衡阳市超高层建筑价值论证及项目定位分析+

1、 衡阳市超高层建筑衡阳市超高层建筑 价值论证及项目定位分析价值论证及项目定位分析 中国 衡阳 城芯一个城市的天际之作，横空出世！第二部分第二部分 项目开发条件与前景分析项目开发条件与前景分析项目开发前景分析：国内外超高层案例研究超高层出现的城市背景经济发展与高度城市化的产物城市土地市场特征：城市土地市场特征：地价居高不下城市重要区域土地极度稀缺城市化率发展阶段：城市化率发展阶段：初期阶段初期阶段：城市化水平30%；加速阶段加速阶段：城市化水30%65%；后期阶段后期阶段：城市化水平65%；随着中国城市化的进程加快，经济的持续快速随着中国城市化的进程加快，经济的持续快速发展，超高层的住宅开始在各

2、大城市涌现，一发展，超高层的住宅开始在各大城市涌现，一些二线城市也开始出现此类产品形式些二线城市也开始出现此类产品形式现象城市GDP（亿元）城市化率超高层住宅大量涌现北京912084.3%上海1176588.7%广州674478.5%深圳6657100%开始出现超高层住宅武汉310068%南京320775%佛山3558福州青岛3700超高层分类酒店酒店写字楼写字楼综合体综合体居住性物业居住性物业深圳 罗湖俊园（万科）深圳 擎天华庭深圳 金域蓝湾（万科）上海.世茂滨江武汉.锦绣长江香港.贝沙湾香港.凯旋门香港.浅水湾新加坡.吉宝湾上海金贸武汉.锦绣长江很多CBD商务中心北京中央商务区北京中央商务

3、区上海陆家嘴上海陆家嘴深圳中心区深圳中心区北京中环世贸北京中环世贸综合体综合体住宅酒店写字楼公寓商业写字楼公寓深圳华润.万象城深圳大中华广场项目区位条件、项目区位条件、规模、城市特规模、城市特性及限制条件性及限制条件通过广泛深入的调查，我们对国内外居住性超高层案例进行了研究 国内国内 香港香港/新加新加坡坡 国外国外深圳：万科俊园万科金域蓝湾系列（深圳、珠海、福州）擎天华庭港立豪园世贸滨江系列（上海、福州、武汉）青岛东海路9号香港新鸿基.凯旋门贝沙湾新加坡吉宝湾澳大利亚黄金海岸Sierra Grand迈阿密海岸线案例香港超高层典型案例香港超高层典型案例凯旋门香港单价最高的顶级公寓豪宅项目：项目

4、：凯旋门（the victory arch）区域：区域：尖沙咀柯士甸道西1号占地面积：占地面积：172000平方尺物业类型：物业类型：4座住宅大厦，共1054个住宅单位户型面积：户型面积：标准单位面积5002,300平方尺，以三房为主开发时间：开发时间：2005年入伙时间入伙时间：2006年7月价格：1525万（最高价38万）元/平方米物管费物管费：2.6元/方尺发展商发展商：新鸿基地产与香港地铁公司管理公司管理公司：地铁物业管理代理商代理商：美联和中原凯旋门凯旋门外立面外立面凯旋门夜景凯旋门夜景“凯旋门效应”带旺同区二手楼，成2005年香港楼市营销经典案例2005年香港房地产市场背景：年香港

5、房地产市场背景：2005年5月，香港银行陆续加息，香港地产尤其是二手香港银行陆续加息，香港地产尤其是二手房交易量骤减房交易量骤减，在加息公布后的一段时间，郊区楼盘更郊区楼盘更是出现是出现“零零”成交量成交量。投资银行美林证券预测，受到香港银行贷款利率上升的冲击，香港房地产价格在2006年中前将会下跌最高达25%。在在6月月1日发布的报告里，美林同时下调香港五家日发布的报告里，美林同时下调香港五家房地产公司的评级。房地产公司的评级。 但6月月15日，凯旋门以日，凯旋门以38万元万元/平方米的天价震惊香港。平方米的天价震惊香港。市场证明，“楼市脆弱”的论调都不能动摇他们对持有物业的渴望。 “凯旋门

