土地估价基本方法

1、土地估价基本方法土地估价基本方法收益还原法市场比较法收益还原法收益还原法 定义、原理、基本公式 操作程序与方法 例题分析一、定义 在估计土地在未来每年纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每一年的纯收益折算为评估时的收益总和的一种方法。 二、原理 由于土地的永续性，占有土地不仅现在能获得收益，而且还期望未来继续获得收益所有权排他性。所以，购买土地可视为一笔投资，以现在的一笔资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。这也是存款获取利率的一种表现形式。三、收益与地租的关系 土地收益与地租二者在量上具有一致性相对土地使用者而言，称为土地收益相对土地所有者而言，称为地租四、收益还原法的基本公

2、式（一）土地年纯收益不变（一）土地年纯收益不变 a P= rP土地价格；a土地纯收益；r土地还原率 假设前提：假设前提： （1）收益年限为无限年 （2）净收益a每年不变 （3）土地还原率不变0（二）土地使用年限有限且其它因素不变（二）土地使用年限有限且其它因素不变 a 1 P= 1- r （1+r）n n为使用土地的年期或有土地收益的年期 假设前提：假设前提： （1）n为有限年 （2）净收益每年不变 （3）r不变且0 （r=0 P=a .n）( (三三) )土地纯收益在若干年内有变化土地纯收益在若干年内有变化 1、土地使用无限年期 t P = P = i=1 i=1 假设前提假设前提： ai在

3、未来t年前有变化，t年后无变化； r0且不变； n为无限年。 ai a + （1+r）i r（1+r）t 2、土地使用有限年 ai a 1 + 1- （1+r）i r（1+r）t （1+r）n-t t P = i=1 假设前提假设前提： ai在未来t年前有变化，t年后无变化； r0且不变； n为有限年。（四）未来若干年后的土地价格已知（四）未来若干年后的土地价格已知 ai Pt + （1+r）i （1+r）t t- 1 t- 1 P = P = i=1 i=1 前提： t年前a有变化，t年末地价或残值已知； r0且不变。 （五）纯收益按等差级数递减或递增（五）纯收益按等差级数递减或递增 1、无

4、限年期 a ba b P= P= r r r r2 2 b纯收益的等差级数。 P、a、r与前一致。 2、有限年 a b 1 b na b 1 b nP=P=（ ） 1- 1- - - r r r r2 2 （1+r1+r）n + n + r r （1+r)1+r)n n b 纯收益的等差级数。 P、a、r与前一致。 （六）纯收益按一定的比例递增或递减（六）纯收益按一定的比例递增或递减 1、无限年期 a a P= P= r-s r-s + s为纯收益逐年递增或递减的比率； r0且不变。 2、有限年 a 1a 1s s P= P= 1- 1-（ ）n n r-s 1+r r-s 1+r + + （

5、七）纯收益、还原率有变七）纯收益、还原率有变 a a1 1 a a2 2 a an n P = P = + + + + （1+r1+r1 1） （1+r1+r1 1）(1+r(1+r2 2) ) （1+r1+r1 1）(1+r(1+rn n) ) 五、收益还原法的特点和适用范围 1、特点： （1）收益还原法有严格的理论基础。地租理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据。 （2）收益还原法以收益途径评估价格，其价格称为收益价格。 （3）收益还原法评估结果的准确度，取决于土地纯收益与还原率的准确程度。 2、适用范围 适用于有收益或潜在收益的土地、建筑物、房地产。操作程序与方法操作程序与方法一、

6、估价程序 1 1、计算总收益、计算总收益 总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力以及经营等要素相结合而产生的总收益。此收益是客观的、持续及稳定的。 2 2、计算总费用和其它资产的收益、计算总费用和其它资产的收益 总费用是指创造收益所提供的直接劳动费用。此费用是正常、合理的。其它资产收益包括：设备、房屋等资本收益。 3 3计算土地纯收益计算土地纯收益 总收益总费用其它资产收益 4 4、确定合适的还原率、确定合适的还原率 一般采用三种方法确定 5 5、选择公式计算地价、选择公式计算地价 根据收益年限，选用相应的计算公式二、总收益计算方法 土地收益：土地收益： 实际收益与客观收益 有形收

