第二章 物业服务费

1、第二章第二章 物业服务费用管理物业服务费用管理 考核比重：考核比重：2020（知识（知识1010、技能、技能 1010）第一节第一节 物业服务费用测算物业服务费用测算一、物业服务费构成的确定一、物业服务费构成的确定P13 根据根据物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法物业服务成本物业服务成本或者物业服务支出构成，包括：或者物业服务支出构成，包括：1 1、管理服务人员的、管理服务人员的工资、社会保险工资、社会保险和按规定提取和按规定提取的的福利费福利费等。等。2 2、物业共用部位、共用设施设备的、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维日常运行、维护护费用。费用。3 3、物业管理区域、物业管理

2、区域清洁卫生清洁卫生费用。费用。4 4、物业管理区域、物业管理区域绿化养护绿化养护费用。费用。5 5、物业管理区域、物业管理区域秩序维护秩序维护费用。费用。6 6、办公办公费用。费用。7 7、物业管理企业、物业管理企业固定资产折旧固定资产折旧。8 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险保险费费用。用。9 9、经业主同意的、经业主同意的其它其它费用。费用。 包干制包干制=成本成本+法定税费法定税费+利润利润 酬金制酬金制=支出支出+酬金酬金 提示：提示：1 1、在测算物业服务费时，首先要计算物业服务费的、在测算物业服务费时，首先要计算物业服务费的成本（

3、支出），在历次鉴定考核中也是必须掌握成本（支出），在历次鉴定考核中也是必须掌握的重点，因此物业服务成本（支出）的的重点，因此物业服务成本（支出）的9 9项构成应项构成应掌握。掌握。2 2、掌握包干制和酬金制的构成。、掌握包干制和酬金制的构成。二、居住性物业服务费的测算二、居住性物业服务费的测算 P14 具体测算物业服务费用时，所列出的费具体测算物业服务费用时，所列出的费用项目，应考虑住宅小区的物业类型，在用项目，应考虑住宅小区的物业类型，在合理测算每项费用外，关键是合理测算每项费用外，关键是不要漏项不要漏项，也也不要重复计算不要重复计算。1 1、物业管理服务人员的工资、社会保险和按、物业管理服

4、务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等规定提取的福利费等 包括（包括（4 4项）项） P14P14 但不包括奖金，奖金从但不包括奖金，奖金从盈利盈利中提取。中提取。2 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。维护费用。 P14P14（1 1）公共照明公共照明系统的电费和维修费，系统的电费和维修费，共用设施共用设施维修维修费；费；（2 2）给排水给排水设施的费用；设施的费用；（3 3）配供电配供电系统设备维修费；系统设备维修费；（4 4）共用建筑、道路共用建筑、道路维修费；维修费；（5 5）电梯电梯费用；费用；（6 6）不可预见不可预见费。

5、费。 不可预见费，按前不可预见费，按前5 5项费用的总和的项费用的总和的5%5%10%10%计，计，考虑不可预见费的原因是物价上涨、银行利率调考虑不可预见费的原因是物价上涨、银行利率调整等因素，应单独设帐，严格控制使用。整等因素，应单独设帐，严格控制使用。 提示：提示：如果是一个如果是一个单项单项的物业共用部的物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护项目，位、共用设施设备的日常运行、维护项目，在测算物业共用部位、共用设施设备的日常在测算物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用时，除上述运行、维护费用时，除上述6 6项费用外，还应项费用外，还应考虑有：考虑有：人工费、办公费、固定资产折旧

6、费、人工费、办公费、固定资产折旧费、保险费、利润、酬金、税费保险费、利润、酬金、税费等费用。等费用。3 3、物业管理区域清洁卫生费用。、物业管理区域清洁卫生费用。 包括（包括（6 6项）项） P15P154 4、物业管理区域绿化养护费用。、物业管理区域绿化养护费用。 包括（包括（5 5项）项） P15P155 5、物业管理区域秩序维护费用、物业管理区域秩序维护费用。（1 1）人工费；）人工费；（2 2）保卫系统设备电费；）保卫系统设备电费；（3 3）维修费；）维修费；（4 4）保卫器材费）保卫器材费（5 5）保安用房及保安人员住房租金。）保安用房及保安人员住房租金。 提示：提示：物业区域的保安

7、一般采取外包的方式，物业区域的保安一般采取外包的方式，在测算安保费用时除上述在测算安保费用时除上述5 5项费用外，还应考虑有项费用外，还应考虑有办公费办公费、安保设备折旧费安保设备折旧费、责任保险费责任保险费及及利润利润的的分摊等费用。分摊等费用。6 6、办公费用。、办公费用。 包括（包括（6 6项）项） P16P167 7、物业管理企业固定资产折旧。、物业管理企业固定资产折旧。 固定资产包括：交通工具、通讯设备、固定资产包括：交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备办公设备、工程维修设备8 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。任保险费用。

