房地产行业信贷政策解读参考

1、HK000MM7房地产行业信贷政策解读参考2008年国内房地产市场状况2008年我行房地产信贷业务现状2009年房地产行业信贷政策房地产开发投资总体保持增长，增幅出现较大幅度回落商品房销售速度放缓，部分地区出现滞销 房屋销售价格指数回落保障性住房建设力度加大 2008年国内房地产市场状况要 点呈现四个特点：预计2009年房地产行业面临深度调整 房地产开发投资总体保持增长，增幅出现较大幅度回落截至2008年12月末，我国房地产开发投资完成额30580亿元，同比增长20.9%，同比少增个百分点商品房施工面积亿平方米，同比增长16.0%，同比少增个百分点 新开工面积亿平方米，同比增长2.3%，同比少

2、增个百分点土地购置面积亿平方米,同比减少8.6%,同比少增个百分点房地产开发投资总体保持增长，增幅出现较大幅度回落单位：亿元; 万平方米商品房销售速度放缓，部分地区出现滞销截至2008年12月末，全国商品房销售面积亿平方米，同比下降18.5%竣工面积亿平方米，同比增长0.5%销售额万亿元，同比减少18.7%空置面积亿平方米，同比增长21.8%北京、上海、浙江等21个省市商品房销售面积同比下降，最大降幅达39%商品房销售速度放缓，部分地区出现滞销单位：亿元，万平方米房屋销售价格指数回落2008年12月，全国房屋销售价格指数同比下降0.4%，环比下降0.5%2008年月均环比涨幅-0.025%，低

3、于2007年月均0.95%的环比涨幅70个大中城市中，有23个城市房价指数同比有所回落，降幅最大的深圳回落15.2%部分楼盘采取赠送精装修、赠送车位、买房送车等手段变相降价，房价实际降幅可能进一步加大 房屋销售价格指数回落房价指数，2003年12月末的房价指数为100保障性安居工程建设力度加大2009-2011年，计划投资9000亿元解决1300万户低收入家庭住房困难问题未来三年，廉租房投资2150亿元，解决747万户 经济适用房投资6000亿元，解决400万户 棚户区改造投资1015亿元，解决220万户 保障性安居工程建设力度加大各类型住房计划供应结构图单位：万套, 占比 预计2009年房地

4、产行业面临深度调整国际经济形势进一步恶化,我国经济受到较大冲击2008年四季度,全国企业景气指数，环比回落，同比回落；房地产行业景气指数，环比回落，同比回落宏观调控效果日渐显现土地、税收、信贷、住房供给和需求等方面进行调控 大力推进保障性住房体系建设 预计2009年房地产行业面临深度调整消费者购房意愿下降 预期房价将继续回落，购房意愿明显下降 员工收入预期普遍不乐观，购房能力和意愿下降 未来三个月打算购房的居民占比为12.7%，环比和同比分别下降和个百分点房地产企业资金链普遍紧张 施工面积同比增长16.0%，土地购置费用同比增长10.9% ，资金需求较大销售回笼款占比同比下降个百分点，企业自筹

5、资金压力较大同业竞争品种结构 区域结构要点担保结构房地产开发贷款风险分析我行房地产信贷业务现状同业竞争四大国有商业银行中，我行房地产开发贷款余额占比28.66%，排名第二 我行房地产开发贷款新增占比44.84%，排名第一我行房地产开发贷款不良率.58%，大大低于四大行房地产开发贷款平均不良率品种结构我行房地产开发贷款以住房开发贷款、商用房开发贷款、土地储备贷款和系统内房地产联合贷款为主，四者合计余额占我行房地产开发贷款余额的99.17%，新增占比102.66%区域结构余额排名前十位的分行为北京、山东、广东分行营业部、上海、浙江、深圳、江苏、广东、天津和河北分行，10家分行余额合计2067亿元，

