铭源地产科技六路项目_市场调研报告

1、1铭源地产科技六路项目市场调研报告2013.092项目本体分析p本体分析p属性界定3【项目区位】本案位于木塔寨版块，高新二期、高新新区及电子城三大版块之间，科技六路与白沙路十字西南角，距高新路十字2.2KM，距都市之门2.2KM，距电子商城1.2KM高新区规划图高新区规划图高新国际商务中心高新国际商务中心电子商城电子商城都市之门都市之门2.2 KM2.2 KM2.2 KM2.2 KM1.2 KM1.2 KMn 高新区经过十几年的发展，已成为西安最具现代化、国际化特征的科技新城和重要的经济增长极。以电子信息、装备制造、生物医药、新材料等四大主导产业为主的高新技术产业在西安高新区蓬勃发展。西安已经

2、成为我国七大设计基地之一，众多本土半导体公司集聚在西安高新区；聚集了100多家大型企业总部和100多家大型研发中心；预计到2015年，新增过百亿的总部类企业达到10家，过十亿的总部类企业达到300家；吸引全球五百强区域性总部达到50家； 4【交通状况】项目紧邻城市干道科技六路，与唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多条城市干道联通，且附近有10余条公交线路，未来区域内将有三条地铁线路开通，交通通达性好城市主要道路城市地铁线路区域主要道路科科 技技 六六 路路 白沙路白沙路科科 技技 四四 路路 科科 技技 四四 路路 科科 技技 二二 路路 科科 技技 六六 路路 太太 白白 南南路路太太 白

3、白 南南路路科科 技技 二二 路路 科科 技技 路路 科科 技技 路路 科科 技技 路路 丈丈 八八 东东 路路 锦锦 业业 路路 绕绕 城城 高高 速速 绕绕 城城 高高 速速 绕绕 城城 高高 速速 西西 三三 环环西西 三三 环环南南 二二 环环 南南 二二 环环 西西 三三 环环道路体系：纵横交错，通达四方道路体系：纵横交错，通达四方 竖向交通干道：竖向交通干道：丈八北路/团结南路/唐延路/高新路/白沙路/太白南路 横向交通干道：横向交通干道：科技六路/科技四路/科技二路/科技路/丈八西路/锦业路公共交通体系：公共交通体系：1010条公交线路条公交线路 木塔寨站木塔寨站/ /木塔寨苗圃

4、站：木塔寨苗圃站：260、6、220、311、322、313、260、916、五龙，从高新西南方向（锦业二路、锦业三路、郭杜方向）开来，经木塔寨，沿太白南路通往东北（万寿路、火车站、南门）不同区域。轨道交通：轨道交通：3#/6#/8#3#/6#/8#线双地铁线双地铁 地铁地铁6#6#线线20172017年通车，通向市中心；年通车，通向市中心； 地铁地铁8#8#线为完整环线，可自由换乘；线为完整环线，可自由换乘；高高 新新路路丈丈 八八 东东 路路 唐唐 延延 路路 唐唐 延延 路路 唐唐 延延 路路 丈丈 八八北北北北路路丈丈 八八北北北北路路团团结结南南路路团团结结南南路路地地铁铁6 6号号

5、线线地地铁铁8 8号号线线地地 铁铁 3 3 号号 线线5【配套&资源】木塔寨版块依托木塔寺遗址公园及西安文理学院，为高新首席高端生态教育居住区；项目享有木塔寺遗址公园二线景观资源，但科技六路及白沙路沿线商务商业氛围较弱，配套匮乏n 商务配套商务配套地块以西约900米为高新商务核心唐延路写字楼集中区域；向东约500米电子城商务集中区西部电子社区；n 商业配套商业配套项目东距电子城商圈不到一公里，包含赛格电脑城、人人乐购物中心和栗园商业步行街，为区域内最大商圈；科技六路沿线主要以社区底商为主，以高新路口和太白路口较为集中；n 生活配套生活配套项目周边枫林绿洲、兰亭坊、兰乔圣菲等高端居住区

6、环绕，形成高新高端住宅聚集区；项目对面为西安文理学院，存在大量的潜在年轻消费群体；木塔寺公园兰亭坊公园时光枫林绿洲融侨馨苑西安文理学院唐延路商务聚集区电子城商圈西部电子社区兰乔圣菲高新一中高中部6【地块四至】地块位于唐延路与太白南路之间，科技六路中段，东临建邦华庭，南临本项目建设中的住宅用地，西侧为已封顶的安置房，现状为在用的垃圾站，场地平整，有部分活动板房临街商铺、库房需拆迁本本项项目目紫薇紫薇安置房安置房枫枫 林林 绿绿 洲洲西安文理学院西安文理学院香榭兰廷香榭兰廷建邦华庭建邦华庭建材市场建材市场兰兰亭亭坊坊科科 技技 六六 路路科科 技技 六六 路路白白沙沙路路本本项项目目900900米

7、米510510米米11001100米米项目距太白南路约项目距太白南路约510510米，距高新路（地铁米，距高新路（地铁6 6号线站点）约号线站点）约900900米，距唐延路米，距唐延路11001100米；米；太太白白南南路路唐唐延延路路高高新新路路枫林绿洲枫林绿洲白沙路白沙路/ /科技六路科技六路西安文理学院西安文理学院科技六路科技六路地块垃圾站地块垃圾站住宅用地住宅用地紫薇安置房紫薇安置房临街活动板房临街活动板房7【地块指标】地块占地21亩，容积率7，整体较为方正，科技六路临街展示面长约97米，南北向长约150米，地块狭长，对后期规划排布有影响n 地块指标地块指标地块整体方正，南北长约150

