业链分析51.2旅游地产市场规模分析72.旅游地产行业存在的问题82.1旅游地产准入门槛提高82.2去地产化，旅游产业链竞争难度大92.3旅游安全带来的挑战102.4散客旅游个性化市场需求难识别和满足102.5行业服务无序化112.6供应链整合度低112.7产业结构调整进展缓慢112.8供给不足，产业化程度较低123.旅游地产行业前景趋势133.1精品概念度假酒店趋势133.2民宿的大规模发展趋势133.3虚拟旅游地产野营度假趋势133.4微度假创意旅游主题化趋势133.5舌尖上的各地旅游地产开发趋势143.

2、6专为O2O旅游设计的度假地产趋势143.7延伸产业链153.8行业协同整合成为趋势153.9生态化建设进一步开放153.10细分化产品将会最具优势163.11呈现集群化分布163.12需求开拓173.13行业发展需突破创新瓶颈184.旅游地产行业政策环境分析194.1旅游地产行业政策环境分析194.2旅游地产行业经济环境分析194.3旅游地产行业社会环境分析194.4旅游地产行业技术环境分析205.旅游地产行业竞争分析215.1旅游地产行业竞争分析215.1.1对上游议价能力分析215.1.2对下游议价能力分析215.1.3潜在进入者分析225.1.4替代品或替代服务分析225.2中国旅游地

3、产行业品牌竞争格局分析235.3中国旅游地产行业竞争强度分析236.旅游地产产业投资分析246.1中国旅游地产技术投资趋势分析246.2中国旅游地产行业投资风险246.3中国旅游地产行业投资收益25旅游地产行业现状旅游地产行业定义及产业链分析旅游地产产品趋向多样化发展。具体看来，项目数量最多的是包含“主题公园”、“游艇码头”、“古镇”等在内的其他旅游地产，新增110个项目，占全部新增数量的31.7%；紧随其后的则是“山地旅游地产”，有83个新增项目，占比为23.9%。整体来说，行业产品分布较为均匀。旅游地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能。旅游地产的

4、开发对象是旅游物业。一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，还包括休闲、度假、养老等相关的房地产物业形式，以及分时度假、产权式酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山及滑雪度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品。旅游地产的选址多集中于生态环境良好、气候舒适宜人、具有丰富旅游资源或宗教养生文化的地区。主要服务包括疗养旅游、养生休闲、娱乐健身和观光度假等，例如上海绿都绣云里、三亚恒大养生谷等。旅游地产的盈利点无非集中于五大板块，旅游经营、地产销售、品牌树立、资本运作、土地升值，其中旅游经营与地产销售是基础的核心盈利环节。近年不断涌现的大型区域开发商，品牌的无形价值，资本的运作

5、以及土地价值提升，成为资产增值更加迅猛的新途径，并为基础盈利环节带来正向促动。曾经屡试不爽的“旅游搭台，地产唱戏”模式难以为继，越来越多的开发商开始主动/被迫将更多精力投入到旅游经营和资本运作，扎扎实实“筑巢”，以市场效益“引凤”，谋求可持续的，更长远切实的资本收益。旅游地产行业是指从事旅游地产相关性质的生产、服务的单位或个体的组织结构体系的总称。深刻认知旅游地产行业定义，对预测并引导旅游地产行业前景，指导行业投资方向至关重要。我国旅游地产行业在经过短暂的结构调整后，淘汰掉落后产能、筛选掉不合格企业，并且随着居民消费观念的转变和消费需求的提升，我国旅游地产行业依旧会继续保持增长趋势，未来将会向

6、高品质、高质量的方向发展，呈现品种增多、消费多元化等新趋势。中国旅游地产产业链的参与主体不断丰富，产业生态逐渐健壮。整个房地产开发投资增速明显加快，销售也是全面提升，所以对于整个中国的经济贡献，房地产行业的贡献度也有了明显的提升，同时旅游地产也得到得到快速发展。2017中国房地产开发企业500强测评研究报告，其中子榜单旅游地产10强分别为：恒大集团、碧桂园控股有限公司、雅居乐地产控股有限公司、万科企业股份有限公司、保利房地产（集团）股份有限公司、华润置业有限公司、世纪金源集团有限公司、首创置业股份有限公司、合生创展集团有限公司、北京万通地产股份有限公司。旅游地产市场规模分析随着国家政策的进一步

