商业综合体行业现状与前景趋势分析报告

1、商业综合体行业现状与前景趋势分析报告目录1.商业综合体行业现状41.1商业综合体行业定义及产业链分析41.2商业综合体市场规模分析62.商业综合体行业存在的问题72.1零售行业实体店遭遇寒冬72.2商业布局过于密集72.3商业定位涉后，消费层次有待转型升级82.4基础设施投入不足92.5管理松散，服务水平有待提升92.6行业服务无序化92.7基础工作薄弱102.8供给不足，产业化程度较低103.商业综合体行业前景趋势113.1发展专业化、品牌化、连锁化113.2经营主题化、差异化113.3营运百货店化、精细化123.4体验新奇化、智能化123.5延伸产业链133.6行业协同整合成为趋势133.

2、7生态化建设进一步开放133.8服务模式多元化143.9呈现集群化分布143.10需求开拓154.商业综合体行业政策环境分析164.1商业综合体行业政策环境分析164.2商业综合体行业经济环境分析164.3商业综合体行业社会环境分析164.4商业综合体行业技术环境分析175.商业综合体行业竞争分析185.1商业综合体行业竞争分析185.1.1对上游议价能力分析185.1.2对下游议价能力分析185.1.3潜在进入者分析195.1.4替代品或替代服务分析195.2中国商业综合体行业品牌竞争格局分析205.3中国商业综合体行业竞争强度分析206.商业综合体产业投资分析216.1中国商业综合体技术投

3、资趋势分析216.2中国商业综合体行业投资风险216.3中国商业综合体行业投资收益22商业综合体行业现状商业综合体行业定义及产业链分析商业综合体开发，从资金沉淀能力、选址、设计规划、招商营运等各个环节都对开发商的综合营运能力要求非常高，从全国来看单个商业综合体年均收入约为7.24亿元，但是由于地域等差异巨大，因此整体来看我国商业综合体虽然市场规模较高但是行业整体的经营能力仍然有待提高。商业综合体，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。商业综合体，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关

4、系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。商业综合体行业是指从事商业综合体相关性质的生产、服务的单位或个体的组织结构体系的总称。深刻认知商业综合体行业定义，对预测并引导商业综合体行业前景，指导行业投资方向至关重要。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。我国商业综合体行业在经过短暂的结构调整后，淘汰掉落后产能、筛选掉不合格企业，并且随着居民消费观念的转变和消费需求的提升，我国商业综合体行业依旧会继续保持增长趋势，未来将会向高品质、高质量的方向发展，呈现品种增多、消费多元化等

5、新趋势。中国商业综合体产业链的参与主体不断丰富，产业生态逐渐健壮。伴随着城市收缩等供求关系进一步失衡，地产企业及时调整应对策略，部分企业更关注三四线城市发展。消费者对于商场的选择很大程度取决于商场交通的便利程度，而且对于熟悉的商场有一定的依赖性。商场引入的品牌、商场的话题流量还有价格是消费者其次考虑的因素。城市商业综合体能够更好地刺激消费，带动产业发展，是未来商业地产的趋势。从购物中心到商业综合体的发展趋势来看，人们对于购物的需求越发频繁、随性。而由于网络电商的发展，人们购物的场景也变得越发碎片化。商业综合体因为拥有高端或独家的品牌零售而产生的竞争力逐渐减弱，人们更加注重线下购物的全方面体验，

6、因此衍生了更多类型，集合不同功能的综合体。商业综合体市场规模分析随着国家政策的进一步利好，越来越多的需求将会被释放，商业综合体行业将紧密结合产业上下游的资源，充分掌握用户需求变化，极大丰富行业应用场景。通过产品与服务质量的不断优化升级，推动商业综合体产业应用的爆发式增长。目前，我国的商业综合体行业发展尚处于起步阶段。随着近期中国各城市城市综合体的相继竣工，预计2021年城市综合体带动的零售消费市场规模将突破47万亿元。商业综合体行业存在的问题 零售行业实体店遭遇寒冬 近年来，随着电商行业迅猛发展，部分零售行业实体店成了“观摩店”、“试衣间”，销售额大幅下降。以萧县龙城国购广场为例，如今开业率有

7、所回升，但店铺换手率偏高。店铺空置及较高的换手率导致城市综合体管理方租金大幅下降，目前市场租金已普遍比原先开业时下降30%-50%。商业布局过于密集 以埇桥区为例，宿州创新时代购物广场与大润发购物中心相距不足500米，与创新时代购物广场一路之隔的国购广场也正在建设之中。而由于城市改造，主城区人口大量外迁，再加上本区域没有大量新建高档社区，即使部分拆迁户回迁，该区域整体商业市场消费能力仍有待观察。埇桥区华夏世贸广场，周边城区改造，居民大量外迁，加上周边商场（如华夏、苏果商场）较多，同等商品售价较低，从而导致商业综合体经营困难。目前商场为留住商户，增加商场人气，不仅不收租金，还出人出资与商户联合经

