第九章房地产融资

1、 了解房地产融资 熟悉房地产融资的资金来源 了解房地产融资的主要方式 熟悉房地产融资的成本管理, 尤其是不同融资方式的房地产融资成本比较 了解房地产融资中的主要风险及风险管理房地产融资概论12房地产融资的资金来源3房地产融资的主要方式4房地产融资的成本管理5房地产融资的风险管理一、一、房地产融资的概念及意义房地产融资的概念及意义(一) 房地产融资的概念 广义：在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。狭义: 房地产企业及房地产项目直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。(二) 房地产融

2、资的意义二二、房地产融资的分类房地产融资的分类 (一) 从融资主体看，房地产融资分为房地产企业融资和房地产项目融资(二) 从房地产融资渠道看，房地产融资分为直接融资和间接融资(三) 房地产融资的其他分类方式 三、房地产融资的特点三、房地产融资的特点 (一) 融资规模大(二) 偿还期较长(三) 资金缺乏流动性(四) 高风险、高收益一、房地产企业的一般性资金来源一、房地产企业的一般性资金来源 (一) 企业自有资金 包括注册资本金、资本公积、盈余公积和未分配利润四部分(二) 政府财政资金(三) 银行贷款(四) 股票、债券、集资、租赁、商业信用等多种筹资方式(五) 其他资金来源二二、房地产企业区别于一

3、般企业的资金来源房地产企业区别于一般企业的资金来源(一) 房地产抵押贷款 (二) 售后回租 (三) 预售资金(四) 其他筹资方式 存在以下不规范的融资方式： 建筑施工企业垫付工程款 利用承包商垫资 延期支付土地出让金 重复融资(五) 房地产企业各种融资方式所占比重一一、银行贷款融资银行贷款融资 对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产项目，应满足以下几个基本条件： (一) 房地产企业应满足的融资条件 (二) 房地产开发项目应满足的条件二、信托融资二、信托融资 (一) 房地产信托的内涵及房地产信托融资的优势 三大基本优势： 信托融资创新空间宽广，同时具有巨大的灵活性 信托具有财产隔离功能 相对于

4、银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的约束，也能够弥补中国人民银行121号文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。 (二) 房地产信托的运营模式分类 1. 抵押贷款类信托 2. 股权投资类信托 3. 股权证券化信托 4. 权益转让模式 5. 混合型信托二、股票融资二、股票融资 (一) 股东的类型 1. 普通股股票和优先股股票 2. 记名股票和不记名股票 3. 有面值股股票和无面值股股票(二) 房地产股票的发行 1. 发行途径 (1) 募集设立公司发行 (2) 募集新股公开发行 (3) 无偿增资发行 (4) 可转换公司债券

5、 2. 发行方式 (1) 直接发行 (2) 间接发行 3. 股票发行价格 (1) 平价发行 (2) 溢价发行 (3) 折价发行 4. 发行程序 (1) 准备阶段 (2) 审批阶段 (3) 实施阶段(三) 房地产企业股票发行案例分析三、房地产债券融资三、房地产债券融资(一) 房地产债券的种类(二) 房地产债券的发行方式 (1) 直接发行与间接发行 (2) 公募发行与私募发行(三) 房地产债券的发行程序 (1) 按法定程序形成有关决议 (2) 制定发行章程 (3) 提出发行申请 (4) 取得资信等级证明 (5) 确定委托发行代理机构 (6) 发布募集公告 (7) 印制债券 (8) 发行及善后工作(

6、四) 房地产公司债券发行案例介绍一、不同融资方式的房地产融资成本比较一、不同融资方式的房地产融资成本比较 (1) 自有资金的融资成本较低 (2) 银行贷款融资，只需支付银行贷款利息，成本较低 (3) 销售回款的融资成本视不同情况有别 (4) 信托资金的融资成本较高 (5) 股权融资的成本较多地收到利益分配的影响二、银行贷款融资与信托融资的成本分析二、银行贷款融资与信托融资的成本分析银行贷款同样是房地产企业融资的最主要来源信托融资比较灵活，审批也较快，但缺点是融资成本较高目前来看，房地产信托主要是中小房地产企业重要的融资途径三、直接融资与间接融资的成本分析三、直接融资与间接融资的成本分析(一)

7、直接融资的优点： 筹集规模和风险度可以不受金融中介机构资产规模及风险管理的约束 具有较强的公开性 受公平原则的约束，有助于市场竞争，资源优化配置 缺点： 直接凭自己的资信度筹资，风险较大 一般逐次进行，缺乏管理的灵活性 由于具有公开性的要求，有时与企业保守商业秘密的要求相冲突(二) 间接融资的优点： 社会安全性较强 授信额度可以使企业的流动资金需要及时方便地获得解决 保密性较强 缺点： 社会资金运行和资源配置效率较多地依赖于金融机构的批准 监管和控制比较严格和保守四、房地产融资的决策分析四、房地产融资的决策分析一、我国房地产融资中的主要风险一、我国房地产融资中的主要风险(一) 主要风险类型 政

8、策风险 市场和经营风险 财务风险 道德和信用风险(二) 产生风险的原因 房地产开发资金过多依赖银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行 土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险 个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险 商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不合理性、不科学、不规范等问题二、房地产企业上市融资的风险二、房地产企业上市融资的风险(一) 房地产企业对土地的经营模式(二) 房地产上市融资的模式(三) 投资者对房地产企业的基本评估三、房地产私募资金的风险三、房地产私募资金的风险四、房地产信托融资的风险四、房地产信托融资的风险(一) 房地产信托融资的风险特点 高风险追逐高回报(二) 房地产信托融资的风险类型及控制手段 1. 房地产行业风险 2. 项目自身及市场风险 3. 道德风险五、风险管理五、风险管理(一) 房地产基金的风险管理(二) 房地产开发贷款的风险管理 1. 房地产企业的选择标准 2. 房地产项目的选择标准 3. 房地产开发贷款的授信担保条件 4. 房地产开发贷款的贷后管理要求(三) 私人住房按揭贷款的风险管理