宏福老年公寓项目建设项目投资性计划书

1、宏福老年公寓项目建设项目投资性计划书 目录第一章 项 目 背 景第二章 市 场 分 析第三章 建 设 规 模第四章 投 资 估 算第五章 效 益 评 估第六章 项 目 实 施第七章 结 论 项目背景一项目建设的必要性1 解决老龄化社会问题的需要 据世界卫生组织资料公布一个国家60岁以上老年人在总人口中所占比例超过1065岁以上老年人在总人口中所占比例超过7就标志着这个地区进入了老龄化社会我国自1999年步入老龄化社会至今每年老年人口将以08速度递增平均每年大约有800万人加入老年人行列目前全国60岁以上老年人口为176亿占总人口133其中65岁以上老年人口117亿占总人口88预计7>20

2、13年我国老龄人口将突破2亿员大关届时需要生活照料的老年人口数量将会急剧增多如何解决老年人养老问题将成为主流人群的热门话题有需要就有市场2 构建和谐社会的需要 随着独生子女家庭的增多421家庭结构生活方式将成为构建和谐社会的主要元素单位子女在生活节奏加快工作压力加重的情况下多数现代家庭都缺少足够的人力和精力照顾父母更不用说照顾双方父母和双方爷爷奶奶另全国现有独住空巢老人2360万他们日常生活照料困难看病求医不便老人不但要承受精神上孤独的折磨更要承受物质上生活质量下降的压力致使他们身心健康受到严重伤害传统的养老方式面临新的挑战社会养老机构将应运而生3 缓解养老设施供需紧张矛盾的需要 全国现有社会

3、福利机构38万个养老床位仅120万张平均每千人占有床位86张与发达国家平均每千人占有床位50张水平比较相差甚远另全省老年人口为1413万占总人口14全省现有养老机构673家多数为公办和镇办且设施简陋和交通不便据统计全省每年大约有10老年人愿意入住专业化养老机构养老而全省目前仅有326万张床位床位供不应求并有4874万老年人无设施居住养老由于资金不足全省养老设施严重滞后日益增长的生活照料护理服务需求与十分有限的完善养老机构服务供给之间严重失衡因而社会需要更多的养老服务机构为老年人提供退休养老服务二项目建设依据我国自1999年步入老龄化社会以来老年事业取得了长足发展养老模式从最初单一的家庭养老和国

4、家养老发展到政府主导社会广泛参与的社会养老已初步形成了以居家养老为基础社区养老为依托机构养老为支撑的社会养老服务新格局养老事业发展越来越受到各级政府的高度重视特别是国家社会养老服务体系建设十二五规划颁布实施预示着中国养老服务业发展正面临一个重要转型期从国家高度将养老服务体系建设纳入国家发展五年规划之中国家从行政主导方面开始高度重视养老服务业的发展养老服务已不仅仅是一项行政体制的事业它还是一个庞大的产业来自社会服务社会本报告由此而产生附山东省老龄办省财政厅联合下发关于上报2011年度省级财政扶持城镇养老服务机构项目的通知 关于动员社会加快发展老年社会福利机构的意见意见要求各级政府加大社会服务体系

5、建设力度建立自然增长机制采取民办公助公建民营的运营制度对于非营利性的民办养老机构在建设期按照建设规模投资总额土地租期等指标一次性或分期给予建设补贴同时在运营期内按照床位数收养人数等指标给予一定的运营补贴第二章 市场分析一市场预测1老龄人口 从统计资料显示胶东半岛所属青岛烟台威海三市总人口1815万其中市区人口664万所属三市60岁以上老年人口为264万城镇老年人口158万拥有离退休干部职工100万2养老设施 所属三市现有各种类型敬老院养老院老年公寓托老所养老设施300余所床位68000余张现有养老设施所有制形式均属于各级政府由地方财政供养行政管理属于国家行政人员护理人员为社会聘用人员由于当地政

6、府财力有限各种类型养老设施规模较小设备简陋交通不便经营性养老机构微乎其微三市目前没有一家中等规模品牌养老机构3消费市场 从青岛烟台威海三市60岁以上老年人口统计分析具有以下养老消费市场 三市60岁以上老年城镇人口158万按人均年消费8000元计算则消费总额为158万×8000元年 126亿元 如按60岁以上老年城镇人口10选择养老机构消费按人均年消费10000元计算则消费总额为158万×10000元年 158亿元 如按离退休干部职工人口10选择养老机构消费按人均消费10000元计算则消费总额为10万×10000元 10亿元4经济状况三市城镇居民年人均可支配收入30

