田园综合体项目初步建议书实施方案

1、长沙文海投资咨询有限公司 田园综合体项目初步建议书田园综合体是国家乡村振兴战略的重要抓手，按照生产、生活、生态“三生同步”、一二三产业“三产融合”的理念，在保护生态和风情民俗的前提下打造集现代农业、循环农业、休闲农业、创意农业、农事体验于一体为一体的多产业共存、多业态共生的永续环保性涉农产业园区。 森林公园位于长沙大河西先导区核心地带的望城区中西部，本项目所在地位于黄桥大道与普瑞大道处 森林公园山下的坡地。园内森林资源丰富多样，其北麓片区具有较好的农林开发条件，具备较好的田园综合体建设基础。现就 田园综合体项目（暂定名）建设开发情况介绍如下：项目建设背景田园综合体的经济技术原理就是以企业和地方

2、合作的方式，在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发、运营，是以“盘活农村资源传承农耕文化实现多方共赢+引领潮流的新型生活方式”的综合发展模式。 森林公园交通区位良好，距离望城区5公里、长沙市中心距离30公里。项目所在地森林覆盖率80.22%，近2000亩的竹林繁茂幽深，生态环境优良，资源组合良好，观赏植物多样,是长沙周边为数不多全域旅游目的地，具有优良的生态区位和交通区位。本项目是在原有的生态农业和休闲旅游的基础上延伸和发展，集现代生态农业、有机中药材、特色水果、生态民宿等产业为一体的田园综合体。项目体现望城地区乡村独有的美丽和活力，依托 真山真水的优质生态环境，提升地貌景观品质；创意源于

3、“八景”二字的无限人文遐想，活化历史文化气场；打造以美艳绝伦的“森林之城”奇境体验和独一无二的“追星逐月”的暗夜星辰意境体验为特色，集观光、体验、休闲、度假、科普、种植等功能为一体的城市近郊度假体验区，同时，通过民宿开发、生态农旅提升田园综合体模式的商业价值，带动项目发展，解决社会就业问题。项目基本情况（一）项目名称长沙 田园综合体项目。（二）项目所在地长沙区 街道 村。（三）投资规模：预期总投资约为2亿元，其中一期项目投资约5000万元（含土地流转费用）；二期项目投资建设约5000万元；三期项目投资约10000万元。（四）项目占地面积：2000亩，其中种植开发1500亩，打造智慧农业示范区；

4、其他配套及基础设施500亩。（五）主要建设内容：1、智慧农业生态种植区；2、共享农庄区、农耕体验与文化中心；3、休闲民宿区、度假区；4、黑天空游览园区（萤火虫公园、光影长廊）；5、配套农旅、道路及其他配套设施；（六）项目建设期：3-4年。（七）项目建设规划：1、一期项目：规划用地1000亩，其中流转土地850亩、工业用地100亩，商业用地50亩；主要以农业种植为主（种植碧根果、迷迭香、郁金香等观花观果类），配套特色民宿，建设期预期1年。2、二期项目：在一期基础上扩展种植面积，打造共享农庄（深度种植农耕体验乐园、初加工和仓储）、生态民宿以及配套农旅项目建设，建设期约1年。3、三期项目：引入“八景

5、”与“黑天空”概念，打造以美艳绝伦的“森林之城”奇境体验光影长廊游览区和独一无二的“追星逐月”的暗夜星辰意境体验为特色的萤火虫公园，规划商业配套中心酒店用地110亩，建设期2年。项目初步规划（一）规划思路：保持当地原有生态景观和乡村风味，兼顾景观生态性与娱乐性，开发“体验经济”，营造 特色 “农耕体验农旅观光智慧农业”全域旅游目的地模式。（二）项目规划主题：科技园区、共享园区、智慧园区。突出项目的科技创新，结合共享概念创新农庄发展模式，结合现代科技打造智慧农业，形成田园综合体新名片。（三）总体布局：本项目以“点线结合、分区循环、分区进行”为原则，主要建设内容为“一庄、三区、五园”。“一庄”为共

6、享农庄，旨在打造五星级休闲农业庄园，创新湖南地区田园综合体的理念；“三区”为生态生产区、体验文化服务区、休闲观光区，对田园综合体的区域功能进行具体分布规划；“五园”为观光园、度假园、体验园、求知园、购物园，对田园综合体涵盖服务内容概括。（四）项目产业规划：1、一产项目：生态农业示范基地，并融入创意农业、特色农业，引导培育农业生产人员从农民到农艺师的转变；共享农庄，为城区居民打造乡村生态果蔬自耕自种式的租赁田园农庄，即可体验农事生产，又可收获生态农产品。2、二产项目：农产加工中心，将项目及周边种植养殖的农产品进行产地加工及副产物综合利用，带动就业、提高产品附加值、实现订单式种养；冷链仓储物流中心

