第十二讲房地产等实物投资案例龙湖地产

1、龙湖地产左土地右资本 2007年喧嚣的房地产舞台上，龙湖地产的表现尤为抢眼。 万科也许成为全球最大开发商，不过岁末时它却带头降价了； 碧桂园成就了“中国首富”和“最大地主”，无奈却陷入零地价风波； SOHO中国终于上市成功，但是也不得不警惕突变的股市令其身价缩水百亿 过去的一年，中国房地产有太多的荣辱与悲欢。 一幕幕悲喜剧中，重庆龙湖地产的表现尤其抢眼。 3月30日，面对万科、首创、中海、保利、绿地等国内地产大鳄，龙湖仅一次竞价，就以815万/亩的价格夺得标王； 8月10日，龙湖掷金30.25亿元，击败招商、保利、中海，再度重庆称霸； 11月8日，其以15.42亿元的“天价”一举摘的上海青浦区

2、赵巷镇一幅面积14.4公顷的地块，创下上海郊区地价之最。 不仅在土地市场，资本市场也传出龙湖即将赴港上市的消息，众多分析人士推测，如果龙湖IPO成功，其领头人吴亚军将取代碧桂园二小姐杨惠妍成为“中国首富”。 土储布局龙湖地产官方网站显示，截至2006年底，龙湖地产累计已开发面积约185万平方米，在建面积约230万平方米，规划面积约1100万平方米。如今这一数据已经被刷新。 2007年12月19日，龙湖携手北京时代华人房地产开发有限公司，以20.6亿元的价格竞得海淀区中关村甲3号地块，加上此前拿下重庆、成都、上海的几幅地，粗略估计其开发土地总面积达11000亩，可建筑面积约1300万平方米。12

3、月5日，龙湖地产与西安市曲江区签署协议，投资30亿元开发大唐不夜城。随着西安项目的落定，龙湖完成了在重庆、成都、北京、上海、天津、西安等六大城市的全国布局。 目前，龙湖在重庆项目为6城市中最多，二级开发项目11个，一级开发项目2个；在成都，二级开发项目5个，一级开发项目3个；今年下半年进入西安，目前有2个项目。加上，新近进入的上海2个项目，龙湖俨然已是全国一线开发商的布局。至此，龙湖拉开了以北京、天津为核心的环渤海地区，以上海为核心的长三角地区，以重庆、成都为核心的中西部地区一起发展的“区域聚焦”战略。 数据统计显示，在重庆，龙湖地产拥有超过6500亩土地，包括在虎溪大学城拥有土地1281亩，

4、在茶园、空港分别有800、900亩。在北京顺义等地，龙湖则拥有约2700亩地。成都是龙湖“区域聚焦”发展战略指导下走出重庆后的第一个城市，也最能代表龙湖“特色”。 2005年9月和12月的两次拍卖，龙湖斥资6亿多，购得晶蓝半岛、翠微清波地块； 2006年夏天把三千里项目地块囊入怀中； 2007年上半年，龙湖以815万元/亩的创纪录区域单价拍得建设北路地块，一跃成为建设路拥有土地面积最大的开发商。 在不到两年的时间内，龙湖地产已在成都花费20个亿，购置400多亩土地，总开发面积达到121万，龙湖在成都的土地储备面积和在售项目个数，已和成都本土一流开发商不相上下.据了解，龙湖在成都的总土地储备已经

5、超过2000亩 截至2007年底，龙湖集团累计交房面积318万平方米、已销售待交房面积140万平方米、在建面积370万平方米、规划面积191万平方米。 以此来看，龙湖目前已有足够未来3-5年发展的土地储备，这些土地将是龙湖上市的重要砝码。 销售回款除了土地储备，良好的现金流和项目回款情况亦是港交所人士看重的。龙湖地产集团投资发展总经理、上海区域公司总经理赵男男曾对媒体表示：2007年龙湖地产的销售总额有望达到90亿元，按照目前已落实项目的情况来看，2008年的销售总额有望达到150亿元。而在2008年，上海、北京的销售总额将占公司总销售额的50%。据资料显示，从2003年-2007年，龙湖的销

6、售业绩经历了一个快速发展的跨越阶段。2003年，龙湖聚焦于重庆开发销售收入为6.2亿元，2004年总销售额10多亿元，到2005年已达23.6亿元，2006年则达38.3亿元。 “龙湖把香港开发商新鸿基的发展模式作为自身发展的标杆，重视区域聚焦及高资产周转率。”有分析人士如是称。最为典型的是成都龙湖三千里项目，一期872套房源，15小时内售罄，销售金额超过4亿元。这一项目从拿地到开盘8个月，从开工到开盘仅仅只有5个月。9月9日，龙湖地产在北京的香醍漫步别墅开盘，一期104套别墅两小时卖光，销售收入3.4亿元，此前在北京的第一号作品滟澜山别墅销售收入7.6亿，龙湖地产在北京9天内销售额达11亿元

7、。 快速开发，快速销售，使得龙湖能有相当不错的现金流支撑。一个例子是，2007年上半年，龙湖地产先后将5块土地进行了抵押，而下半年则只在11月抵押了西永组团u2-7102地块。资本运作重庆龙港地产顾问机构总经理王徽把龙湖的资本运作总结为三个阶段：本地市场起步时依靠银行贷款和信托，跨区域发展道路上联手海外基金，全国化布局展开后就到境外上市融资。如今，龙湖已走过前两个阶段，向境外上市出发。一路走来，龙湖的资本运作轨迹清晰可见。 2004年，龙湖与香港置地集团公司签定了合作协议，双方联姻后的第一个动作是开发大竹林国际时尚生活中心，以40亿元人民币的巨资打造高品质楼盘。香港置地给龙湖地产带来的不仅仅是

8、资金，还有技术和管理上的帮助。2005年12月28日，重庆国际信托投资公司为龙湖地产发行的“龙湖_西城天街资金信托计划”募集资金3亿元，在此次信托运作中，龙湖地产出让了西城天街项目公司49%的股权。此信托产品是中国银监会212号文发布后第一个通过政府审批的房地产信托项目，是重庆历史上第一单股权投资信托产品，也是重庆金融史上目标募集资金金额最大的房地产信托项目。知情人士透露，重庆渝富这家当地主要的国有资产管理公司，与龙湖也是“亲密战友”，屡屡在龙湖遇到资金瓶颈时为之“出谋划策”。此为龙湖第一阶段的资本运作实例，从2006年开始，龙湖走上跨区域发展道路，它的融资渠道也进一步丰富起来。2007年3月，龙湖联手荷兰ING房地产投资基金以9.3亿元高价竞得成都一幅113亩的地块，同时他们还联合参与了北京昌平区北一幅土地的投标。此前，ING出资3500万美元取得龙湖地产旗下重庆市第三中央商务区住宅项目49%的股权。据当地媒体披露，在参与弹子石CBD地块的角逐中，龙湖地产联合了一家名为VOFVSRL的海外机构参与“战斗”。 与此同时，土地也成为龙湖地产换取资金流通的重要筹码。资料显示，从2006年1月起到2007年7月，龙湖地