XXXX年南山项目产品定位报告-商业街定位和商业规划设计ppt课件

1、2021年南山工程产品定位报告商业街定位和商业规划设计建议世联研讨案例当城市交融自然时，传统意义的豪宅都将能够黯然失色，尤其在豪宅不断向城市边缘扩张的时代当纽约中央公园顶级公寓以天价成交震惊世界时，城市中心的豪宅方式曾经被悄然的模拟。然而，在深圳，豪宅往往与郊野化的观念相连，城市豪宅在价值定义上遭遇贬损ANGLE视角营销的意义在于不断转换价值的视角，实现价值的最大化。发现 2021年南山工程产品定位报告上篇：工程价值体系的界定The Value of Luxury House 位于南头成熟居住区中心，城市资源丰富工程印象人人乐天虹商场家乐福实验小学实验学校协和医院妇幼医院中信银行田厦工程文体中

2、心荔香公园南头商业城百安居邮政储蓄南山政府南山分局活动中心公交站 地铁站 公交站 公交总站步行15分钟步行10分钟交统统达性良好，同时躲避主干道噪音干扰与主干道快速衔接动线1：地块南光路南辅道桃园路。动线2：地块南头街西南山大道。噪音、人流干扰小北侧成熟居住区东侧南光路车流较少东面市政荔香公园东南路口车流人流均较少南侧南头街属于辅路工程印象享有深圳一线品牌教育配套资源工程印象周边社区生活气氛浓重，居家条件良好工程印象城市中央公园景观资源昭示性、展现性：地块经过荔香公园至南海大道、桃园路之间，根本无建筑遮挡，来笼统展现价值极高。沿南光、南头街两侧沿路，展现性强于周的已入住社区。视野：地块与南海大

3、道之间无任何建筑遮挡。大角度的公园景观视野工程地块工程印象独占性景观资源价值城市稀缺开阔性视野标志性昭示效果现有的视角：问题思索：成熟住区新楼盘学位房景观房在现有的视角下，工程目价值提升的空间？可实现价值检验现有视角下的工程价值检验工程周边工程周边同样具有实验学校小学部配套的楼盘。工程周边目前供应全部为二手楼盘价值检验123456789名称套数主力主力面积荔林春晓 5443、4房110、130、170荔秀华庭563、4房130、180明舍御园1054房140-230前海华庭1962房3房80/100荔香源843房4房130-180馨荔苑284房160、180秀林新居904房5房128、178阳

4、光荔景3723房4房118、150悠然天地5243房5房120、140-170序号楼盘序号楼盘1荔秀华庭6明舍御园2秀林新居7阳光荔景3馨荔苑8荔林春晓4前海华庭9悠然天地5荔香源备注：荔香源为军产房。周边典型二手工程分析悠然天地根本目的：工程用地面积:30000.40建筑面积:93356m2商业面积:2062.36m2住宅面积:65234m2会所面积:1600m2幼儿园面积：2100总户数：524户车位:262(68)容积率:2.43覆盖率:17.08%户型面积区间（）套数比二房二厅80-9013.74%三房二厅100-11534.35%四房二厅130-15042.75%四房二厅（带工人房）

5、170-1809.16%户型比例：三级市场价钱带学位户型：21000-24000元/平米；带学位和景观户型：22000-26000元/平米评价：配套在区内相对较齐，拥有社区商业、幼儿园、会所。价值检验明舍御园根本目的：工程用地面积:5000.7建筑面积:24996m2容积率:3.6总户数：105户车位:149覆盖率: 25.1%户型面积区间（）套数比三房二厅（带工人房）140-16080%四房二厅（带工人房）180-20010%四房两厅（带工人房）200-23010%户型比例：三级市场价钱带学位和景观户型：26000-2800元/平米；评价：依托内部园林和观景户型成为片区内质量相对最高的楼盘。

6、价值检验周边典型二手工程分析主要置业群体动机和构成价值检验片区内目前置业客户主要动机为购买学位房，占70%。另外纯粹的改善型换房约30%，主要是看重区域的生活便利性和荔香公园景观。置业动机片区内目前置业客户60%来自南山，30%来自福田。客户职业不集中，包括本片区原住居民、科技园改善型换房、华侨城、福田北区的学位需求客户等。客户组成周边市场主要置业群体户型和价钱接受力价值检验片区内客户主要登记需求面积集中在3房户型，以131-150平米面积段最多，占23%。需求3房的客户以改善型自住为主，70%需求集中在购买学位房。户型需求片区内客户价钱接受力，主要接受单价在25000以下，占85%。片区内客

7、户需求户型以自住型为主，显然价钱接受力普通。价钱接受力现有视角下的工程可实现价值问题思索：在学位房和景观房的价值观念下，工程价值受制于目前区域二手楼盘的价值制约。能否在学位房和景观房视角以外，发现更大的工程价值，跳出二手楼盘的制约？更深层次的视角显性价值可见：区位地段配套工程价值审视的“冰山模型隐性价值需深化思索和发掘：城市土地规划替代性“冰山运动之所以宏伟壮观，是由于他的绝大部分在水面以下。 工程的真正价值，最终是由隐性的价值决议。工程地块属于深圳稀缺性的开发建立用地提升了关内现有存量、可直接开发建立用地的价值。从城市意义看，工程土地价值具有极高的城市开展价值。占地面积5749.67平米建筑

8、面积24000平米容积率4.17商业面积1393平米套型限制90/90限高80米隐性价值极度的稀缺性。深圳未来独一城市中心公园区开发的楼盘隐性价值福田中心公园片区周围已无可直接开发用地。南山中山公园片区破旧的附近居民区笼统荔香公园片区良好的附公园景观和居住气氛独一性的、不可再生性。独一城市中心资源与自然资源交融的新盘隐性价值家乐福人人乐深圳大学南山实验学校协和深圳医院南山妇幼医院区政府区公安局城市中心资源自然景观资源独占性的资源优势未来珠三角和深圳城市的中心隐性价值前海：未来将开展位于产业链最高端的一系列产业。其效力范围将是包括香港在内的整个珠三角。后海：未来将建立与纽约曼哈顿相当的世界级金融