8、物业管理企业必须对物业区域内水、电、物业管理企业必须对物业区域内水、电、电梯等设备设施投财产保险和相关责任保电梯等设备设施投财产保险和相关责任保险。保险费按险。保险费按保险受惠物业总面积保险受惠物业总面积分摊。分摊。9 9、利润或管理酬金、利润或管理酬金 管理酬金一般情况下由物业管理企业与业管理酬金一般情况下由物业管理企业与业主委员会根据物业服务项目的多少、管理者主委员会根据物业服务项目的多少、管理者管理水平的高低及其管理效果好坏等协商确管理水平的高低及其管理效果好坏等协商确定。定。 确定的方法：确定的方法：（1 1）按租金收入确定）按租金收入确定（2 2）按物业价值的约定使用年限计算（业主）

9、按物业价值的约定使用年限计算（业主自己使用的情况下采用的方法）自己使用的情况下采用的方法）（3 3）按定额酬金或行业利润率确定）按定额酬金或行业利润率确定 行业利润率一般行业利润率一般8%15%1010、法定税费、法定税费 P17P17 按营业额缴纳营业税，税率按营业额缴纳营业税，税率5%5% 城市建设维护税，按营业税额的城市建设维护税，按营业税额的7%7%计征计征 教育费附加，按营业税额的教育费附加，按营业税额的3%3%计征计征 合计：总营业额的合计：总营业额的5.5%5.5% 提示：提示：在测算物业服务费的思路中，除计算成在测算物业服务费的思路中，除计算成本或支出、确定利润或酬金外，还应考

10、虑几点：本或支出、确定利润或酬金外，还应考虑几点：（1 1）实行包干制还是酬金制；）实行包干制还是酬金制；（2 2）采用市场比较法初步确定一个收费标准；）采用市场比较法初步确定一个收费标准；（3 3）计算出的服务费需与初步收费标准综合；）计算出的服务费需与初步收费标准综合；（4 4）收费标准报业委会。）收费标准报业委会。三、收益性物业服务费的测算三、收益性物业服务费的测算P17 常按照租金收入的一定比例进行测算和常按照租金收入的一定比例进行测算和收取。收取。 业主一般采用定额法和比例法测算收益业主一般采用定额法和比例法测算收益性物业服务费。性物业服务费。 定额法：定额法：业主按照某一固定的数额

11、承担物业业主按照某一固定的数额承担物业服务费用。测算方法与居住性物业服务费服务费用。测算方法与居住性物业服务费的测算方法一致。的测算方法一致。 比例法比例法：业主为物业管理企业订出最低的年业主为物业管理企业订出最低的年租金收入任务和物业维修养护指标，完成租金收入任务和物业维修养护指标，完成后按租金收入的一定比例支付物业服务费。后按租金收入的一定比例支付物业服务费。相关知识相关知识一、物业服务的定价形式一、物业服务的定价形式17 物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进

12、行维修、养护、管理，维护相关区域内的环地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。境卫生和秩序，向业主所收取的费用。1 1、包干制、包干制是指由业主向物业管理企业支付固定的物是指由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。有或者承担的物业服务计费方式。 构成：成本、法定税费、利润。构成：成本、法定税费、利润。 主要适用于主要适用于普通住宅小区普通住宅小区，是，是政府指导价政府指导价。 年终决算产生盈余，全部作为物业管理企业利年终决算产生盈余，全部作为物业管理企业

13、利润；年终决算亏损，由物业管理区企业承担。润；年终决算亏损，由物业管理区企业承担。2 2、酬金制、酬金制是指在预收的物业服务资金中按是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。或者承担的物业服务计费方式。 预收的物业服务资金包括：支出、酬金预收的物业服务资金包括：支出、酬金 年终决算产生盈余，转入下一年使用；年年终决算产生盈余，转入下一年使用；年终决算亏损，应予以调整。

14、终决算亏损，应予以调整。 适用于涉外公寓、别墅。适用于涉外公寓、别墅。二、物业服务费的价格形式二、物业服务费的价格形式18 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行分别实行政府指导价政府指导价和和市场调节价市场调节价。1 1、实行、实行政府指导价政府指导价物业服务收费，由定价权限的人物业服务收费，由定价权限的人民政府民政府价格价格主管部门应会同主管部门应会同房地产房地产行政主管部门行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准基准价价及其及其浮动幅度浮动幅度，并定期公布。，并定期公布。2 2、实行、实

