干货 商业街历史、尺度、模式研究PPT通用课件

1、北宋清明上河图中国传统商业街公元前184年，历史上最早商业步行街诞生1930的德国出现最早的现代步行街古罗马时期中世纪及文艺复兴时期中国宋代20世纪30年代20世纪60年代20世纪90年代至今商业 街 区发展 历史 HISTORY OF COMMERCIAL PEDESTRIAN DISTRICT贸易的逐步扩展使得城市街道成为市民生活的中心商业步行街成为应对战后城市郊区化、复兴老城中心区的主要手段经济全球化及电商崛起的挑战下，商业街区以强化主题性与体验性保持活力国内一些以历史文化街区与现代商业业态结合的步行街区取得了较大成功 商业街区发展演变至今已有几千年的历史。商业街区的缘起可以一直追溯到古

2、罗马时期在巴西利卡内建造的最早商业步行街。在西方世界内，随着航海业的发展及工业化的到来，越来越频繁和广泛的贸易促使商业街区成为城市生活的重要部分。而现代商业步行街也是最早出现在欧洲并且一路发展至今，又在全球化及信息化的挑战下焕发新的生命力。 而在中国商业步行街的历史也可以追溯到宋代。以历史文化街区为依托，结合现代商业业态的独特商业街区取得了较大成功。商业街区的发展历史商业街路径适宜尺度分析 长度商业数据显示： 1. 近邻型商业街（业态以日常生活配套服务为主），一般为100m-200m，200m左右常见 2. 地域性商业街（业态主力店多，以全国知名品牌店，地方百货为主），一般为300m-600m

3、，500m左右常见 3. 广域型商业街（业态规模可在市域内有重要影响，以全国、国际知名连锁品牌，旗舰店等为主），一般为700m-1000m，800m左右常见 4. 超广域型（业态规模在国内有一定影响力，国际品牌等为核心店铺，旗舰店、国内知名品牌较多），一般为1000m-1500m正常人的行走距离与身体感受：26002700m 腿酸4000m 累6000m 筋疲力尽人们在商业街区游逛的路径是呈之字型，故完整的逛完商业街区行走长度至少是主动线长度的4倍商业街区舒适的动线长度以600m以下为宜宽度美国人类学家编写的潜在的尺度一书中提出了四个级别的距离空间感受： 0.15m-0.45m 亲密的尺度，这

4、种间距可以安慰、爱抚等 0.45m-1.2m 私人的尺度，这种间距可以互相交流等 1.2m-3.6m 社会的尺度，这种间距可以进行社会交往等 3.6m-7.5m 公共的尺度，这种间距是陌生人若街巷两侧都是商铺，游人在中间行走，则宽度一般为7.2m-15m高度街道高宽比与人的感受： D/H1，两幢建筑相互干扰，产生压抑感 D/H=1，产生内聚感，安定但不压抑 D/H=2，产生内聚向心的感觉，且不至于排斥离散 D/H 持续增大，空间会失去围合感若取商业街高宽比为1，街巷宽度取7.2-15m时，两侧建筑高度约为7.5m-15m，即二至三层独幢型混合型院落型 街区中建筑尺度变化不大，布局相对匀质，尺度

5、较为单一，没有核心商铺优点：尺度宜人契合传统，能营造良好街区体验氛围缺点：受建筑单体尺度的限制对现代商业的某些业态需求不能适应以院子为建筑空间组织要素构成商业街区，形成一种传统情景消费体验的商业街区优点：体现历史文化，空间格局丰富且可扩展，主题体验性好缺点：非沿街部分效益不佳且不能满足现代体验经济下商业业态的需求街区中沿街或者核心处设置大尺度的建筑，成为街区的核心商铺，其余仍保持小尺度建筑肌理优点：丰富空间格局，满足现代商业业态的需求，提升商业效益缺点：大尺度肌理的建筑队整体街区历史文化空间的干扰影响商业街区空间单元模式商业街路径适宜尺度分析 “宽窄巷子”是成都市三大历史文化保护区之一，由宽巷

6、子、窄巷子和井巷子三条平行排列的城市老式街道及其之间的四合院群落组成，由45个清末民初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落组成。商业街运营模式对比：成都宽窄巷子物业不售，统一租赁管理成都的宽窄巷子由专门打造文化旅游的大型国有企业成都文旅集团进行开发运营，物业仅出租并不进行散售，这样有利于保持商业街品质，合理控制业态配比，使整体商业更优质。阳朔西街散售为主，大部分自行经营阳朔西街大部分商铺以散售为主，售出后大多由业主自行营运或出租，市场情况比较混乱，不能形成统一的管理，对于保持商业街品质及平衡业态配比存在一定的问题。北京三里屯Village物业不