9、商务中心。华侨城：深圳和国家著名主题旅游文化和高尚住宅区。科技园：人均产值最高的国家级高新技术开发区。工程片区：居于以上各区域的中心，共享以上区域的规划利好，同时独占的成熟城市生活资源和景观资源。无可替代的城市中心的中心显性价值视角下的梳理中原以为，仅看到显性价值忽略了：城市土地资源稀缺性对地块价值空间发掘的利润要求中央公园景观与城市成熟配套资源交融后的独特性价值未来珠三角中心地域的城市中心的不可替代性成熟住区学位房景观房片区新盘片区新的景观和学位房居家型景观大宅中原价值观念：片区市场供应短缺引发的供需矛盾决议工程未来不存在平稳销售的难题未来土地供应的稀缺性决议工程必需寻求价值最大化开发途径教

10、育、配套、交通、路网、公园、视野等为工程未来的物业高端化开展根底性价值地块的独特的城市资源与公园景观交融价值将构成工程未来非比较级竞争卖点未来城市土地供应稀缺性带来的市场供需矛盾所引发的土地价值膨胀效应城市中央公园景观价值与城市成熟配套资源共融的独有价值珠三角中心的中心不可替代的城市中心区域的中心“所谓的豪宅，首要条件就是地点的不可取代性和稀缺性。国际知名豪宅设计专家，美国加利福尼亚州帕萨迪纳艺术中心设计学院教授王受之工程的豪宅价值工程豪宅价值体系豪宅根底性价值公园景观 城市资源 交通路网 教育配套 开阔视野独占性非比较级价值城市资源与公园景观的交融价值溢价平价海景资源占有型深圳豪宅价值海怡湾

11、、半岛城邦星河丹堤山景资源占有型城市资源占有型独创资源稀有型幸福里、大中华公寓三湘海尚非比较级竞争卖点诠释：城市资源与公园景观交融价值？双重资源独占型工程独特、不可替代的豪宅价值资源独占性/非比较级/公园豪宅工程属性定位独占性：深圳再无同时拥有城市资源与公园景致的交融价值产品，稀缺价值的独有性决议竞争层次非比较级：生活资源与自然资源共融的综合价值填补了高档住宅产品甄选的价值体系，成为未来城市豪宅新的标杆尺度，也将成为未来工程溢价的最重要利润卖点公园豪宅：区别于传统意义的城市豪宅，进一步明晰工程的中心价值 NEVER BEFORE笼统表达：NEVER AGAIN静溢繁华，不可再有笼统表达：工程属

12、性问题思索：具有独特城市资源与公园景致的城市豪宅。深圳豪宅市场新的价值标杆。已有的世界大都市类似区域的价值表现。世界大都市案例世界级成熟都市案例：北京上海纽约伦敦大都市案例世界成熟大都市中心城区价值巅峰案例北京上海纽约伦敦成熟的大都市成熟的大都市价值功能分区大都市案例北京朝阳公园板块屹立中心城区价值巅峰北京朝阳公园板块：历史：北京文化中心城市：北京城市轴线中心区土地：主城区土地价值最高的地域经典豪宅工程：棕榈泉国际公寓公园大道观湖国际泛海国际招商公园1872主流价钱：35000-60000大都市案例上海世纪公园板块新兴豪宅板块上海世纪公园板块：世纪公园属于上海打造生态环境中高档住宅区，属于上海

13、继古北社区等传统高端社区滞后的另一高档住宅区。典型豪宅工程：仁恒河滨花园公园香梅花园三期丽晶博园主流价钱：50000-80000。世纪公园大都市案例纽约中央公园板块引领全美最昂贵地产板块纽约中央公园板块：历史：纽约城市的来源地。城市：美国和全球高端商务生活最齐备的区域土地：世纪豪宅聚聚区经典豪宅工程：圣里摩大楼黄金国大楼帝王大楼 成交价钱：单套最高3.8亿元人民币2021年大都市案例伦敦海德公园创全球最高高层豪宅单价记录伦敦海德公园区域：历史：伦敦最知名的公园。十八世纪前这里是英王的狩鹿场。如今为全球富豪投资置业的首选城市中心区域。经典豪宅工程：爱敦阁(Updown Court)吧 “海德公园

14、一号 单价66万/平米世界大都市现状问题思索：具有城市资源与公园景致的价值的城市豪宅，具有指点整个城市豪宅市场高价值表现。工程所在区域目前相对深圳豪宅的价值位置。深圳城区豪宅市场扫描南头片区科技园片区华侨城片区前海片区后海片区蛇口片区南油/中心片区城区豪宅市场在售工程：首地容御、香山里、纯水岸。在售工程：三湘海尚、宝能太古城、鸿威海怡湾、君汇新天。前海中心，深圳新的市级中心，未来珠三角的“曼哈顿。工程区域价值现状逊于豪宅片区价值区间2800018000350005000022000华侨城后海城市自然40000工程片区工程所在片区主力价值区间为2200028000，明显低于后海片区的40000-

15、50000和华侨城片区的35000-40000的价钱区间。如何摆脱目前区域对产品未来溢价的制约？实现工程豪宅价值的客户支撑支撑 富士投资荔香公园工程产品定位报告中篇：工程目的客户的价值The Foundation of Luxury House 分析思绪竞争片区研讨典型客户研讨价值实现方向后海区天骄华庭分行深圳市南山区工业八路天骄华庭234号楼13商铺部分卓越维港分行深圳市南山区工业八路天骄华庭234号楼13商铺部分深圳市南山区后海大道名仕花园7幢127号铺蔚蓝海岸分行深圳市南山区后海大道名仕花园7幢127号铺滨海之窗分行深圳市南山区后海大道滨海之窗花园2号楼08号商铺愉康片区麒麟分行深圳市南