8、米，东西宽约97米，北侧紧邻科技六路，东侧紧邻未来修建白沙路；占地面积：约21亩容积率：7建筑面积：约10万平方米用地性质：商业用地9797150150白白沙沙路路（规规划）划）科技六路科技六路高新三大商务商业版块交界处、高端生态教育居住区、城市干道高新三大商务商业版块交界处、高端生态教育居住区、城市干道中段、商务商业氛围较弱的中等规模中高容积率综合物业中段、商务商业氛围较弱的中等规模中高容积率综合物业三大商务商业版块交界处三大商务商业版块交界处 / 便捷交通体系便捷交通体系 本案位于木塔寨版块，高新二期、高新新区及电子城三大版块之间，紧邻城市干道科技六路，本案位于木塔寨版块，高新二期、高新新

9、区及电子城三大版块之间，紧邻城市干道科技六路，与唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多条城市干道联通，且附近有与唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多条城市干道联通，且附近有1010余条公交线路，未余条公交线路，未来将有三条地铁线路开通，交通通达性好来将有三条地铁线路开通，交通通达性好高新首席高端生态教育居住区高新首席高端生态教育居住区 / 科技六路商务商业氛围较差科技六路商务商业氛围较差 木塔寨版块依托木塔寺遗址公园及西安文理学院，为高新首席高端生态教育居住区；但项目所木塔寨版块依托木塔寺遗址公园及西安文理学院，为高新首席高端生态教育居住区；但项目所在科技六路沿线配套目前较为匮乏，享有木塔寺

10、遗址公园二线景观资源在科技六路沿线配套目前较为匮乏，享有木塔寺遗址公园二线景观资源周边中高端住宅聚集周边中高端住宅聚集/ 距离交通枢纽较远距离交通枢纽较远 项目地块位于唐延路与太白南路之间，科技六路中段，距离唐延路项目地块位于唐延路与太白南路之间，科技六路中段，距离唐延路- -高新路十字、太白南路十字高新路十字、太白南路十字均较远；周边中高端住宅聚集，商务氛围较弱均较远；周边中高端住宅聚集，商务氛围较弱中等规模中高容积率综合体物业中等规模中高容积率综合体物业 地块占地地块占地2121亩，容积率亩，容积率7 7，整体较为方正，科技六路临街面长约，整体较为方正，科技六路临街面长约9797米，南北向

11、长约米，南北向长约150150米，地块米，地块狭长，对后期规划排布有一定影响狭长，对后期规划排布有一定影响【地块指标】高新三大商务商业版块交界处、高端生态教育居住区、城市干道中段、商务商业氛围较弱的中等规模中高容积率综合物业9写字楼市场研究10【整体市场】处于快速发展初期，预计2013年成交面积将在70万以上，成交均价将保持8500元/左右n2010年为商务市场发展的转折年。成交面积达到63万（较上年增长70%），成交均价突破7000元/。n2011年成交价格达到顶峰，为9431元/，成交量达到65万 。n2012年、2013年均出现成交价格略降，成交量稳定增长的局面。2012年成交面积突破7

12、0万；按照2013年上半年月均成交面积6万计算，2013年预计成交面积72万。11【整体市场】高新、经开为商务市场成交主力，高新区主力成交价格在8000-9000元/n西安市高新区为商务市场的成交主力，2012年成交42万，占全市的61%；2013年成交量在全市占比略有下降，约占38%；n经开区的成交量上升明显，2012年全年成交15.34，2013年上半年成交量已达到10.14万，占全市商务成交量比重由2012年的22%，上升到28%。n除城南、城北、城西版块价格略升，浐灞版块价格飞速增长外，高新、经开、曲江版块价格略降；n主要成交区域的高新、经开版块的成交价格均有小幅下滑，主力成交价格在8

13、000-9000元/。12【高新市场】主要集中在高新路科技路沿线、唐延路-沣惠南路沿线和锦业路沿线，整体呈现“两核一轴”发展态势，太白南路沿线有零星分布核心CBD版块：科技路高新路沿线p发展现状：高新核心CBD，写字楼项目林立，多为高端甲级写字楼，区域发展成熟度高p发展前景：受土地供应限制，写字楼放量有限，目前停车和交通问题较大唐延路版块：唐延路沿线p发展现状：高速发展版块，写字楼聚集，产品设计水平有限，以中端写字楼为主p发展前景：配套水平处于飞速发展期，位于连接两大CBD版块的黄金商务带，写字楼有一定发展潜力中央CBD版块：锦业路沿线p发展现状：区域配套成熟度低p发展前景：高新规划的中央CB

14、D，依托高新管委会的带动，潜力无限，后续潜在供应较大，是未来核心办公区太白南路沿线p发展现状：写字楼数量较少，整体品质不高p发展前景：中小企业较多，现有写字楼老旧，后续潜在需求较大高新国际财富中心二期汇鑫IBC唐沣国际旺座现代城CLASS国际公馆橡树街区洛克大厦汇金国际绿地领海都市之门中央中央CBDCBD版块版块招行大厦新长安广场唐唐延延路路版版块块核心核心CBDCBD版块版块迈科国际大厦唐延国际陕西投资大厦银河新坐标绿地SOHO高科广场西部国际广场旺座国际城荣禾云图中心瀚源国际13【写字楼产品分类】可根据指标将写字楼项目分为甲级写字楼和乙级写字楼p市场实现：市场实现：在用项目租金实现为区域标

15、杆，100元/平米月以上； 在售项目为销售价格在15000元/平米以上;p建筑形象：建筑形象：标志性强，识别度高;p硬件标准：硬件标准：写字楼立项，层高3.9-4.2米，8-14部品牌电梯，中央空调 ;p市场口碑：市场口碑：具有较强的市场影响力，购买或入住知名企业占比较多;p代表项目：代表项目：高新国际、林凯国际、电信大厦、绿地中心。p市场实现：市场实现：在用项目租金实现为区域标杆，70-90元/平米月； 在售项目为销售价格在9000-13000元/平米；p建筑形象：建筑形象：公建化立面，具有一定的可识别度；p硬件标准：硬件标准：写字楼立项，层高3.5-4米，3-6部品牌电梯， 多数配置中央空

