连锁商场建设项目的可行性研究报告

1、.wd.wdPAGE16 / NUMPAGES16.wd【导读】 郑州经略智成企业管理咨询为大家提供?连锁商场建设工程可行性研究报告?完整范文，仅供大家参考。连锁商场建设工程可行性研究报告商场指聚集在一起的各种商店组成的市场，面积较大、商品对比齐全的大商店，另指商业界、经济界。商业经济的快速开展，人民生活水平的提高，城市品牌形象的树立，促使了商业标识牌导向系统的快速开展，无论走进琳琅满目、精品荟萃的专卖店、超市、商场，还是在热闹喧哗、荣耀夺目的酒吧、舞厅，形象亮丽的标识导向系统将指引您所向在方位，挑选满意如意的商品、品尝美酒、引导购物，既省时间又能宣传企业文化，是提高企业商业形象不可或缺的重要

2、因素。作为购物中心的吸引力之一，要求交通便利、引人注目，靠近其它互补性的场所。如在商场内的餐馆/主题餐厅、影院或其他消费场所附近建设室内娱乐工程，可以提升这些相关零售业的价值。商场开发商应该在坚持原有主题与风格的前提下不断创新，采用低成本、高质量的设计，整合周围背景环境和主题设计的个性特征；还应该注重空间的合理利用，最正确地利用有效空间和高度，保存有效的流通面积，进展适当的分区，有效地互动，合理地过渡，寻找区别点。第一局部商场工程总论总论作为可行性研究报告的首要局部，要综合表达研究报告中各局部的主要问题和研究结论，并对工程的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。一、商场工程概况一工

3、程名称二工程承办单位介绍三工程可行性研究工作承当单位介绍四工程主管部门介绍五工程建设内容、规模、目标六工程建设地点二、工程可行性研究主要结论在可行性研究中，对工程的产品销售、原料供给、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、工程的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：一工程产品市场前景二工程原料供给问题三工程政策保障问题四工程资金保障问题五工程组织保障问题六工程技术保障问题七工程人力保障问题八工程风险控制问题九工程财务效益结论十工程社会效益结论十一工程可行性综合评价三、主要技术经济指标表在总论局部中，可将研究报告中各局部的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表

4、，使审批和决策者对工程作全貌了解。四、存在问题及建议对可行性研究中提出的工程的主要问题进展说明并提出解决的建议。第二局部商场工程建设背景、必要性、可行性这一局部主要应说明工程发起的背景、投资的必要性、投资理由及工程开展的支撑性条件等等。一、商场工程建设背景一国家产业政策鼓励商场行业开展二商场市场前景广阔二、商场工程建设必要性一进一步推进我国商场行业开展二进一步提升我国商场工业技术水平三三、商场工程建设可行性一经济可行性二政策可行性三技术可行性四模式可行性五组织和人力资源可行性第三局部商场工程产品市场分析市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个工程，其生产规模确实定、技术的选择、投资估算甚

5、至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到工程的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。一、商场工程产品市场调查一商场国际市场调查二商场国内市场调查三商场价风格查四商场上游原料市场调查五商场下游消费市场调查六商场市场竞争调查二、商场市场预测市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本未来市场需求量及相关因素所进展的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定工程建设规模所

6、必须的依据。一商场国际市场预测二商场国内市场预测三商场价格预测四商场上游原料市场预测五商场下游消费市场预测六商场工程开展前景综述第四局部商场工程产品规划方案一、商场工程产品产能规划方案二、商场工程产品工艺规划方案一工艺设备选型二工艺说明三工艺流程三、商场工程产品营销规划方案一营销战略规划二营销模式在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进展研究。1投资者分成2企业自销3国家局部收购4经销人代销及代销人情况分析三促销策略第五局部商场工程建设地与土建总规一、商场工程建设地一商场工程建设地地理位

7、置二商场工程建设地自然情况三商场工程建设地资源情况四商场工程建设地经济情况五商场工程建设地人口情况二、商场工程土建总规一工程厂址及厂房建设1厂址2厂房建设内容3厂房建设造价二土建规划总平面布置图三场内外运输1场外运输量及运输方式2场内运输量及运输方式3场内运输设施及设备四工程土建及配套工程1工程占地2工程土建及配套工程内容五工程土建及配套工程造价六工程其他辅助工程1供水工程2供电工程3供暖工程4通信工程5其他第六局部商场工程环保、商场与劳动安全方案在工程建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对工程可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者安康和安全的因

8、素，都要在可行性研究阶段进展分析，提出防治措施，并对其进展评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最正确方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设工程都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。一、商场工程环境保护方案一工程环境保护设计依据二工程环境保护措施三工程环境保护评价二、商场工程资源利用及能耗分析一工程资源利用及能耗标准二工程资源利用及能耗分析三、商场工程商场方案一工程商场设计依据二工程商场分析四、商场工程消防方案一工程消防设计依据二工程消防措施三火灾报警系统四灭火系统五消防知识教育五、商场工程劳动安全卫生方