16、山区艺园东路缤纷年华家园商业裙楼A06、79号学府分行南山区学府路康乐大厦K1002B铺南山E区蔚蓝海岸三期分行南山区后海大道登良路蔚蓝海岸三期29栋102A、B号铺西海湾分行深圳市南山区后海创业路西海湾花园50号商铺观海台分行深圳市南山区观海台3、5-7#铺前海B区缤纷分行深圳市南山区南光路缤纷假日D幢118号商铺现代城分行深圳市南山区现代城华庭1-5栋A015铺南头高新区阳光荔景分行深圳市南山区南山大道东梅源路北荔香园6号铺星海沁园分行南山区深南大道与前海路交汇处星海名城组团三商铺C之一海雅片区厚德品园分行南山区学府路厚德品园商铺6-7华彩天成分行深圳市南山区文心二路(海雅百货后面)华彩新

17、天地商城121号店中原地产三级市场客户资源利用客户研讨为了确保本次汇报完全符合客观的客户需求，工程组特别走访了中原地产在南山的南头、后海、前海、中心区的15家三级市场分行。期间共访谈区域经理2人，分行经理13人，以填写或者邮件方式获得客户问卷112份，其中区内52份，区外64份。区域内高价成交客户研讨客户研讨选择在工程本片区成交，同时在其它豪宅片区以后海片区为主，部分有华侨城的客户同时有成交情况的客户。该类客户共获得现场填写和电子问卷合计28份。面积段110以下111-130131-150151-170171-190190以上比例0.0%15.8%42.1%26.3%10.5%5.3%按照成交

18、价钱进展客户挑选客户研讨根据市场调研，工程片区带学位二手住宅单价根本在20000以上，不带学位的二手住房单价根本在20000以下。基于利润最大化的思索，工程组从中原地产片区内三级市场成交户型中，挑选了2021年-2021年5月份成交单价在20000以上的户型进展了分析。其中成交比例最高的是131-170平米面积段，占三级市场总成交套数的68.4%。成交单价在25000以上，全部是131-190平米大户型。面积段110以下111-130131-150151-170171-190190以上比例0.0%0.0%16.7%66.7%16.7%0.0%20000以上25000以上信息来源：中原地产三级市

19、场研讨中心/深港研讨院片区内成交客户访谈客户研讨工程组在地块周边片区9个楼盘的三级市场成交客户中，挑选了4个成交单价在25000以上的客户进展了面谈。本次调研获得片区内客户现场访谈案例4组，和邮件问卷28份。序号片区内成交客户典型置业楼盘1阳光荔景2荔林春晓3悠然天地4明舍御园访谈对象叶先生职业小企业老板成交单位190平米 / 4房2厅成交单价约25000访谈要点之前住在华侨城，在宝能太古城也有房产。这回购买主要是为了第二个儿子购买，刚好赶上上家学位明年到期。叶先生表示，400多万的价格又带学位的房子，科技园那里也有不少。来南头这里主要是买个区域成熟，周围环境好，这在深圳是很少的。另外这个区域

20、生活很方便，父母接过来住平时出行很方便。叶先生认为这里房子比较旧，社区设计又比较一般，25000多的价格算是合理的水平访谈结论1.改善型客户对于户型设计更看重。2.社区物业相对较旧，制约了片区物业整体的价值。阳光荔景客户访谈访谈对象林先生职业科技园中兴管理成交单位141平米 / 4房2厅成交单价24800访谈要点已经在海怡东方置业，住的是3房，此次过来主要是换个区域居住。觉得后海生活不成熟，选择了本区域。在这个区域看了一些盘，最终落定在荔林春晓，主要原因是买的户型128平米，觉得结构很好，能看到社区的中心位置，视野也开阔。关于是否看重学位，林先生认为其实在别的区域也能买到带学位的房子，之所以选

21、择这里，主要是生活成熟，又有公园景观。关于是否认可后海的价格高于本片区，林先生认为后海未来规划很好，以后一定是新的富人区。南头这里生活气氛更好，只是社区有些旧，规划和园林也很一般，要不价格有可能卖的更高。访谈结论客户认同区位和景观价值，不认同现在的社区规划设计。荔林春晓客户访谈访谈对象刘女士职业政府公务员成交单位140平米 / 4房2厅成交单价29000访谈要点原来住海印长城，08年在卓越维港买了高层。现在为了小孩上学买了悠然天地3房。问到为什么会买这样高的总价，同区域内其它带学位的小些的户型为什么不去挑选，刘女士认为，这回是换大房，除了给孩子上学，以后还有几十年是要自己住的。当然要选择环境舒

22、适、户型合理的社区了。访谈结论学位是置业的首选因素，但不是核心决定因素，社区和户型是最终决定因素，也是客户愿意支付高价格的动力。悠然天地客户访谈访谈对象陈先生职业福田贸易公司小老板成交单位173平米 / 4房2厅成交单价27500访谈要点已经在华侨城有房子（房子比较老），这次过来首先是为了小孩子上学。快500万的总价，为什么不去其它区域选择带学位的房子。陈先生说其实已经在多个片区考虑过，包括科技园和后海那里，但是科技园和后海的人气不旺，配套不齐全是一个，另外明舍御园的社区设计很精致，园林做的很好，陈先生很喜欢这些。户型也能看公园景观，陈先生觉得这样的房子，500万买的还是能够接受的。访谈结论本