6、效应凯旋门效应”带旺同区二手楼带旺同区二手楼凯旋门销售神话使自身所处地段天价暴涨，如同区项目九龙站“君临天下君临天下”06年年3月单价同期上升月单价同期上升712%，飙，飙升到升到1.41.7万元万元/平方米平方米。同时，更带起香港豪宅价格不断攀升，使得香港楼市出现了亚洲金融风暴以来的新高潮。凯旋门效应下，目前擎天半岛的平均尺价为凯旋门效应下，目前擎天半岛的平均尺价为8,000元，元，较上月同期上升较上月同期上升5%7%，本月尺价将再有，本月尺价将再有3%5%升升幅。幅。此外，受同区顶级豪宅凯旋门即将开售的消息所刺激，3月分擎天半岛累录70宗二手成交，较上月上升1倍。 君临天下君临天下擎天半岛

7、擎天半岛摩天会所：拥有无敌海湾视野，配套顶级豪华，完全体现了顶级高尚生活5959楼的摩天大厅楼的摩天大厅，就是凯旋门豪华会所的空中恒温泳池，每一位身临其境的参观者，都会被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的维多利亚港夜景倒映在游泳池畔，显得波光粼粼，令人不禁迷醉。6060楼为宴会及休闲区楼为宴会及休闲区，星梦宴会厅豪华典雅，天花板垂吊着6盏法国Baccarat水晶吊灯；最令人惊艳的是空中酒廊云霄阁，180度的临海景观，是适合小酌几杯的好地方；6161楼是大型健身中心楼是大型健身中心，在跑步机上跑步，高空俯瞰维港，彷佛空中漫步；6262楼为空中花园楼为空中花园，以法国浪漫情怀为蓝本，划分为茶花

8、园、桂花园、松树园、茉莉园、蔷薇园及榕树园，让住户在绿化空间中舒展筋骨。 6262楼空中花园楼空中花园6060楼为宴会及休闲区楼为宴会及休闲区6161楼是大型健身中心楼是大型健身中心国内一线及二线城市案例国内一线及二线城市案例区位上海浦东黄浦江东岸，陆家嘴国际金融中心南侧规模占地220668平方米，总建筑面积近70万平方米周边配套中小学：栖霞小学、临浦中学、洋泾菊园小学；综合商场：正大广场、联华超市等；邮局；各大中外银行；东方医院开发周期分为四期滚动开发竣工时间2006-7-31开发成本总投资50亿园林面积园林占地16万平方米绿化率70%容积率2.9产品类型6栋48-53层超高层公寓及1栋60

9、层酒店式公寓梯户比单体为板式，三梯两户或四户，电梯直接入户，使住户更安全、拥有更多使用空间，并通过智能化管理保证住户的私密性主力户型230平方米的三房二厅二卫，330平方米的四房二厅三卫总价区间约250-1200万元上海世茂滨江花园，坐落于浦东陆家嘴金融贸易区，是上海世茂滨江花园，坐落于浦东陆家嘴金融贸易区，是中国最高的全江景外销豪宅，大规模超高层高尚社区中国最高的全江景外销豪宅，大规模超高层高尚社区案例案例1：世贸滨江：世贸滨江以黄浦江景观为依托，充分利用地段优势，以奢华配置和强势营销打造浦江东岸大型水岸豪宅社区以黄浦江景观为资源主轴打造临江豪宅以黄浦江景观为资源主轴打造临江豪宅奢华设置和配

10、套营造顶级奢华设置和配套营造顶级豪宅产品豪宅产品以强势营销树立项目顶级以强势营销树立项目顶级豪宅形象豪宅形象独特的国际化园林景观豪华会所树立豪宅物业标准独创的高品质物业管理强势营销立势，一举树立顶级豪宅形象以浦东黄金地段树立豪宅升值潜力以浦东黄金地段树立豪宅升值潜力顶级室内装修上海首创超高层豪宅上海首家组建全球化的销售网络武汉自96年开始出现超高层建筑，绝大多数为写字楼，世茂锦绣长江为首个超高层住宅武汉目前超过武汉目前超过150M的超高层建筑：的超高层建筑： 武汉佳丽广场（96） 泰合广场 （96）武汉国贸大厦 （2000）武汉广场 （2003）中南商业广场（2003）武汉世贸大厦（2005）