7、利好，越来越多的需求将会被释放，旅游地产行业将紧密结合产业上下游的资源，充分掌握用户需求变化，极大丰富行业应用场景。通过产品与服务质量的不断优化升级，推动旅游地产产业应用的爆发式增长。目前，我国的旅游地产行业发展尚处于起步阶段。借助景区或城市的区位优势，以度假地产或休闲商业地产开发为主要目的，从而形成旅游吸引力，成为休闲度假目的地，如旅游带动的新型城镇化示范大理双廊、设计师主导的精品酒店集群莫干山、都市旅游休闲商业证券化的上海新天地。云南城投、海航集团、今典红树林，也将分时度假地产做得有声有色。随着城镇化率的不断提升和人们对住房需求的不断升级，房地产业过往跑马圈地的盈利时代已经进入尾声，旧有模

8、式不再灵验。“旅游+地产”的模式更加适应变化中的城市格局。一方面旅游业为房地产业聚集人气，另一方面房地产业为旅游业引入资本，从而达到双赢局面。因此，旅游地产是房地产业下一时代重点挖掘的新商业模式。旅游地产行业存在的问题 旅游地产准入门槛提高我国具有现代意义的旅游项目开发起始于上世纪80年代末、90年代初，经过多年发展，旅游业市场已经形成由传统旅游企业、房地产开发商、国外投资者开发主体主导的竞争格局，且已出现一批大者大、强者强、专者专的旅游产业龙头企业，这些龙头企业或已形成规模优势、专业优势，抑或在优质特色生态旅游资源占有方面已经捷足先登，促使旅游行业集中度提升、品牌化发展时代正加快到来。在品牌

9、化竞争时代，旅游地产将告别过去粗放型、同质化开发模式，逐步走向精细化、专业化。在这一趋势下，作为土地供给方的地方政府对旅游地产开发商的要求会越来越高，旅游项目开发必需更加注重“养地”，而“养地”则需要有长期性的发展计划、专业化的管理模式和庞大的资金支撑。这在某种程度上将意味着旅游项目准入门槛抬高，缺少资金和核心竞争力的投资者和开发商将面临越来越多越大的挑战。去地产化，旅游产业链竞争难度大真正的旅游地产项目不以销售物业来赚钱，而以项目运营来创收，但由于开发周期长、资金耗费量大，非一般企业所能承受，所以长期以来多数旅游开发企业都会以大量开发地产的形式追求实现资金的快速回报，其中不乏万达这样的龙头企

10、业。随着旅游业发展走向成熟，传统的“旅游搭台,地产唱戏”开发模式已经难以为继，去地产化成为行业发展必然，倚重项目运营、强化产业链运作是今后旅游地产发展一个很重要的趋势和方向。未来旅游业的竞争将最终表现为整条产业价值链上的竞争，全力构建一条独特的产业链，围绕主题项目运营衍生出前端研发、推广等以及后端餐饮、商业、酒店及其他消费领域的链条是旅游地产核心价值所在。旅游安全带来的挑战没有安全，便没有旅游，没有旅游，旅游地产也无从谈起。旅游安全是旅游地产的生命线，其不仅影响着旅游活动的正常、有序开展，同时还可能带来巨额经济损失，日益成为社会各界关注的焦点问题。伴随着“旅游社会”的到来，旅游消费需求持续增长

11、，旅游活动样式日益丰富，项目体验方式更加多样。由此，无论是硬件设施出问题，还是服务管理不到位，都有可能造成旅游安全事故，并在新媒体的快速传播下被推上舆论的风口浪尖，从而带来挑战。如2013年九寨沟景区游客滞留事件、2016年北京八达岭野生动物园老虎吃人事件以及2017年云南丽江“游客就餐遭殴打”事件等。旅游安全问题需要政府、社会和整个旅游行业共同发力和有效应对。散客旅游个性化市场需求难识别和满足所谓散客旅游，即由游客自行安排旅游行程，零星现付各项旅游费用的旅游形式。有数据显示，早在上世纪90年代，国内游客团散比例还是7:3；到2003年，团散比例已逆转为3:7；2016年我国散客旅游人次占比超

