金地集团沈阳市浑南区楼盘商业调研报告PPT

1、金地国际花园周边商业调研报告金地国际花园周边商业调研报告目录目录1、周边商业基本信息、周边商业基本信息2、投资回报分析、投资回报分析周边商业基本信息周边商业基本信息在售在售售罄售罄出租出租调研商业项目情况及分布图调研商业项目情况及分布图万科新榆公馆万科城河畔新城万科新里程江南水乡富都丽景金水花城浦江苑塞纳家园国际花园艺术家园万科城万科城：商业分布：商业分布出售时间出售时间2006年商业类型商业类型底商、裙楼现在售价现在售价21000元/平米历史售价历史售价15800元/平米面积区间面积区间160-240平米层数层数1层高层高8米赠送面积赠送面积无现在租金现在租金550元/平米年周边情况周边情况

2、整体出租率不高，共有四家店铺开张：信用社、足道、宠物馆、PIZZA店：北面底商：北面底商：东面底商：东面底商万科新里程万科新里程出售时出售时间间2007年下半年商业类商业类型型底商现在售现在售价价北面16000元/平米东面18000元/平米面积区面积区间间51-195 平米层数层数1层高层高8米赠送面赠送面积积无现在租现在租金金550元/平米年周边情周边情况况受音乐学院和建筑大学影响，项目东南商业较完善，主要是网吧，旅社，餐饮和超市1351181181531955118810410411717317383 77747676761377676123万科新里程底商面积分布图万科新里程底商面积分布图

3、：未售：未售新里程东南面的已成型商业配套新里程新里程8米高的沿街商铺米高的沿街商铺万科新榆公馆万科新榆公馆：商业分布：商业分布出售时间出售时间2006年商业类型商业类型底商、裙楼现在售价现在售价12000元/平米历史售价历史售价6000元/平米层数层数1层层高层高底商7米、裙楼8米赠送面积赠送面积无现在租金现在租金350元 /平米年周边情况周边情况前期免租金引进了一些生活配套店铺，如饭店等。新榆公馆-社区配套临街商铺社区内部配套较完善，临街商铺、饭店和便利店满足小区的生活需求社区内部配套较完善，临街商铺、饭店和便利店满足小区的生活需求艺术家园艺术家园：底商分布底商分布 金水金水花城花城出售时间

4、出售时间5年前商业类型商业类型底商现在售价现在售价历史售价历史售价2000-3000元/平米层数层数1层层高层高3.5米（目测）赠送面积赠送面积无现在租金现在租金490-500元 /平米年业态情况业态情况配套商业较完善，有餐饮、超市、汽车美容、美发、诊所等北面诊所：面积110平米、 2年前租金4.3万/年 现在租金5.3万/年 （包括物业和采暖费）北面餐饮：面积184平米 租金10万/年 （包括物业和采暖费）北面餐饮：面积184平米、 租金9万/年 （不包括物业和采暖费）艺艺术术家家园园商商业业现现状状北北东东金水花城金水花城出售时间：07年商业类型：底商、点商层数：2层+赠送1层地下室层高：

5、一层4.2米 二层4.1米 地下室3.6-2.6米售价售价：15000-17000元/平米出售时间出售时间2006年商业类型商业类型底商现在售价现在售价15000-17000元/平米层数层数2层层高层高一层4.2二层4.1赠送面积赠送面积送一层地下室，层高2.6-3.6单独点商单独点商2193平米，两层楼上，一层地下。售价3600万周边情况周边情况对面艺术家园和东面河畔的会所对商业网点售价起到支撑作用河畔新城河畔新城实验小学一期：已出租：已出租：未出租：未出租出租时间出租时间2005年商业类型商业类型点商现在租金现在租金500元/平米年历史租金历史租金7500元/平米每年涨50元/平米层数层数

6、2层层高层高一层3.5米二层3.2米（目测）赠送面积赠送面积无周边情况周边情况大面积会所，运动超市，女子美容及药店富都丽景富都丽景：底商分布底商分布出售时间出售时间2007年商业类型商业类型点商现在售价现在售价南面：10500元/平米西面：10000元/平米区内：9500元/平米层数层数1层层高层高一层3.5米（目测）赠送面积赠送面积无租金情况租金情况190平 5.5万/年年涨幅5000周边情况周边情况大面积会所，运动超市，女子美容及药店塞纳家园塞纳家园出售时间：5年以前商业类型：底商、层数：一层层高：底商3.5（目测）03年售价：2000-3000元/平米现在租金：元/平米年出售时间出售时间

7、2007年商业类型商业类型点商历史售价历史售价南面：8000元/平米层数层数1层层高层高一层3.7米（目测）赠送面积赠送面积无租金情况租金情况240平 12万/年年涨幅5000业态情况业态情况餐饮、洗衣、理发店、超市投资回报分析投资回报分析在售项目在售项目数据横向对比数据横向对比项目项目面积区间面积区间（平方米）（平方米）售价售价（元（元/平方平方米）米）优惠优惠层数层数层高层高赠送面积赠送面积金水花城金水花城260-56015000-17000一次性9.5折；14天付50%首款，三个月内付尾款，9.7折2层一层4.2米二层4.1米负一层地下室万科新里程万科新里程51-195北面：16000东

