航空港项目可行性分析报告

1、航空港工程可行性分析报告目录第一章 工程背景第二章 工程概述第三章 市场分析第四章 规划设计分析第五章 工程开发方案第六章 投资收益分析第七章 综合分析与建议第一章 工程背景一、 外部环境1、 人文环境1） 本工程附近教育系统兴旺，大学包括工程西侧约1公里处的信息工程学院双流校区、工程西侧0.5公里处的四川师范大学创新学院、工程西南侧约1公里的西南民族大学双流校区、工程南面2公里的四川大学双流校区。另还包括工程西面距工程0.8公里四川艺术学校，工程西南侧约0.5公里的棠湖中学外语学校含小学，文化气氛浓郁。2） 本工程地处航空港产业园区，该园区聚集着大量成都市高级人才，在很大程度上提高了该地区的

2、人员素质。2、 经济环境航空港开发区投资环境优越，距成都市区仅6千米，地势平坦，境内交通兴旺，西有国际空港成都双流国际机场，东有成昆线成都火车南站，高等级的机场公路，德阳乐山大件路穿越全境，集航空、铁路、公路于一地,具有得天独厚的交通优势，区内各项根底设施完善，水、电、气、通讯全部配套。开发区引进了德国拜耳(四川)动物保健公司、泰国正大集团等60多个外商投资工程，形成了以医药、精细化工、电子、高效农业等为主，兼具第三产业的产业体系。2000年，实现国内生产总值6.08亿元，工业增加值6.11亿元，入库税收1.15万元，出口981万美元。3、 自然环境1） 气候：年平均温度年平均湿度年均降水量8

3、5降水出现月份年太阳辐射量1670%1000毫米7、8月分别为230、233毫米25%天数温度平均湿度日照风向风力最高(低)温度>30天数<0天数晴日比%日照时数春季9179791夏季9129.7 216863881-2秋季921075741-2冬季91882702空气质量随着成都加大绿化建设及污染控制力度，成都的的空气质量已经越来越好。城区API指数一般在8595之间，空气质量等级一般为优或良，而工程所在地由于地处城郊，空气质量还略高于城区。2） 地质：本工程土壤多为黄壤类的老冲积黄泥土，属肥力较低的土壤之一，可耕性能较差。用于开发那么可获得最正确效益。3） 生态：地块属城郊型态

4、环境，东侧为规划中的高尔夫练习场，空气清新，绝少污染，自然条件优越，是成都市环保条件较好的地区。4、 商业环境该地区无大型购物商场，主要以沿街的一些小商铺为主，及为数不多的一些中小超市，且离工程所在地均未超过2000米。5、 市场环境通过对周边市场的调查，该地区缺乏高品质的开发工程，我公司的开发可以带动周边市场的整体开发水平。二、 内部环境1、 工程的经济效益随着房地产市场竞争的日益加剧，土地资源的稀缺性等原因，土地储藏变得尤为重要，已成为大型开发企业新的竞争点。本工程兼有普通中高档住宅的特点，能在收益性与变现性之间到达较好的平衡，将成为同人华塑公司新的利润来源，能为地产公司进一步随城市扩张而

5、开展打下良好的根底。2、 工程的社会效益与环境效益1） 利用航空港地区的外部环境，开发具有高档次住宅工程有助于创立同人华塑公司在成都的品牌形象。2） 航空港地区虽然有一些工程开发，但整体档次不高，我公司的进驻必将为该地区带来新的活力，带动周边开展，为航空港的建设作出奉献，表达我公司的实力。第二章 工程概述一、 宗地区位及其用地1、 工程区位宗地位于成都市西南部航空港开发区内，距市中心15公里左右。1993年该区域经四川省人民政府批准为省级经济开发区。该开发区于成都外南机场路双流段，西起西南最大的航空港成都双流国际机场，东与成都市区接壤，东西长45千米,南北宽4千米，规划面积13平方千米，起步区