16、调 ，整体品质弱于甲级写字楼；p市场口碑：市场口碑：市场影响力一般，购买或入住企业以中小规模企业为主；p代表项目：代表项目：禾盛京广中心3#楼、迈科国际、洛克大厦。甲级写字楼乙级写字楼14写字楼市场研究p甲级写字楼p乙级写字楼15【市场扫描】主要分布于科技路、唐延路和锦业路沿线招商大厦高新国际商务中心林凯国际都市之门绿地领海绿地智海人防超高层项目人防超高层项目世纪金源世纪金源锦锦业业时时代代西西部部机机场场锦锦业业路路项项目目中中铁铁西西安安中中心心绿绿地地中中心心禾盛京广中心禾盛京广中心迈迈科科商商业业中中心心锦世达项目锦世达项目科技路科技路唐延路唐延路锦业路锦业路在用甲级写字楼分布：在用甲

17、级写字楼分布：p科技路版块：高新国际、招商大厦、林凯国际、电信大厦p锦业路版块：都市之门、绿地领海、绿地智海；其中绿地领海和智海为准入住项目在售甲级写字楼分布：在售甲级写字楼分布：p锦业路版块：西安绿地中心、中铁西安中心未来可见供应甲级写字楼分布：未来可见供应甲级写字楼分布：p唐延路版块：人防超高层项目、世纪金源、新长安广场超高层和锦世达项目p锦业路版块：锦业时代、迈科商业中心、西部机场锦业路项目绿地中心绿地中心在售项目世纪金源世纪金源未来供应 电信大厦在用项目 图例图例新长安广场超高层新长安广场超高层16【在用项目市场表现】甲级写字楼需求充足，入住率较高；核心地段甲级写字楼租金在120元/*

18、月左右，市场实现好高新国际林凯国际都市之门招商大厦地段地段城市城市项目名称项目名称（二手房）（二手房）售价实现售价实现（万元（万元/ /）租金实现租金实现（元（元/ /* *月）月）入住入住率率科技路科技路招商大厦招商大厦1.62.21.62.212012512012595%95%高新国际高新国际2.02.22.02.2120-130120-13091%91%林凯国际林凯国际开发商自持开发商自持11014011014075%75%电信大厦电信大厦/ /110120110120100%100%锦业路锦业路都市之门都市之门1.62.11.62.190-10090-10070%70%p地段较好的写字

19、楼甲级写字楼市场实现较好；p甲级写字楼需求旺盛，入住率较高；p与一线城市相比，西安写字楼甲级写字楼租金处于同一水平，但是销售价格差距较大，西安写字楼价格具有较大的增长空间。电信大厦17【在用项目产品力表现】主要通过外部形象展示和硬件配置、物业服务提升项目核心价值项目项目名称名称规模规模（万）（万）高度高度（mm）外立面外立面标准层标准层大堂大堂电梯电梯车车位位空调空调物管公物管公司司层高层高/ /净净高高面积面积（）（）挑高挑高（mm）面积面积（）（）数数量量品牌品牌电梯电梯服务服务面积面积（）（）数量数量招商招商大厦大厦7218石材+玻璃幕墙3.75/2.815601230012原装进口日立

20、5800500中央空调志诚物业高新高新国际国际5.2155玻璃幕玻璃幕墙墙3.7/2.7150014.86009原装进口三菱6100420中央空调天地源物业林凯林凯国际国际6.6100伊朗进口米黄色洞石3.8/2.82348936013原装进口奥蒂斯5200176VAV中央空调林凯物业都市都市之门之门30100石材+玻璃幕墙3.85/2.833001226010D：蒂森克虏伯B:通力53001500中央空调东湖物业电信电信大厦大厦4.5160石材石材3.85/2.8127082807OTIS6400中央空调信元物业18【在用项目标准层】均以中央核心筒的框架筒体结构为主， 且多为异形外立面，提升

21、整体昭示性林凯国际招商大厦都市之门高新国际19【在用项目案例】林凯国际：差异化核心价值体系打造，充分满足高端客户需求总裁尊贵体系总裁尊贵体系n 独特外形展示，增强可识别性和昭示性；独特外形展示，增强可识别性和昭示性；n 总裁总裁VIPVIP体系打造，增强客户尊贵感：体系打造，增强客户尊贵感： VIP大堂，大堂内设置高端商务会客厅 两部总裁专属电梯 标准层预留8个独立VIP洗手间n 目标锁定世界目标锁定世界500500强，形成市场高端认知，提升整体办强，形成市场高端认知，提升整体办公氛围和档次。公氛围和档次。 对于那些人流量较多和杂的企业，比如证券、传销、保险和教育等企业（总部除外）均不考虑；已

22、达成签约意向的包括IBM、松下、高通、松下、佳能等一线企业一线企业，市场高端认知基本形成。u项目产品核心价值异形外立面异形外立面20【在用项目案例】高新国际：超越区域平台水平硬件配套+高品质物业服务提升产品核心价值指标数据层数37标准层面积1515大堂面积/挑高300/14.5m层高3.75m外立面玻璃幕墙电梯9部 三菱电梯服务面积6100物业公司顾问：戴德梁行，物管公司开发商自持u项目产品核心价值p地段地段：科技路与高新路路口，占据两大城市主干道优质资源，交通便捷度高；p商业配套商业配套：坐拥世纪金花、金鹰两大商场，中高端商业氛围浓厚；p硬件配置硬件配置：超越平台水平的硬件条件，提升项目价值

