江苏东台市水产养殖场地块投资分析报告中原ppt课件

1、东台水产养殖场地块工程市场研讨分析报告 xxx 机构2007年4月20日引 言 东台，假设站在城市经济的开展角度来看，那么这是一个极具开展潜力的新城市；假设站在城市空间开展角度来看，那么这是一个日新月异的中小城市；假设站在房地产市场开展角度来看，那么这是一个机遇与风险共存的新城市 .目 录 Chapter 1 城市资源研讨 Chapter 2 市场环境研讨 Chapter 3 工程地块研讨 Chapter 4 工程可行性分析 .城市阅读 Chapter 1 城市资源研讨工程可行性分析工程地块研讨市场环境研讨城市经济城市产业城市规划城市资源研讨.城市阅读 之城市区位东台地处江苏中部，南通、泰州、

2、盐城三市交汇处，东临黄海，隶属长江三角洲经济圈。东台市城区处于市域范围的西北面 .城市阅读 之城市资源面积与人口： 市域总面积为2340平方公里，人口117万市区建成面积26平方公里，城区人口23万交通与车程：宁靖盐、沿海两条高速公路和新长铁路贯穿全境，距无锡、 苏州仅2小时车程。.城市阅读 之城市荣誉江苏长江以北独一的中等城市，沿海开放区域98年同意2003年，东台列全国百强县(市)第57位“江苏省纺织业基地市江苏省著名的教育大市，素有“全国书画艺术之乡全国乡村综合实力百强县和县域根本竞争力百强县先后五次，综合经济实力位于苏北第一位“全国造林绿化百强县(市)， “全国农业产业化示范区和“全国

3、无公害农产品示范基地先进市 .城市经济2003年 2004年 2005年 2003年 2004年 2005年 2003年 2004年 2005年 城市经济总量稳步增长。从产业构造来看，一产和三产有所回落， 二产快速增长。人均GDP，折合约1800美圆。城镇居民口袋越来越宽裕。农民人均纯收入稳步增长，并高于全省平均程度。城镇职工年平均工资快速增长，并高于盐城全市平均程度。.城市产业导向积极改造、提升纺织服装、机械制造、建材、食品传统产业，加快培育电子信息、新能源、新资料以及精细化工等新兴产业和高新技术产业。.城市规划城市功能定位：江苏沿海中部现代化工商业中等城市城市开展方向：近期以向北、向南开展

4、为主，同时启动建立城东新区。远期主要开展城东新区，适当向西开展，并调整、优化通榆河两侧用地规划；城市人口规划：至2020年，远期人口规划达45万.城市资源研讨 Chapter 2 市场环境研讨工程可行性分析工程地块研讨房地产市场概略住宅供应方面研讨住宅需求方面研讨市场环境研讨重点住宅工程研讨.房地产市场概略 之总体描画政府作用是把双刃剑。一方面有效引导房地产市场进展安康稳健的开展，另一方面全面贯彻国家房产宏观调控政策，给当地房地产开发带来更多的政策风险。房地产价钱逐渐上扬。06年期间，房地产市场价钱平均上调200元/平方米；房地产开发放量增长。房地产市场起步于04年，至06年进入快速开展的阶段

5、。在04年时，仅有一个楼盘开发，至06年，城区共有10多个楼盘同时开发。房地产需求开场激增。 在04年之前，城镇居民对购买商品房的观念还不够深化，至05年，改善居住条件、为方便子女进城教育和在外创业回家乡投资房产，这几类购房需求群体的不断出现。.城镇人均住房面积增长，百姓生活步入小康生活。截至2005年，东台市城镇居民人均住房建筑面积为33.5平方米，已超越人均30平方米的江苏省全面小康规范。房地产市场概略 之主要目的.房地产市场概略 之主要目的年份开工面积（万）竣工面积（万）商品房销售面积（万）其中住宅销售面积（万）2003年/2004年/2005年17.527.219.715.4年份200