7、售，统一租赁管理北京三里屯Village由太古地产经营运作，太古地产则采取商业地产开发经营的模式，只租不售，赚取长期收益建外soho分散出售、租赁管理建外soho23年，对于租户商家来讲，市场未成熟，属于项目的上升期，也是市场培养期即“养铺期”。35年，对于商家来讲，此阶段市场已基本成熟。510年，此种物业分为开发商统一拥有产权和分散式小业主产权两种物业形式我们的建议 ：模式三 租售结合成都宽窄巷子国内商业街案例分析国内商业街开发模式分析 阳朔西街位于阳朔古镇中心，宽约8米，长近800米。历经1千多年，是阳朔最古老最繁华的街道，也是阳朔重要的旅游景点之一。明城墙、碑刻、古寺、古亭、名人故居、纪

8、念馆等这些古老的建筑保存皆较完整。阳朔西街 三里屯太古里是由太古房地产开发的商业综合体项目。它位于北京朝阳以工体北路与三里屯路交汇处。项目占地5.3万平方米。建筑面积17.2万平方米。为开放式的购物。由19座低密度的当代建筑布局而成。北京三里屯Village 建外SOHO位于长安街上，国贸中心正南面，是目前CBD中面积最大的建筑项目，总占地面积为16.9公顷（东西长约760米），由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房及大量裙房组成，配套设施包括幼儿园和会所等 。建外SOHO特点描述：租售结合的模式，就是租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一部分商铺。优势分析：

9、开发商都掌握部分的产权，出售的只是部分，往往将高楼层整体出租给品牌商家，以品牌商家为商场经营的主体，发挥他们的品牌效应，将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售，即“主力店+辅营区”的模式，主力店品牌商家的进驻能提升辅营区的销售价值；该模式还可以有效平衡资金压力和经营风险的矛盾，这种模式具备较高的灵活性和可控性。经营要点：要点一，以优惠的租金引进零售的主力店、此主力店，尽管他们的租金一般都很低，但是这些大品牌的进驻，将聚集人气，带旺该商场，总的来说得大于失；要点二,通过主力店提升辅营区的销售价值，同时必须找到辅营区的准确定位，真正利用主力店人流。区别于传统的以零售为主的景区商业街，成都宽窄巷由于有

10、着浓厚的川渝饮食文化为背景，定位方向为人文休闲型体验类商业，其商户业态以餐饮与休闲娱乐为主，目的为消费者提供一个放松休闲的休憩空间，这为同是四川境内项目的本案提供了一定的定位方向参考。商业街业态分布（按面积分类）单位：平方米业态类型成都宽窄巷子阳朔西街北京三里屯Village建外soho零售8%42%67%餐饮55%22%11%休闲娱乐25%11%13%服务配套12%25%9%总计100%100%100%本项目商业业态根据可比景区型商业街案例的业态配比情况，同时结合项目自身定位方向及当地美食文化等多元消费习惯，建议适当提升餐饮及休闲娱乐类业态比例，使业态配比更符合当地需求及消费客群的诉求。产品

11、零售40%服务配套10%餐饮30%休闲娱乐20%超市商场服饰电影院游乐城KTV餐厅咖啡店小食国内商业街商业业态配比情况分析商业业态配比建议古城商业核心 城市人文地标立体综合开发打造全天候的娱乐、购物主题街区 在设计上综合各种现代时尚的商业娱乐元素，实现主题商业街区模式，为游客提供便捷的消费和娱乐，给商家带来丰厚的回报，宫保里主题街区可以称为未来都市型商业设计，借鉴传统崇州商业文脉特点，巧妙融合宫保里片区文化特点，以丰富的街区空间组合、人性科学的商业交通组织体系，以及由步行街、酒吧街等营造的商业环境，建成富有文化特色的主题娱乐、购物街区。灵活稳健的商业管理，努力打造崇州第一品牌 宫保里主题街区具备创造商业地产品牌的优势，它不仅可以依托崇州市的消费环境和消费理念，打造崇州古城商业文化的旗舰，而且可以发挥宫保府、罨画池的历史文化形态及底蕴，将文化特色运用到建筑和商业视觉环境中，打造具有城市地域