23、；p品质物业品质物业：物业服务水平保持为区域最高水平，获得客户高度认可，实现项目长期增值；21【在用项目客户】企业性质民营和国企占比较高，行业分布集中于金融业和现代服务业n 较其他需求面积相比，办公面积在1000平米以上的企业中，企业性质主要以民营企业民营企业为主，国企所占份额大幅度增加；。n 办公面积在1000平米以上企业中，行业主要集中于金融业和现代服务业金融业和现代服务业。 22【在用项目客户】金融类企业以保险、银行类企业为主，重点关注产品整体形象、物业服务和相关行业客户的进驻情况n 高新区办公面积在1000平米以上的金融业企业主要以银行、保险以及担保类企业为主，该类企业比较关注物业服务

24、、物业形象和档次物业服务、物业形象和档次；n 办公面积在1000以上金融业企业主要分布于招商银行大厦、迈科国际大厦、西部国际广场。n 客户访谈录：客户访谈录： 我们选择办公楼形象肯定是最重要的一点，外部看起来要气派一点外部看起来要气派一点，因为这个可以直接影响到我们企业形象和客户对我们公司的第一感觉；其次就是跟我们公司有关行业客户群的情况有关行业客户群的情况，最好这个写字楼里面有相关行业客户； 招商银行大厦 某担保公司行政主管23【在用项目客户】现代服务业企业以咨询服务类企业为主，重点关注物业服务、办公环境舒适度和产品整体形象n 高新区办公面积在1000以上的现代服务业企业主要以咨询服务类咨询

25、服务类企业为主，该类企业比较关注物业服务、物业形象和办公环境的舒适度物业服务、物业形象和办公环境的舒适度；n办公面积在1000以上的现代服务业企业主要分布于西部国际广场、财富中心、高科广场以及新长安广场。n 客户访谈录：客户访谈录： 我们企业在选择办公楼时，主要考虑的是写字楼的环境环境，因为我们的员工基本都是在办公室办公，所以工作环境一定要舒适舒适，工作环境舒适了，员工的办公效率也就高了员工的办公效率也就高了。 高科广场 某公司行政部经理24【在用项目客户】国企主要以工程建筑、金融及能源为主，重点关注产品整体形象、领导办公的舒适度和尊贵感n 高新区办公面积在1000平米以上国企及央企主要要以工

26、程建筑业、金融业以及能源类工程建筑业、金融业以及能源类行业企业为主；n 办公面积在1000以上的国企主要分布于陕西投资大厦、都市之门、洛克大厦以及迈科国际大厦这几个项目；n 国企类企业比较关注写字楼的物业形象以及领写字楼的物业形象以及领导办公的舒适度和尊贵感；导办公的舒适度和尊贵感； 我们选择的办公楼，首先外部看起来要气派一外部看起来要气派一点点，最好有一整层这样的面积适合我们办公，因为国企毕竟跟民营企业不一样，另外就是独立的办公室要多，我们每个领导都需要单独的办公室，其他部门也最好有单独的办公区间，最好是办公室。还有就是要说这个楼能体现领导的尊贵感领导的尊贵感，可能领导会更关注； 某工程建筑

27、公司行政主管25【在售项目市场表现】在售项目较少，整体供应相对稀缺；超高层产品以标杆形象实现价格突破绿地中心中铁西安中心项目绿地中心中铁西安中心总建面总建面（万）（万）1713.35层数层数5751写字楼写字楼体量体量（万）（万）109销售价格销售价格（万）（万）低区：1.7-1.8高区：2.2-2.31.8-2销售速度销售速度（/ /月）月）4000（月回款1.2亿）1375（以开发商关系销售为主）标准层面积标准层面积（分割区间）（分割区间）300-2000150-220026【在售项目产品力表现】在高度、硬件配置、高科技运用方面提升产品整体价值项目名称项目名称高度高度（mm）外立面外立面标

28、准层标准层大堂大堂电梯电梯车位车位空调空调物管物管公司公司层高层高/ /净净高高面积面积（）（）挑高挑高（mm）面积面积（）（）数数量量品牌品牌电梯电梯服务服务面积面积（）（）数量数量绿地中心绿地中心270玻璃幕墙4.2200012100024三菱41671700中央空调长城物业中铁西安中铁西安中心中心230low-e玻璃幕墙4.2/2.8220011.3160020瑞士迅达4500620中央空调第一太平戴维斯27【在售项目标准层】产品多采用中心核心筒设计，划分面积较大，户型方正，提高面积利用率中铁西安中心绿地中心28【在售项目案例】绿地中心：西安第一高打造树立形象标杆，通过高科技系统和硬件配

29、置提升整体品质u项目产品核心价值p高度高度：270270米，为西安在售和在用项目第一高度米，为西安在售和在用项目第一高度，奠定项奠定项目标杆形象，标识性强；目标杆形象，标识性强；p品牌品牌：一线品牌开发商，操作经营丰富，在全国有多个标杆式写字楼项目，具有极强的市场影响力；p8 8大科技系统：大科技系统：智慧型新风置换系统、生态立体绿化系统、感应式恒湿系统、阶梯式水资源综合利用系统、高速势能自发电电梯系统、楼宇综合智能灯光系统、紫外线感应式遮阳系统、办公楼综合隔声系统；p硬件配置硬件配置：层高、单梯服务面积等均为区域标杆。项目位置项目位置高新锦业路与丈八三路十字高新锦业路与丈八三路十字建筑面积建

30、筑面积1717万平米万平米建筑形式建筑形式270270米超高层米超高层面积划分面积划分地下地下3 3层，地上层，地上5757层，层，30020003002000平米平米物管物管第一太平戴维斯永绿物业第一太平戴维斯永绿物业销售阶段销售阶段在售，在售，2000020000元元/ /平米，预计平米，预计20132013年放量年放量5 5万平方米万平方米29【在售项目案例】中铁西安中心：通过高度和硬件提升项目形象u项目产品核心价值p高度高度：230米，奠定项目标杆形象，标识性强；p生态办公生态办公：2200个/3负氧离子花园，实现室外花园与室内办公零距离接触；p硬件配置硬件配置：11.3m挑高五星级行