8、营。商业定位涉后，消费层次有待转型升级 建设城市商业综合体的初衷就是改变人们消费观念、增加消费体验，提高居民消费质量和层次。但从调研情况看，个别老城区城市商业综合体除精品店、专卖店营业额较好外，日常百货、服装，快餐等行业均与周边商业无异。有的商业综合体除有特色的餐饮和影院外，其他部分甚至演变成规模较大的商品交易市场了（商品交易市场特别是有批发活动的商品交易市场不属于城市商业综合体范畴）。如砀山香港商城，其一楼商业大部分为个体经营服装百货，定位较低，与周边商业无异。部分位于新城区的城市商业综合体，由于新区正在建设，人流量不足，市场消费能力偏低，综合体内商户换手率高，商户空置率也偏高。消费层次难以

9、实现转型升级。基础设施投入不足 我市现有城市商业综合体项目多数属于主城区，有成熟繁荣的商圈，有足够的消费群体支撑，但存在共性的问题就是停车场设计偏小，如砀山县香港商城、泗县文庙商城等，停车位明显跟不上城市商业发展需求；有的城市商业综合体虽然有地下车库且停车位也较多，但进出地下车库的道路不顺，如埇桥区创新时代购物广场、同盛广场，萧县龙城国购广场等。管理松散，服务水平有待提升 一些城市商业综合体建成后，招商缺少统一规划，综合体内业态布局不清晰，商业综合体管理公司在经营过程中重租金轻管理的现象大量存在。管理松散，城市商业综合体整体的营销推广开展不力。经调查，全市八家主要城市商业综合体内自营、联营部分

10、仅115家商户，占经营总单位个数的22.07%，有的商业综合体全部对外出租，管理方只收取租金，而对市场安全、商品质量、人员管理服务不到位行业服务无序化 商业综合体行业标准不成体系。服务质量很大程度上依赖于从业人员等个人能力，难以形成规模化管理与复制。商业综合体行业服务质量难以控制，导致质量问题频发。监管缺失，严重影响用户体验。基础工作薄弱商业综合体标准不完善，行业相关技术积累和基础设施都比较薄弱，相关体系建设滞后，管理、规范、产品、监测等能力亟待加强。目前而言，商业综合体管理能力还不能适应工作需要。供给不足，产业化程度较低由于基础设施匮乏、技术缺陷且积累不足、产业制度不规范等历史原因，导致商业

11、综合体行业起步较晚。产品质量和服务不到位，行业供给不足，产业化程度较低等。这导致了用户需求难以得到及时的满足。行业亟需提高产品及服务质量，优化基础资源配置，夯实产品技术更新迭代能力，解决用户迫切的需要和痛点。商业综合体行业前景趋势 城市商业综合体能够更好地刺激消费，带动产业发展，是未来商业地产的趋势。从购物中心到商业综合体的发展趋势来看，人们对于购物的需求越发频繁、随性。而由于网络电商的发展，人们购物的场景也变得越发碎片化。商业综合体因为拥有高端或独家的品牌零售而产生的竞争力逐渐减弱，人们更加注重线下购物的全方面体验，因此衍生了更多类型，集合不同功能的综合体。发展专业化、品牌化、连锁化购物中心

12、发展的准入门槛将更高。此前，我国有相当数量的购物中心由地产商开发建设、自持自营。而随着经济景气指数下降，品牌商的发展更趋审慎、保守，招商难度将进一步加大。又由于同业竞争加码、电商冲击加剧，购物中心营运难度也将更高。过去那种房子建起来了就不愁商家入驻、不愁效益回报的美好时代将一去不复返。未来，由知名零售企业建设经营的购物中心将成为市场的主流，而房地产企业主导的很可能成为最先倒下的一批。经营主题化、差异化我国购物中心8成以上集中在一二线城市，许多地方布局已趋饱和甚至过剩，空白点非常有限，“僧多粥少”的局面已然形成。激烈竞争必然导致购物中心发展走差异化的道路，依靠主题化、个性化才能突出重围。营运百货