6、4平方千米。开发区以第三产业为主，带动第一、第二产业，主要以商贸、餐饮、金融、房地产、科研、教育、电子、医药、机械、精细化工、高新农业等行业为主。宗地呈规整长方形，南至棠湖路，北至机场路，东至温州房产商开发地块，西至锦华药厂 2、 工程用地土地为出让性质，与航空港管委会签订的土地出让面积约为80亩最终以市土地局核定的土地出让面积为准，为工业用地。2004年底，该区域改变规划性质，改为开发用地。二、 宗地现状1、 四周范围南至棠湖路，北至机场路，东至温州房产商开发地块，西至锦华药厂 2、 地势状况根本为农田，中间有一段为苗圃现出租给农户。整个地块地形平整，无明显的水渠、沟壑及池塘。3、 地上物现

7、状宗地北侧有一幢建成的带裙房的8层商务楼，外立面完整；三、 工程周边的社区配套教育系统附近教育系统兴旺，大学包括工程西侧约1公里处的信息工程学院双流校区、工程西侧0.5公里处的四川师范大学创新学院、工程西南侧约1公里的西南民族大学双流校区、工程南面2公里的四川大学双流校区。另还包括工程西面距工程0.8公里四川艺术学校，工程西南侧约0.5公里的棠湖中学外语学校含小学。名称规模信息工程学院占地800余亩，现有大学四个年纪学生1万余人教师800余人。西南民族大学占地1200余亩，现有学生9000余人教师1000余人四川师范大学创业学院学校规模小，只有学生2500人左右教师100余人四川大学占地300

8、0余亩，现有学生1.6万人，教师近2000人四川艺术学校学校规模小，学校现有学生1000余人教师100余人棠湖中学外语学校同类中学中较大，学校现有学生3000余人教师300余人医疗保健成都到双流沿线包括位于人民南路的肿瘤医院，双流县人民医院等。位于公司工程附近的医院有2家，一是台双医院，另一家是四川省司法武警总医院。名称规模四川省司法武警总医院机场路近都段16号二甲医院二乙收费标准。门科齐全，一般手术、普通病症均可治疗，病床200余张。主要为监狱人员效劳，也对外。医院职工100余人，尚有200余人未从原位于温江的医院搬迁过来，3年内搬完。台双医院机场路与文昌路交界口台湾人投资，无等级，只能治疗

9、一般病种。目前有20余人购物商场该地区无大型购物商场，主要以沿街的一些小商铺为主，及为数不多的一些中小超市，且离工程所在地均未超过2000米。名称规模互惠超市一个店面一般生活及日用品，约80M2距本公司楼盘1500米左右互利超市一般生活及日用品，约80M2距本公司楼盘500米左右家家福连锁超市小型超市，约60M2，距本公司楼盘约1000米华亿连锁超市小型超市，约50M2，距本公司楼盘约1000米红鹰超市小卖部，约20M2，距本公司楼盘约1800米处邮政电信名称地点成都市邮政局及邮政储运公司黄河中路二段离机场路约1000米处，离我公司楼盘约2000米成都市电信局双流分局航空港分理处机场路黄河北路

10、口左恻100米处公共交通直接性的公共交通车辆只有两路303与303A，属于郊县车辆，月票无效。线路名称起始地点价格303A路五桂桥双流机场全程2元303民航专线民航售票点双流机场全程3元601路红牌楼双流机场全程2元娱乐休闲机场路沿线休闲娱乐场所非常多，酒吧、餐厅、休闲俱乐部、农家乐等一应俱全。名称规模特色天天渔港茶楼大型餐饮娱乐场所，含火锅、中餐及休闲场所鲍翅燕、婚宴碧家苑中型农家乐场所，含会议、餐饮、休闲、住宿休闲棋牌、会议楠木路俱乐部小型休闲场所两层楼，一层为一个大厅棋牌、茶楼双星俱乐部小型休闲场所一层楼，茶、水等棋牌、茶楼冯家酒楼、茶厅小型餐饮及休闲场所两层，一层为饮食，二层为棋牌茶楼