12、过90%，达到40亿人次。行业服务无序化 旅游地产行业标准不成体系。服务质量很大程度上依赖于从业人员等个人能力，难以形成规模化管理与复制。旅游地产行业服务质量难以控制，导致质量问题频发。监管缺失，严重影响用户体验。供应链整合度低 旅游地产行业供应链及服务流程复杂。小型企业难以为继，初期投入过大，很难打价格战。旅游地产行业产品标准化程度太低，导致生产周期长且成本高。产业结构调整进展缓慢近年来,尽管我国政府颁布了有利于旅游地产的资源环境税收政策和消费税的结构调整政策,但是由于这两种税收的作用对象狭窄,因而对旅游地产主要服务和产品的生产及推广使用收效不大。可喜的是,企业所得税的两税合一,内外资企业同

13、等待遇解决了多年来我国内外资企业面临的两套税制问题。两套税制把大量的税收优惠给与了外资企业,而未能按国家的宏观政策导向建立税收优惠。这种税制安排不仅造成了内外资企业的税负不公,而且对国家鼓励的旅游地产行业发展,对行业的高效率利用都是极其不利的。此外,我国的进口税收政策也存在类似的问题,亟待解决。供给不足，产业化程度较低由于基础设施匮乏、技术缺陷且积累不足、产业制度不规范等历史原因，导致旅游地产行业起步较晚。产品质量和服务不到位，行业供给不足，产业化程度较低等。这导致了用户需求难以得到及时的满足。行业亟需提高产品及服务质量，优化基础资源配置，夯实产品技术更新迭代能力，解决用户迫切的需要和痛点。旅

14、游地产行业前景趋势精品概念度假酒店趋势无论是裸心谷带来的洋家乐风潮，还是花间堂的惊艳，一股概念人文度假酒店席卷华夏，以及正在大举进入中国的度假连锁集团成就的欢乐度假村，成为旅游地产的优选，度假旅游酒店正朝着精品化的概念发展。民宿的大规模发展趋势和度假酒店类似，民宿更是把度假酒店和当地村民生活完整结合在一起，这样的市场更大，因为中国地大物博，民族众多，生活环境千差万别，到不同的地方去做村民，同时又基本享受现代化的舒适起居，就成为民宿的巨大市场。虚拟旅游地产野营度假趋势无论是帐篷酒店，还是树屋酒店，房车酒店，穴居酒店等一切户外营地度假酒店有一个共同的特点，就是不用征用建设用地。她是未来虚拟旅游地产

15、的经营趋势，虚拟旅游地产就是讲故事，卖空间!微度假创意旅游主题化趋势如今的旅游业更趋向于散客化、休闲化、自助化，传统的观光模式已经不能满足人们多元的旅游需求，此时，短时间、近距离的“微度假”逐渐成为都市人旅游方式的优选。“微度假”的出行方式和时间更加具有随意性，旨在“背上背包就走”，是一种释放压力的旅游业态，类似于传统周边游，但是在旅游品质上提出了更高的要求，也对旅游产品的设计增加了难度。但并不是每个城市周边都有这样的条件建设相应的旅游产品。因此，具有优越地理条件和高品质客户体验的旅游产品已经成为少有资源。主题化创意创新尤为重要。舌尖上的各地旅游地产开发趋势“舌尖上的中国”美食纪录片无意中打开

16、和推动了中国旅游的一大新趋势，把美食体验和制作，进行深度开发，形成可参与的互动娱乐分享。美食，对好吃的中国人来说，是根本停不下来的开发节奏，请记住，不是简单的美食旅游，是深度开发，和旅游地产结合的大趋势。专为O2O旅游设计的度假地产趋势将旅游地产网络化公寓酒店化运营，形成了有别于分时度假模式的旅游地产运营模式，手机APP旅游互动社区将从云端推动线下旅游地产的开发，未来，先做线上社区再做旅游地产完全成为可能，也将旅游地产的价值提前锁定。延伸产业链旅游地产行业近年来从传统的模式转换到互联网融合模式。随着行业各大平台挖掘并下沉三四线城市，企业从供应环节到生产再到售后环节，全环节整合，并以产业赋能为纽