6、3年2004年2005年房地产开发投资（万元）27900295209671705年投资量快速飞扬.住宅供应情况之土地供应量时间2004年2005年2006年2007年土地供应量（）8436738332460724496.604年、05年政府大量推出土地，且以毛地为主，且多以旧城改造用地为主。06年，停顿土地出让，其中本地块流拍，主要开展征地拆迁等交地任务。07年方案出让五宗土地，现已出让三宗。 .住宅供应情况之供应量区位楼盘名称开发规模（）物业类型城北金海康城60000多层城北金色佳园30000多层、小高层城北金东世纪花园30000小高层城北大业世家20000多层城北天赐良园20000多层城西

7、伟业法国小镇30000多层城西南秀峰华庭59000多层 排屋城南水景湾60000排屋城南龙晶河滨花园175000多层、小高层城中盛大金地花园160000多层城中阳光花庭30000多层层城东蓝色港湾61500多层城东新城西湖花园140000多层/别墅小 计875500总供应量将近90万方，其中住宅部分估算为80万方；按销售率70%估算，存量达25万方，那么按120方/套折算，近2000套。按照当前城镇居民人口23万人折算户数计算约8000户，平均4户人家需再次置业方能消化市场存量。假设再加上今年住宅用地的供应开发，那么东台房地产市场将步入猛烈的竞争形状。.住宅供应情况之销售价钱区位楼盘名称销售价

8、格（元/）阁楼/储藏室/车库（元/）城北金海康城均价为2200，三楼价格为2600城北金色佳园开盘价格为1600-1700，后提价到2200城北金东世纪花园开盘1800，现价格为2300，车库1000城北大业世家开盘1980，现均价2100城北天赐良园均价1980，总价优惠5000城西伟业小镇均价1800，城南水景湾均价3000-4000城南龙晶河滨花园一期销售价格在1600，二期价格在2200，三期均价达2700城中盛大金地花园价格达3000元左右城东蓝色港湾均价2300左右（别墅约在3000元左右）城东新城西湖花园刚开盘时1528，现均价近2000.区位楼盘名称开盘时间销售情况城北金海康城

9、分一二期开发，一期于04年8月份开盘，二期于春节后开盘，现推售商铺部分一期销售完毕，二期住宅待开盘城北金色佳园于05年开盘销售率已达90%左右（尾盘）城北金东世纪花园于06年8月份开盘销售率已达70%城北大业世家于06年9月份开盘销售率已达70%城北天赐良园于07年4月底开盘未开盘城西伟业小镇约05年底开盘销售率已达50%城南水景湾销售情况较好销售率已达80%城南龙晶河滨花园分一二三期开盘，现推售三期部分整体销售形势较佳城中盛大金地花园03年2月份尾盘阶段，只剩复式套型城东蓝色港湾06年8月份开盘，二期预计07年6月份开盘销售率已达80%城东新城西湖花园分三期开发销售一二期， 达90%，尾盘阶

10、段住宅供应情况之销售率.住宅供应情况之总结楼盘开发主要集中在城北新区， 市中心较少，城南大规模开发尚未启动；以多层为主， 小高层较少，纯排屋工程仅一家筹建工程未计；销售均价在18002000之间， 价钱制高点表达在市中心工程；各楼盘推盘时间主要集中在06年度，且销售去化情势也比较乐观；各楼盘开发规模普遍较小，主要利用沿街旧房拆迁改造用地为主。住宅整体销售情况较好，浩大花园、河滨花园根本已销售终了，仅剩余复式户型或别墅， 其他楼盘的销售率根本在50%70%以上。.住宅需求情况之居住现状居民住房私有的比重逐渐提高，住房私有率达90% 全市有43%的城镇居民家庭购买了房改房，21%的家庭购买了商品房