11、武汉民生银行大厦（2006）武汉建银大厦（2006）京汉科技大厦（2006）保利文化广场（2006） 武汉时代广场（2006）武汉广电中心（2006）其中仅有武汉锦绣长其中仅有武汉锦绣长江属于超高层住宅江属于超高层住宅开盘时间: 2006-10-28 入住时间: 2007-06-30 民生银行民生银行武汉世贸大厦武汉世贸大厦 武汉建银大厦武汉建银大厦 武汉国贸大厦武汉国贸大厦武汉广电中心武汉广电中心案例案例2：锦绣长江：锦绣长江武汉世茂锦绣长江是集超五星级酒店、高端办公楼、产权式公寓、 SOHO、商业街及优质住宅为一体的大型综合国际水岸小区规模占地57.21万平方米，总建筑面积182万平方米开

12、发成本地价高达地价高达367367万元万元/ /亩，亩，楼面价达到1967元/平，再加上建安成本，成本直逼5000元/平方米开发周期施工期由2005年12月22日开始，预计将于2007年-2010年分期完成，其中一期1、3、4、5号楼已于2007年6月30日盛装交房园林面积超过350亩绿化率53.60%容积率2.7产品类型超高层公寓、滨江联排别墅、超高层公寓、滨江联排别墅、A级写字楼、级写字楼、SOHO商务区、五星商务区、五星级酒店、酒店式公寓级酒店、酒店式公寓单纯城市核心类超高层单纯城市核心类超高层万科俊园万科俊园深圳市标志性建筑物之一，上深圳市标志性建筑物之一，上世纪世纪90代后期深圳第一

13、代豪宅的典范之作，代后期深圳第一代豪宅的典范之作，位于罗湖区黄金宝地位于罗湖区黄金宝地项目名称：项目名称：万科俊园区位区位：处罗湖区文锦中路与爱国路的交汇处,爱国路1001号 交通交通：交通极度方便,深南大道,滨河大道笋岗路三条主要干道在俊园前后平行划过,前往文锦渡海关,福田新市区,瞬间可达地块用途：地块用途：商住年期年期：1995年动工 1998年底竣工占地面积：占地面积：5466平方米总建面：总建面：78110平米容积率：容积率：14.29绿化率：绿化率：25.00%案例：万科俊园案例：万科俊园户型： 189507平米，13种户型，最大程度地满足了业主对丰富多彩生活的追求套数：共178套豪

14、华单位户型区间：189507平米，共13种户型主力户型： 200多平米实用率：80% 会所、室内装修：无不体现豪华、 尊贵，代表这一时期豪宅的最高品质会会 所：包括空中花园、所：包括空中花园、500平方米泳池、台球室、健身房、平方米泳池、台球室、健身房、家庭活动厅、儿童娱乐设施、家庭活动厅、儿童娱乐设施、桑拿浴室、阅览室、影视厅等桑拿浴室、阅览室、影视厅等电梯厅：墙身及地面铺砌高级电梯厅：墙身及地面铺砌高级石英砖，配立体天花，安装典石英砖，配立体天花，安装典雅灯饰，安装雅灯饰，安装HITACHI高速电高速电梯梯风水：一块十几吨重的泰山石风水：一块十几吨重的泰山石摆放在俊园大厦广场的中央，摆放在

15、俊园大厦广场的中央，俗称俗称“石敢当石敢当”，起镇宅辟邪，起镇宅辟邪作作周边环境：公周边环境：公 园（洪湖公园、园（洪湖公园、深圳水库公园等）；学深圳水库公园等）；学 校校（翠园中学、翠竹小学、海丽（翠园中学、翠竹小学、海丽达幼儿园等达幼儿园等);商商 场场(东门商业东门商业区、国贸商业区等；银行、医区、国贸商业区等；银行、医院院 内部装修：内部装修：套装组合厨柜：包括人造石台面连套装组合厨柜：包括人造石台面连双洗涤盆，进口转向冷热水龙双洗涤盆，进口转向冷热水龙头，内置抽油烟机等等头，内置抽油烟机等等 卫生间：卫生间： ET洗面盆及原厂洗面盆及原厂水龙头及坐厕原厂五金配件等水龙头及坐厕原厂五金

16、配件等 供水：供水： 中央集中供热水系统中央集中供热水系统 消防：消防： 消防报警系统、闭路消防报警系统、闭路电视监控系统等电视监控系统等。地标性超高层对城市价值的提升地标性超高层对城市价值的提升1、全国城市横向对比 区域发展因超高层而提速 北京的中国国际贸易中心第三期提升了北京CBD内商务写字楼的国际化程度、上海环球金融中心重塑了上海外滩金融中心、广州西塔标志着珠江新城CBD进入一个新的发展阶段、深圳地王大厦成为经济特区的符号式代表建筑、南京紫峰大厦助力南京城市地位的提升等。近年来，超高层建筑的建设在全国得到快速发展，对带动周边商业价值的实现起到了巨大的推动作用。超高层项目建设开始的城市形象