6、占全行房地产开发贷款余额的60% 新增排名前十位的分行为山东、天津、湖北、青岛、广东分行营业部、河北、四川、重庆、上海和浙江分行，10家分行合计新增291亿元，占全行新增房地产开发贷款的67%橙色区域为余额和新增排名均为前十位的分行，包括河北、天津、山东、上海和浙江分行区域结构余额主要集中在长三角、珠三角和环渤海地区，合计余额占比73% 新增贷款主要集中在环渤海和中部、西部地区，合计新增占比67%东北地区不良率较高担保结构按担保方式划分的房地产开发贷款余额占比分布图 房地产开发贷款以抵押为主，余额占比81%我行房地产开发贷款风险分析 房地产行业系统性风险加大区域风险项目建设风险企业风险 少数分

7、行尚未实施名单制管理 部分项目未按销售进度收回开发贷款 到期贷款难以收回的风险 贷款抵押物贬值的风险 2009年我行房地产行业信贷政策总体目标和原则区域信贷政策产品信贷政策要点建立和完善名单制管理制度强化房地产开发贷款封闭管理 相关管理要求总体目标和原则房地产行业为我行适度进入类行业全行房地产开发贷款新增限额450亿元客户结构目标、品种结构目标、风险防范目标总体信贷原则：总量控制、梯度推进；名单管理、突出重点； 封闭运行、严防风险 区域信贷政策 房地产开发贷款实行区域梯度推进战略 重点推进河北、安徽、湖北、广西、四川、重庆、陕西等分行重点城市和中心城市的房地产信贷业务巩固长三角、珠三角地区房地

8、产信贷市场 逐步开拓经济较为发达、价格较为合理、市场需求较旺盛的中小城市和百强县房地产信贷市场 产品信贷政策住房开发贷款：对于不能给我行带来住房按揭贷款资源的住房建设项目，或建设规模较小、建筑品质较低、不具备良好社区环境的住房建设项目，不得发放住房开发贷款 经济适用住房开发贷款 建设项目已列入当地经济适用房年度建设投资计划和土地供应计划，能进行实质性开发建设项目资本金不低于项目总投资的30% ,在贷款使用前已投入项目建设贷款期限一般为3年，最长不得超过5年 产品信贷政策廉租住房建设贷款 廉租住房项目已纳入政府年度廉租住房建设计划，并按规定取得地市级（含）以上政府有关部门的批准文件新建廉租住房项

9、目资本金不低于项目总投资的20%，改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资的30% 贷款金额不得高于回购协议确定的回购价款贷款期限最长不得超过5年贷款利率按照人民银行公布的贷款基准利率下浮10%执行 产品信贷政策商用房开发贷款 继续实行总行准入分行和城市的名单制管理继续实行总行专项规模管理对非住宅部分投资占总投资比例超过50%（含）的综合性房地产项目，其贷款按商用房开发贷款管理从严控制对写字楼、商场类建设项目发放商用房开发贷款产品信贷政策土地储备贷款 继续对准入分行和城市实行名单制管理 继续实行总行专项规模管理 贷款项目符合有权部门批准的城市规划和土地利用总体规划，并已列入当地政府的年度土地储备

10、计划贷款担保应采用抵押方式。以政府储备土地设定抵押的，土地使用权性质可为划拨，但必须取得合法有效的土地使用权证，且贷款金额不得超过抵押物评估价值扣除土地出让金后的70%贷款期限由原来规定的“最长不超过2年”调整为“原则上不超过2年”产品信贷政策法人商用房按揭贷款 原则上不得发放法人商用房按揭贷款。为满足优质客户融资需求确需发放贷款的，须满足项目五证齐全、所购商用房已经竣工验收、贷款金额不高于总购房款的50%、贷款期限不得超过5年企业评级授信、项目和押品评估、受理、调查、审查、审批、发放和贷后管理等要按商用房开发贷款管理办法等相关制度执行，其授信和审批权限比照商用房开发贷款执行 建立和完善房地产

11、开发企业名单制管理制度名单准入（暂定）准入名单分为总行级和一级（直属）分行级名单两种，各行不得向名单外的企业审批发放房地产开发贷款（土地储备贷款除外） 准入方式包括直接准入和申请准入。属于直营的重点优质房地产开发企业可直接纳入相应级别的准入名单，存量客户可择优直接纳入准入名单，新客户要按照规定程序和标准完成申请审批工作。 纳入准入名单的企业（含该企业名下全资子公司、控股或实际控制企业以及纳入集团关联授信的关联企业），辖内分支机构可按规定开展营销建立和完善房地产开发企业名单制管理制度实时监测要查询人民银行信贷登记咨询系统，采集企业主管部门、行业协会的信息，采集银行业协会、政府机关、新闻媒体公布的