11、，加上居民家庭原有私房以及低收入者购买经济适用房要素，城镇居民家庭住房私有率达九成。 居民住房套型由适用型转向温馨形，成套住房占到76% 全市百户城镇居民中，现有住房为配套住宅的占76%，其中：单栋住宅占6%、四居室占3%、三居室占20%、二居室37%、一居室占10%。从全市城镇居民家庭拥有的住宅式样构成来看，以二居室为最多，二居室和三居室为主流户型。居民住房以改善居住条件和投资比例增大，拥有两套以上住房户占8% 在被调查的100户家庭中, 有8户居民拥有两套以上住房，占8%。其中：有4%的户拥有出租房；3%的户拥有偶尔居住房；1%的户拥有其它用途房。.住宅需求情况之需求动机 根据我们对多个楼

12、盘的了解， 早在05年开盘的楼盘，市场需求很大一部分来自初次置业的购房群体，到了06年，东台房地产市场进入到快速开展阶段。此时购房群体进一步扩展，主要集中在四类群体： 第一类，进城的城市白领，为实现初次置业而购房,需求户型为中小户型；第二类, 改善型的居民，为追求更好的居住环境购房，需求户型为中大户型；第三类，乡镇进程的农民，为方便子女教育而购房，需求户型为中小户型；第四类，创业后回东台的投资者，主要是在上海、南京、苏州、无锡等地任务 或经商的东台人，需求户型不一。 .重点楼盘研讨之多层住宅工程A 龙晶河滨花园工程工程位置：位处城南，东邻东台市人民公园，西靠串肠河道工程定位：城市中高档生态住宅

13、工程规模：用地9.78万03年获得土地，总建筑约17.53万物业类型：住宅类型以五层和六层为主的多层，还有四幢小高层和少量沿街商铺工程规划：充分利用地形优势，营的水乡意境工程景观：以水系组织为灵魂。景观建造交融欣赏性与参与性。建筑设计：以暖颜色为主，线条简约明快。外墙采用保温隔热砂浆和保温板；户型设计：强调温馨性和景观面。工程配套：公建立施功能完善，车位充足。主力户型：以90的二房子为主，另配有110左右的经济型三房和130方以上的温馨型三室二厅、四室二厅的户型。工程点评：周边有湖畔花苑等已建小区，已构成浓重的居住气氛，拥有优美的休闲环境，以“生态居住为开发理念，成为城南生态住区。.B 新城西

14、湖花园工程定位：东台首席水岸豪宅社区工程位置：位于东台市宁树路两侧，北临串场河，南依高桥河，东靠镇政府，西接西溪风景区；工程规模：总占地面积148亩，总建筑面积14万余平方米，住宅总户约946户物业类型：含独立别墅6幢，双联别墅16幢，多层公寓41幢，沿街公寓底层设精品商铺。工程评价：以杭州西湖优美的人文美景为意境，自创欧美新古典主义建筑风格，运用江南园林景观的温婉精致。在东台市区初次强化社区智能概念，初次引进规范、先进、全方位、家政式的物业管理，开东台住宅小区物管效力之先河B 新城西湖花园 重点楼盘研讨之多层住宅工程.重点楼盘研讨之别墅工程A 水景湾别墅工程位置：新东南路南端工程定位：城市E

15、LD，纯水岸名流别墅区工程规模：占地面积33670平方米总建筑面积27000平方米工程优势：人民公园畔超大型绿色氧吧环伺左右生态休闲中心工程评价：东台首座欧式纯别墅区，开创城市菁英生活境界工程位置：新东南路南端工程定位：城市ELD，纯水岸名流别墅区工程规模：占地面积33670平方米总建筑面积27000平方米工程优势：人民公园畔超大型绿色氧吧环伺左右生态休闲中心工程评价：东台首座欧式纯别墅区，开创城市菁英生活境界A 水景湾别墅.地块位置市场环境研讨城市资源研讨 Chapter 3 工程地块研讨工程可行性分析地块现状出让信息工程地块研讨开发环境.地块位置位处城市正南边，本地块间隔市中心步行约10分

