济南西客站调研20131127

1、3、项目情况及政府支持度 3.1 济南市西部片区济南市西部新城建设的三大阶段 济南政府对西部片区支持力度强，为开发西部组建西城投资开发集团有限公司，主要负责约450平方公里济南西部新城开发建设。主张建设一个宜居、宜业的城市。至今为止西城集团累计完成政府投资500多亿元，带动社会化投资600亿元。3.2 济南市西部片区金融核心区项目规划总用地：5.97 平方公里 建筑面积：1400 万 毛容积率：2.353.3 济南市西客站片区西客站片区位于我市主城区西部，槐荫区南部，距济南市中心区约10公里。规划范围东到二环西路，西至京福高速公路，北到小清河，南至腊山分洪道，规划面积约为26平方公里，规划居住

2、人口约30万人。西客站片区规划主要围绕京沪高铁济南站和张庄机场两大要素展开，力求打造成为“山东新门户，泉城新商埠，城市新中心”。3.4 济南市西部片区金融核心区规划用地与布局结构核心区用地以公共设施用地为主，总面积约6平方公里。西客站片区核心区空间结构为“两轴三心三区”。两轴：东西公共服务发展轴、腊山河生态休闲景观轴三心：综合枢纽中心、文化艺术交易会展中心、商业商务中心三区：总部商务区、文化商业区、商务金融区3.5 济南市西客站片区平面分区（1）核心公建区地铁站周边300m范围内的地块，允许建设地下商业、文娱设施，相邻地下空间应相互连通。（2）周边公建区周边公建区是指核心公建区以外的公共设施用

3、地集中区。规划该区地下停车空间在适当范围内宜互连互通，实现停车资源的共享，地下车库连通范围不宜跨越主次干道。不鼓励地下商业开发。（3）外围住宅区规划重视外围住宅区的配套完善和住区空间的私密性，该区地下空间以满足住宅区自身停车配建和配套设施为主，不鼓励各地块地下空间相连接。3.8 济南市西客站片区项目情况3.10 济南市西部片区公建配套济南三馆济南西客站济南西客站公交枢纽济南大剧院3.10 济南市西客站片区公建配套济南大剧院济南三馆建筑面积约6万平方米，济南大剧院建设的主要内容包括约1600座的歌剧院、1500座的音乐厅和500座的多功能厅等。三馆包括：济南市图书馆、美术馆、群众艺术馆3.10

4、济南市西客站片区公建配套2 2公里公里4、项目周边现有公寓、办公楼项目4.1 济南市西客站片区绿地爱丽舍公馆开发商：开发商：绿地地产（济南）有限公司总建筑面积：总建筑面积：27万开盘时间：开盘时间：2012年6月住宅均价：住宅均价：7500元/平方米写字楼均价：写字楼均价：均价8000元/平方米主要业态：主要业态：住宅、写字楼、商业户型面积：户型面积：92-130平米距离恒大地块1.5公里，与恒大产品业态重合，竞争异常激烈。4.2 济南市西客站片区绿地齐鲁之门开发商：开发商：绿地地产（济南）有限公司建筑总面积：建筑总面积：80余万平米开盘时间开盘时间：未开盘主要主要业态：业态：公寓、写字楼、商

5、业距离恒大地块1公里，与恒大产品业态重合，竞争异常激烈。4.3 济南市西客站片区西客站项目绿地缤纷绿地缤纷城城开发商：开发商：绿地地产（济南）有限公司总建面：总建面：约40万（与西城共同开发）开盘时间：开盘时间：已投入使用，部分尚未入住主要主要业态业态：四星酒店、写字楼、商业距离恒大地块1.5公里，与恒大产品业态重合。西城大厦开发商：开发商：西城集团共一栋，24层，标准层面积1300-1400平方米，精装分割，分割主力面积在100-110，最大160，整层销售，西城自用三层价格1.3万元/，大堂5.4米，6部电梯。写字楼自持。4.4 济南市西客站片区荣宝斋项目写字楼两栋，地上25层，地下2层，

6、客户为阳光保险和西城投资公司，每家一栋，2013年10月投入使用，写字楼已售罄。住宅毛坯均价6800元/平方米。总建面：总建面：约30万开盘时间：开盘时间：2013年11月主要主要业态业态：住宅、写字楼、商业距离恒大地块1.2公里，与恒大产品业态重合。4.5 济南市西客站片区中建锦绣城 主要业态：主要业态：住宅、公寓、写字楼、商业20132013年住宅均价：年住宅均价：7200元/平方米。距离恒大地块0.5公里，与恒大产品业态重合，竞争异常激烈。开发商开发商：绿地地产（济南）有限公司开发开发总面积：总面积：700余亩开盘开盘时间时间：2012年9月4.6 济南市西客站片区大剧院配套高层 总建筑

7、面积约38.9万平方米，地上面积20万平方米，地下面积18万平方米。业态：商务办公、高级酒店及酒店式公寓等。距离恒大地块1公里，与恒大产品业态重合。4.7 济南市西客站片区凤凰大厦占地1.2万，建面8.5万平米，山东交运集团开发，层高3.2米，标准层2000，建筑高度达100米。业态：公寓、商业、写字楼。距离恒大地块2公里，与恒大产品业态重合。4.8 济南市西客站片区华润置地广场 占地面积约45公顷，总建筑面积100万平方米，主要包括办公、酒店、公寓、购物和商业等功能。计划于2012年下半年开工，2017年竣工。距离恒大地块0.7公里，与恒大产品业态重合。4.9 济南市西客站片区西元大厦开发商