31、政大堂，4.2-5.5m层高，20部国际顶级标准电梯，打造创新国际商务体验；指标指标数据数据标准层面积2200大堂面积/挑高1600/11.3m层高4.2（净高：不小于2.8米）柱间距9米幕墙LOW-E双层中空钢化玻璃商务配套行政会所、国际标准会议厅电梯20部瑞士迅达（其中2部消防梯）电梯服务面积4500面积划分1502200物业公司顾问：第一太平戴维斯，物业管理开发商自持：中铁第一太平物业30【在售项目客户】投资客户关注升值潜力和投资回报率，置业关注点排序：地段形象配套，其倾向于购买核心地段标杆物业，超高层、创新立面和独特办公气场可成为吸引客户置业的方向能源、金融、工程等行业的机构投资客置业

32、选择：核心地段的升值潜力大的物业；置业总价：500-1000万；能源、有色金属等垄断、暴利行业的老板等客户和企业高管置业选择：核心地段的高品质物业；置业总价：1000万以上；暴利行业投资大企业投资普通投资以小型私营企业员工、私营业者为主，群体基数大置业选择：具有较大升值潜力地段的品质物业；置业总价：500万以下；目前购买高新区写字楼的投资客户都是暴利行业或者大企业机构等大投资客户，投资总价较高，选择地段都是核心地段。有很多小投资客户，但是由于写字楼物业总价较高，普通投资客户缺失。高科尚都项目经理n不临路就得想办法把形象展示出来，要么弄个超高层，要不立面特别炫，否则凭啥去你们那买，如果形象很牛，

33、配套也能达到市场水平，客户很有可能去投资；n客户认为稀缺就是高端，超高层需求量很大，现在有很多都市之门的客户都等着买我们超高层办公产品。 绿地置业顾问31【未来供应量盘点】未来供应项目超过10个，主要集中在唐延路版块和锦业路版块，多为超高层产品，总供应量超过100万，竞争压力较大人防超高层项目人防超高层项目启迪清扬时代启迪清扬时代世纪金源世纪金源锦业时代锦业时代西西部部机机场场锦锦业业路路项项目目禾盛京广中心禾盛京广中心迈科商业中心迈科商业中心锦世达项目锦世达项目项目名称项目名称项目体量项目体量（万）（万）产品形式产品形式未来未来供应供应启迪清扬时代启迪清扬时代2020高层、高层、208208

34、米超高层米超高层锦世达项目锦世达项目3535350350米超高层米超高层锦业时代锦业时代8 82 2栋超高层栋超高层迈科商业中心迈科商业中心9 9205205米超高层米超高层人防项目人防项目约约6 6超高层超高层世纪金源世纪金源约约6 6超高层超高层禾盛京广中心禾盛京广中心约约6 6200200米超高层米超高层西部机场锦业路项目西部机场锦业路项目约约7 7高层高层木塔寨项目木塔寨项目约约4 4高层高层创意时代中心创意时代中心约约6 6高层高层新长安广场超高层新长安广场超高层- - -初定初定300300米超高层米超高层合计合计107107万左右万左右p高新区写字楼甲级写字楼未来供应量盘点：高新

35、区写字楼甲级写字楼未来供应量盘点：新长安广场新长安广场超高层超高层木塔寨项目木塔寨项目32【未来供应产品案例】禾盛京广中心：通过高度、硬件配置和面积赠送打造项目核心价值指标数据高度/层数200米/41标准层面积1640大堂面积/挑高420/11m层高4（净高：大于等于2.8米）柱间距8.4米幕墙中空钢化LOW-E镀膜玻璃电梯6部低区电梯，5部高区电梯物业公司戴德梁行u项目产品核心价值p高度高度：200米，奠定项目标杆形象，标识性强；p局部面积赠送局部面积赠送；p智能体系打造智能体系打造：通过打造智能化办公系统、安保系统、环保解决方案，满足商务精英办公需求；p硬件配置硬件配置：4m层高超越区域平

36、台水平；11m挑空豪华装修大堂体现产品无与伦比的卓越气质。33【甲级写字楼小结】整体市场产品力市场表现客户p主要集中于科技路、唐延路、锦业路三大版块；p未来供应多为超高层产品，供应量大，竞争压力较大。p入驻率较高，甲级写字楼需求较为充足；p核心地段甲级写字楼市场实现最好。p在用项目主要通过外部形象展示和硬件、服务提升项目核心价值;p在售项目通过打造超高层产品，同时从硬件配置、高科技运用等方向打造项目价值点。p企业性质主要为民营企业和国企，以金融类和现代服务类企业为主；p在用客户多关注产品整体形象、办公舒适度和相关产业进驻情况；p投资客户关注升值潜力和投资回报率，地段是第一关注点。34写字楼市场

37、研究p甲级写字楼p乙级写字楼35【市场扫描】在用项目集中在科技路版块和唐延路版块，在售项目和可见供应项目主要集中在唐延路和锦业路版块，太白南路沿线少量供应西部国际广场西部国际广场高科广场高科广场郎臣大厦郎臣大厦新长安广场新长安广场唐延国际唐延国际洛克大厦洛克大厦东东海海世世纪纪中中心心西部机场锦业路项目西部机场锦业路项目锦锦业业时时代代摩尔中心摩尔中心梵天科技三路梵天科技三路启迪清扬时代启迪清扬时代禾盛京广中心禾盛京广中心大都荟大都荟中投融城国际水晶水晶SOHO都市之窗都市之窗项目位置销售情况迈科国际西高新唐延路南段在用西部国际广场南二环与高新交汇西南角在用创业广场高新四路与科技路交汇处西南角