16、钟。东接324国道线， 西临人民公园，北靠东园路，南毗规划道路。.地块现状之地块内部现状全部为养殖水塘，具有打造江南水乡工程的根底，但是未来将会有很大土方工程量；地块东西跨度比较大，政府出让时拟将地块划分为三小块一同出让。地块面积较大，可以打造城南超级大盘的根底。地块四至道路到达城市南北或东西的通达性都有待改善。.地块现状之地块四至地块北面： 现为一老小区，建筑物和小区环境都比较差，其中规划建立中的东园路南段将穿过小区与东园路北段衔接，届时本地块工程与城市中心的衔接将更为严密。另外地块东北面为一片尚未拆迁改造的城中村，现状与容颜较差。受现状约束，留给居民城南脏乱差的印象； 地块东面： 城市32

17、4国道线， 是沟通城市南北道路之一，未来规划324国道线将改线，并调整为城市中心主干道路。另外地块的再东面那么为一片耕地，处于待开发的处女地。 现状尚未大规模开发，是机遇也是风险；城市路网的构建，将更快的拉近城区间的间隔。地块南面： 规划惠阳路， 现状主要是农业用地。 另西南角位置为东台市独一的一个别墅楼盘，且创当地楼盘价钱新高。受别墅工程撬动，城南板块效应将凸现，地块西面： 一路之隔的是规划中五星级大酒店， 在往西150米左右，那么是东台最大的人民公园现需收门票。借助城市配套，能极大地促进本工程打造高端工程笼统的条件。.出让信息本地块05年就已列入土地出让方案，05年、06年两次挂牌流拍，0

18、7年是第三次组织招牌挂。前两次流拍的主要缘由是土地出让规模过大，普通企业未能接受。本次组织挂牌，那么将地块分为三小块，其中东园路西侧的地块已协议给某五星级酒店开发公司，出让价钱较低详细不详，出让底价为520元/平方米，余下东园路东侧的养殖场地块和花木场地块；根据政府信息和当地开发商了解，出让价钱在30万元/亩。但是当前该土地竞争者多，仅宝龙开发商王总泄漏，其了解的就已有三家开发商在关注该地块。 过去冷，如今热。 竞争者多，欲行几步； 获取土地，需加强政府关系与沟通。.开发环境招商引资环境政府效力态度较好，在办事程序上可以给予积极配合。政府办事流程通畅，在审批盖章环节，吃喝卡要的事情比较少。政府

19、贯彻政策准确，国家政策的下达，东台市政府都积极呼应并执行到位。城市开发环境房地产协会作用大，经常组织当地开发商共同交流，共同商讨。浙江开发商数量多，抱团出击，可以更加有效的与本地权利斡旋或博弈。.城市资源研讨 Chapter 4 工程可行性分析工程地块研讨市场环境研讨工程SWOT分析开发开发主题工程定位工程经济测算工程可行性分析.工程SWOT分析S STRENGTH T THREATTHW WEKKNESSO OPPORTUNITY具有整体开发规模效应优势；具有水资源与生态环境资源优势；紧邻人民公园以及规划中五星级酒店； 位于中高端楼盘集中的城南板块；东台房产市场处于快速开展阶段，开发商可将成

20、熟开发理念和开发阅历介入。地块与城市主干路有一定的间隔，略显偏远；城市规划开展方向往北，城南板块与之背叛；地块开发几乎空白，虽有西南面的河滨花园和水晶湾启动，将面临挑战城北市场的压力。城南居住板块的启动开发；所处区域升值潜力大324国道线的改建；东园路建筑并连通城市中心；五星级酒店启动，预先炒作区块东台房地产市场处于蓬勃开展阶段，住房需求旺盛；现住宅市场已大规模开发，加之本工程开发规模大、开发周期长，将面临市场去化的要挟。政府执行政策力度到位，加之国家宏观调控政策层出不穷，对本工程带来开发风险。.工程开发主题引领 区域城市化进程 的 生活体验式社区 引领城市生活城市与 田园 中档 低价 高质 .工程定位之规模设定思索到住宅市场存量和增量 与市场年均去化量 05年销售住宅面积15.4万的关系， 假设本工程全部作为房地产开发，那么住宅的开发量将明显过大，市场需求无法承载，销售周期也大大拉长，那么将承当宏大的市场风险。 故建议开