23、片区高价格成交的支撑点是成熟配套、学位房和社区设计，阻碍更高价格的是，社区规划设计的附加值低。明舍御园客户访谈区域外高价成交客户研讨客户研讨典型成交客户访谈客户研讨除了在本片区进展已成交客户调研外，同时获得在本片区看房但是未成交、在片区外成交的客户案例。本次获得客户现场访谈案例6组，和邮件问卷64份。序号流失客户主要置业楼盘1皇庭港湾2三湘海尚3鸿威海怡湾4浪琴半岛5博海名苑6宝能太古城访谈对象詹先生职业前海某公司管理层访谈要点购买皇庭港湾F座177平米大3房。曾经去项目周边看过明舍御园二手房，非常认可荔香公园附近的环境和配套，但是认为社区有些旧，对于明舍御园的173平米4房，詹先生认为一是主

24、卧不够开阔，没有衣帽间。其它的几个卧室又偏小，觉得不够宽敞。厨房和餐厅距离又远。客厅是从侧面看荔香公园，角度不好。认为皇庭港湾三梯两户的设计理念感觉很舒适，外墙用材非常高档。置业敏感点户型、景观访谈结论舒适型/奢享型客户看重的是户型空间与外部景观的结合。皇庭港湾客户访谈访谈对象徐先生职业南山中心区企业高管访谈要点今年初计划拿出400万购买一套140-150的3房，曾去过悠然天地看一套143平米的4房户型，能看到荔香公园。同时又到鸿威海怡湾看了一套143平米的观海户型，400多万的价格，其实在别的区域也能买到带学位的房子，鸿威海怡湾这套户型算下来上了500万。问其为何超出预算购买这套户型，徐先生

25、认为主要是海景高层，户型设计很好，能看到深圳湾和香港景观。另外，后海地区未来升值潜力很大，加上海景和育才小学学位，徐先生下定决心多掏了100多万买这套户型。置业敏感点景观、户型、区域、学位。访谈结论户型设计始终是户型优化的核心。鸿威海怡湾客户访谈访谈对象朱女士职业福田企业高管访谈要点家住华侨城，购买了三湘海尚A座140平米三房，主要是考虑买房未来居住。目前是作为资产投资使用。曾经在中原地产荔香源分行看过悠然天地和明舍御园的140多平米3房，目的是买个学位房，房产肯定是能保值。按照朱女士的话讲，就是好学校和公园附近的房子一定会升值，加上自己的儿子已经3岁了，考虑找个好的学校。当被询问到学位、公园

26、景观和户型设计，哪个最重要的时候，朱女士说，改善型的话，肯定是户型设计是第一位的。学位和景观是增值加分的因素。问及为何还是去了后海买房子，朱女士说主要是三湘的户型要好于南头这一片的设计，毕竟后海是新区，而且她以后也要住的，当然会先考虑产品了。置业敏感点户型、升值访谈结论改善型客户首先关注的还是使用功能。三湘海尚客户访谈访谈对象彭先生职业科技园中管访谈要点之前住的已有几套住房，这回购买主要是为了第二个儿子购买，刚好赶上上家学位明年到期。户型能看到社区的中心位置，比较喜欢。400多万的价格，其实在别的区域也能买到带学位的房子，之所以选择荔林春晓，主要是户型设计比较好，大阳台，能看到社区中央景观。另

27、外这个区域生活很方便，父母接过来住平时出行很方便。置业敏感点学位、户型、景观访谈结论客户看重的是户型设计结合项目区域优势。浪琴半岛客户访谈访谈对象严女士职业小企业老板访谈要点严女士一家之前已经是阳光带海滨城业主，曾经在中原地产缤纷假日分行登记过，看看南头这片的大户型情况。最后就是去了明舍御园，看到173平米的户型有3个房面积都很小，干脆就不看了。谈到学位和景观的问题，严女士说自己小孩已经在南外有了学位，不会再考虑南头。但是，她说她的朋友有可能会考虑南头这里带学位的二手房。但是会认真考虑户型、园林景观这些因素的。“花了那么多钱，我们肯定会考虑和别的区域相比较了。”置业敏感点学位、户型、景观访谈结

28、论学位不是唯一优势，学位、景观和楼盘产品结合才是优势的基础。博海名苑客户访谈访谈对象秦先生职业南山企业主访谈要点秦先生在宝能太古城和明舍御园都买了房子，宝能买的是155平米4房，总价快500万，明舍御园买的是173平米，总价430万。对比宝能和明舍御园的区别，秦先生认为买明舍御园现在是图个学位，以后的话还可以住，那里离秦先生现在的家很近，大阳台上可以看到整个荔香公园景观，生活也方便。买宝能基本就是为了投资，后海这里价格肯定还要涨。关于户型设计，秦先生说当然宝能的户型好多了，赠送面积多，面宽也足够，要不他也不会一平米多花出快10000买宝能的户型。置业敏感点户型、区域、景观访谈结论户型设计始终是

29、产品价值的核心。宝能太古城/明舍御园客户访谈客户价值总结问题思索：认可本片区的成熟生活、学位配套和公园景观。不认可现有的社区规划设计，不情愿再为更高的价钱买单。现有楼盘较滞后的物业规划设计程度，妨碍了本区域潜在的豪宅价值释放。需发掘目的客户的价值需求点。目的客户研讨调查客户根本情况统计客户研讨被调查客户主要居住区域依然以南山为主，占58%，福田占24%。区域来源被调查客户的置业较分散，比较多的是公司高管、高级职称公务员、事业单位中级人员和公司企业的总经理、小老板、中高管。职业构成工程目的客户群体客户研讨中心客群主要来自南山区域；科技园和其它企业中高层管理、技术人员。中高级别公务员；文卫事业单位

30、高级他人员。重要客群主要来自南山、福田区域；科技园和其它大企业高级管理、中小型企业老板/总经理。高级别公务员含退休；文卫事业单位指点处级干部以上；本区域的已入住楼盘大户型130平米以上业主。外围客群主要来自罗湖区域；中大型企业公司中高层管理、技术人员；私企小老板；以名校学位为导向的置业需求。综合客户访谈和市场调研，可以承当高成交价钱的客群，分为3大层面。调查客户对于本片区认同度分析客户研讨被调查客户对于工程区域，最认同的是生活配套成熟和公园景观。客户认同度未来预期关于工程区域未来价钱能否接近后海等豪宅区域价钱，被调查客户多数以为存在接近后海价钱的能够性。信息来源：中原地产二三级市场成交客户调研