7、益与无形收益 客观收益具备的条件客观收益具备的条件： 1、由具有良好素质及正常使用能力者使用而产生的 2、收益是持续且有规律产生的 3、收益是安全可靠的 总收益产生的形式总收益产生的形式 1、土地租金 2、房地出租的租金 3、企业经营的收益 准确测算由评估对象所引起的其它衍生收益 充分考虑收益的损失 三、总费用的计算 总费用是指业主为取得总收益而必须支付的有关费用。其形式有： （一）土地租赁中的费用 总费用=土地税+管理费+维护费（二）房地出租中的费用 总费用=管理费+维护费+保险费+税金+折旧费其中： 房屋重置价 房屋重置价年折旧费= = 房屋已使用年限+土地出让剩余年限 房屋可使用年限 折

8、旧年限折旧年限房屋房屋 土地土地 土地土地 房屋房屋建成建成 出让出让 出让出让 破废破废 终止终止 折旧年限折旧年限房屋房屋 土地土地 房屋房屋 土地土地 建成建成 出让出让 破废破废 出让出让 终止终止 折旧年限折旧年限土地土地 房屋房屋 土地土地 房屋房屋出让出让 建成建成 出让出让 破废破废 终止终止 折旧年限折旧年限 土地土地 房屋房屋 房屋房屋 土地土地 出让出让 建成建成 破废破废 出让出让 终止终止（三）企业经营费用 经营性企业总费用=销售成本+销售费用+管理费+销售税金+财务费+经营利润 生产性企业总费用=生产成本+销售费用+销售税金及附加+财务费用+管理费用+企业利润四、计

9、算土地纯收益四、计算土地纯收益 （一）土地纯收益=年租金总收入年总费用（二）土地纯收益=房地纯收益房屋纯收益 房地纯收益=房地出租年总收入年总费用 房屋纯收益=房屋现值建筑物还原率 房屋现值=房屋重置价房屋成新度 房屋总折旧=年折旧额已使用年限 （三）土地纯收益=年经营纯收益非土地资产纯收益 年经营纯收益=年经营总收入总费用 （四）自用土地或待开发土地纯收益 用比较法求得五、土地还原率的确定五、土地还原率的确定 （一）概念：（一）概念：将土地纯收益还原成土地价格的比率，在理论上应等于与获取纯收益具有同等风险的资本获利率 （二）种类（二）种类：综合还原率、建筑物还原率、土地还原率 r r1 1L

10、+rL+r2 2B rB r1 1L+(rL+(r2 2+d)B+d)B r= r= r= r= L+B L+B L+BL+B （三）求取还原率的几种观点（三）求取还原率的几种观点 （四）还原率的确定方法四）还原率的确定方法 1、纯收益和价格比率法 还原率=租金/价格 2、安全利率加风险调整值法 还原率=安全利率+风险调整值 3、投资风险与投资收益率综合排序插入法六、土地价格的确定六、土地价格的确定 在土地纯收益和还原率确定以后，可以根据收益变化状况与土地使用年限等条件，选择适当的公式，即可计算土地价格。 七、承租土地使用权价格评估七、承租土地使用权价格评估 （一）概念在国有土地租赁中，国家将

11、国有土地出租给使用者，使用者所取得的土地使用权。 （二）评估原理 PR 1 P= 1- R (1+r)nPR赢余租金，即市场租金与实际支付租金的差额；R承租土地还原率，一般比出让土地还原率高1个百分点。例题分析例题分析 资料一：资料一：某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期为20年，实际支付的年租金为10元/平方米。A宗地土地面积为30000平方米，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。 经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，情况如下： （1）B宗地：占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场

12、行情，共支付了300万元征地及相关税费，经开发建设，现已达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从1998年9月1日到2002年9月1日期间，征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了20%和30%。 （2）C宗地：占地25000平方米，于1998年9月1日通过出让方式取得，宗地已达到三通一平的开发程度。按照2002年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。 （3）D宗地：占地3.5公顷，于2002年9月以国家作价入股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/平方米。 宗 地交易情况区位因素个别因素 B宗地 -4% -2% 5 C宗地 0

13、 5% -1 D宗地 2% -7% -5%资料二：资料二： B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外，其他因素的差别如下表。 表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。根据当地2002年9月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为1.5%，需按季度按复利计算利息；土地开发的投资回报率为10%；土地增值收益率为20%，土地还原率取6%。相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异；达到七通一平时