13、店化、精细化过去的购物中心更多采用出租、物业式管理，这种“原生态”的营运模式很难适应未来竞争，百货店化的运营才能形成合力，增强整体竞争力。因此，将百货、超市、餐饮、娱乐、休闲等业态纳入购物中心的收银体系、营运系统，规范服务、统一售后、整体运作，从单一的租赁模式变成以联营为主、租赁、自营为辅的新模式，或是未来购物中心的发展方向。体验新奇化、智能化购物中心是消费者主权时代的主流零售形态之一，顺应“因逛而购”的消费变革趋势，适应“懒人经济”发展方向既是以消费需求为志向的内在要求，也是回归零售本质的题中之义。购物中心既是商业和业态的经营，更是对客流资源的经营，而客流经营有两大关键因素，一是吸引新的顾客

14、，不断扩大消费群体，二是留住原有顾客，增强顾客黏性，提高顾客到店率。鉴于购物中心的庞大体量，必须有足够的客流量才能维持经营。延伸产业链商业综合体行业近年来从传统的模式转换到互联网融合模式。随着行业各大平台挖掘并下沉三四线城市，企业从供应环节到生产再到售后环节，全环节整合，并以产业赋能为纽带，为众多优质的公司提供品牌、设计、系统、供应链等全方位支持。行业协同整合成为趋势 商业综合体行业在产品与服务的过程中，具有完善的内容生产、渠道建设、商业化落地等各个层级的协作。未来进一步的行业协同整合，有利于提高行业竞争力，并促进行业持续良性发展。生态化建设进一步开放1）内生发展闭环，对外输出价值当商业综合体

15、行业的社区化运营属性越来越强，关联产业开始聚集时，就需要谋求内生发展，商业综合体需要打造一个服务平台，对内是一个合作协同的生态闭环，对外有开放统一的接口和品牌输出，即能引导资源的有效流动，又能促进产业规模效应，聚集人才和知识，进而提升供应链效率。2）开放平台，共建生态商业综合体行业服务平台方，不再是单向地控制和输出，而是要借助技术手段搭建基础在线平台，通过规则引导企业产出优质的内容和服务，激活企业间的交流和合作，挖掘更多产业链上的需求，从而有针对性配套服务并引导资源有效配置。这样的平台才能够进行思考和迭代进化。服务模式多元化我国的商业综合体服务模式相对比较单一。在城市，商业综合体公司一般不外乎

16、行业巨头、上市公司、创业型科技公司、外包公司等几种，目前的商业综合体服务模式只能说是处于一种初级发展阶段，从西方发达国家的经验来看，它的发展必将在服务功能与类型上进一步细化、专业化、规范化、标准化和体系化。呈现集群化分布目前各地都在推商业综合体项目建设，类型也比较多。一般当地已经形成一定规模的会在原有基础上提升智能化，如果没有基础比较好的项目基础，当地就会打造出新的商业综合体项目。随着各地商业综合体建设，中国商业综合体建设已经在地域分布以及建设模式方面形成了一定的特色。在地域分布上，中国商业综合体建设已经初步呈现出集群化分布，且有由东部沿海地区向内陆地区拓展的特征。有报告分析，从国家级商业综合

17、体项目建设情况来看，已经形成“东部沿海集聚、中部沿江联动、西部特色发展”的空间格局。环渤海、长三角和珠三角地区以其雄厚的工业园区作为基础，成为全国商业综合体建设的三大聚集区;中部沿江地区借助沿江城市群的联动发展势头，大力开展商业综合体建设;广大西部地区依据各自建设特色，也正加紧商业综合体建设。未来一段时间，中国中西部地区商业综合体建设或将迎来全新的建设浪潮。从目前情况来看，各地打造的商业综合体水平参差不齐，有好有坏。总体来说，一般东部发达地区的商业综合体相对来说会更加成熟一些。但目前中西部商业综合体打造势头也十分强劲。需求开拓随着人们生活水平的提高， 在商业综合体行业，越来越多的用户对行业较为

18、重视并提出了较多的需求和建议，因此满足用户需求将是行业立根之本。商业综合体行业政策环境分析商业综合体行业政策环境分析国家从大的政策方向上对商业综合体行业做了一些纲领性的指导，合理的解读能够为行业做了好的发展指引。国家层面更加重视，花费更多的人力、物力、财力来解决该行业存在的问题。社会层面更加重视，因此有利于为政策制定做社会层面的驱动。各城市层面更加重视，各个城市竞相调研并引进新概念与制定新政策。国际上更加重视，积极开拓创新。商业综合体行业经济环境分析21世纪我国经济焕发出勃勃生机，保持着强劲的增长势头，成为世界经济增长最快的国家，并且我们有理由相信这种增长势头仍将长期保持。作为一、二、三产业都