7、241元退休老年群体年人均养老待遇19188元胶东半岛城市群是我国最具经济活力地区之一半岛城市群城市化水平达到60是全国城乡统筹发展示范区和可持续发展的生态经济区 以上述数字不难看出胶东半岛所属三市养老产业市场发展潜力巨大二市场定位根据胶东半岛老龄人口多养老设施差养老产业市场大的特点经乳山市发改局批准乳山市工商行政管理部门核准注册成立乳山市宏福老年公寓管理投资兴办一座融居家养老和机构养老为一体以实现健康快乐老年新生活为目标的中高档养老社区社区将形成以居家养老健康护理休闲度假为一身的新型生活方式真正让老年人过上老有所养老有所医老有所为老有所乐的幸福晚年生活1经营理念 公司致力于为天下父母提供高品

8、质的居住环境和温馨服务崇尚乐居养老生活新方式主旨是让天下父母健康快乐安享晚年让天下子女放心工作轻松生活全力打造胶东半岛中高端一站式退休养老社区第一品牌2客户群体 因项目投资大周期长项目建设分期实施首期于2012年5月入园居住一期服务客户对象为60岁以上文化素质相对较高有养老金和医保生活能自理的离退休老年群体3营销方式全国候鸟养老联盟品牌连锁经营社区入住采用国际俱乐部会员制形式运营服务管理 宏福老年公寓管理投资建设项目名称为宏福老年公寓宏福老年公寓项目建设已被中国社会工作协会社会养老工作委员会授予养老示范基地和乳山市重点建设项目荣誉称号 建设规模 一项目概况宏福老年公寓项目建设由乳山市民政局与乳

9、山市宏福老年公寓管理合作开发宏福老年公寓项目位于乳山市崖子镇境内地域位居垛山山脉西端依山傍水坐北朝南自然环境得天独厚周边果树森林环抱空气清新犹如世外桃源人间仙境项目占地总面积400余亩建筑面积3万平方建设标准床位2000余张计划总投资12亿元人民币项目建设分期实施一期投资7681万元人民币预计2012年5月公寓将迎来首批老人入园居住二功能规划宏福老年公寓项目规划设计单位乳山市长城工程设计宏福老年公寓项目规划依据科学规划理念和完美服务功能需要采用园林式无障碍化国际老年公寓住宅标准规划设计全新打造胶东半岛中高端一站式退休养老社区根据老年人生活特点居住习惯将社区建成酒店式住宅小区健康护理区和休闲娱乐

10、区三大服务功能1 酒店式住宅小区酒店式住宅小区占地面积100亩建筑面积27508平方由三栋四层住宅二栋高层住宅二十八栋欧式别墅组成总床位2000余张首期床位1000张居住标准有单人间23平方双人间27平方豪华套间38平方各房间设有独立卫生间24小时热水洗浴冷暖空调配置家私电视 网络和呼叫装置等全天候呵护老年人可根据自身需要选择不同形式居所楼层和朝向床位每张床位整洁舒适每栋楼层环境优雅别致是老年人休养身心颐养天年的最佳场所欧式别墅群为商业住宅用地主要为胶东半岛高收入成功人士量身定做既可作为分时度假养生又可作为候鸟式休闲养老是难得休闲居住和永久置业的最佳投资项目每栋规格为占地面积250建筑面积28

11、0 双层每栋售价100万元每栋年居住租金8万元健康护理区健康护理区设在主楼一二两层建筑面积1600平方采用国际家庭医生健康服务标准以社区会员为主要服务对象定期为每位居住老年人提供家庭医生服务和全面健康护理服务它由预防保健诊疗护理和康体养生三部分组成全天候为每位老人健康需求提供专业护理服务同时乳山市人民医院是本社区定点医保合作单位24小时直接为社区老年人提供体检医治康复急救等医保服务健康护理区在方便老人正常生活的同时更多为他们紧急医疗照顾提供了科学保证3 休闲娱乐区休闲娱乐区依据社区整体规划要求科学合理精心布局在保障林地生态环境基础上按照老年公寓住宅标准要求着力打造老年休闲文化广场广场服务功能分

12、为生态养生体育娱乐综合休闲等区域区域内设施包括亲子乐园游泳池钓鱼台健身房桑拿房图书室门球场室内球馆多功能厅牌室理发厅茶社农家乐餐厅小溪观景台等休闲项目老年人在此不仅能悠闲散步运动健身增强体能还能结交朋友参加活动享受休闲时光陶冶心情品味田园生活三公共设施规划公共设施规划包括水电给排水电视电信消防污水垃圾等环境设施按乳山市城市规划要求配置和改造对社区空气地表水噪声的质量指标必须控制在国家4A级景区的标准以上严禁砍伐社区内森林果树加大社区整体绿化面积提高山地植被覆盖率防治水土流失营造良好的局部气候环境第四章 投资估算一投资估算依据国家关于建设项目可行性报告研究阶段投资估算的编制方法山东省建筑工程综合