14、地价比五通一平高100元/平方米，达到以五通一平时地价比三通一平高60元/平方米。 根据以上资料，试回答以下问题： （1）以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格； （2）测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金； （3）测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格； 公式与计算步骤公式与计算步骤 1 1、本题应用的主要计算公式、本题应用的主要计算公式 （1）成本逼近法基本公式： 土地价格=（土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润 +土地增值收益）年期修正系数 （2）市场比较法基本公式： 比准价格=比较案例宗地价格交易情况修正区域因素修正

15、个别因素修正 （3）收益还原法涉及的基本公式： a 1P = 1 - r (1+r)n 1 1）求取）求取C C宗地宗地5050年期土地使用权价格公式：年期土地使用权价格公式： 式中：P为土地价格；a为土地净收益；r为土地还原率；n为土地使用年期。 2 2）求取宗地）求取宗地A A市场年租金公式：市场年租金公式： Pr a = 1 1 - - (1+r)n 式中：a为土地年租金（不含各项费用）；P为宗地A价格；r为土地还原率；n为土地使用年期。 3 3）求取宗地）求取宗地A A承租土地使用权价格公式：承租土地使用权价格公式： PR 1 P = 1 - - r (1+r)n 式中：P为承租土地使

16、用权价格；PR为土地盈余租金；r为承租土地使用权还原率；n为收益年期。 2 2、计算步骤：、计算步骤： 题解一： （1 1）确定评估思路）确定评估思路 1）明确地价定义。为五通一平条件下、50年期、工业用地、于2002年9月1日的土地使用权价格。 2）确定评估思路。先选取用成本逼近法和收益还原法分别测算宗地B、C土地使用权价格；然后选取用市场比较法评估宗地A价格。 利用收益法测算宗地A的市场租金。 利用收益还原法测算宗地A的承租土地使用权价格。 （2 2）测算）测算B B、C C、D D的实例价格的实例价格 1）B宗地价格。利用成本逼近法测算地价： 土地取得费=3000000（45151000

17、0）（1+20%）=120元/平方米 土地开发费=5400000（451510000）（1+30%）=234元/平方米 贷款利息=120（1+1.5%）41+2341/4（1+1.5%）3.51+2341/4（1+1.5%）2.51+2341/4（1+1.5%）1.51+2341/4（1+1.5%）0.51 =7.36+3.13+2.22+1.32+0.44 =14.47元/平方米 开发利润=（120+234）10%=35.40元/平方米 土地增值收益=（120+234+14.47+35.40）20%=80.77元/平方米 无限年期地价=120+234+14.47+35.40+80.77=48

18、4.64元/平方米 1 50年期地价=484.64 1 = 458.33元/平方米 (1+6%)50 2）C宗地价格 利用收益还原法测算地价： 550000 150年期地价= 1 = 346.76元/平方米 250006% (1+6%)50 3）D宗地价格 1 1 (1+6%)50 50年期地价= 425 = 445.21元/平方米 1 1 (1+6%)40 （3 3）利用市场比较法测算宗地）利用市场比较法测算宗地A A的价格的价格 1）测算B宗地在七通一平状况下的修正价格 交易案例价格交易情况修正区域因素修正个别因素修正=比准价格 100 100 100 458.33 =463.97元/平方

19、米 96 98 105 B宗地修正到五通一平状况下的价格 463.97100=363.97元/平方米 2）测算C宗地地三通一平状况下的修正价格 交易案例价格交易情况修正区域因素修正个别因素修正=比准价格 100 100 100 346.76 =333.58元/平方米 100 105 99 C宗地修正到五通一平状况下的价格 333.58+60=393.58元/平方米 3）测算D宗地在七通一平状况下的修正价格 交易案例价格交易情况修正区域因素修正个别因素修正=比准价格 100 100 100 458.33 =494.04元/平方米 102 93 95 D宗地修正到五通一平状况下的价格 494.04

20、100=394.04元/平方米 4）计算A宗地的单位地 应用简单算述平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平开发程度的土地使用权价格。 （363.97+393.58+394.04）3=383.86元/平方米 5）计算A宗地的总价 A宗地总价=383.8630000=1151.58元/平方米 （4 4）计算）计算A A宗地的市场租金宗地的市场租金 题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金。 383.866% =24.35元/平方米 1 1 - (1+6%)50 （5 5）测算）测算A A宗地的承租土地使用权价格宗地的承租土地使用权价格 1）A宗地的租金盈余 24.3