11、餐饮、茶楼成都邮区中心局培训中心小型餐饮、娱乐场所烤全羊成都市华圣生态博览苑大型休闲度假场所占地130亩，含会议、住宿、餐饮、棋牌、KTV、游泳、垂钓等托老院；绿化率70%；大型绿化广场；大、小会议室；KTV大厅；40多个住宿房间；16个棋牌包间；可组织室外晚会大卫营大型餐饮休闲场所以有水休闲为主，餐饮为3002000元/桌，住宿150350，共46间，另设火锅有水休闲主要是桑拿、温泉浴、按摩、游泳；其余娱乐有KTV、棋牌四、 大市政配套1、 道路状况1） 现状：规划区对外交能顺畅，区内有数条成都市放射和环状骨架道路通过，具体为 成雅高速公路-至成都与雅安方向的快速通首，规划区内双华路与之立交

12、，另有一处便道与之相接。 外环路-成都市中心城的绕城高速公路，规划区与之没有相接。 机场高速公路-连接双流机场与成都市区的快速通道，规划区与之没有相接。 大件路-至德阳与新津方向的大件运输公路，三环路建成后须绕道行驶，目前是规划区南北向的主要出入通道 双华路-至东升与华阳方向的通道，目前是规划区东西向的主要出入通道 黄胜路-至黄龙溪与胜利方向的通道，目前是规划区南侧主要的南北向通道2） 规划：规划区内已根本形成方块网状的道路骨架，具体为 长城路-规划区北至武侯区簇桥，南接双华路的南北向干道。 黄河路-规划区南北向干道 川大路-规划区东西向干道 机场路-规划区东西向干道，目前承当大量过境交通 棠

13、湖路-规划区东西向干道，并为规划区至东升的迎宾大道2、 供水状况1现状：已接到红线外2规划：3、 排水状况1） 现状：已接到红线外2） 规划4、 电力状况1现状：已接到红线外2规划：控规中已有110千伏变电站，位于小区以南处。5、 通讯状况1） 现状：已接到红线外2） 规划6、 燃气状况1） 现状：已接到红线外2） 规划第三章 市场分析一、 宏观市场分析成都自古有“天府之国的美誉，以其得天独厚的地理环境及强大的商业消费能力历来为西南重镇。2003年10月起，成都房地产市场开始呈现强劲上扬的态势，除了得益于国家宏观政策和房改的双重拉动、西部大开发的“助推和“牵引外，也离不开成都市民对改善生活的强

14、烈愿望和对多样化住宅的不断追求。 除万科地产、中国海外等早先投资企业外，近期随着上海绿地、和记黄埔等知名企业的陆续抢滩进驻，将极大地推动当地房地产市场的开展，同时必将为成都地产的产品力水平和营销模式注入新的活力。 种种迹象说明，成都地产市场将成为继上海、北京、杭州之后备受关注的重点投资区域之一。1） 供量分析2003年至今，成都房地产市场持续保持供销两旺的势头。2004年上半年，新开工房屋面积536.22万平方米，其中1-6月成都市新开楼盘57个，供给面积到达346.709万方。2） 不同区域供量比拟与去年相比，2004年上半年郊区供给总量激增；市中心由于土地限制的问题，供给量与去年同期相比下

15、降了42.88。3） 总体销售情况2003年市区商品房销售面积741.33万平米，同比增长21.90%；成交金额249.01亿元，同比增长39.57%；其中住宅成交面积632.04万平米,同比增长20.66%,成交金额184.87亿元,同比增长36.68%。2004年1-9月市区商品房销售面积616.68万平米，同比增长24.47%；成交金额224.63亿元，同比增长38.15%；其中住宅成交面积517.99万平米,同比增长20.82%,成交金额163.53亿元,同比增长34.35%。全市的商品房供给和需求量较前几年明显增长，有迹象说明，今后成都房地产市场总体将呈现出供销两旺，产品升级的态势。

16、4） 总体均价上涨2004年新开盘房价和去年同期相比，上涨了7.95。房价的上涨，一方面因为本钱包括土地价格、建筑材料、运输费用等的上涨，另一方面是由于成都市购房旺盛的需求，这两方面促使了成都房价的快速上涨。5） 新盘价格供给走势2004年上半年住宅新盘供给价格在保持上涨趋势的同时有小幅波动。除受总体房价上涨趋势影响之外，供给物业的品质和供给区域对总体均价也有较大影响。6） 价格区域走势市中心价格涨幅放缓；城南新盘供给单价超过市中心，成为单价最高的区域；城东、城北价格上涨幅度最大；郊区住宅由于越来越到市场的欢送，房价也出现了比拟明显的上涨，涨幅为16.09。7） 未来需求量激增拆迁户需求巨大，