7、，为园区及周边农副产品提供仓储物流服务；生态民宿，为旅游提供具备特色的休闲、度假的中心。3、三产项目：休闲度假区，打造全域旅游目的地的示范基地，实现项目增值服务。中小学生研学基地，为望城区及长沙中小学生提供高标准的研学旅行、农事体验、户外活动的场所及服务；食安培训基地，为周边食品从业人员开展政策、技能、管理、风控等培训；成立长沙河西食品第三方检测机构，提供第三方认证检测服务；亲子乐园及拓展基地，吸引客流和人气，提升项目附加值、完善服务功能。（四）主要农产品介绍（一期）碧根果：全世界17种 HYPERLINK /item/%E5%B1%B1%E6%A0%B8%E6%A1%83 t /Users/

8、zhoujie/Documentsx/_blank 山核桃之一，纯野生果类，营养价值高，按15株/亩，采用四年苗株，每株种植费用按当地人工算（约30元/株）、开梯1000元左右/亩、盛产后每亩600公斤，市场销售价60-75每公斤（收购价20-30元），每亩地收入约1.2-2万。迷迭香：提取具有优良抗氧化性的抗氧化剂和迷迭香精油，广泛用于医药、食品行业；而迷迭香香精则用于香料、空气清新剂、驱蚁剂以及杀菌、杀虫等日用化工业，迷迭香种植500亩（七年一周期），原料年产规模及产值2万元/亩，并可带动周边农户种植。郁金香、优质果树套种各类中草药500亩，根据原料年产规模，实现产值2-3万元/亩。通过以

9、上功能分区和产业布局，综合打造集传统农业、循环农业、创意农业、农事体验、生态度假、综合拓展于一体的田园综合体。项目实施组织（一）实施主体： 田园综合体开发有限公司（暂定）。（二）公司类型：有限责任公司(自然人投资或控股)。（三）注册资本：5000万人民币。（四）运营架构项目采取“开发公司+运营公司+专业合作社”三级运营和管理模式；1、由项目投资人与湖南龙骏管理咨询有限公司的品牌“伍零家”公司在望城区联合注册成立项目公司，负责项目的整体投资、建设与管理。2、项目公司与伍零家公司签署项目委托运营协议，由伍零家公司负责项目的整体规划设计、园区标准建立、管理团队及管理体系建设、招商体系建设及包装策划、

10、资源整合、配套服务、创意转化、品牌建设、运营管理、产业孵化、自有产业项目植入等运营事项。3、项目根据需要，成立各类合作社、分子公司，负责具体功能区的模块建设和运营。（五）项目运营内容1、生态民宿：以部分出售+部分租赁；其中出售的民宿可以通过返租的方式由公司统一运营；购买者可自住，也可以实现投资收益。2、共享农庄：采取会员制，开放度假+周末休闲模式，打造城市家庭归园田居第二居所。设置共享旅途、共享文创、共享禅修、共享运动等分子模块社群。3、游览观光区：以自然、人文景观为主要内容，开展项目：花海、稻田、果园菜园荷塘、观鸟、生态建筑、立体种植、容器种植、温室栽培、民俗博物馆、历史展览馆、工艺展览馆、

11、刺绣、织布、制陶、酿酒、竹编、榨菜；利用乡村“蓝色的”天空、“清新的”空气，开展项目：木屋竹屋、石屋、帐篷、农家生态作物、点心、特产、园艺、茶道、生态运动赛；体验耕种收获的喜悦，是一种“房归你住，田归你种，牛归你放，鱼归你养，帮你山野安个家”的整体体验方式。开展项目：民俗文化节、乡村音乐会、农耕体验、养殖体验、种植体验、磨豆腐、打铁、手工编制、刺绣、扎稻草人、搬粮食、花灯节、踩高跷、放生、小蝌蚪找妈妈；开展农业文化考察、特色农业考察、农业技术培训、花木栽培装饰培训、工艺品制作培训、农业知识学习等研修型乡村旅游活动，发挥乡村农业的教育功能。开展项目：认识蔬菜、果树、家禽、昆虫、组培室、育苗室、学

12、习自然生物常识、土特产、民俗工艺品街、庙会、画展、乡村4、种植基地：由公司规划和建设，生态民宿购买者可以获得相应种植面积（10亩）的投资资格，可以获得相关农产品的种植收益。5、项目配套设施：整体项目及分子模块的管理，由伍零家公司予以运营。四、项目主要实施优势政策优势田园综合体项目是国家振兴乡村战略的重要抓手，当前国家高度重视，在土地政策、资金补贴、项目扶持等方面均给予重大倾斜。理念优势1、本项目依靠 森林公园，不能破坏性开发，项目注重可持续发展，充分采取边生产边修复的技术，确保项目绿色发展、创新发展、融合发展。2、借望城经开区规划智能产业园东风，将 森林公园项目有机结合，通过信息化、数据化、互