21、5-10=14.35元/平方米 2）测算承租土地使用权价格 依据城镇土地估价规程中的有关规定，承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还 原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7%。 14.35 1 1- =152.02元/平方米 7% (1+7%)20 3）A宗地承租土地使用权总价格 152.0230000=456.06万元题解二：（1 1）（）（2 2）与题解一相同，）与题解一相同，第三步计算宗地A价格时，先对各案例进行开发程度调 整， 再进行交易情况及区域因素、个别因素修正，步骤如下：（3 3）利用市场比较法测算宗地）利用市场比较法测算宗地A A的价格的价格 1）测算B宗地的修正

22、价格 B宗地修正到五通一平状况下的价格 458.33-100=358.33元/平方米 交易案例价格交易情况修正区域因素修正个别因素修正=比准价格 100 100 100 358.33 =362.74元/平方米 96 98 105 2）测算C宗地的修正价格 C宗地修正到五通一平状况下的价格 346.76+60=406.76元/平方米 交易案例价格交易情况修正区域因素修正个别因素修正=比准价格 100 100 100 406.76 =391.30元/平方米 100 105 953）测算D宗地的修正价格 D宗地修正到五通一平状况下的价格 445.21-100=345.21元/平方米 交易案例价格交易

23、情况修正区域因素修正个别因素修正=比准价格 100 100 100 345.21 =383.07元/平方米 102 93 954）测算A宗地的单位价格应用算术平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平开发程度的土使 用权价格 （362.74+391.30+383.07）3=379.04元/平方米5）测算A宗地的总价 A宗地的总价格=379.0430000=1137.12万元（4 4）计算）计算A A宗地的市场租金宗地的市场租金 题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金。 379.046% =24.05元/平方米 1 1 - (1+6%)50（5 5）测算）测算A A

24、宗地的承租土地使用权价格宗地的承租土地使用权价格 1）A宗地的租金盈余 24.05-10=14.05元/平方米 2）计算承租土地使用权价格 依据城市土地估价规程中的有关规定，承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7%。 14.05 1 1- =148.85元/平方米 7% (1+7%)20 3）A宗地承租土地使用权总价格 148.8530000=446.55万元市场比较法市场比较法 定义、原理、基本公式、适用范围评估的程序和操作方法实例分析一、定义： 根据替代法原则，将待估的土地与较近时期已经发生交易的类似地产进行对照比较，依据后者已知的价格，

25、参照该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等差别，修正得出的评估时日地价的方法。 二、原理 交易案例 比较 修正交易案例 待估土地 待估土地价格 交易案例 三、有关概念三、有关概念 四、基本公式四、基本公式 (一)直接比较 以待估土地（比较案例）的状况为基准，把各交易案例与其逐项比较，然后将比较 的结果转化为修正价格。 P=PB ABDE P待估宗地地价 PB 比较案例宗地地价 待估宗地情况指数 A 比较案例情况指数 待估宗地估价期日地价指数 B 比较案例交易日地价指数 待估宗地区域因素条件指数 D 比较案例区域因素条件指数 待估宗地个别因素条件指数 E 比较案例个别因素条件指数 100 (

26、) 100 100待估宗地地价=比较案例宗地价格 ( ) 100 ( ) （ ） 100 ( ) ( ) （ ）待估宗地地价=比较案例宗地价格 ( ) 100 100 100 （二）间接比较 以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地逐项比较，然 后将结果转化为修正价格。 P= P= PB A AB Bc D DE E 标准宗地条件评价指数 C = 比较案例条件评价指数 100 ( ) 100 （ ） （ ）待估宗地地价=比较案例交易价格 ( ) 100 ( ) 100 100 100 ( ) （ ） （ ）待估宗地地价=标准宗地价格 ( ) 100 100 100（三）条件指

27、数确定的两种方法 对于上述公式中的区域因素和个别因素修正，当因素内部存在多个不同因子影响时，可根据因子条件指数确定的途径，采用积算或加和的方式，分别确定条件指数。 1、各因子条件指数与地价直接相关关系时，采用积算方式。 2、各因子条件指数是在因数修正总幅度内进行分解后确定的则采用加和的方法。 五、特点与应用范围五、特点与应用范围 （一）特点： 1、具有现实性； 2、比准价格； 3、以价求价，在不正常市场条件下，难以与收益价格相协调； 4、需要估价人员具有较高素质； 5、案例与修正是保证评估结果准确的关键。 （二）适用条件 1、要足够数量的比较案例； 2、交易案例与待估土地应具有相关性和替代性；