19、有关联度的商业综合体产业，国民经济的平稳较快发展是保证商业综合体行业发展的经济基础与前提，但作为典型的行业，刚性的需求原则以及明显的弱周期性特点决定了商业综合体行业对宏观调控具有一定的防御性，因此行业受国内经济波动的影响相对较小。商业综合体行业社会环境分析随着社会环境的持续变化，商业综合体业将面临更快的发展；同时，也预示着新的机遇的到来。我国拥有庞大市场的商业综合体行业具有消费潜力。我国经济发展较为迅猛，消费者可支配的收入不断增加，对商业综合体产品的多样化、个性化消费趋势日渐明显。商业综合体行业技术环境分析中国的科技发展战略开始发生转变。国民经济和社会发展“十五”规划与科技部随后制订的科技发展

20、规划和高技术产业发展规划明确提出了实现技术跨越式发展的总体目标，强调要在“促进产业技术升级”和“提高科技持续创新能力”两个层面进行战略部署，在进一步发挥劳动密集型产业比较优势的同时逐步形成中国高技术产业的群体优势和新的比较优势。完善、发达的基础结构能够降低企业的决策成本和生产成本，提高企业运作效率。良好的技术环境为商业综合体行业发展提供了强有力的保障。商业综合体行业竞争分析目前，我国商业综合体领域主要有独角兽为首的初创公司，上市公司和互联网巨头三个大阵营。三方阵营不断加码布局商业综合体相关行业，推出了一系列针对不同应用场景的商业综合体产品。商业综合体行业的良性竞争很好的促进了行业需求、技术、产

21、品与服务的发展，促进服务水平不断优化，服务与技术能力不断创新。为用户提供了更为优质的产品与服务。商业综合体行业竞争分析对上游议价能力分析商业综合体作为产业的增量市场，依附于传统行业，其上下游和传统行业相似。上游主要有基础原料、零件设备、基础服务等服务商组成。上游细分市场众多，除了设备，上游市场产品和服务基本无差异性，主要竞争优势在于成本控制能力和成本转嫁能力。行业现状以企业间价格战，小型企业低标准运行为主。 激烈的行业竞争使得价格接近成本，商业综合体企业对上游端有较强议价能力。对下游议价能力分析商业综合体行业下游主要有企事业单位、消费业主等组成的甲方。下游企业占有更多社会资本，对宏观经济影响力

22、更大。企业自身体量也更大，行业现状区域性竞争明显，不同区域往往有较大规模的地产企业。商业综合体企业面对下游业主，议价能力往往更弱，并且面临费用垫付，应收账款损失的问题。潜在进入者分析商业综合体行业潜在进入者可能是一个新办的企业，也可能是一个采用多角化经营战略的原从事其它行业的企业，潜在进入者会带来新的生产能力，并要求取得一定的市场份额。潜在进入者对本行业的威胁取决于本行业的进入壁垒以及进入新行业后原有企业反应的强烈程度。商业综合体行业潜在进入者是影响行业竞争强度和盈利性的又一要素。主要表现为三方面直接影响：一是商业综合体行业会因潜在进入者的实际进入而增加行业有效资本量；二是商业综合体行业会因潜

23、在进入者的实际进入而对下游市场需求量进行争夺和分流；三是商业综合体行业会因潜在进入者的实际进入而对上游资源进行争夺和分流。替代品或替代服务分析商业综合体行业替代品或者替代服务主要考量一下三个因素：1）替代品或者替代服务在价格上是否有吸引力；2）替代品或者替代服务在质量，性能和其他一些重要的特性方面的满意程度；3）购买者转换成本的高低。中国商业综合体行业品牌竞争格局分析中国商业综合体行业竞争强度分析（1）中国商业综合体行业现有企业竞争情况目前，商业综合体行业中企业数量不多，且各自应用于不同的细分领域，相互之间竞争压力较小。（2）中国商业综合体行业上游议价能力分析商业综合体行业的主要原材料包括电子

24、元器件、线材、电脑配件、商业综合体材料等，该类产品多为通用、标准化产品，供应商众多，竞争充分，因此，商业综合体行业对上游议价能力较强。（3）中国商业综合体行业下游议价能力分析商业综合体行业下游应用主体包括个人、企业和政府机构，应用领域包括金融、安防、教育、交通、社交娱乐、社保等，由于下游用户数量多，商业综合体行业对下游议价能力较强。（4）中国商业综合体行业新进入者威胁分析新进入者在给行业带来新生产能力、新资源的同时，将希望在已被现有企业瓜分完毕的市场中赢得一席之地，这就有可能会与现有企业发生原材料与市场份额的竞争，最终导致行业中现有企业盈利水平降低。（5）中国商业综合体行业替代品威胁分析两个处于同行业或不