最新万科住宅与商业物业定价模型ppt课件

1、万科住宅与商业物业定价模型价钱制定与价钱检测.定价的第一原那么：最大程度的发现产品的真实价值，使产品价钱与价值最大程度的接近。实现这一原那么的数学原理：优选法。. 目录序：以前的定价方式一、万科价钱模型的原理1、名词解释2、定价原理3、价钱生成子模型4、价钱检测子模型二、万科价钱模型住宅版以蓝湾为例1、住宅价钱模型的三大维度2、住宅价钱模型的操作实例3、对价钱模型结果的修正三、万科价钱模型商业版以城花为例1、商业价钱模型的四大维度2、商业价钱模型的操作实例3、对价钱模型结果的修正四、万科价钱模型的评价1、该模型的特点及优劣2、进一步需求思索的问题五、万科价钱模型运用举例万科天景花园A、B、C栋

2、价钱表. 序：以前的定价方式1、主要的前模型定价方式1基价差价法 1确定基价 2总平面图确定各栋间差价 3确定层差 4制定价钱表 5销售中检验、反响2基价系数法 1确定基价 2总平面图确定各栋间差价的系数 3基价与系数相乘，并纵横比较 4确定层差 5制定价钱表3混合法 以上两种方法的混合4其他方法：竞品价钱综合法、无差别定价法、一房一价法、运营方案反推法. 序论：前模型定价方式2、前模型定价方式的优劣1优点 1定价直接、明了 2运用各专业口“焦点小组，快速生成价钱2缺陷 1定价体系不系统； 2价钱制定的随意性较大； 3定价比较倚重于阅历判别和客观判别； 4不知道什么时候赚钱、什么时候亏钱、能赚

3、多少、会亏多少？往大里说，就是影响公司对运营情况的预期和判别； 5价风格整一定要等到销售到一定程度、得到市场完全的反响后才干进展，且价风格整的随意性更大典型如“阿杜，来了条水鱼型，不利于调价的及时、准确、科学；.一、万科价钱模型的原理1、名词解释1基价：该模型独一的系统内自变量；该基价一经输入模型，模型将自动计算一切房源的原始价钱；2原始价钱：该模型的因变量，普通为该房源的按揭实收价；3维度：模型的主要计算根据，主要标志不同房源之间的价钱差别的百分比数；某一个维度的意义是：在其他一切条件都完全相等的情况下，仅就这一个维度而言，不同房源间的价钱差别；4权重：标志各个维度之间的不同的重要程度；一切

4、维度的权重相加等于1；5综合系数：维度和权重的叠加，标志不同房源间的价钱差别；6层差：楼层之间的差价；7调整因子：原始价钱生成后，对模型处置过程的部分、个别调整，目的是对个别价钱做出适当的调整；.一、万科价钱模型的原理2、定价原理设基价为P0，维度一为X1，维度二为X2；维度一的权重为x1，维度二的权重为x2；设层差矩阵为C；那么房源n的价钱 .一、万科价钱模型的原理3、价钱生成子模型1维度矩阵的原理 价钱生成的第一步是对房源n的维度确实定；维度确定的根本原理是： 1影响房源n价钱的主要要素的罗列；例如：景观、日照、园林、能否靠山、能否靠湖、能否靠马路、人流情况 2各主要要素的分类；影响价钱的

5、要素通常可分为35大类，例如，对于住宅，通常的分类为：景观、朝向、安静度； 3各维度权重确实定；根据产品的特点和市场情况，对各维度的重要性作出判别，例如，对于蓝山而言，景观、朝向、安静度三者的权重依次为45、35、20；但对于城市花园而言，权重依次为50、35、15；由于城市花园是城市工程，而蓝山是郊区工程，在大环境相对“安静的地方，客户更在乎所购买产品能否安静； 4根据设计部提供的产品细节、根据实践爬楼的情况，对维度和维度的权重进展调整，并根据逐套房源的研讨分析情况，确定各维度的分值；并确定层差； .一、万科价钱模型的原理3、价钱生成子模型2维度矩阵的例如单元楼层房号景观系数45%朝向系数3

6、5%安静度20%C14层101-0.04-0.040.08201-0.04-0.040.08301-0.04-0.040.08401-0.04-0.040.08102-0.08-0.040.08202-0.08-0.040.08302-0.08-0.040.08402-0.08-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08维度矩阵 X=维度矩阵是整个价钱体系的中心；其数学根据是“优选法 ；优选的结果是