8、：开发商：西城集团开盘开盘时间时间：2013年10月总建面总建面：5万平方米写字楼写字楼均价：均价：8000元/平方米。主要主要业态业态：写字楼、商业距离恒大地块2公里，与恒大产品业态重合。4.10 济南市西客站片区西城济水上苑开发商：开发商：西城集团建筑面积建筑面积: : 100万开盘时间：开盘时间：2013年11月主力户型：主力户型：90-160平米160-260平米住宅均价：住宅均价：6900元/平方米主要主要业态业态：住宅、公寓、写字楼、商业距离恒大地块0.3公里，与恒大产品业态重合。4.11 济南市西客站片区恒大雅苑建筑面积建筑面积: : 66万平米开盘开盘时间：时间：2012年9月

9、住宅均价：住宅均价： 8000元/平方米主要业态：主要业态：住宅、公寓、写字楼、商业4.12 济南市西客站片区恒大翡翠华庭总建筑面积约61万平方米，其中一期建筑面积约14.1万平米，高层共4栋12个单元，住宅共710套。建筑面积区间是135-200。住宅均价80009000元/平方米。主要业态：住宅、公寓、写字楼、商业。4.13 济南市西客站片区基地现状恒大地标项目基地恒大地标项目基地恒大雅苑中建锦绣城西城天一山东高速荣宝斋齐鲁之门创意研发产业园绿地缤纷城绿地中央广场济南日报传媒大厦西元大厦凤凰大厦金科城润华地块中铁紫荆本项目恒大国际金融中心在售潜在区域内在售及潜在写字楼，规划确定部分供应约2

10、70.2万，未来区域内供应量较大，竞争尤为激烈。西城大厦西客站写字楼扫描类别项目名称 写字楼体量 备注 售罄项目 绿地缤纷城 3.6万 总建面约6.6万，其中办公3.6万、酒店2.55万、商业0.45万，酒店17层，办公24层，商业3层，地下层数 2层。项目每层12个单元商务空间，100-1500自由分割组合，宽带、有线电视入户，3.9米层高 荣宝斋大厦 9.3万 地上25层，地下2层，客户为阳光保险和西城投资公司，每家一栋，2013年10月投入使用在售项目 绿地中央广场 约21.6万共规划6栋写字楼，约21.6万，办公一期11.2万，其中商业3万，24F双子塔，车位1458个，1-3层位商业

11、，4-24层位写字楼，标准层面积1500，商业3万，商业层高4.2 西城大厦 约3.3万共一栋，24层，标准层面积1300-1400平方米，精装分割，分割主力面积在100-110，最大160，整层销售，西城自用三层，目前已知东阿阿胶购买一层，价格1.3万元/，大堂5.4米，6部电梯 西元大厦 3.72万共2栋地上21层，建筑面积46624.84平方米；地下1层建筑面积8393.59平方 米，1-3层主要为商业用房，约3000平方米；4-21层为办公用房，约3.72万平方米；一栋自用，一栋对外销售，标准层1000，层高3.8m，自五月至今认筹5000 类别项目名称 写字楼体量 备注 潜在项目 凤

12、凰大厦 8.5万 占地1.2万，建面8.5万平米，山东交运集团开发，共31层，地下2层，地上29层，1-4层为商业，层高3.2米，标准层2000，建筑高度达100米，共16部电梯，写字楼9部电梯，有连廊与西区长途客运站相连 中建锦绣城 40万 总占地700余亩，其中商建用地约为100亩，住宅用地500多亩，总建面将近150万；商业用地共规划5栋34层、4栋小高层，1-4层为商业，总建面40万 恒大雅苑 约15万 四栋写字楼 恒大国际金融中心 76万 占地162.9亩，总建面76万，主楼规划为560米城市中心广场地标建筑，主楼南北向布置了8栋高层塔楼，使项目在东、西两侧形成门户的空间形态，对应西

13、客站片区整体的“齐鲁新门户”空间造型华润置地广场 100万 占地面积约45公顷，总建筑面积100万平方米，主要包括办公、酒店、公寓、购物和商业等功能 济南日报报业集团传媒大厦 11万 总占地面积约42亩，规划建设用地约24.9亩，总建筑面积约11万平方米，其中地上约8万平方米、地下约3万平方米，建成后将作为济南日报、济南时报、都市女报、当代健康报、人口导报、济南手机报等六报和舜网等新媒体的办公场所山东高速 16万 地上建筑面积约16万平方米，主要用于商务办公、高级酒店及酒店式公寓等金科地块 规划未出，商业用地4.8万中建地块 规划未出，商业用地12万 中铁紫荆 规商业用地45万，暂定以写字楼配

14、合酒店合计 已售体量14.6万，在售存量23.2万，待售及潜在体量270.2万 西客站写字楼扫描配置及去化标准层为1000-1500，5-6部电梯，层高3.8-3.9米，配置较高，目前在售写字楼去化困难绿地缤纷城绿地缤纷城绿地中央广场绿地中央广场荣宝斋大厦荣宝斋大厦西城大厦西城大厦西元大厦西元大厦体量3.6万共21.6万，一期推出11.2万平米，其中商业3万9.3万约3.3万3.72万标准层150015001300-14001000销售形式可整可分整层销售定制式整层租售可整可分价格7500元/7500-8800元/1.3万元/未开盘车位地下两层100:1地下2层地下两层地下一层电梯6部6部6部5部层高3.9米3.8米，商业4.2米3.8米，大堂5.4米3.8米，商业5.4米去化已售3.14万已