13、联网、物联网，构建智慧园区，以雷锋故里的“望城速度”营造智慧农业、智慧农旅、全域旅游基地。（三）区位优势1、项目位于大河西先导区核心地带，距望城区5公里、长沙市中心30公里，毗邻 森林公园，区位优势明显；2、黄桥大道、京港澳高速复线、石长线等多条高等级道路构成了其良好的外部交通网络；3、国有土地性质、基础设施健全，具备项目落户条件；4、项目所在地具备一定的产业基础，可有效提高园区创建速度；5、周边近2000亩竹林，自然条件较好，山清水秀、民风淳朴，无污染企业，适合发展生态农业和文旅项目。（四）运营优势1、公司拥有强大的管理团队、策划团队、营销团队、技术团队及丰富的运营经验；2、公司投资在园区的

14、项目及终端线上线下销售平台可与园区实现共享，对园区产业和招商有较强助力；3、公司具有较强的活动策划能力和引流资源，对园区三产发展有较强推动作用；业务涵盖休闲度假服务、文旅开发、互联网、农业开发等领域，可对本项目形成强力支撑；4、公司拥有技术资源、人才资源、资金资源、关联企业资源，可形成合力开发打造项目。项目投入产出分析（一）项目资金投入及来源本项目预期投资约2亿元左右，由投资方自筹或通过融资，分期投资完成。序号项目名称面积单价小计（万）备注1出让土地5060万/亩3000商业2出让土地10020万/亩2000工业3流转土地8501000元/年/亩85山地，坡土综合4建筑设计1万平米100元/平

15、方1005景观设计1006居民房屋改造15栋4万/栋608山下游客集散中心40003000元/平米12009文旅土建1万平米1200/平方120010文旅装饰1万平米1000/平方100011文旅配套设备1万平米1000/平方1000家具、洁具、灯具、五金、软装12园区停车场 道路1000包含500停车位13综合管网600水电、燃气、给排水、强弱电等14景观绿化150015园区亮化50016种植区改造1000亩100017种植成本1000亩100030工资等员工综合费用30人10万元/人/年30031运营成本30032通村公路50033观景台及游步道50公里300万/公里150034山上木屋、

16、竹屋酒店10100万/栋100035水利500投资小计费用19445不可预计费用600投资概算合计20045（二）项目主要产出：（单位：万元）经营收入预测2021年2022年2023年备注人流量（人次）10万20万30万门票收入（万元）30060090030元/人人均消费（万元）100020003000100元/人物业租金（万元）25002800300010元/平方、天种植收入（万元）2000250030002万/亩合计580079009900以上为项目当前规划的初步投入产出测算，具体经济分析在项目调研完成后，见项目建议书或可研报告。项目效益分析（一）社会效益积极1、项目的实施将促进地区农业结

17、构调整，提高项目经济效益，同时也为农民增收致富提供了可靠的保障。为区域农业实现可持续发展开辟了一条新道路。2、项目带动就业达到100-150人（不含采摘季节临时招聘），除特殊专业岗位外，优先聘本地工人，且招纳贫困人员不低于30%，为扶贫攻坚提供有力支持。3、项目建设技术培训中心，将为本项目下辖合作社社员提供技术输入，在地区形成专业的农业生产、休闲经营、现代观光的服务平台。实现合作社农民人均收入增加3-5万元。4、通过田园综合体的建设，促进城乡产业融合，能够在一定的程度上提高地区居民的收入，充分吸收农村劳动力，促进城乡文化的结合，并提升 品牌知名度。（二）生态经济效益良好1、项目采取开发与修复同

18、步模式，通过智慧农业，实现环保绿色生产，不破坏自然生态环境，充分利用土地和自然生态环境，是政策支持项目。2、在项目成本控制到位情况下，项目毛利润达30%，同时结合国家农业项目的税收优惠政策，可以减免税收。同时带动地区农业生产及农旅行业的发展。项目关键点及下一步工作计划（一）项目实施关键点1、项目规划。本项目位于省级森林公园周边，对项目的建设和开发有相当的要求，需要加强项目顶层设计和整体规划，做好项目定位，确保项目规划能通过相关部门审核，确保项目顺利落地实施。2、土地获取。项目土地通过“流转+划拨+出让”结合的模式获取，针对种植项目采取土地流转方式获取（不低于15年）、道路等基础设施项目土地采取无偿划拨方式获取、生态民宿及康养基地通过出让方式予以获得。其中生态民宿康养基地的土地通过出让方式获得成为本项目关键。3、项目运营。本项目含旅游开发、农业种植、农庄运营、民宿管理、休闲服务等模块，项目经营收益主要来自农产品