38、在用华晶广场西高新沣惠路与科技三路十字在用财富广场一期南二环在用洛克大厦唐延路在用高科广场南二环与高新区主干道在用郎臣大厦高新区高新四路中段 在用新长安广场高新区沣惠南路34号在用锦业时代锦业路东段32号在售东海世纪中心南三环与丈八六路交汇在售启迪清扬时代科技二路（清华科技园）在售摩尔中心沣惠南路与科技六路交汇在售高新大都荟科技路与高新四路十字西北角在售禾盛京广中心高新区唐延路与科技路十字在售水晶SOHO科技六路和团结南路十字西北角在售都市之窗团结南路与唐兴路十字西南角在售中投融城国际锦业一路与丈八二路交汇在售西部机场锦业路项目锦业路西段未来供应梵天科技路三路项目科技三路未来供应在用在售未来荣

39、禾荣禾云图中心云图中心瀚源国际瀚源国际36【在用项目市场表现】租金在30-90元/，二手房售价在0.65-1.6万元/，且入住率都在80%左右，需求较为充足；科技路、唐延路版块价值实现高，太白南路沿线物业价值仍有较大提升空间位置项目名称售价（万元）租金（元/平/月）入住率入住时间科技路版块西部国际广场1.2-1.48083%2005年高科广场1.2-1.48088%2004年创业广场1.3-1.69090%2004年华晶广场1.1-1.28080%2010年郎臣大厦1.3-1.59076%2011年唐延路版块迈科国际1.4-1.511080%2010年财富广场1.0-1.29082%2010年

40、洛克大厦1.1-1.37078%2010年太白南路沿线紫薇龙腾0.75-0.845100%2006年西部电子社区0.65-0.730-4090%2005年西部国际广场西部国际广场高科广场高科广场郎臣大厦郎臣大厦新长安广场新长安广场唐延国际唐延国际洛克大厦洛克大厦迈科国际迈科国际紫薇龙腾紫薇龙腾新世界新世界西部电子西部电子社区社区37【在用项目产品力表现】产品力参差不齐，太白南路沿线产品力不高位置位置项目名称项目名称标准层标准层大堂大堂电梯电梯车位车位空调空调物业物业层高层高/ /净高净高 面积（）面积（）挑高挑高（mm）面积面积（）（）数量数量品牌品牌数量数量品牌品牌物业费物业费科技路科技路版

41、块版块西部国际西部国际广场广场3.7/2.71100980010三菱317中央空调西部集团物业西部集团物业6.5元/平高科广场高科广场3.85/2.7160079007三菱362中央空调高科物业高科物业8元/平米创业广场创业广场3.8/2.7105075007三菱324中央空调西安创业物业西安创业物业发展有限公司发展有限公司11.811.8元元/ /平（含平（含水费、中央空水费、中央空调费、电梯费）调费、电梯费）华晶广场华晶广场3.55/2.7136095006日立263中央空调万达物业万达物业4.9元/平唐延路唐延路版块版块迈科国际迈科国际3.85/2.71300中央挑高13米，其余3.8米

42、10005永达日立261中央空调迈科物业9元/平财富中心财富中心3.65/2.613803.82604三菱253中央空调西部集团物业西部集团物业4.6元/平洛克大厦洛克大厦3.75/2.7130095005日立428中央空调高得大管家物业5.5元/平太白南路太白南路沿线沿线西部电子西部电子社区社区3.5/3.22300*33.5-5.590-1503带森550独立空调紫薇物业2-3.3元/平38【在用项目客户】使用面积在1000平米以下的中小企业客户占比达到87%，客户数量充足，民营企业占绝大多数u 从高新区目前入驻企业的面积需求来看，面积需求在300以下和500-1000的企业较多；u 从企

43、业性质分析，面积需求在500-1000的企业以民营企业为主，其次为国企。39【在用项目客户】客户结构多元化，制造业、工程建筑和地产开发企业数量较多，与现代服务业和金融业处于同一层级u 面积需求500-1000500-1000在高新区写字楼企业里占绝大部分在高新区写字楼企业里占绝大部分；u 大部分企业在创业期3-5年，需要的办公面积多为500-1000；u 500-1000所涵盖的行业类型最广泛，客户群相对复合，制造业、工程建筑和地产开发企业数量与现代服务业和金融业处于同一层级40【在用项目案例】迈科国际：通过打造高端产品形象，控制企业客户结构纯粹度，以准甲级写字楼的形象实现租金高溢价项目名称售

44、价（万元/平米）租金（元/平月）迈科国际1.4-1.5110平台水平1.2-1.570-90u项目产品核心价值n 高端产品形象高端产品形象展示，增强可识别性和昭示性，提升产品形展示，增强可识别性和昭示性，提升产品形象：象：p 建筑造型：帆船造型，可识别度高，标志性强；p 建筑材质：石材搭配Low-E玻璃，提升产品品质；p 奢适大堂设计：大堂面积1000、挑高13m均为区域写字楼项目最高水平；n 高纯粹度企业客户结构，提升整体办公氛围和档次：高纯粹度企业客户结构，提升整体办公氛围和档次：与迈科开发商相关金融单位占到61%。项目租金与区域平台水平相比较，实现了较高的市场溢价：项目租金与区域平台水平

45、相比较，实现了较高的市场溢价：41【在用项目客户】老一代乙级写字楼在形象展示、硬件配置和物业服务等方面无法满足客户现有需求u高新路沿线和太白南路沿线写字楼办公年代久远，在形象、配置等方面均不能满足快速发展型企业的要求代表项目：西部创业大厦、南洋国际、亚美大厦等高新一代办公物业和西部电子社区、紫薇龙腾等太白南路沿线物业；物业现状：形象老旧、内部硬件配套落后、面积划分较小、管理混乱；入驻企业：多以草创型中小企业为主，高新版块多以旅游、科技、通讯、实业、教育、咨询为主，太白南路沿线多以装饰装修、数控、软件为主，行业分布较广。u中小型企业多因形象及办公品质外溢至高新区唐延路版块乙级写字楼，外溢比例达到

