东莞凤岗某房地产项目前期评估报告

1、精品资料推荐凤岗项目初步评估报告说明：本项目虽然行政区划上属东莞市凤岗镇，但项目更临近龙岗区，客户群主要来自龙岗，基本属于龙岗片区的项目，所以对项目的相关也分析主要针对龙岗区。第一章龙岗区宏观经济分析、概况龙岗区总面积844.07平方公里，占深圳市的41.8%,总人口133万人，其中常住人口27.2万人，辖平湖、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳11个街道办。2005年龙岗区实现地区生产总值930.31亿元，比上年增长18.5%,其中第一产业增加值4.05亿元，同比减少20.1%;第二产业增加值616.86亿元，比上年增长20.9%;第三产业增加值309.40亿元，增长

2、14.1%,全区三次产业结构为0.43:66.31:33.26。“十五”时期，生产总值年均增长19.6%。2005年，全区城镇居民人均可支配收入19328.28元，比上年增加1058.87元，增长5.8%。2004隼龙岗马周边地区搔方发展对此表报标名利总班花阈定井融中山收总南前禺同区生产忌用MSI.so3埠11»»aicM如呻*T19一般电宜敷入321IE27.I32酊6264口33ISS90421.2出口若履IH,Z317131W.4T龈皿朝安费际利用孙交38a10.0130<3035252.205社会晌费品总牌血&桅jis.r11912D3SS.04ire

3、.£4moo182：51155.2注：出口忠和和笠花和国外责忘的眼便是之美元，其4削是仁元二、支柱产业分析龙岗是深圳市面积最大的一个行政区，总面积844平方公里，约占全市总面积的43。全区建设用地214平方公里，其中未开发的建设用地113平方公里。这片土地不仅是龙岗未来发展的最大资本，也是深圳未来发展的希望所在。目前，高新技术和先进制造业、现代物流、滨海旅游、文化产业构成龙岗的四大支柱产业，这四大产业正驱动龙岗经济朝前快速发展。1、高新技术和先进制造业龙岗是深圳市举足轻重的产业大区。目前，全区有大小工业企业5000多家，工业增加值占全市的23，初步形成了以电子信息、精密机械、新材料、

4、新能源、家具、皮革、玩具、眼镜等行业为主导的工业经济体系，其中程控交换机产量约占全国的50，眼镜出口量占欧洲市场的70，充电电池生产规模为全国之最。区内有华为、比亚迪、大亚湾核电、新天下、兄弟亚洲、欧姆龙等一批享誉国内外的知名企业。龙岗是深圳市几大主导产业的重点发展区域，在全市高新技术产业带“92”片区中，龙岗区域内有深圳大工业区、坂雪岗、宝龙碧岭、葵涌大鹏、东部海洋生物5大片区，规划面积和新增产值分别占全市的64和54。近几年，龙岗区高新技术产品产值以年均77的速度高速增长。2004年，高新技术产品产值547.2亿元，占全区工业总产值的比例达到45.3。2、物流产业物流业在龙岗区国民经济中占

5、有十分重要的地位，2004年实现增加值约60亿元。2004年，龙岗区社会消费品零售总额为120亿元，现有万佳、沃尔马、天虹等大中型商场40多家，营业面积为50万平方米左右。拥有平湖铁路编组中心及建设面积16平方公里平湖物流基地（物流园区），以及众多大型商场配送中心。龙岗区的物流业处于蓄势待发的态势，眼下有近百亿元的资金欲投入平湖物流园区内，物流业成了龙岗新的经济增长点。在深圳市规划的6大物流园区中，龙岗区平湖物流基地是全市面积最大的综合性物流园区，已引进了华南国际工业原料城等一批辐射海内外的物流龙头项目。3、旅游产业龙岗是深圳市生态资源环境最优越的区域。全区依山傍海，山林面积4.3万公顷，占全

6、市的57，森林覆盖率53.9，远远高于全市的43.4。区内有马峦山、七娘山、园山等方圆数十平方公里的郊野公园。全区海岸线长达130多公里，大小沙滩21个，其中待开发优质沙滩19个，素有“深圳后花园”和“东方夏威夷”之称。在全市旅游发展布局中，龙岗区大鹏半岛是深圳市今后高起点、高标准开发建设的国际性海滨旅游胜地。4、文化产业以大芬油画为代表的油画业，经过多年的发展，已经形成了油画生产、收购和集中外销一条龙体系，大芬油画村成为中国油画第一村、国家文化产业示范基地，拥有个人油画工作室700间、门店300家及画工8000名，2004年出口交易额达1.4亿多港元，产品畅销全世界，成为国际知名的“油画制造