17、明后两年拆迁户预计需求500万平米。从1998年-2003年，合计共拆迁384.56万平方米，共拆迁82059户，安置总面积达403.2万平方米。成都市市区从2003年开始的三年拆迁目标是410万平方米，今后两年平均每年有130万平方米需要拆迁。根据对5个不同类型拆迁工程的调研，拆迁住房面积与安置拆迁户的住房面积的大致比例为1:2.39，最高达1:3.85，最低为1:1.97。动拆迁将使市民对各类物业的需求急速上升，为成都楼市带来新一轮需求高潮。8市郊楼盘档次上升一如往年，80-100m2、12-20万元、单价在2000元/平方米的产品仍然占据市郊楼盘需求主流地位。同时，100 m2、30万元

18、以上、单价在3000元/的需求呈增长趋势，改善型需求增长的态势更趋明显。形成上述转变的原因：随着成片危陋平房改造的根本完成，以前购置小户型商品房和危改房的家庭开始进入改善期，从而带动了中、高档商品住宅的消费；而且，随着土地出让价格的增加，建筑材料的更新，住房的本钱也会增加，相应提供给消费者的住宅附加值也会增加，将促动市场逐渐转向改善型的中高档产品空间，强势的市民阶层在发育成熟，相对富裕的中产之家将构成购房主力，将掀起新的消费浪潮。二、 区域规划状况1、道路交通现状 1） 对外交通现状 规划区对外交通顺畅，区内有数条成都市放射和环状骨架道路通过，具体为 成雅高速公路-至成都与雅安方向的快速通首，

19、规划区内双华路与之立交，另有一处便道与之相接。 外环路-成都市中心城的绕城高速公路，规划区与之没有相接。 机场高速公路-连接双流机场与成都市区的快速通道，规划区与之没有相接。大件路-至德阳与新津方向的大件运输公路，三环路建成后须绕道行驶，目前是规划区南北向的主要出入通道 双华路-至东升与华阳方向的通道，目前是规划区东西向的主要出入通道 黄胜路-至黄龙溪与胜利方向的通道，目前是规划区南侧主要的南北向通道 2） 区内交通现状 规划区内已根本形成方块网状的道路骨架，具体为 长城路-规划区北至武侯区簇桥，南接双华路的南北向干道。 黄河路-规划区南北向干道 川大路-规划区东西向干道 机场路-规划区东西向

20、干道，目前承当大量过境交通 棠湖路-规划区东西向干道，并为规划区至东升的迎宾大道 3规划区还有川齿路，双中路，学府路等主要道路 2、用地布局现状 1西南航空港经济开发区的现状主要沿机场路，棠湖路，大件路及长城路两侧分布，文星，白家的现状主要沿双中路分布。用地性质包括居住，工业，教育，科研，旅馆，餐馆等。 2布局现状结构不清晰，用地多为企业自己挑选，未从开发区整体考虑，居住与工业等性质差异较大的工程交叉布局现象突出 3产业用地未能集中设置形成园区，企业自成体系，开发区的规模优势未能充分发挥 4机场高速公路横穿规划区，布局现状未从整体考虑规划区作为成都市门户的景观要素，在建筑序列，绿化种植等方面发

21、现不出良好形象 3、根底设施现状 规划区已建设有一些根底设施，如航空港自来水厂，航空港配气站，邮政端局，牧马山110KV变电站 4、产业开展现状 1西南航空港经济开发建区十年来，共引进投资单位216家，其中三资企业34家，协议引进资金89.6亿元，其中外资9650万美元。区内税收上百万以上的企业共21家，其中上千万的有8家。年销售500万元以的规模企业已达32家，占双流县规模企业的四分之一。2002年国内生产总值达19.1亿元，占双流县2002年国内生产总值128.6亿元的15.3%，实现利税2.47亿元，其中第二产业利税2.33亿元，第三产业利税1。34亿元。 2已形成以成都会神科技制药厂等