31、项目的目标客户群认同区域的城市中心资源和公园景观优势。客户总体认可项目区域未来的价值上升空间。客户研讨深化思索工程摆脱目前区域的制约在于打造本身的社区物业价值。从客户认同的物业价值自创工程物业未来的开展方向。竞争片区的物业价值体系分析思绪竞争片区研讨典型客户研讨价值实现方向竞争片区评级片区教育资源景观区内主要楼盘后海片区育才四小、南外初中滨海部深圳湾海景海怡湾、海月花园三期、海月五期、后海公馆、 皇庭港湾、太古城（南区）、曦湾、卓越维港 科技园南片区南外科苑部、南外高新部深圳湾海景滨福庭园、博海名苑、纯海岸、浪琴半岛 、阳光带海滨城2期、中信海阔天空、卓越浅水湾花园 竞争片区阐明竞争片区评级片

32、区评级评级说明后海片区重点参照从2007年至今每年连续存在新盘供应，其户型比例能够较真实的体现市场产品需求。客户以南山区域为主，与本片区客户存在重叠性。科技园南片区简单借鉴科技园南片区连续2年内无新盘供应，三级市场成交比例存在一定的偏差。客户的区域性较强，外溢置业的比例一般。竞争研讨片区项目片区后海片区科技园南片区教育资源实验学校小学部、初中部育才四小、南外初中南外科苑部、南外景观荔香公园深圳湾海景生活配套完全成熟的生活配套生活配套较少生活配套不齐全客户流通性南山和福田为主，高流动性南山和福田为主，高流动性以科技园高端客户为主，流动性较低后续供应未来2-3年内暂无大户型项目未来2-3年内供应充

33、足，片区内竞争激烈土地使用接近饱和，未来新盘少规划利好一般世界金融港高新产业基地共享关系可以部分共享后海片区规划利好不能共享项目片区成熟的生活配套片区间竞争研讨竞争研讨后海片区竞争工程价值体系竞争研讨项目项目价值点项目共性价值卓越维港海景、立面材料、大赠送海景、增送面积皇庭港湾豪华大主卧、主佣分梯三湘海尚大面积尺度、科技智能建筑宝能太古城赠送空间、集中式商业、地铁上盖君汇新天大赠送、高性价比鸿威海怡湾一线海景、超实用赠送面积项目项目价值点项目个性价值价值属性卓越维港海景、立面材料、大赠送立面材料附加值皇庭港湾豪华大主卧、主佣分梯豪华大主卧、主佣分梯户型设计三湘海尚大面积尺度、科技智能建筑属性科

34、技智能建筑属性物业附加值君汇新天大赠送、高性价比大开间户型设计鸿威海怡湾一线海景、超实用赠送面积卓越浅水湾纯4房，交错露台设计露台设计户型设计博海名苑低梯户比，大面积赠送露台露台设计户型设计浪琴半岛首家观光电梯、无边际按摩式泳池、下沉式商业街、赠送面积观光电梯、无边际泳池、下沉式商业街物业附加值中信岸芷汀兰最后的湾区大宅竞争片区典型工程价值体系竞争研讨共性价值：户型大尺度空间设计、赠送面积、产品的内部空间打造、物业附加值豪宅市场后续供应后海片区唱主角竞争研讨片区未来供应量资源价值户型优化预判后海住宅供应量约70万平米基本处于二线地带，海景资源较弱。面积段与目前后海片区主流间户型面积区间相同，主

35、要是增加户型空间价值和物业附加值。科技园南无后续供应土地后海至未来2-3年，一直是深圳高端住宅市场的风向标。目前产品面积段曾经被市场高端客户群认可并将继续2-3年，证明目前自创的后海片区面积段是符合市场主流趋势。后海后市本工程以后海片区作为户型面积参照区间，是符合市场开展主流趋势的。与后海产品实现差别化，主要在于产品本身空间创新和附加值打造。结论分析思绪竞争片区研讨典型客户研讨价值实现方向方向2：打造工程本身的豪宅价值体系，突破片区现有的价值约束，同时与后海片区实现差别化的豪宅价值。方向1：凸显工程城市中央豪宅的城市中央和自然景观的双重独占优势。以如今和未来主流豪宅板块产品面积段为根本根据。方

36、向3：价值最大化原那么风险最小化原那么工程豪宅价值的实现实现 富士投资荔香公园工程产品定位报告下篇：豪宅价值体系的建立Forging Luxury House阐明在中原地产第一轮汇报沟通之后，开展商方面提出了假设干问题：80米限高问题；车位数量问题；入户泳池和车位同层问题。针对开展商关怀的问题，中原地产工程组结合中原地产建筑技术中心进展了新的查询和论证，重新对于第一轮汇报的要点进展了合理化的修正和补充，以下部分即针对工程实践情况提出了调整后的汇报。价值实现溢价动作户型定位其它动作价钱预判基准区间确定户型定位根据工程片区入住楼盘整体户型比例确定根据工程片区三级市场成交活泼户型修正根据参考片区户型

37、供应比例演化修正比例根据所在片区三级市场客户需求比例验证片区内110-170平米面积段为主要供应区间户型定位由于间隔荔香公园不同，片区内楼盘之间景观质素差距较大，需选取与工程地块相临、且共同具有公园景观房的楼盘对比。面积段90以下91-110111-130131-150151-170171-190190以上套数比例11%14%25%29%19%2%1%片区整体工程周边面积段90以下91-110111-130131-150151-170171-190190以上比例3%5%16%34%38%3%1%明舍御园荔秀华庭悠然天地荔香源根据片区内重点参照户型初定面积段配比户型定位根据对片区内4个自创意义最