17、提速期，从以下全国超高层建设的典型例子，或许可以透视衡阳未来由超高层建设带来的改变。2、世界的发展以超级城市为中心，不如说世界正在以那些超高层建筑为中心。 超高层建筑是城市现代化的标志，在城市节地、提升城市形象有其独特的作用。而在中国的很多一线城市，比如背景和上海，鳞次栉比的高楼，也越来越多地让人感觉到这些城市已然是站着的城市了 城市精英聚合在超高层豪宅之中，世界将以超高层为中心。 3、超高层，代言着一个国际化城市的时代高度。、超高层，代言着一个国际化城市的时代高度。节约土地资源和打造城市形象等方面具有一定优势，而且它对投资、旅游和商贸活动的吸引力远非普通建筑可比。建造一座摩天大楼，对衡阳知名

18、度的提升和经济的发展会起到一定的拉动作用。现代社会，摩天大楼的形象力无疑直接促成企业形象力的提升，直观体现企业的实力与地位，也将有助于企业收获更多商业良机。众多知名企业进驻也有助于地标建筑的提升，形象的再次升华、租金的持续走高等等。摩天大楼的精神价值对于个人也是身份的体现、地位的彰显。不管是企业员工，还是摩天大楼的常住业主，在这里居住和办公，得到的不只是奢华，更是一种难以企及的精神高度。衡阳作为湘南地区最大城市，无论是出于经济发展还是城市形象需要，超高层建筑都是必然选择，将来衡阳的摩天大楼会越来越多。4、超高层作为城市的重要窗口。 超高层建筑作为城市招商引资的引子的“心情”！ 衡阳市，今年迅速

19、发展需要一栋超高层建筑，作为城市的窗口，树立城市形象！ 卓越的规划设计理念、建筑品质，将引领衡阳房地产产品升级换代。 有助于城市品位、形象的提升。项目开发市场机会分析项目开发市场机会分析 衡阳市城市发展格局和战略规划衡阳市城市发展格局和战略规划衡阳将形成，山、水、岛、城相融的城市格局。新型城市化：一核多中心 构筑十二五新格局。大力度打造三江六岸。加强城乡统筹，构建“西南云大”经济圈。推进新型工业化，促进园区集约发展。 发挥交通优势，打造衡阳“大交通”格局。 依托区位优势，打造区域性物流商贸中心。 实施“三年规划”，打造宜居宜业城市。 整合文化旅游资源，发展文化旅游产业。 优化资源结构，走新型能

20、源之路。城市主题文化发展战略已上升为国家战略规划层面。加快融城步伐 拓展县域新型工业化空间。衡阳经济运行步入新的上升周期衡阳经济运行步入新的上升周期1至6月，全市实现地区生产总值546.39亿元，增长14.5%。其中，二季度地区生产总值增长15.9%，比一季度增速快3.2个百分点。一、二、三产业分别实现增加值85.90亿元、253.66亿元、206.83亿元，对经济增长的贡献率分别为7.2%、60.9%、31.9%，拉动GDP增长点数分别为1.04个百分点、8.83个百分点、4.63个百分点。发展的稳定性和协调性增强，经济运行正步入一个新的上升周期。投资保持较快增长投资保持较快增长 消费升级加

21、快消费升级加快上半年，完成全社会固定资产投资146.29亿元，增长32%，高出全省增速3.5个百分点。消费市场保持高位增长，消费升级加快。全市实现社会消费品零售总额218.10亿元，增长18.7 %，居全省第三位，比去年同期高出0.3个百分点，是自2008年以来连续两年在18%以上高增速基础上的增长。经济发展质量效益双双提升经济发展质量效益双双提升受经济形势不断转好，企业经营状况不断改善等有利因素影响，经济发展的质量效益双双提升,财政收入增长加快，财政收入占GDP的比重与税收占财政收入的比重均有所提升。上半年，全市完成财政总收入44.89亿元，实现时间过半、任务过半，增长22.3%，增速比上年