17、带，为众多优质的公司提供品牌、设计、系统、供应链等全方位支持。行业协同整合成为趋势 旅游地产行业在产品与服务的过程中，具有完善的内容生产、渠道建设、商业化落地等各个层级的协作。未来进一步的行业协同整合，有利于提高行业竞争力，并促进行业持续良性发展。生态化建设进一步开放1）内生发展闭环，对外输出价值当旅游地产行业的社区化运营属性越来越强，关联产业开始聚集时，就需要谋求内生发展，旅游地产需要打造一个服务平台，对内是一个合作协同的生态闭环，对外有开放统一的接口和品牌输出，即能引导资源的有效流动，又能促进产业规模效应，聚集人才和知识，进而提升供应链效率。2）开放平台，共建生态旅游地产行业服务平台方，不

18、再是单向地控制和输出，而是要借助技术手段搭建基础在线平台，通过规则引导企业产出优质的内容和服务，激活企业间的交流和合作，挖掘更多产业链上的需求，从而有针对性配套服务并引导资源有效配置。这样的平台才能够进行思考和迭代进化。细分化产品将会最具优势随着各行业各部门应用的深化，用户类别的个性化、多样化需求日益丰富，“大而全”或“小而全”，囊括旅游地产各管理模块的行业管理系统一统江山的格局终将被打破，专业化细分将是旅游地产相关项目建设的大势所趋。在各个行业信息系统中将有更多的环节可以做成相对独立的系统并分割市场，交通信息系统、政务信息系统、电子商务系统、社交娱乐系统等也在不断发展、提升。软件开发商将可以

19、凭借对某一细分专业的深入研究与优势，在市场取胜。呈现集群化分布目前各地都在推旅游地产项目建设，类型也比较多。一般当地已经形成一定规模的会在原有基础上提升智能化，如果没有基础比较好的项目基础，当地就会打造出新的旅游地产项目。随着各地旅游地产建设，中国旅游地产建设已经在地域分布以及建设模式方面形成了一定的特色。在地域分布上，中国旅游地产建设已经初步呈现出集群化分布，且有由东部沿海地区向内陆地区拓展的特征。有报告分析，从国家级旅游地产项目建设情况来看，已经形成“东部沿海集聚、中部沿江联动、西部特色发展”的空间格局。环渤海、长三角和珠三角地区以其雄厚的工业园区作为基础，成为全国旅游地产建设的三大聚集区

20、;中部沿江地区借助沿江城市群的联动发展势头，大力开展旅游地产建设;广大西部地区依据各自建设特色，也正加紧旅游地产建设。未来一段时间，中国中西部地区旅游地产建设或将迎来全新的建设浪潮。从目前情况来看，各地打造的旅游地产水平参差不齐，有好有坏。总体来说，一般东部发达地区的旅游地产相对来说会更加成熟一些。但目前中西部旅游地产打造势头也十分强劲。需求开拓随着人们生活水平的提高， 在旅游地产行业，越来越多的用户对行业较为重视并提出了较多的需求和建议，因此满足用户需求将是行业立根之本。行业发展需突破创新瓶颈旅游地产发展的一个趋势是智慧与生态将成为新标准和新亮点。这种趋势可以从三个层面上来看，一是客户的要求

21、，从业人员对旅游地产的要求越来越高，对服务要求越来越精细化；二是政府的管理目标，原来只是为企业做好行业铺垫就行了，现在不行了，除了高品质的基础设施载体，还需要对行业规范、行业前景、行业趋势等方面有明确的方向指导，管理要求在不断提高；三是投资人的期望值，低端技术的产品价值现在很难提高，所以很多企业都在进行腾笼换鸟，通过产业升级来提高品质，来提高价值。因此旅游地产需要不断的提高自身的创新能力，突破行业瓶颈，实现高质量发展。旅游地产行业政策环境分析旅游地产行业政策环境分析国家从大的政策方向上对旅游地产行业做了一些纲领性的指导，合理的解读能够为行业做了好的发展指引。国家层面更加重视，花费更多的人力、物

22、力、财力来解决该行业存在的问题。社会层面更加重视，因此有利于为政策制定做社会层面的驱动。各城市层面更加重视，各个城市竞相调研并引进新概念与制定新政策。国际上更加重视，积极开拓创新。旅游地产行业经济环境分析21世纪我国经济焕发出勃勃生机，保持着强劲的增长势头，成为世界经济增长最快的国家，并且我们有理由相信这种增长势头仍将长期保持。作为一、二、三产业都有关联度的旅游地产产业，国民经济的平稳较快发展是保证旅游地产行业发展的经济基础与前提，但作为典型的行业，刚性的需求原则以及明显的弱周期性特点决定了旅游地产行业对宏观调控具有一定的防御性，因此行业受国内经济波动的影响相对较小。旅游地产行业社会环境分析随