38、大的楼盘户型面积段配比分析可知， 110-170平米3房、4房户型是经过市场检验过的面积段配比，初步符合工程的户型面积段配比。110平米以下户型整体比例较小，且不符合工程的价值要求，因此剔除该面积段。171-190平米整体比例极少，不符合根本的设计要求，因此去掉该区间面积算。初定配比面积段90以下91-110111-130131-150151-170171-190190以上比例3%5%16%34%38%3%1%调整方向取消取消保留保留保留取消调高户型小3房中大3房中大4房5房及复式面积段111-130131-150151-170190以上比例18%36%39%7%数据来源：中原地产三级市场/中

39、原集团市场研讨部根据问卷调查分析，131-150平米客户倾向于设计为大3房，151-170平米客户倾向于设计为中大4房。第一次修正户型定位根据工程片区入住楼盘整体户型比例确定根据工程片区三级市场成交活泼户型修正根据参考片区户型供应比例演化修正比例根据所在片区三级市场客户需求比例验证片区内三级市场换手/转手比例统计户型定位数据来源：中原地产三级市场/中原集团市场研讨部调整方向户型小3房中大3房中大4房5房及复式面积段111-130131-150151-170190以上比例18%36%39%7%换手率16.7%48.6%58.3%44.4%调整方向适当降低比例提高比例微调高保持不变片区内三级市场成

40、交活泼度修正户型定位初定配比户型小3房中大3房中大4房5房及复式面积段111-130131-150151-170190以上比例18%36%39%7%第一次修正户型小3房中大3房中大4房5房及复式面积段111-130131-150151-170190以上比例8%44%42%6%数据来源：中原地产三级市场/中原集团市场研讨部第二次修正户型定位根据工程片区入住楼盘整体户型比例确定根据工程片区三级市场成交活泼户型修正根据参考片区户型供应比例演化修正比例根据所在片区三级市场客户需求比例验证后海南片区户型供应趋势重点参照户型定位入市时间项目111-130131-150151-170171-190190以上

41、2007年海月花园三期 42.0%45.0%13.0% 2008年后海花半里 76.0% 2009年后海公馆50% 2010年卓越维港 10%45.0%45.0%皇庭港湾 83.0%9.0%8.0%2011年太古城20%17.8%16.5%10.7%5.4%鸿威海怡湾47.8%24.6%1.0%总套数200490817358340比例9%22%37%16%15%111-130平米逐渐退出主流供应，并且比例降至最低，可以估计该面积段未来不是市场需求热点，可取消该区间段。坚持131-150和151-170区间的比例。调整方向竞争片区户型供应趋势结论户型定位第二次修正户型大3房中大4房5房及复式面积

42、段131-150151-170190以上比例53%42%5%第一次修正户型小3房中大3房中大4房5房及复式面积段111-130131-150151-170190以上比例8%44%42%6%数据来源：中原地产三级市场/中原集团市场研讨部第三次修正户型定位根据工程片区入住楼盘整体户型比例确定根据工程片区三级市场成交活泼户型修正根据参考片区户型供应比例演化修正比例根据所在片区三级市场客户需求比例验证根据套均面积估算各面积段套数户型定位占地面积5749.67平米建筑面积23976.12平米容积率4.17商业面积1393平米套型限制90/90限高100米根本目的第三次修正后户型大3房中大4房5房及复式面

43、积段131-150151-170190以上套均面积140160200比例53%42%5%户型大3房中等4房5房及复式面积段131-150151-170190以上套均面积140160200套数77617数据来源：中原地产三级市场/中原集团市场研讨部户型面积段的套数与诚意客户登记量比对户型定位第二次修正户型及面积段3房4房5房及以上131-150151-170190以上套数77617诚意登记量34526132比例448.1%427.9%457.1%第三次验证户型大3房中大4房5房及复式面积段131-150151-170190以上比例53%42%5%备注：以上比例仅是根据市场供求关系推导，最终需根据

44、户型排布确定。价值实现溢价动作户型定位其它动作价钱预判抬高式、双景观规划规划溢价动作以最大化公共空间对于室外景观的占有。以抬高式的区隔设计实现工程豪宅笼统提升。从景观最大化角度，建议以下平面规划规划优化按照根据市场销售判别的户型配比，结合工程地块面积和外形，初步建议工程设置2个单元楼栋平面规划。每栋单体为3梯3户设计，可实现1户对应1梯的尊贵设计。面积最大的4房在突出的一户，可以实现景观最大化。规划规划可以满足各边户型的景观视角规划优化地块资源最大化原那么：充分利用资源，躲避优势。规划资源最优化原那么：规划协调资源、发明资源景观最优化原那么：栋均、户均资源占有最优资源竞争的规划原那么该规划可以

45、每一户都具有最好的公园景观察看视角。构成内外双景观的建筑单体排布规划优化住宅23层，规范层高3M地下停车场总高约80M中央景观会所会所电梯荔香公园景观层高5M层高5M楼体沿街排布，构成内外双重景观。规划优化荔香公园最大限制的利用荔香公园景观，相当于在视觉上荔香公园成为业主的前庭院，即工程占地添加了，在视觉上大大降低了容积率。抬高式、双景观规划简析主选择在车流、人流较少的南光路段北侧。车行设置在接近南山大道最近的位置。入口原那么上可以与规划局沟通实现不计容。抬高后实现了社区档次笼统区别化。可以添加地面停车局面积，减少地下室开挖面积，节约本钱，并添加抬高园林面积。抬高地面南光路车流、人流较少，对社

46、区噪音和粉尘小。靠前排布，实现社区园林和公园园林的内外结合。减少与隔壁2个楼盘之间对视问题。双景观规划优化工程的中心购买决策人主要入户方式是从地下车库开场。从地下室车库电梯等候大堂，即设计成为与一层入户大堂一样档次的装修规范。双首层、双大堂的尊贵入户方式规划优化设计豪宅户型溢价动作以最大化的添加室内空间与室外公园景观的结合为规范。豪宅客户尊贵化设计做到突破常规。工程单体外形凹槽较多，适宜镂空和搭板。规划规划优化下的户型比例最终确定户型优化原建议户型比例户型大3房中大4房5房及复式面积段131-150151-170190以上比例53%42%5%基于平面层6户的排布原那么，顶层设置4户复式。需求对