46、20%以上u高新区最早的写字楼已经满足不了中大规模企业发展的需求，很多企业都外溢到唐延路版块了，毕竟这边是承接核心区的第一圈层，而且商务氛围慢慢形成了；u从亚美大厦、南洋国际来我们项目改善的很多，都是大中型发展企业，以前写字间形象、面积都不够用了，需要一个更好的办公环境做长远发展，比例大概能占到20%以上吧； 新长安广场销售经理u唐延路发展很快，公共交通也在变好，员工上班很方便，而且这边企业的规模都跟我们差不多，整体办公氛围和形象都符合我们企业的需求； u从南洋国际搬过来的，那边什么类型的企业都有，太乱了。我们属于服务性质的公司，形象还是很重要； 洛克大厦企业创业大厦西部电子社区42【在售项目

47、市场表现】销售价格集中于1.1-14万，太白南路沿线产品市场表现较好位位置置项目项目总建总建面面（万（万）层层数数写字楼写字楼体量体量（万）（万）销售价销售价格（万）格（万）销售情况销售情况（）（）标准层面标准层面积积（分割区（分割区间）间）锦业路版块锦业时代3427101.4月销售4000140-900东海世纪中心11246咨询中- -300-1700中投融城国际1024、276咨询中- -100-1500唐延路版块摩尔中心4026265 51.2-1.31.2-1.3- - -120-1560高新大都荟502931.1散卖5层（约7000）93-1400禾盛京广中心3026101.1-1.

48、3排号中88-850泰华金贸国际37323212-1.3月销售7000133-580（9#）Cross万象汇202211.2销售95%600高新水晶soho1028、256排号中排号10层111-1200、138-1800启迪清扬时代302631.1- -350-1300都市之窗172241.4咨询中100-2200太白南路沿线荣禾云图中心3.22631-1.1开盘一周销售560070-1400瀚源国际4.12421.1认筹30组57-1100高新大都荟启迪清扬时代锦业时代唐唐延延路路沣沣惠惠路路锦业锦业路路东海世纪中心禾盛京广中心摩尔中心荣禾云图中心瀚源国际43【在售项目产品力表现】唐延路版

49、块项目较为集中，产品力水平较高位位置置项目项目名称名称高度高度（mm）外立面外立面标准层标准层大堂大堂电梯电梯车位车位空调空调物管物管公司公司层高层高/ /净净高高面积（）面积（）挑高挑高（mm）面积面积（）（）数数量量品牌品牌电梯服电梯服务面积务面积（）（）数量数量唐延路版块启迪清扬时代98干挂石材+玻璃幕墙3.31200128006未定50003200VIV空调陕西启迪摩尔中心98花岗岩+玻璃幕墙5.51560102008、5未定- -3500VIV空调长城物业禾盛京广中心100（3#、4#）low-e玻璃幕墙4/2.8164010.8390、2706未定- -3000多联机分户中央空调戴

50、德梁行泰华金贸国际99山水云陶筑玻璃幕墙3.2无梁板580（9#）、1000（7#）103004、5未定50003900VIV中央空调北京国贸中心酒店式物业Cross万象汇80真石漆+玻璃幕墙3.56006.53003日立40003000无中央空调金松物业高新大都荟99玻璃幕墙3.3/2.714009未定7未定42002200分户中央空调衡信柏迪高新水晶soho98玻璃幕墙+干挂石材A 3.7B 3.21800、120010A 300B 200A 10B 6未定38004800867A 中央空调B 分户空调未定都市之窗80石材+玻璃幕墙3.522002620010未定40001377地源热泵中

51、央空调高力物业44【在售项目产品力表现】唐延路版块项目较为集中，产品力水平较高位置位置项目项目名称名称高度高度（mm）外立面外立面标准层标准层大堂大堂电梯电梯车位车位空调空调物管物管公司公司层高层高/ /净净高高面积面积（）（）挑高挑高（mm）面积面积（）（）数数量量品牌品牌电梯服电梯服务面积务面积（）（）数量数量锦业路版块锦业时代96玻璃幕墙3.4（平层）、5.5（loft）90093004未定80002194分户空调戴德梁行东海世纪中心93干挂石材+玻璃幕墙3.91850103007未定- -未定中央空调未定中投融城国际100玻璃幕墙3.9、3.51800、140012.3400-5006

52、未定5000未定户式中央空调未定太白南路沿线荣禾云图中心99LOW-E玻璃+干挂石材3.6140092806未定5000500中央空调和润物业瀚源国际90+玻璃幕墙3.5110020未定5未定4000106中央空调戴德梁行 45【在售项目标准层】大部分采用中心核心筒设计，部分产品板楼和偏心核心筒设计实现标准层创新，增强办公实用性和舒适度摩尔中心瀚源国际启迪清扬时代荣禾云图中心46【在售项目案例】高新水晶soho：外立面、电梯及车位等硬件配备比肩甲级写字楼，一半开发商自持p双层底下车库连接入户大堂营造双大堂的非凡尊贵感；p2部总裁专属电梯，划分圈层感；p1：1.3的高车位配比；p玻璃幕墙+干挂石

53、材的外立面设计，塑造品质外观；p标准层1800划分成110239面积段，合理的面积区间划分，既能满足中小型企业需求，又满足大中型企业整层办公需求。指标指标A A座座B B座座标准层面积18001200标准层层高3.7m3.2m大堂面积300200大堂挑高10m最小面积划分137110电梯10部6部电梯服务面积38004800外立面干挂石材+玻璃幕墙车位867个u项目产品核心价值47【在售项目案例】都市之窗：西安首个纯钢结构写字楼，多重智能系统并用，客户对建筑结构、高科技运用不敏感，市场表现一般u项目产品核心价值p钢构钢构：西北首座纯钢结构融合体，抗震性能极佳，空间可随意分割，户内有效使用面积提