15、行市场调节价市场调节价的物业服务收费，由的物业服务收费，由业主业主与与物业物业管理企业在物业服务合同中约定。管理企业在物业服务合同中约定。 双方商定收费标准时，可由双方委托具有资质双方商定收费标准时，可由双方委托具有资质的价格事务所、会计事务所对其费用、成本、利的价格事务所、会计事务所对其费用、成本、利润等进行测算。润等进行测算。三、测算物业服务费的原则三、测算物业服务费的原则P18 1 1、严格控制成本的原则、严格控制成本的原则 2 2、业主满意的原则、业主满意的原则 进行成本控制的原则是不能以进行成本控制的原则是不能以降低服务降低服务质量质量和和业主和使用人满意度业主和使用人满意度作为代价

16、。作为代价。 3 3、区别对待的原则、区别对待的原则 4 4、合理、公开以及、合理、公开以及费用与服务水平相适应费用与服务水平相适应的原则的原则四、明码标价的规定四、明码标价的规定P19 物业管理企业应当按照政府物业管理企业应当按照政府价格价格主管部门的规定实行主管部门的规定实行明码标价，在物业管理公共区域内的显著位置，将明码标价，在物业管理公共区域内的显著位置，将服务服务内容内容、服务、服务标准标准以及以及收费项目收费项目、收费、收费标准标准等有关情况进等有关情况进行公示。行公示。 明码标价必须是在出售商品或在明码标价必须是在出售商品或在提供服务之前提供服务之前明示。明示。 物业管理企业应公

17、布物业服务资金年度预决算并每年物业管理企业应公布物业服务资金年度预决算并每年不少于不少于一次一次公布物业服务资金的收支情况。公布物业服务资金的收支情况。 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当应当及时答复及时答复。 提示：提示：有关明码标价的相关知识，还应掌握国家发改有关明码标价的相关知识，还应掌握国家发改委颁布的委颁布的物业服务收费明码标价规定物业服务收费明码标价规定（20042004年年1010月月1 1日施行）。日施行）。第二节第二节

18、物业服务费用收缴管理物业服务费用收缴管理一、物业服务费的收缴管理一、物业服务费的收缴管理191 1、物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法规范了物业服规范了物业服务收费行为，保障了业主和物业管理企业的务收费行为，保障了业主和物业管理企业的合法权益。合法权益。2 2、国家提倡业主通过公开、公平、公正的市、国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。促进物业服务收费通过市场竞争形成。3 3、实行物业服务费用、实行物业

19、服务费用酬金制酬金制的，其核算方法也称的，其核算方法也称实报实销加酬金制，预收的物业服务支出属于实报实销加酬金制，预收的物业服务支出属于代代管管性质，物业服务费属缴纳的性质，物业服务费属缴纳的业主业主所有，物业管所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。出。4 4、纳入物业管理范围的、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售已竣工但尚未出售，或者，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业管理费用或者物业服务资金由业，物业管理费用或者物业服务资金由开发建设开发建设单位全额缴纳。单位全额缴纳

20、。5 5、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向通讯、有线电视等单位应当向最终用户最终用户收取有关收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向可向委托单位委托单位收取手续费，但不得向业主收取手收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。续费等额外费用。二、物业服务费的追缴二、物业服务费的追缴 20 1 1、送达收费通知单；应签收。、送达收费通知单；应签收。 2 2、财务部门催款，业主应按时足额缴物业费。、财务部门催款，业主应按时足额缴物业费。3 3、追讨方法：、追讨方法：(

21、 (操作技能情景题）操作技能情景题）（1）一般性追缴；）一般性追缴；（2）针对性追缴）针对性追缴 大户大户登门拜访；登门拜访； 钉子户钉子户法律执行。法律执行。（3）区别性追缴）区别性追缴 忘了交忘了交提醒补交；提醒补交； 拒交拒交法律程序解决。法律程序解决。 注意：书面记录是物证。注意：书面记录是物证。 相关知识相关知识一、追缴物业服务费的原则一、追缴物业服务费的原则P211 1、业主逾期不缴纳物业服务费的，先由、业主逾期不缴纳物业服务费的，先由业主委员会业主委员会与业主沟通与业主沟通，督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业物业管理企业可以管理企业可以依法追缴依