8、面：18000一次性9.9折1层8米无富都丽景富都丽景南面170-200西面200-240区内：80南面10500西面10000区内9500无2层一层3.5二层3.2江南水乡江南水乡300-500北面：10500一次性减500/平米2层无万科新榆公万科新榆公馆馆50-14010000一次性9 .9折1层7-8米无浦江苑浦江苑250-5517000-7800一次性9.8折2层一层3.9米二层3.7米送80110平地下室可租项目可租项目数据横向对比数据横向对比项目项目面积面积年租金年租金租金净值租金净值（元（元/平米平米年）年）说明说明艺术家园艺术家园11055000490-500层高3.5米18

9、490000万科新里程万科新里程76800001052.6层高8m河畔新城河畔新城22090000500每年加50/平米500下半年出租富都丽景富都丽景19055000289南面商业1层3.5米塞纳家园塞纳家园12045000375南面商业06年售价8000元/平米1层3.5米万科城万科城160900005628米层高投资回报率计算投资回报率计算预测说明： 1、范围：万科城，金水花城，富都丽景、万科新里程的投资回报率。 2、考虑到不同项目的不同，所有单价均折算成楼面一次性付款销售 单价（包括赠送面积） 3、年租金考虑周边租金和自身租金综合考虑 4、由于浑南商业普遍刚起步，年租金涨幅越来越快，所

10、以以周边商业近 两年涨幅为准可以看成是保守估计。 5、预测周期为5年 6、5年平均投资回报率=5)i1/(40tt）售价（租金金水花城投资回报率计算金水花城投资回报率计算项目 一次性售价一次性售价（元（元/ /平）平）加上地下室面加上地下室面积后单价（元积后单价（元/ /平）平）租金（元租金（元/ /平平年）年）5 5年内预期租年内预期租金年涨幅金年涨幅5 5年平均投资年平均投资回报率回报率金水花城145501164049013.10%5.63%注：注：1、考虑到使用价值，地下室面积乘以0.5的加权系数。 2、租金：以艺术家园为标准（见租金对比表见租金对比表） 3、预期租金涨幅：根据艺术人家北

11、面诊所：面积110平米、 2年前租金4.3万/年、 现在租金5.5万/年。推断出租金涨幅为13.1% 万科新里程投资回报率计算万科新里程投资回报率计算项目项目 一次性售价一次性售价（元（元/ /平）平）租金租金（元（元/ /平平年）年）5 5年内预期租年内预期租金年涨幅金年涨幅5 5年平均投资回报年平均投资回报率率万科新里程178201052.614.02%7.8%注：租金：(见租金对比表见租金对比表) 租金涨幅：根据新里程东南角商业，两年由5万/年涨到6.5万/年，年涨幅为14.02% 富都丽景投资回报率计算富都丽景投资回报率计算项目项目 一次性售价一次性售价（元（元/ /平）平）租金（元租

12、金（元/ /平平年）年）5 5年内预期年内预期租金涨幅租金涨幅5 5年平均投资回年平均投资回报率报率富都丽景10500289.510%3.37%注：租金: (见租金对比表见租金对比表) 租金涨幅：根据实际业主开出的条件估计得出10%万科城投资汇报率计算万科城投资汇报率计算项目项目 一次性售价一次性售价（元（元/ /平）平）租金（元租金（元/ /平平年）年）5 5年内预期年内预期租金涨幅租金涨幅5 5年期平均投资年期平均投资回报率回报率万科城1580055210%4.27%注：租金: (见租金对比表见租金对比表) 租金涨幅：根据实际业主开出的条件估计得出10%现时售价估算现时售价估算估算说明：

13、1、范围：万科城，金水花城，富都丽景、万科新里程的现时售价估算。 2、考虑到可比性，项目租金的计算用年总租金除以可使用面积。可使用积的计算方法为：a， 如果该商业层高为7-8米，计算使用面积时用地面面积乘以2；b，如果赠送面积，赠送面积乘以0.5后算入使用面积。 3、年租金考虑周边租金和自身租金综合考虑。 4、未来5年涨幅根据各项目过去涨幅得出。 5、预测周期为5年。 6、现时售价=预期收益率）租金5/()i)1 (40tt各项目现时售价估计各项目现时售价估计注：项目项目 现时租金现时租金（元（元/ /平平年）年）5 5年内租金预期年内租金预期年涨幅年涨幅5 5年内假定平均年内假定平均投资回报率为投资回报率为5%5%时的现售价格时的现售价格（元（元/ /平）平）5 5年内假定平年内假定平均投资回报率均投资回报率为为10%10%时的现时的现售价格（元）售价格（元）万科新里程万科新里程52614.02%14.02%139126956金水花城金水花城49013.1%127286364富都丽景富都丽景289.510%70723536万科城万科城281