54、高5%-8%；p多重智能系统并用多重智能系统并用：新风系统：提高室内空气品质，保证工作环境的舒适度；27层过滤直饮水系统：项目特设纯净水制水车间，满足办公直饮水需求；地缘热泵中央空调：利用地下可再生能源，实现24H不间断恒温，降低传统中央空调运行费用，最大化节约办公成本；p智能停车智能停车： 西北第一家智能停车库，5层地下停车场，1300多个充裕车位。指标数据层数22标准层面积2200建筑结构钢构大堂面积/挑高200/26m层高3.5m外立面干挂石材+玻璃幕墙电梯10部 电梯服务面积4000智能系统24H新风系统、27层过滤直饮水、地源热泵中央空调客户关注价格、面积和硬件配套，对建筑结构和高科

55、技运用敏感度不高。48【在售项目案例】禾盛京广中心：纯玻璃幕墙打造准甲级高端产品形象，通过面积赠送提升产品性价比，市场实现较好超高层超甲级写字楼3#、4#乙级写字楼酒店式公寓唐延路北北南南赠送面积赠送面积u项目产品核心价值p建筑形象建筑形象：总体设计感较强，纯玻璃幕墙打造，提升产品高端品质，实现项目高形象；p硬件配套硬件配套：通过硬件材质和品牌控制成本，提升舒适度；p面积赠送提高性价比面积赠送提高性价比：3#送露台面积：6189；4#送露台面积： 3045 ；1200平层单位赠送大视野空中花园，实现有氧办公。市场表现售价（万元/平米）1-1.3速度（平米/月）4000-600049【在售项目案

56、例】摩尔中心：板楼、偏心核心筒设计实现标准层创新，蜂窝铝扣板立面材质，控制成本的同时实现产品的昭示性u项目产品核心价值p建筑形象建筑形象：蜂窝铝扣板立面材质，实现客户制定化和成本控制，树立产品形象，提升产品品质；p标准层创新标准层创新：板楼设计，通风采光优势明显；偏心核心筒，南向优质单元数量多；核心筒分散设计，部分单元独享走廊公共空间和电梯入户设计，增强尊贵感。50【在售项目案例】启迪清扬时代：通过规模化产品打造形成高品质写字楼集群，营造浓厚办公氛围，提升产品附加值u项目产品核心价值p外部形象外部形象：超高层异形外立面，树立区域标杆，提升项目昭示性；p规模规模：34万的超大规模，8栋高品质写字

57、楼产品形成产品集群，营造浓厚办公氛围；p硬件配置硬件配置：3.6m层高，12m挑高、800豪华大堂，高速WiFi全楼覆盖，3200个车位配置；写字楼配套参数电梯电梯6 6部电梯部电梯大堂大堂800800，1212米高米高电梯服务面积4600车停车停32003200个，个，46004600平米平米/ /部部 标准层标准层标准层面积：标准层面积：12001200，一层，一层4 4户户标准层高标准层高3.33.3米米空调空调VRVVRV空调，品牌不定空调，品牌不定外立面外立面干挂石材干挂石材+ +玻璃幕面玻璃幕面其他其他门窗、断桥铝合金，门窗、断桥铝合金，高速WiFi覆盖51【在售项目客户】自用客户

58、关注产品昭示性、性价比、面积划分和办公舒适度，对高科技运用、新型建筑材料等不敏感p我们项目是西北第一家纯钢构建筑 ，同时也使用了一系列的高科技系统（27层过滤直饮水系统、新风系统、地源热泵中央空调系统），但这些对客户的吸引力不足，反而加大了购买成本，客户关注更多的仍然是价格、地段、产品后期好不好用。 都市之窗置业顾问p300-600的产品销售最好，其中自用的占到三分之二，而投资客户更倾向于购买200-300更小面积的产品。自用客户的关注点和投资客户的不同，他们更关心价格、层高等，对办公舒适度有较高要求。 高新水晶soho置业顾问n“近两年唐延路办公环境、办公氛围都渐渐有了起色，在高新区口碑还是

59、算不错的，很多企业都慕名而来，从长期发展来看，专业写字楼肯定是商务办公的首选，商住楼只是一个过渡的产品形式，有存在的空间，但不会成为成熟办公区的市场主流；”n“企业越成熟，规模越大，发展越稳定，对专业写字楼的需求就越多，但目前企业的想法也在慢慢转变，小公司来看专业写字楼很多，可能是觉得专业写字楼更有品质，更有保证，从客户心理转变和需求上来看，专业写字楼市场机会挺大的；禾盛京广中心置业顾问52【在售项目客户】投资客户更关注产品价格、升值空间、面积划分和周边环境配套n产品本身纯玻璃幕墙的外立面能够提升项目整体形象档次，再加上面积赠送，提高了产品的性价比；面积区间最小划到了80多，降低了投资成本。

60、禾盛京广中心置业顾问p金石柏朗是太白南路沿线新一代写字楼里的标杆产品，它通过大方简约的外观设计满足客户对产品外部形象的需求，高面积赠送实现零公摊，产生了高性价比。 135830自由分割，给投资客户提供了更多的选择。 金石柏朗置业顾问53【未来供应产品】 主要集中在唐延路和锦业路版块，供应量较少，太白南路与科技路版块基本无供应唐唐延延路路沣沣惠惠路路锦业路锦业路西部机场锦业路项目梵天科技三路木塔寨新栋东方米兰项目名称规模销售情况西部机场锦业路项目6万未来供应梵天科技路三路项目4万未来供应木塔寨项目- -未来供应东方米兰国际城- -未来供应领汇秦唐国际- -未来供应新栋- -未来供应54【乙级写字楼小结】