22、同期加快10个百分点。高新技术投资增长加快高新技术投资增长加快 居民收入保持两位数增长居民收入保持两位数增长同时，上半年我市经济运行还表现出“经济结构调整有序推进,高新技术投资增长加快”的特点。全市城镇高新技术产业完成投资同比增长120.2%，高耗能行业完成投资比去年同期下降19个百分点，增幅呈明显回落态势。居民收入保持两位数增长，城镇居民可支配收入达到7583元，增长12.7%；农民人均现金收入3341元，增长14.5%。衡阳市经济发展形势和消费力研究衡阳市经济发展形势和消费力研究衡阳市房地产发展现状和未来发展趋势衡阳市房地产发展现状和未来发展趋势第三部分：项目战略定位第三部分：项目战略定位

23、地处城市中心区黄金地段，一般规模较小，多定位为高档公寓由于地块规模一般较小，以单个或数栋筒体或蝶式的点楼排布为主项目定位方向：高档公寓项目定位方向：高档公寓规划布局规划布局区位区位城市中心区黄金地段，寸土寸金城市中心区黄金地段，寸土寸金产品以高梯户比的公寓产品为主，舒适性较差，亦可定位为商住公寓，户型面积偏小产品定位产品定位资源资源无强势景观资源，或二线远景，不足支撑溢价无强势景观资源，或二线远景，不足支撑溢价项目整体定位思路项目整体定位思路小地块高容积率，走高端公寓（或商住）路线开发思路开发思路开发思路：近150米的超高层为整个项目树立形象标杆，主体建筑沿解放路路景观带最大限度退让，折板式楼

24、型设计实现景观资源价值最大化整体规划布局：整体规划布局：主体建筑沿解放路路景观带最大限度退让，通过组团花园及小尺度多层商house与城市景观带相接，形成空间层次过度，最大限度减少高层建筑给城市带来的压抑感2)园林风格：园林风格：新加坡皇家园林风格3) 建筑平面布局：建筑平面布局：采用一座超高层和一座小高层形成双子楼，通过合理的折板式楼型设计，多数户型拥有多角度的优良景观资源，实现景观资源价值最大化建筑设计风格：采用21世纪现代风格，玻璃幕墙与建筑墙体虚实相依衬，外立面色彩清新活泼，凸窗增加立面凹凸n建筑设计风格建筑的造型设计采用了21世纪现代风格手法，从而体现高尚住宅建筑的高贵和典雅。根据家庭

25、私密性空间和起居室空间的组织结合建筑造型及材料的时代特点，创造了玻璃幕墙与建筑墙体虚实相依衬的造型效果，建筑物顶部体量上的处理变化和阳台的设计处理以及竖向的线条体现出建筑的挺拔和高层建筑的特征，阳台的横向挑板使整个建筑显得轻盈飘逸。n建筑造型建筑物造型前后高低错落，使更多的居民能够享受庭院花园的优美景观建筑立面建筑的立面，以清新、活泼的色彩为主格调，配以现代的建筑材料，创造出引人入胜的建筑群体效果n凸窗设计凸窗增加了立面的凹凸并为用户增加了实用面积，开阔了眼界，更创造了特有的居住建筑风格主打卖点：周边成熟社区、超现代建筑风格、户型设计合理实用、豪华配套装修、个性化管理服务。 新古典风格： 个性

26、化建筑，文化底蕴个性化管理服务 周边环境：交通便利成熟生活区 内部配套： 空间齐全， 豪华 户型设计： 科学、合理、实用 主题：主题：“非常空中，非常空中， 非常豪宅非常豪宅”第四部分：项目开发计划第四部分：项目开发计划项目开发策略项目开发策略鉴于本项目定位为衡阳市房地产市场上首创超高层顶级产品，所以整个项目的开发营销战略也不同于其他普通地产项目，我们将整个开发策略整理为六大方针：品牌塑造，鑫博谷筑品牌塑造，鑫博谷筑形象先行，取法乎高形象先行，取法乎高服务先行，超前感受服务先行，超前感受样板营销，提前兑现样板营销，提前兑现体验营销，服务至上体验营销，服务至上专业销售，细节制胜专业销售，细节制胜超高层技术安全等级的变化，导致设计和建设的难度大幅度增加，建设周期增大由于超高层技术要求出现质的变化，大量不同于普通高层的技术问题出现；直接导致的影响是设计和建设的难度大幅度增加；结果是建设周期的拉长。结构形式结构形式l住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构水电指标水电指标l超高层高度为给水系