22、为代表的生物制药产业，以美国独资KTM球阀制造公司等为代表的机械制造业，以成都电缆双流热缩制品食品加工产业等四个支柱产业为主体的产业区 2002年开发区支柱产业值所占比重 生物制药47938万元24.3% 机械制造12605万元6.4% 电子信息25732万元13.1% 食品加工94458万元47.9% 其它16267万元8.3% 3已形成以核工业部西南物理院，西南化工研究院，中科院成都分院高技术产业基地及四川大学等为代表的教育科研设计园区。 4已形成大卫营国际俱乐部，天鹅宾馆及希望家园国际酒店等为代表的宾馆效劳业。三、区域市场状况本区域房地产开发起步较早，96、97年有大批的开发商在机场路沿

23、线进行地产开发，均为档次很高的别墅工程，由于机场高架的建设，整个区域的楼盘几乎全部死掉，2003年，本区域地产再次升温。本区域楼盘整体开发水平很低，多数为中低档次的经济适用房，与航空港开发区的快速开展极不协调，仅四川大学、西南民族学院、信息工程学院等几家院校就有数十万的购房需求。从几个已经开发的楼盘调查情况即可看出，二期价格已经上涨至2600以上，并在05年将还有上涨的趋势。楼盘名称学府嘉园学府新城学府润园温歌华花园翰林南城规模占地120亩；建筑面积128978平方米总占地面积16亩，总建筑面积1.7万平米，绿化率40。户数126户，车位36个。总占地面积30266平方米，总建筑面积56600

24、万平米，绿化率32。总占地面积113587平方米总建筑面积15万平米，户数1100户，绿化率46。5%主流户型户型区间为80200 主流户型120三房两厅户型区间为40130 主流户型118三房两厅户型区间为40150 主流户型120三房两厅户型区间80240主流户型三房两厅物业形态6跃7多层 沿街商铺6跃8多层 沿街商铺6跃9多层 沿街商铺小高层、多层、沿街商铺6跃7多层 沿街商铺配套当街为商业街，工程内有水池、亭阁等，属低档楼盘小区内无环境，依靠附近商业街配套，属低档楼盘绿色走廊、商业步行街、休闲广场，属低档楼盘入口会所、中心会所、星级酒店价格起价1100元，最高价2700元，均价2300

25、元起价1460元，最高价1980元，均价1860元起价1350元，均价1500元二期起价2000元起价2500元起价2400元1、 区域住宅市场四、目标市场定位及产品定位一市场时机分析。 由于本工程区位接近城南市场，周边楼盘缺乏竞争能力，周边高校及高新企业及成都的巨大市场需求，故建议航空港工程在中高档市场寻找开发时机。1、中高档3000元/平方米以上市场时机分析：优势： 选择中高档住宅切入市场，将有利于进一步提升公司形象，打响品牌，为今后多工程操作打下良好根底。 周边林立的大专院校为中高档工程奠定了根底。 宗地所在区域的高尔夫练习场规划，充分配合宗地开发中高档次产品。劣势： 周边缺乏生活、效劳

26、性配套设施。 现状公共交通不够兴旺、完善。时机点： 该档次产品供需状况良好，未处于竞争剧烈区间，竞争压力相对较小。 该细分市场的现状开发无论是在产品创新，还是概念创新上根本处于滞后的状况，具备很大的创新跳跃空间。 高端产品的滞后开发，真正与价格相匹配的产品几乎没有，致使该细分市场的目标客户群未得以充分挖掘，故该细分市场具备刺激该客户群体兴奋点、引导该群体新的消费观念的空间。 目前中高档次产品的开发水准较低，其中存量房中不乏竞争力极差的多年积压产品，更减低了该细分市场的可竞争性。 中高端产品的目标客户层对根底生活需求相对最低，而对享受性配套设施更感兴趣，这有利于淡化区域生活配套缺乏的现状，减轻工