12、资料，加强对辖区内准入企业经营和管理情况的监测定期要求企业提供最新财务报表，定期检查项目建设情况、向房管部门查询项目的实际销售进度，加强对我行开发贷款及按揭贷款发放和资产质量等情况的监测动态调整 准入名单原则上实行一年一定，如因业务竞争需要，对符合条件的优质开发企业，可由二级分行按规定逐级报批后，由总行或一级（直属）分行对相应级别的准入名单进行增补建立和完善房地产开发企业名单制管理制度总行或一级（直属）分行要根据监测结果，对不符合我行贷款标准的企业，及时调出名单对调出名单的企业，要积极采取以下措施，防范信贷风险：不再继续受理调出企业及其控股公司的贷款申请，各相关部门中止贷款调查、审查、审批工作

13、已经审批同意但尚未发放或已发放但未全部提款的贷款，原则上应立即停止发放贷款或继续提款已经发放的贷款，要进一步加强对其项目销售情况的跟踪，及时根据销售比例收回开发贷款，并争取提前收回强化房地产开发贷款封闭管理 规范项目资金专户管理 房地产开发企业必须在我行开立资金监管专用账户项目资本金、股东追加投资、我行开发贷款、按揭贷款和首付款全部纳入我行专户管理，其他项目销售资金要尽可能纳入专户管理纳入专户管理的资金，要严格监控使用。资金使用计划要与项目建设进度相匹配，大额资金使用要实行审批制 开发贷款结清前，专户资金只能用于项目建设、经营或管理费用、归还开发贷款 强化房地产开发贷款封闭管理 加强贷后对项目

14、建设和销售情况管理定期要求企业提供最新财务报表， 并积极通过高管访谈、收集媒体报导、查询人民银行信贷登记系统等方式，及时分析和掌握企业经营管理情况要根据项目建设进展情况及时赴现场进行贷后检查，重点检查项目建设进度是否符合计划，累计完成工程量与项目资金累计支出额是否匹配 及时跟踪统计项目销售情况强化房地产开发贷款封闭管理 严格按销售比例收回贷款要根据项目销售进度，按照相应比例收回我行开发贷款，确保项目销售完成80%（商用房开发贷款项目销售完成70%）前收回全部开发贷款 对总行直营大型优质企业，由于项目滚动开发将销售资金优先用于后期项目建设，在销售面积完成80%前无法全额收回开发贷款的，须报一级（

15、直属）分行信贷管理部同意相关管理要求 将监控重点由贷款进一步延伸至贷款项目严格房地产开发贷款押品管理 定期开展押品价值重评重估价值应剔除项目抵押物中已销售房屋对应的价值 对押品为建设用地使用权且闲置时间超过2年的，原则上应要求借款人追加其他贷款担保，严格防范我行贷款抵押土地被无偿收回的风险 加强分类管理，积极防控存量贷款风险 严重风险、较大风险、一般风险、风险可控加强对房地产开发贷款展期、再融资、重组的管理对确因房地产市场低迷造成无法如期销售、到期开发贷款难以按期归还的，如企业还款意愿和记录良好、且项目地理位置和建筑品质良好的，可在有效防控风险的前提下，按规定向有权审批行申请办理贷款展期、再融资或重组业务 相关管理要求 存在下列情况之一的房地产开发贷款，不得办理贷款展期、 再融资或重组业务： 相关管理要求 还贷比例与项目销售比例不匹配，或是项目销售面积超过80%（商用房开发贷款为70%），仍未全额归还贷款本息 借款人存在挪用我行贷款行为 借款人在项目建设和销售过程中存在违法、违规行为，或是存在重大经济纠纷、工程质量不合格等情况，或是贷款项目停工三个月以上、已形成烂尾，可能对我行贷款造成风险的 已经