7、发现：哪些产品好、哪些产品更好，哪些产品相对较差；经过对整个工程的产品的强迫排序、甚至对某个市场上的全部产品进展强迫排序，发现产品的优劣，发现产品的真实价值，并经过价钱模型将其表达在最终的定价中。.-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08维度矩阵 X=453520权重 x=x1X2X3=X1X2X3一、万科价钱模型的原理3、价钱生成子模型3权重叠加后的维度矩阵：综合系数.综合系数45-0.04-0.04-0.04

8、-0.04-0.08-0.08-0.08-0.08=-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034=35-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04200.080.080.080.080.080.080.080.08一、万科价钱模型的原理3、价钱生成子模型3权重叠加后的维度矩阵：综合系数.一、万科价钱模型的原理3、价钱生成子模型4价钱生成-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034设 基价为 P0那么房源n的价钱 P0 5,660 5,730 5,690 5

9、,810 5,553 5,623 5,583 5,703 =原始价钱+C=-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034P0+ 355-170-130-200 355-170-130-200.一、万科价钱模型的原理4、价钱检验子模型价钱检验子模型是对价钱生成子模型的验算；根据验算结果，将对价钱生成子模型进展调整，该调整能够会历经几轮方能最终定案。1价钱检验的原那么 以上原始价钱生成后，能否符合我们定价的原那么和初衷呢？如何检验以上定价能否合理呢？有以下几个价钱检验的原那么：1均价检验：检验以上价钱生成子模型生成的Pn的均价能否满足公司运营方案的

10、要求；2栋均价检验产品差别检验：检验各栋的均价，并比较各栋之间均价差别与产品质量之间的差别能否吻合？3户型均价检验：检验各种户型之间的均价差别；并根据市场情况通常是客户贮藏情况和周边竞品户型供应量和价钱情况对户型均价作出调整附加调整因子；4最高价、最低价检验：对价差幅度的检验，通常同一种住宅类产品的最高和最低价钱的价差普通不超越20；5产品细节个别调整：例如家庭文娱室面积、地下贮藏间无采光面积、地下采光井面积或个数、花园面积、封锁阳台及不封锁阳台个数、平屋顶即天面面积、露台面积、构造平台面积或个数、阳光室个数 ，等。.一、万科价钱模型的原理4、价钱检验子模型2价钱检验的原理设Sn为房源n的面积

11、矩阵，那么均价Pn Sn栋均价户型均价P1n SnP栋1 S栋1P栋11栋1 S栋1P户型1 S户型1P户型11户型1 S户型1最高价maxPn最低价min Pnfdcew房地产E网.一、万科价钱模型的原理4、价钱检验子模型3价钱检验的例如.二、万科价钱模型住宅版以蓝湾为例1、住宅价钱模型的三大维度住宅的三大维度普通是：景观、安静度、朝向；虽然影响居住质量的要素很多，但归类后，无外乎以上三大类；层差普通不作为维度之一，由于在本质上，三大维度与基价的关系是相乘的系数关系，而层差是相加的差价数值关系。蓝山的三大维度如下：.二、万科价钱模型住宅版以蓝湾为例2、住宅价钱模型的操作实例1单元编号部门：设

12、计部、工程事务部、营销部阶段成果：编号平面图2获得住宅根本数据包括面积、附加值等部门：设计部阶段成果：根本数据表，表内包括单元、楼层、房号、套内面积、建筑面积、户型、家庭文娱室面积、地下贮藏间无采光面积、地下采光井面积或个数、花园面积、封锁阳台及不封锁阳台个数、平屋顶即天面面积、露台面积、构造平台面积或个数、阳光室个数等。.二、万科价钱模型住宅版以蓝湾为例2、住宅价钱模型的操作实例3实地调查爬楼4分析影响售价的主要维度并确定各维度的权重普通维度包括景观、朝向、安静度、户型等，景观主要思索园林景观，而小区外的特殊景观可在层差上表达用百分比确定各维度的权重5根据该批推货的目的均价和价钱拉差，确定纬

13、度的分值范围维度的分值范围以零为中值，两边的绝对值相等，如-0.20.2例：目的均价6000元/m2，价钱拉差约1200元/m2，那么纬度的分值范围可设为-0.10.16实地调查，将各维度分成假设干等级，并确定各等级相应的分值，结合平面图确定各栋的纬度分值，制造维度平面图.二、万科价钱模型住宅版以蓝湾为例2、住宅价钱模型的操作实例7生成维度矩阵-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08X=8确定层差规范楼层：楼层层