27、程配套压力。威胁点： 该区域内地产开发急剧升温，今年将会有更多的地产商投资到这个区域，能否迅速开发将是关系到本工程成败的关键。综合分析： 该工程可开发用地偏小，更适合作精品工程。同时，该细分市场的竞争压力小，创新空间更大据调查方案上市的其他工程在增强产品竞争力上并无新的突破和创新，更具备跳跃出现有市场状况的条件。宗地所在区域现状生活配套缺乏，而开发高端产品，吸引购置第二、甚至第三次以上置业的人群，将减轻工程配套和改善公共交通的压力。建议：重点介入该细分市场。产品开发建议：景观式电梯公寓11层电梯公寓主力开发80-120平方米，20%围和式低密度多层公寓产品价格建议：工程均价2700元/平方米。

28、2、中高档25004000元/平方米以上市场时机分析：优势： 产品成交周期相对较短，成交速度相对较快。 有利于地产公司发挥中高档产品的经验优势。劣势： 宗地周边缺乏生活、效劳性配套设施。 宗地现状公共交通不够兴旺、完善。该细分层客户对上述条件要求更为关注。时机点： 该细分市场产品单一、缺乏引领市场的差异性产品供给，存在创新开发的空间。 该细分市场在工程规划、环境设计、产品配置等方面，存在缺乏和偏差，给本案跳跃出区域市场留下较大空间。威胁点： 该档次客户群体的被挖掘相对高档市场更为充分，在该档次的客户群体的竞争上更为剧烈，深度的挖掘不甚乐观。 因为价格本钱的限制，该档次产品的创新、环境全新规划的

29、成功性上存在一定难度和风险。综合分析：进入该细分市场，将产生如下状况：1、 该档次产品的创新设计，根本限制4层产品，如目前比拟成功的产品代表-情景花园类产品，该产品与目前市场产品拉开档次不大，不具备跳跃出区域市场竞争的绝对优势。2、 需要在产品配置、环境上加大投入，最终将提高本钱，但最终将受到售价的限制，又将在某种程度上影响上述配套的到位，削弱产品竞争优势和产品的升值空间。同时，该档次消费群体购置住宅的需求多为常住或居住使用时间较长的客户，故对生活配置和公共交通配置都要求都较高，必将要求工程增大此方面投入，最终将影响产品售价和公司的利润获取。建议：不将该细分市场作为主力市场介入。二区域市场目标

30、客层研究。1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围据市场经验分析，在本区域内的客户消费心理依据购房接受价位根本分为以下四类，产品的开发要适度考虑该因素。（1） 购置30万元以下产品的客群心理特征：根本属于根底改善型或小户型改善型客群，经济实力限制了购房需求往往不能得到全方位的满足，而是相对有所取舍。如追求住宅面积的改善，那么必须在区位、配置等方面有所牺牲，如最求产品品质，那么必须在产品面积、区位上减少兼顾。（2） 购置30-40万元以下产品的客群心理特征： 随着总货款的提升，此类人群对住宅的需求兼顾面较广，对住宅品质、环境、地点、规模等方面要求较高。但此类客户根本属于理智性消费，更为注重可视

31、的价值细节，对产品的性能价格比更为敏感，对超前时尚的东西追求欲不强。 （3） 购置40-60万元以上产品的客群心理：此类根本客户属于个性类改善型需求客户。因总货值在40万元以上的产品根本属于本市市场高端类产品，且该类产品的定位多已升华至生态大环境、大型居住区层次的配置，并侧重进行某种生活方式和理念的引导性宣传，给客户以跳跃感和彰显身份的空间，满足此类经济富足的客户个性化需求。三本案目标人群描述： 本案产品定位为中高档产品均价2600元/平方米，产品总货值将集中在25-50万元之间。结合上述各档次客户群体消费心理特征，本案目标人群根本属于个性类、有雄厚经济势力、有享受生活意识需求的客户群体。具体

32、描述如下：n 区域来源：全市、及其他外地地区与本市有经营业务关系的外地人群。n 行业特点：本市大型企业中高层管理人员，开发区高新企业管理人员、大学老师。n 人群特征：年龄较集中在35-48岁之间的有车族，见识较广，消费意识积极、思想超前，更容易接受近郊的住宅。n 产品力的偏好：注重产品功能区的人性化设计；注重私有空间的设计；注重产品的入户方式、感觉； 注重产品结合能满足享受生活需求的配置。n 主要的关注点、诉求点：注重小区内提供的整体高素质气氛；高档次的物业管理；幽雅的景观环境；舒适的享受性娱乐配套等。 第四章 规划设计分析一、初步设计规划思路1、 规划设计概念本案在设计之初就将“以至高的空间