13、概预算定额同类同期项目的有关技术资料当地的建设成本与市场价格二项目投资估算宏福老年公寓项目投资大周期长故分期实施一期项目建设投资估算7681万元其中基础配套设施620万元住宅小区5175万元综合服务设施1541万元土地租金345万元具体明细如表一期项目投资估算明细表序号项目名称单位数量估算金额备注一期建设项目7681万1基础配套设施620万道路停车场2000320万供排水系统项150万电力设施项100万其它设施项50万 网络 电视2住宅小区175605175万三栋四层住宅87602067万2360元三栋四层住宅装修8760350万400元一栋十一层住宅88002076万2360元十一层住宅装修

14、8800352万400元小区家私间330330万10000元间3综合服务设施35481541万接待中心1900286万1510元接待中心装修190038万200元员工宿舍楼1648215万1304元宿舍楼装修164832万200元营养餐厅设备20万健康护理设备150万休闲娱乐设备300万环境景点工程400万其它费用100万 开办费用4土地租金亩260345万总面积400亩5二期建设项目4319万欧式别墅栋281568万土地租金亩140185万山地景点工程800万八层住宅64001766万包括装饰工程资金筹措宏福老年公寓项目建设投资估算12000万元人民币其中一期7681万元二期4319万元资金

15、全部由公司发起人股东承担并按项目进度需要增资扩股保证资金按时足额到位使用力争2012年5月迎来首批客人入园居住第五章 效益评估一测算依据按照年1000张床位计算每位入居老人每月消费项目一床位费1200元月 二伙食费500元月 三服务费300元月 四水电杂费100元月 五其它200元月二年营业收入序号项目单位金额备注1床位费万元1440万元 1000×14400元年2伙食费万元600万元1000×6000元年3服务费万元360万元1000×3600元年4综合费万元120万元1000×1200元年5其它万元240万元1000×2400元年合计276

16、0万元每月每人平均消费2300元三效益回报序号项目单位金额备注1年营业收入万元2760按1000张床位计算2年营业成本万元828303年建设成本万元1536204年利润万元396风险分析序号项目单位金额 备注1年收入万元5520万元2000张床位计算2年营业成本万元1656万元303年建设成本万元2400万元204年利润万元1464万元5投资回收期静态86投资回收期动态10五效益评价从上述数字中可以看出尽管项目一次性投资较大但当年收入达到5520万元时项目运营效益可观每年可实现利润1464万元8年可收回全部投资因此项目经营好坏关键是收费是否合理为此建议老人入住消费标准自理老人月入住消费控制在1

17、500元2500元普通护理老人月入住消费控制在2500元3500元全护理老人入住消费控制在3500元5000元社区应以能独立自理老人入住为主要服务对象第六章 项目实施一营销策略实施品牌营销战略方针市场定位胶东半岛中高端一站式退休养老社区经营理念健康快乐家园精彩生活体验核心价值让天下父母健康快乐安享晚年 让天下子女放心工作轻松生活服务理念尽孝尽爱温暖在心历史使命致力于为天下父母提供高品质的居住环境和温馨服务二品牌推广全力打造胶东半岛中高端一站式退休养老社区第一品牌1品牌包装 品牌包装主要工作楼盘装修环境整治企业文化设计员工从业手册设计教育训练计划会员入住手册设计宣传画册CI导入网站建设和视频广告

18、拍摄等2品牌推广指导思想培育市场引导消费创造需求满足需要保证满意推广程序A组建优秀营销服务团队科学设置营销网络体系烟台乳山莱阳威海青岛B全方位开展教育培训努力提高员工从业整体综合素质C举行盛大的入园居住庆典仪式立体全方位向胶东半岛公众诉求入住开园信息D通过电视媒体新闻报刊网站广播立体全方位向胶东半岛公众诉求入住开园信息推广区域主要是针对机关企业单位工会老干局休干所社区和居委会的退休老年群体进行促销扩大数量三时间安排1品牌包装阶段从2011年9月至2012年3月2品牌推广阶段从2012年4月至2012年12月第七章 结 论宏福老年公寓全心致力于为天下父母提供高品质的居住环境和温馨服务着力打造胶东半岛中高端一站式退休养老社区第一品牌它的开发建设不但能加快胶东半岛社会养老服务体系建设发展步伐而且极大缓解了半岛地区养老机构服务设施供需紧张矛盾满足广大老年朋友日益增长的高品质生活需求更为可贵的是他向半岛地区老年群体提供了一种全新的乐居养老生活新方式综上所述本项目建设可行效益可观意义重大前景广阔ekViwdSeekCurrentPageHeaderSelectionWholeSSelectionDeletewdCharactSelectionHea