28、 3、交易资料可靠； 4、合法。 （三）适用范围 主要适用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。直接用于评估土地、房产和房地产的价格、租金，也可用于其它评估方法有关参数的求取。程序与方法程序与方法 一、程序：一、程序： 1、收集交易资料； 2、确定比较实例； 3、建立价格可比较基础； 4、进行交易情况修正； 5、进行估价期日修正； 6、进行区域因素修正； 7、进行个别因素修正； 8、进行使用年期修正； 9、进行容积率修正； 10、求出比较准价格。 二、收集资料二、收集资料 主要途径：6条 三、确定比较案例三、确定比较案例 1、用途相同； 2、交易类型相同； 3、正常交易或可修

29、正为正常交易； 4、区域特性及个别条件相近； 5、估价期日应接近。即3年 2年； 6、建立价格比较基础，包括：统一付款方式，统一币种和货币单位；统一面积内涵和面积单位。 四四、市场交易情况修正、市场交易情况修正 9种特殊原因形成的非正常交易 待估宗地情况指数或正常情况指数 情况修正后的交易价格 = 比较案例价格 比较案例情况指数 五、期日修正五、期日修正 估价期日价格指数 修正为估价期日的交易价格 = 交易实例价格 交易时期价格指数 六、区域因素修正六、区域因素修正 待估宗地区域因素条件指数 区域因素修正后的比较价格 = 比较案例交易价格 比较案例区域因素条件指数 七、个别因素修正七、个别因素

30、修正 待估宗地个别因素条件指数 个别因素修正后的比较价格 = 比较案例交易价格 比较案例个别因素条件指数 11- 1- (1+ (1+r)r)m m 11- 1- (1+r) (1+r)n n 八、土地使用权年限修正八、土地使用权年限修正 年期修正后的地价 = 比较案例价格 r 土地还原率 m 待估宗地使用权年期 n 比较案例使用权年期 九、容积率修正九、容积率修正 待估宗地容积率修正指数 容积率修正后的交易价格 = 比较案例交易价格 比较案例容积率修正指数 十、土地价格最终确定十、土地价格最终确定 1、简单平均法； 2、加权平均法； 3、取多个比较价格的中位数或众数。应用范围及实例应用范围及

31、实例 一、应用范围 主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的交易实例的地区。包括不动产买卖、租赁、抵押等各种交易形成的价格几租金的确定。 除直接用于评估土地外，还可以用于建筑物、房地评估及其它评估方法中有关参数的求取。 （一）评估土地价格 （二）评估建筑物价格 （三）评估房地价格 （四）评估租金实例分析实例分析 C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格（计算地价时，案例选择不少于4个）。案例案例分析分析交易交易类型类型交易交易地点地点土地土地用

32、途用途地价或租金地价或租金年期年期容积容积率率交易交易时间时间区域因区域因素比较素比较个别因个别因素比较素比较开发开发程度程度元元m m-2-2A01A02A03A04B01C01A05C02A06H转让出让租赁转让抵押清算出让清算转让转让A市A市A市A市B市C市A市C市A市A市商业住宅商业商业商业工业住宅商业商业商业85834243792801210424562476476( (楼面地价楼面地价) ) 4070354050504040382.12.01.92.23.00.61.62.02.02.11998.5.31998.7.41999.6.21997.4.81997.10.11998.9.

33、301998.8.91996.7.71997.2.21997.7.310-3+5000-2000+30-2+400-30-40*资料一：资料一：前表中开发程度说明：*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”；*表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”；*表示宗地内外“七通一平”。区域因素和个别因素对地价的修正系数说明（有关系数均为案例与待估宗地比较所得）；数字为负，表示成交宗地条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成关交宗地的条件比待估宗地条件好。数值表示对宗地地价的修正幅度。资料二：资料二：A市的地价指数以1997年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点。A市的容积率对地价的影响是：容积率以2为100%，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。A市商业用地还原率为4%。1997年和1998年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为每平方米45元。 公式与计算步骤公式与计算步骤 1、本题应用的主要计算公式 （1）市场比较法适用公式 比准价格=比较案例价格年期修正容积率修正交易日期修正 区域因素修正个别因素修正 （2）收益还原法基本公式 a 1P = 1 - - r (1+r)