23、着社会环境的持续变化，旅游地产业将面临更快的发展；同时，也预示着新的机遇的到来。我国拥有庞大市场的旅游地产行业具有消费潜力。我国经济发展较为迅猛，消费者可支配的收入不断增加，对旅游地产产品的多样化、个性化消费趋势日渐明显。旅游地产行业技术环境分析中国的科技发展战略开始发生转变。国民经济和社会发展“十五”规划与科技部随后制订的科技发展规划和高技术产业发展规划明确提出了实现技术跨越式发展的总体目标，强调要在“促进产业技术升级”和“提高科技持续创新能力”两个层面进行战略部署，在进一步发挥劳动密集型产业比较优势的同时逐步形成中国高技术产业的群体优势和新的比较优势。完善、发达的基础结构能够降低企业的决策

24、成本和生产成本，提高企业运作效率。良好的技术环境为旅游地产行业发展提供了强有力的保障。旅游地产行业竞争分析目前，我国旅游地产领域主要有独角兽为首的初创公司，上市公司和互联网巨头三个大阵营。三方阵营不断加码布局旅游地产相关行业，推出了一系列针对不同应用场景的旅游地产产品。旅游地产行业的良性竞争很好的促进了行业需求、技术、产品与服务的发展，促进服务水平不断优化，服务与技术能力不断创新。为用户提供了更为优质的产品与服务。旅游地产行业竞争分析对上游议价能力分析旅游地产作为产业的增量市场，依附于传统行业，其上下游和传统行业相似。上游主要有基础原料、零件设备、基础服务等服务商组成。上游细分市场众多，除了设

25、备，上游市场产品和服务基本无差异性，主要竞争优势在于成本控制能力和成本转嫁能力。行业现状以企业间价格战，小型企业低标准运行为主。 激烈的行业竞争使得价格接近成本，旅游地产企业对上游端有较强议价能力。对下游议价能力分析旅游地产行业下游主要有企事业单位、消费业主等组成的甲方。下游企业占有更多社会资本，对宏观经济影响力更大。企业自身体量也更大，行业现状区域性竞争明显，不同区域往往有较大规模的地产企业。旅游地产企业面对下游业主，议价能力往往更弱，并且面临费用垫付，应收账款损失的问题。潜在进入者分析旅游地产行业潜在进入者可能是一个新办的企业，也可能是一个采用多角化经营战略的原从事其它行业的企业，潜在进入

26、者会带来新的生产能力，并要求取得一定的市场份额。潜在进入者对本行业的威胁取决于本行业的进入壁垒以及进入新行业后原有企业反应的强烈程度。旅游地产行业潜在进入者是影响行业竞争强度和盈利性的又一要素。主要表现为三方面直接影响：一是旅游地产行业会因潜在进入者的实际进入而增加行业有效资本量；二是旅游地产行业会因潜在进入者的实际进入而对下游市场需求量进行争夺和分流；三是旅游地产行业会因潜在进入者的实际进入而对上游资源进行争夺和分流。替代品或替代服务分析旅游地产行业替代品或者替代服务主要考量一下三个因素：1）替代品或者替代服务在价格上是否有吸引力；2）替代品或者替代服务在质量，性能和其他一些重要的特性方面的

27、满意程度；3）购买者转换成本的高低。中国旅游地产行业品牌竞争格局分析中国旅游地产行业竞争强度分析（1）中国旅游地产行业现有企业竞争情况目前，旅游地产行业中企业数量不多，且各自应用于不同的细分领域，相互之间竞争压力较小。（2）中国旅游地产行业上游议价能力分析旅游地产行业的主要原材料包括电子元器件、线材、电脑配件、旅游地产材料等，该类产品多为通用、标准化产品，供应商众多，竞争充分，因此，旅游地产行业对上游议价能力较强。（3）中国旅游地产行业下游议价能力分析旅游地产行业下游应用主体包括个人、企业和政府机构，应用领域包括金融、安防、教育、交通、社交娱乐、社保等，由于下游用户数量多，旅游地产行业对下游议价能力较强。（4）中国旅游地产行业