47、原户型面积段上限和户均面积进展调整根据规划的最终比例户型大3房中大4房复式面积段131-155156-175套均面积150170475套数84424总面积1260071401880面积比例58%33%9%以上户型配比为初步的概念性建议，最终确定需求与设计院沟通后正式确定。主卧景观最大化设计主卧室可思索设计圆形落地窗，实现大的观景效果，并可以添加主卧室的采光。主卧室或者可思索设计大角度观景阳台，加强业主与自然的融通。该设计适宜全部3房及以上户型设计建议户型优化利用镂空赠送大面积室内观景空间单体凹槽较多，镂空赠送面积不会改动外形。入户花园向外部分做成挖空的花架方式，由于不逢墙，验收前不计算面积。验

48、收后填满花架挖空部分，即可作为独立的景观入户阳台。该设计适宜大3房及以上全部户型。设计建议户型优化构造搭板赠送大阳台，最大270度的占有公园景观。验收前大阳台不做构造板，因此不计算建筑面积。验收后搭板做成阳台，可以观看到整体荔香公园景观。挑出宽度留意悬臂梁设计。该设计适宜大3房及以上全部户型。设计建议户型优化设计天际墅明星豪宅户型溢价动作天际墅赠送大面积屋顶平台和入户花园。平台设计观景天际花园，将荔香公园和远处海景尽收眼底。赠送挑空客厅不超越20%和大入户花园。在阳台、入户花园设计方面突出大景观设计效果。自创案例：香港城市豪宅上林。电梯直接花园入户，户内直接控制电梯。溢价动作3梯3户的设计，可

49、实现电梯直接入户住户进入电梯无须按钮，实行智能“一卡通，无论是身在大堂，还是在地下车库，智能卡只需悄然一刷，电梯就可直达居住层面，出电梯即是自家花园，空间面积利用到极致，不但减少了公摊，尊贵府邸的超然气派也由此显现；电梯直接入户，充分保证主人生活的私密感和平安感，可以充分展现出住家的尊贵感及私享权，提高用户对私密性的心里满足。参考案例：三湘海尚等。设计观光电梯观光梯是饱览美景的绝佳载体，回家的路也是一道风景，利于本工程最大限制包容荔香公园景观；观光电梯占用公共空间相对普通电梯少，利于本工程延展空间溢价动作商业优化设计溢价动作提升工程档次、最大化工程可利用的不计容空间面积为出发点。尽量满足业主的

50、私密性、尊贵性要求与景观资源享用的结合。分散式街铺设计不利于工程豪宅档次提升商业优化工程周边街铺尚未构成良好的整体运营气氛。商铺笼统较差，业态运营混乱。目前周边社区二手商铺售价在35000-42000元/平米之间，二手租金在120-150元/平米/月之间。结论：传统的沿街商铺方式严重影响工程的豪宅档次，不建议采取商铺外围的规划。建议采取住宅下层设置集中会所的方式，提高工程档次。调查客户对于会所功能，最多的是希望开设健身康体类，尤其是对游泳池的需求较多。其次是对于商业效力类的需求，包括咖啡、酒吧等。思索到工程会所引荐设置在住宅下层，因此不建议设置中式餐饮的效力，防止油烟扰民。主要分类常见功能设置

51、康体类健身房、游泳池、乒乓球馆、羽毛球馆、网球馆商业/服务类咖啡厅/休闲茶座、酒吧、多功能室*、商务中心*消闲类室内高尔夫球场、桌球房、桑拿房、SPA娱乐类棋牌室、阅览室、儿童活动室豪宅客户对于会所功能的敏感点商业优化住宅底层实现全部改为会所面积前提：抬高部分不计容可经过与规划局沟通处理。剩余的车位问题需开挖地下一层处理。商业优化计容会所面积按照规划目的为3平米，整体抬高后，可思索在沿街部分添加不计容的会所部分。工程会所功能设置建议工程会所二层建议该层集中设置1-2项功能。由于视野良好，并可以享用中央景观，并与室外泳池活动相配合，因此建议在西式餐吧、酒吧、商务咖啡厅等性质。下层功能建议集中康体

52、和消闲类功能。上层：商业/效力类功能下层：康体/消闲类功能设置阐明商业优化奢华接待前台奢华业主私人家宴自住商务酒廊高级商务洽谈水疗SPA房高档健身房设计会所公用电梯，加强专属和尊贵感溢价动作工程会所运营方式建议城市会所开放情况城市会所运营方式工程在所研讨的案例中，城市会所能否对外开放的比例也较为平衡，有47%的城市会所对外开放。而在其运营方式中，选择由物业公司管理或外包给专业会所运营公司的比例各占46%，其他8%的会所由开发商自营，这些专业的运营更可以满足客户需求。建议本工程会所外包给专业会所管理公司，开放方式建议可对外部高端客户，采取会员制。信息来源：中原地产技术资源平台溢价动作参与式的园林

53、设计溢价动作根据目的客户问卷调研，工程园林设计以休憩型硬质景观和泳池水景为主，突出参与性。园林设计以参与式的功能为主可参与的园林设计，提供业主的休憩和商务休闲功能，构成工程会所的外延部分，在社区内部实现了工程城市中心区豪宅与自然园林的有机交融。休憩走廊平台泳池溢价动作抬高后中央园林硬质部分强化驻留人流设计溢价动作独特的建筑立面溢价动作独特的城市中心区豪宅价值，需求独特的立面风格表现方式支撑。实现对于现有豪宅立面外型的突破，也是工程打造明星豪宅的重要环节。目前周边楼盘风格雷同、颜色接近工程周边楼盘根本在2021年前曾经入市，建筑设计较为滞后，风格比较雷同，颜色根本以淡黄为主，区分度低，难以表达楼