9、案一工程劳动安全设计依据二工程劳动安全保护措施第七局部商场工程组织方案和人员安排在可行性研究报告中，根据工程规模、工程组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训方案。一、商场工程组织方案一组织形式二工作制度二、商场工程劳动定员和人员培训一劳动定员二年总工资和职工年平均工资估算三人员培训及费用估算第八局部商场工程实施进度安排工程实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成局部。所谓工程实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设工程到工程到达正常生产这段时间。这一时期包括工程实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试

10、运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后严密衔接的，也有些是同时开展，相互穿插进展的。因此，在可行性研究阶段，需将工程实施时期各个阶段的各个工作环节进展统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。一、商场工程实施的各阶段一建设工程实施管理机构二资金筹集安排三技术获得与转让四勘察设计和设备订货五施工准备六施工和生产准备七竣工验收二、商场工程实施进度表三、商场工程实施费用一建设单位管理费二生产筹备费三生产职工培训费四办公和生活家具购置费五其他应支出的费用第九局部 商场工程财务评价分析一、商场工程总投资估算二、商场工程资金筹措一个建设工程

11、所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。工程可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设工程固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对以下内容加以说明：一资金来源二工程筹资方案三、商场工程投资使用方案一投资使用方案二借款归还方案四、工程财务评价说明&财务测算假定一计算依据及相关说明二工程测算 根本设定五、商场工程总成本费用估算一直接成本二工资及福利费用三折旧及摊销四工资及福利费用五修理费六财务费用七其他费用八财务费用九总成本费用六、销

12、售收入、销售税金及附加和增值税估算一销售收入二销售税金及附加三增值税四销售收入、销售税金及附加和增值税估算七、损益及利润分配估算八、现金流估算一工程投资现金流估算二工程资本金现金流估算第十局部 商场工程不确定性分析在对建设工程进展评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对工程投资决策会带来风险。为防止或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对工程经济评价指标的影响，以确定工程的可靠性，这就是不确定性分析。根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进展的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概

13、率分析，可视工程情况而定。一盈亏平衡分析二敏感性分析第十一局部 商场工程财务效益、经济和社会效益评价在建设工程的技术路线确定以后，必须对不同的方案进展财务、经济效益评价，判断工程在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本局部的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设工程进展投资决策的重要依据。本局部就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明一、财务评价财务评价是考察工程建成后的获利能力、债务归还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设工程在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的方法进展。并用财务评价指标分别和相应的基准参数财务基准收益率、行

14、业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相对比，以判断工程在财务上是否可行。一财务净现值财务净现值是指把工程计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率基准收益率折算到建设期初工程计算期第一年年初的现值之和。财务净现值是考察工程在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。如果工程财务净现值等于或大于零，说明工程的盈利能力到达或超过了所要求的盈利水平，工程财务上可行。二财务内部收益率FIRR财务内部收益率是指工程在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使工程的财务净现值等于零时的折现率。财务内部收益率是反映工程实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。一般情况

15、下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，工程可行。三投资回收期Pt投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：1计算公式动态投资回收期的计算在实际应用中根据工程的现金流量表，用以下近似公式计算：Pt累计净现金流量现值出现正值的年数-1+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值2评价准那么1PtPc基准投资回收期时，说明工程或方案能在要求的时间内收回投资，是可行的；2PtPc时，那么工程或方案不可行，应予拒绝。四工程投资收益率ROI工程投资收益率是指工程到达设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润EBIT)与

16、工程总投资TI的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，说明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。ROI部门行业平均投资利润率或基准投资利润率时，工程在财务上可考虑承受。五工程投资利税率工程投资利税率是指工程到达设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与工程总投资的比率，计算公式为：投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资100%投资利税率部门行业平均投资利税率或基准投资利税率时，工程在财务上可考虑承受。六工程资本金净利润率ROE工程资本金净利润率是指工程到达设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与工程资本金(EC)的比率。工程资

17、本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，说明用工程资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。七工程测算核心指标汇总表二、国民经济评价国民经济评价是工程经济评价的核心局部，是决策部门考虑工程取舍的重要依据。建设工程国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算工程对国民经济的净奉献，评价工程在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率EIRR作为主要的评价指标。根据工程的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值ENPV指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的工程，要计算经济外汇净现值ENPV，经济换汇成本或经济节汇

18、成本。三、社会效益和社会影响分析在可行性研究中，除对以上各项指标进展计算和分析以外，还应对工程的社会效益和社会影响进展分析，也就是对不能定量的效益影响进展定性描述。第十二局部 商场工程风险分析及风险防控一、建设风险分析及防控措施二、法律政策风险及防控措施三、市场风险及防控措施四、筹资风险及防控措施五、其他相关风险及防控措施第十三局部 商场工程可行性研究结论与建议一、结论与建议根据前面各节的研究分析结果，对工程在技术上、经济上进展全面的评价，对建设方案进展总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：1对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见2对主要的比照方案进展说明3对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决方法和建议4对应修改的主要问题进展说明，提出