14、差公式价差4FP+3604003FP-40602FP-1001201FP-2200C= 360-40-100-220.二、万科价钱模型住宅版以蓝湾为例2、住宅价钱模型的操作实例9生成原始价钱-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034那么房源n的价钱 P0 5,660 5,730 5,690 5,810 5,553 5,623 5,583 5,703 +C=-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034P0+ 360-40-100-220 360-40-100-220fdcew房地产E网.二、

15、万科价钱模型住宅版以蓝湾为例2、住宅价钱模型的操作实例10调整因子确定附加值和战略附加确定各附加值的单价，原始单价加上附加值后得出初始评价价，各类附加值的单价可参考：花园：15001700元/m2家庭文娱室：10001500元/m2露台：800元/m2平屋顶：12001500元/m2阳光室/地下采光井/构造平台：1000元/个此阶段并能够对个别单位独立附加某个系数，对该个别单位的原始价钱的生成作出干涉；.二、万科价钱模型住宅版以蓝湾为例2、住宅价钱模型的操作实例11价钱检验子模型启动计算以下目的：Pn Sn栋均价户型均价P1n SnP栋1 S栋1P栋11栋1 S栋1P户型1 S户型1P户型11

16、户型1 S户型1最高价maxPn最低价min Pn.二、万科价钱模型住宅版以蓝湾为例2、住宅价钱模型的操作实例11价钱检验子模型启动.二、万科价钱模型住宅版以蓝湾为例3、整体流程和对模型结果的修正价钱检验完成均价能否到达要求价钱生成完成基价输入是否模型制定各维度能否合理是调整因子附加生成价钱表户型均价判别栋均价判别最高最低价判别阅历判别否各类附加值战略附加.三、万科价钱模型商业版以城市花园城市1道为例1、商业价钱模型的四大维度商业的四大维度普通是：人流、面宽进深比、交铺规范、面积大小；影响商业价值的最重要要素是人流；面宽进深比主要影响运用的便利性；交铺规范影响业态范围例如，能否可做餐饮；面积大

17、小主要针对小铺，由于小铺的总价低，单价接受才干较高；以上四大维度是对楼层差别、 景观差别性原那么、 展现面差别性原那么、业态差别、面积差别、开间进深比、层高差别、人流差别等的分类综合；单位人流（临街面交通）55面宽进深比20交铺标准15面积大小10201-0.15-0.20.2-0.1202-0.250.250.2-0.1203-0.250.20.2-0.1204-0.250.20.2-0.1205-0.25-0.10.2-0.1206-0.150.250.2-0.1208-0.250.250.2-0.1.三、万科价钱模型商业版以城市花园城市1道为例2、商业价钱模型的操作实例商业价钱模型的操作

18、过程与住宅根本类似，此不赘述，根本的流程如下：1单元编号2获得住宅根本数据包括面积、附加值等3实地调查爬楼4分析影响售价的主要维度并确定各维度的权重5根据该批推货的目的均价和价钱拉差，确定纬度的分值范围6实地调查，将各维度分成假设干等级，并确定各等级相应的分值，结合平面图确定各栋的纬度分值，制造维度平面图石化路0.5石化路-10.4风情街+10.2风情街0.1风情街-10核心路0二楼0.251:21:10.251:31:20.2或1:11:41:301:4-0.2水电烟道煤气0.2 （二楼）水电齐备有排污0水电齐备无排污-0.1只有电-0.210350.2 53580080以上-0.1 （二楼

19、）fdcew房地产E网.三、万科价钱模型商业版以城市花园城市1道为例2、商业价钱模型的操作实例7生成维度矩阵-0.15-0.20.2-0.1-0.250.250.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.15-0.20.2-0.1-0.250.250.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.250.20.2-0.1X=8确定层差商业的层差与住宅差别较大，普通是：设一楼价钱为P1，那么二楼价钱P2P12三楼价钱P3P13.三、万科价钱模型商业版以城市花园城市1道为例2、商业价钱模型的操作实例9生成原始价钱设一楼基价为P1；二楼基价为P2；三楼基价为P3；那么一楼房源n的价钱无层差矩阵C，由于层差曾经表达在不同楼层、不同基价中 Pn1 P1YP1Pn2 P2YP2以此类推。.10调整因子确定附加值和战略附加此阶段并能够对个别单位独立附加某个系数，对该个别单位的原始价钱的生成作出干涉；一类旺角0.2二类旺角0.1一类双层高0.5二类双层高0.25三、万科价钱模型商业版以城市花园城市1道为例2、商业价钱模型的操作实例.11价钱检验子模型启动计算以下目的：Pn Sn楼层均价不同类型的商铺均价P1n SnP楼层1 S楼层1P楼层11楼层1 S楼层1P类型1 S