7、工厂”。龙岗区还汇聚着500家印刷企业，拥有像当纳利、天时、力嘉国际、中华商务这样的国际印刷业航空母舰，几乎可以包括印刷业的所有门类，形成了具有特色的印刷产业园。小结：龙岗区经济较为发达，经济总量大、增长速度快，居民收入高，市场容量大。龙岗区主导产业突出，竞争力强，未来经济增长潜力较大。宏观经济环境良好，适宜进行房地产项目开发。第二章龙岗区地产市场分析一、概况1 .销售量2005年，深圳市商品房销售面积累计993.20万平方米，同比增长9.3%。其中，住宅销售面积901.13万平方米，同比增长12.28%。从2005年各月各行政区住宅销售面积分布来看，特区外置业已成主流，宝安区已居首位，占全市

8、销售面积的份额从2004年的21%上升到30%;龙岗区居其次，所占份额从2004年18%上升到20%销售面积182万平方米；福田区销售量占全市的19%（2004年占16%）;南山区销售量占全市的18%（2004年占33%）;罗湖区销售量占全市的11%（2004年占10%）。特区外两区合计占全市50%,特区外置业已居主要地位。2006年上半年，特区外销售规模继续上涨，共销售商品住宅21525套，同比上涨6.88%,占总销售套数的55.02%;销售面积216.61万平方米，同比上涨8.93%,占总销售面积的58.43%。其中宝安区销售住宅11105套，销售面积110.32万平方米；龙岗区销售住宅1

9、0420套，销售面积106.29万平方米。而同期特区内共销售商品住宅17598套，同比下降34.46%,销售面积154.11万平方米，同比下降32.53%o其中，罗湖区销售套数4935套，销售面积36.05万平方米；福田区销售套数5500套销售面积41.23万平方米；南山区销售6485套，销售面积71.53万平方米；盐田区销售678套，销售面积5.30万平方米。2 .价格2004年龙岗区均价为4,172元/平方米，较2003年上涨20%2005年，均价上涨至5287元/平方米，涨幅达27%。而06年上半年已经比上年上涨16%,涨势明显。2005年全市及各区住宅平均销售价格指标单位2005年20

10、04年同比全巾商品住宅均价元7040.15997.5217.38其中：罗湖区元8310.067998.083.9福田区元9091.757801.1416.54南山区元8699.966413.5335.65盐田区元7806.488942.16-12.7宝安区元5386.24190.2828.54龙岗区元5287.984153.3827.322006年1-6月深圳各区住宅销售统计行政区套数建筑面积金额均价（建筑面积）平均面积宝安111051103170.177654898817039.249799.339946福田5500412266.45514740488212485.62674.957536龙

11、岗10420106288364977346266113.311102.00413罗湖4935360543.5334892589839677.774573.058466南山6485715345.11875723707212241.975110.30765盐田67852965.013671561866932.051778.119483二、板块分析1、龙岗中心城2004年，和兴花园四期、煦苑、天健郡城、花半里和东方沁园等相继入市，市场需求得到了集中爆发，几个楼盘都受到了市场的追捧。2005年，锦绣东方、东方御花园、罗马公园、俪景中心又陆续推出。从新推楼盘看来，产品素质和产品创新都较过去有了新的突破，

12、如花半里的建筑设计是独特的复式板楼设计，家家赠送超大露台，一梯两户、南北通透，这样的产品目前在市区内都尚未出现。与此同时，中心城市场已呈现出片区特征，目前较为明显的是规划中的中心城中心区和清林中路以北片区。中心城中心区是中心城规划优势最强、发展最成熟的区域，片区过去已有紫薇苑、俪景鸿都等高尚住宅，未来九州新都市等大型项目的面世将把片区的居住价值发挥得更高，该片区将逐渐发展成为中心城的中央生活区。而清林中路以北的片区以教育为核心优势，逐渐发展成为成熟的居住片区。两个片区各具优势和特色，形成了中心城住宅市场的热点。在一级市场方面，中心城土地市场也呈现出众兵密布的情况。中心区附近，九州地产、鸿荣源、

13、鸿基地产拥有100多万平米的土地储备；西北面，招商地产、融发、天健拥有近50万平米的土地；东南面，星河地产、名居地产拥有近50万平方米的土地。目前中心城至少有200多万平方米建面的土地掌握在各大发展冏手中，其中有不少是市内的品牌发展冏。2、布吉布吉向来以大盘引领市场，市场新推项目包括大世纪水山缘、翠枫豪园湖光山舍、华浩源绿谷、承翰慢城、英郡年华、桂芳园7、8期、可因，此外，左庭右院、怡康家园、泰雅园、知春里、美杜兰华庭等项目也投放市场。在布吉新推的项目中，引入注目的有翠枫豪园湖光山舍、桂芳园7、8期、可园，它们不仅都是大盘，而且在园林规划、户型设计、生态环境建设等方面都开创了布吉楼市先河。石呀

14、岭片区的中海怡翠山居、华浩源绿谷、承翰慢城、锦绣河山相继推出，瞬间使石岈岭成为深圳楼市一大热点。而老牌国企东部集团入驻布吉开发大盘英郡年华也颇为引人注目。3、横岗中海怡美山庄推出之后，2004年振业集团开发的振业城在横岗横空出世，这个以Townhouse为主的楼盘开盘价达到了9000元，轰动了鹏城。横岗的豪宅开发由此掀起了新的一页。4、坂雪岗及周边区域以万科四季花城、万科城、万科第五园组成的万科族三大盘在板雪岗站创造了奇迹，它们不仅使板雪岗由沧海变为桑田，而且也创造了楼市升值的奇迹，中国建筑的奇迹，四季花城从一期的均价2800元升值到现在的6000元，而第五园均价已在10000以上，第五园还成