54、盘档次。溢价动作后海和科技园片区楼盘以现代风格为主。君汇新天鸿威海怡湾三湘海尚皇庭港湾杰出维港岸芷汀兰杰出浅水湾博海名苑关键词：现代风格溢价动作在现代风格的根底上实现外型的差别化关键词：外型差别化坚持立面竖向外型的挺拔感和横向线条的变化性。溢价动作价值实现溢价动作户型定位其它动作价钱预判其它动作户型根本设计动作根据问卷调查和市场调研，确定豪宅户型设计的根本设计要点。序号问题结论Q1131-150平米面积段的户型选择建议设计为大3房Q2151-170平米面积段的户型选择建议设计为中大4房Q3客厅是否带阳台建议带阳台Q4客厅与餐厅是否分开建议相连增强宽敞Q5是否希望带入户花园实用性强的入户花园Q6

55、您对于小孩房的要求能够容纳书桌Q7您希望厨房设计中式厨房还是中西双厨大4房以上可以考虑Q8您希望带佣人房吗？大4房以上可以考虑Q9您对于卫生间的个数.至少2个，5房以上建议3个Q10您希望的主卧里面带不带书房建议不带，大4房可以考虑Q11您希望主卧外带设计形式？建议设计Q12您希望设计2个主卧吗建议5房、复式户型考虑Q13您对阳台设计的形式要求根据建筑外形考虑直线和波浪形Q14您希望书房是否带阳台建议不设计Q15您希望客厅是否挑空？建议复式户型挑空目的客户物业敏感点问卷调查分析户型优化基于市场调研的大面积高层住宅户型自创序号项目名称1君汇新天170平米2皇庭港湾171平米3新世界四季山水151

56、平米4圣莫丽斯166平米5三湘海尚170平米6首地容御142平米7鸿威海怡湾143平米8浪琴半岛170平米9蝴蝶谷240平米顶复10三湘海尚280平米顶复根据客户问卷和市场调查，挑选自创户型户型优化客户不认同：书房带阳台，适用性差，并计算入一半面积。客户认同：主卧带大阳台，加强室外景观。君汇新天170平米皇庭港湾171平米客户认同：客厅、主仆分区明晰客户不认同：圆形阳台适用性差客户认同：双厨设计、大面宽客厅和观景阳台客户不认同：主卧无阳台设计四季山水151平米圣莫丽斯166平米客户认同：大面宽客厅和观景阳台、套房式主卧。客户不认同：分区混乱三湘海尚170平米客户认同：套房式主卧，自带书房。客户

57、不认同：动区空间面积浪费多。首地容御142平米客户不认同：动线交叉，规划混乱进门见厅，与厅对视。主卧阳台运用率低，存在死角。海怡湾143平米客户认同：大尺度观景阳台、大面宽客厅+餐厅、户内花园浪琴半岛170平米客户认同：主卧与书房套房设计、双主卧设计客户不认同：主卧无阳台超奢华主卧空间，配置多功能弧形景观大露台电梯直接入户花园多功能弧形景观大露台：可打造天际泳池 、 露天SPA、 空中花园内凹式户内花园可打造阳光书房挑高客厅，尽显雍容空间中空部分可搭板，为自在改造空间蝴蝶谷240平米复式复式下层复式上层短少佣人区三湘海尚280平米顶复复式下层复式上层二层主人私属空间多功能景观大露台客厅挑空6米

58、五大景观大阳台环绕入户花园私家会客室全明书房基于客户问卷和市场调查户型设计根本动作户型优化必备动作1：适用性强的入户花园必备动作2：大面宽客厅至少4.8以上必备动作3：L型或U型大厨房至少1个中式厨房必备动作4：套房式主卧必备动作5：大尺度阳台基本动作适用性强的入户花园；大面宽客厅；套房式主卧（至少带主卫和步入式衣帽间）；大尺度阳台（至少客厅一面）；至少1个中式厨房设计（至少设计为L型）基于客户问卷和市场调查户型设计躲避动作户型优化躲避动作1：无玄关设计空间躲避动作2：交通区浪费过多躲避动作4：主卧无阳台躲避动作3：动静不分区，动线交叉躲避动作4：小面宽房间，运用极其为难规避动作入口无玄关空间

59、；交通区面积过大；卧室和客厅交叉分区；小面宽房间设计；主卧无阳台；房型主力面积功能配置三房130-155三房+两厅+两卫四房170四房+两厅+两卫+工人房复式户均475六房+家庭厅+两厅+三卫+工人房3房尺度建议根本建议建筑面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积主卧面积130-1504-55.5-9.522.5-27.512.6-1816-22次卧面积阳台面积厨房面积主卧卫生间公共卫生间厨房9-125.6-9.36-74-6.54.5-68-11建筑面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积主卧面积150-1704.1-66-1024-4811.6-25.715-38次卧面积客厅阳台主卧阳台入户花园主卧衣帽间

60、主卧卫生间7-16.56-185-1810左右3-55-8公共卫生间厨房面积工人房是否带卫生间2-68.4-12是4房尺度建议其它动作其它豪宅开展建议入口建议以与路面高度齐平的直接进入方式主入口方式：选择在车流、人流较少的南光路。设计方式以直接进入的入口为宜。其他动作入口处精致景观设计其他动作参考三湘海尚，建议智能化按照中高端规范住宅类别常用系统备选系统完整度客户类型豪华住宅中央控制系统、智能开关（智能窗帘/智能照明/智能家电）、背景音乐、安防、门禁、远程控制家庭AV、家用中央吸尘及新风系统、宠物设备、智能卫浴、车库智能换气、自动浇花、自动给排水70-90%奢享型需求中高档住宅中央控制系统、智