33、，环境设计，改变平淡无奇的生活精神发挥至善，将“人与自然的和谐相融表现得淋漓尽致，将打造“与世界同步生活的舒适怡静勾络清晰，昭示生活的朴实真境，昭示21世纪的趋势生活作为设计理念。在规划中充分利用风景区的景观资源和宗地的良好生态自然条件，对土地价值进行深入分析。结合地块的限高条件和产品市场导入节奏，合理布局不同类型产品。结合宗地规划道路的情况和产品对道路系统的需求特点，构架简单，高效的路网系统。可考虑每个管理单元分别独立向城市道路开口，限制车辆穿行，同时借景观系统形成便捷、通畅的步行系统，保证工程整体形象的统一和连续。考虑低层产品占地的特点，设置100-150户的管理单元，结合风景区周边中小型

34、居住小区的特点，合理划分管理单元，形成单级并列式的小社区管理单元模式，区别于大、中工程两级包容式、开放式的大社区管理单元模式。针对工程周边配套条件不成熟的现状和规划条件对公建用地的要求，建立既效劳自身同时又面向区域的开放的公建配套商业形态，结合本案高档产品客户的特点，将社区中心和业主会所与之相结合，合理控制非营业性配套的投入。考虑到本案土地本钱的实际情况，协调低层产品与土地开发强度的矛盾，采取低层高密度的开发方式。规划结构根本单元的设计中，控制道路用地，加大私有绿化空间。借鉴国外Townhouse的特点，以路边式宅旁停车代替小院停车，彻底解决车道及停车小院对楼间距的影响。对建筑体型及立面的设计

35、，强调风景区居住建筑的活泼特点及时代感。2、 景观设计理念创造一个优美的居住环境的同时，为业主提供一个更广阔的户外活动空间、邻里交往的场所。与社区配套设施结合，满足各种年龄层的人们的需求，为他们提供一个可以欣赏、娱乐、运动、休闲的外部环境。二、户型设计1、 围和式低密度多层公寓6+1层设计布局合理，充分考虑客厅与主卧室的景观均好性，每个房间均可以直接采光，大面积的景观阳台能让您完全融入自然。2、 空中情景洋房11层在满足现代高品质生活功能需求的同时，寻求空间几何形体的变化，异形空中花园是本户型最大的特点。间间采光、风行自由更是电梯公寓难得的巧思。在临波小筑，流水是自然的，幸福是你的。二、 主要

36、产品类型产品名称占可建设用地的比例单项容积率参考值总建筑面积平米主力户型面积平米围合式低密度多层公寓6+1层65%9077120空中情景洋房11层35%2723190-110三、 节能及环保型建筑材料的运用在满足对市场价格足够支持的前提下，合理控制建安本钱及部品配置，采用框架结构形成，外保温设计到达国家二步节能标准，毛坯房的交工标准。针对主户门、窗、等交工部品的情况合理的安排资金投入和建材控制。第五章 工程开发方案一、工程工程进度一期一期开工面积：45000m2二期开工面积：45773m2合 计：90773m2时间05年7月05年10月06年2月06年5月06年8月07年2月工程进度一期开工一

37、期结构封顶二期开工二期结构封顶一期交房二期交房二、销售进度表多层公寓售价：2600元/m2电梯公寓售价：2800元/m2销售均价一期比例二期比例合计2005年12月268820%0%2688.00 2006年1月268820%0%2688.00 2006年2月268810%0%1344.00 2006年3月268810%0%1344.00 2006年4月26885%0%672.00 2006年5月26885%0%672.00 2006年6月268810%0%1344.00 2006年7月268810%20%4130.58 2006年8月26885%20%3458.58 2006年9月26880%10%1393.29 2006年10月26880%5%696.64 2006年11月26885%5%1368.64 2006年12月26880%15%2089.93 2007年1月26880%10%1393.29 2007年2月268