22、法追缴。2 2、业主与物业使用人约定由物业、业主与物业使用人约定由物业使用人使用人交纳物业服交纳物业服务费用或者物业服务资金的，务费用或者物业服务资金的，从其约定从其约定，业主负，业主负连连带交纳责任带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。3 3、政府、政府价格价格主管部门会同主管部门会同房地产房地产行政主管部门，应行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的目、标准的监督监督。物业管理企业违反价格法

23、律、法。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府规和规定，由政府价格价格主管部门依据主管部门依据中华人民共中华人民共和国价格法和国价格法和和价格违法行为行政处罚规定价格违法行为行政处罚规定予予以处罚。以处罚。二、解决物业服务收费难的对策二、解决物业服务收费难的对策 P21 1 1、完善物业管理法律。、完善物业管理法律。 2 2、制定切实可行的物业服务收费标准。、制定切实可行的物业服务收费标准。3 3、转变业主和使用人的消费观念。、转变业主和使用人的消费观念。 4 4、严格物业管理企业财务管理制度。、严格物业管理企业财务管理制度。 提示：提示：本章在鉴定考核中比重较高，需重本章在鉴定考核中比

24、重较高，需重点掌握技能操作和理论知识的有关内容。点掌握技能操作和理论知识的有关内容。试题举例试题举例1、理论知识题、理论知识题单选题：单选题：（1 1）按现行税法，物业管理企业应上缴的）按现行税法，物业管理企业应上缴的城市建设维护税按营业税税额的（城市建设维护税按营业税税额的（ ）计征。计征。 (A) 3% (B) 5%(A) 3% (B) 5% (C) 7% (D) 8% (C) 7% (D) 8% 正确答案正确答案 C P17 （2 2）业主为物业管理企业定出最低的年）业主为物业管理企业定出最低的年租金收入任务和物业维修养护指标，完租金收入任务和物业维修养护指标，完成后按租金收入的一定比例

25、支付物业服成后按租金收入的一定比例支付物业服务费，这种测算收益性物业服务费的方务费，这种测算收益性物业服务费的方法是（）。法是（）。 （A A）成本法）成本法 （B B）市场法）市场法 （C C）定额法）定额法 （D D）比例法）比例法 正确答案正确答案 D P17（3 3）（）（ ）是由业主向物业管理企业）是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担的物损均由物业管理企业享有或承担的物业服务计费方式。业服务计费方式。 （A A）酬金制）酬金制 （B B）包干制）包干制 （C C）成本价）成本价 （D D）市场价）市场价 正

26、确答案正确答案 B P17（4 4）根据）根据物业服务收费明码标价规物业服务收费明码标价规定定，负责对物业管理企业执行明码，负责对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查的部门标价规定的情况实施监督检查的部门是（是（ ）。）。 （A A）房地产行政主管部门）房地产行政主管部门 （B B）政府价格主管部门）政府价格主管部门 （C C）业主委员会）业主委员会 （D D）居民委员会）居民委员会 正确答案正确答案 B 明码标价规定明码标价规定第第4条条 （5 5）纳入物业管理范围的已竣工但尚未）纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的物业，物业服务费或物业服务资出售的物业，物业服务费或物业服务资金应

27、由（金应由（ ）全额缴纳。）全额缴纳。 （A A）开发建设单位）开发建设单位 （B B）物业买售人）物业买售人 （C C）物业买售人）物业买售人 （D D）房地产行政主管部门）房地产行政主管部门 正确答案正确答案 A P20 多选题：多选题：（1 1）测算物业服务费的原则包括（）测算物业服务费的原则包括（ ）等。等。 （A A）严格控制成本的原则）严格控制成本的原则 （B B）业主满意的原则）业主满意的原则 （C C）区别对待的原则）区别对待的原则 （D D）合理、公开及费用与业主承受能力）合理、公开及费用与业主承受能力 相适应的原则相适应的原则 正确答案正确答案 A B C P18（2 2）

28、实行物业服务费用酬金制的，预收的）实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括（物业服务资金包括（ ）。）。 （A A）物业服务支出）物业服务支出 （B B）物业管理企业的利润）物业管理企业的利润 （C C）物业服务成本）物业服务成本 （D D）物业管理企业的酬金）物业管理企业的酬金 正确答案正确答案 A D P18（3 3）建设单位与物业买受人签订的买卖）建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、（务标准、（ ）等内容。）等内容。 （A A）收费标准）收费标准 （B B）收费地点）收费地点 （C C）计费方式）计费方式 （D D）计费起始时间）计费起始时间 正确答案正确答案A C D 基础知识基础知识P147二、操作技能题（案例题）二、操作技能题（案例题） 清泉物业管理公司接管了丽苑住宅小区清泉物业管理公司接管了丽苑住宅小区( (经济适用房经济适用