15、了中国建筑精神的写照，业主好评如潮，趋之如鹜。区域内中海地产推出的中海月朗苑、中海日辉台也受到关内人士的好评，均价在6000元左右。第三章龙岗中心城片区分析龙岗中心城概况龙岗中心城是龙岗政治、经济、文化中心，属于深圳八大卫星城之一，而且是龙岗迈向城市化的先行城区，中心城已成为龙岗国际化中心城区的重要标志之一。1998年，15万平方米龙城广场面世，龙岗中心城成为万众瞩目的焦点。龙岗区政府在中心城投入了10多个亿进行市政设施配套建设。以居住为核心的中心城的规划建设，有着国际先进的规划理念，体现在环境、道路、商业、金融、教育、医疗、文化等各项公共设施的规划布局上。龙岗中心城的配套设施起点高，具有高效

16、率的交通系统、高层次的产业结构，龙岗区政府及各职能部门大都位于中心城内，邮电、银行、商场、综合市场、医院、学校、娱乐康体等设施完备，深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过，交通非常方便。深圳市新城市规划建筑设计有限公司与深圳市城市规划设计研究院经过一年的努力完成了龙岗中心组团规划。按该规划，龙岗中心组团的功能定位：深圳市次中心，龙岗区行政、文化、商业中心，东部发展轴的综合服务中心，强化行政办公、金融商贸、文教体卫的城市功能，构建集约化的生态城区。人口规模2020年控制规模77万人。用地规模为2020年规划90.5平方公里，人均城市建设用地117.5平方米。龙岗区已形成海陆空立体交

17、通运输网络。区内公路四通八达，高等级公路已形成网络，村村通公路。区内有一级公路7条，机荷（深圳机场-横岗荷坳）、深汕（深圳-汕头）、惠盐（惠州-盐田港）、盐坝（盐田港-葵涌坝光）等4条高速公路跨区而过。沿机荷高速公路，龙岗区中心城至深圳机场的车程仅20-30分钟。沿新建成的龙岗第二通道，龙岗区中心城至市中心车程仅需20分钟。铁路方面，广深铁路、平南（平湖镇-深圳市南山区）铁路、平盐（平湖镇-盐田港）疏港铁路贯穿龙岗区，在其交汇处建有大型的平湖铁路编组站。龙岗区南面紧邻国际大港盐田港，西距蛇口港约35公里，区内还建有沙渔涌等多个港口码头，可泊5000吨级的轮船。二、龙岗中心城区域房地产市场分析1

18、、市场特征一般项目规模较大，为多期开发的大社区产品品质不断提升，户型创新以9-12小高层为主，2005年以来1830层高层亦逐渐增多户型以三房、四房为主本地客户占绝大比例，自住居多，投资者较少一般均价约5,500-6500元/平方米，个别优质楼盘价格已经过7000元/平方米关内部分大品牌开发商开始扎根2、典型楼盘分析招商依山郡位置龙平西路与黄阁北路交汇处东北侧发展商招向地广占地面积150442.6m2建筑面积289913.5m2户型1252501tf花园洋房车位数1800总户数1500物业管理招商物营销售年份2006年5月27日销售均价7500元/平方米点评?由品牌发展商开发；?背靠山林，环境

19、优美；?大规模社区，具备升值潜力;?低容积率，产品类型丰富；?距离龙岗中心成较近。?已售60%水岸新都位置龙岗区新城路与坪西路交汇处发展商佳兆业地产占地面积211762.51m2建筑面积74300.01m2(一期)户型2房、3房、4房(80140m2)联排别墅(200250m2)庭院house(108-200m2)车位数2347总户数2583物业管理+士不止销售年份2006年3月销售均价小高层：5800元/平米高层：6600元/平米别墅：800c元/平米点评?由品牌发展商开发；?大规模社区，具备升值潜力；?容积率低，产品类型丰富；?距离龙岗繁华区域较远；?周边有工厂、农民自建房影响;?销售超过

20、70%东方御花园位置龙岗中心城龙福西路发展商中圳、建业房地产开发公司占地面积33092.9m2建筑面积66625m2户型6栋1118层总户数496物业管理中海物业管理公司销售年份2005年10月销售均价5600元/m2点评?社区规模较大，具备升值潜力?规划设计不错，户型设计较好?近龙岗中心城繁华地段，生活便利?品牌开发商开发。?已售95%中央悦城位置龙岗中心城龙平西路与长兴路交汇处北侧发展商大综艺地产占地面积97000m2建筑面积260000m2户型一期户型面积：140-255m2总户数2034,一期254套house产品销售年份2006年7月9日销售均价1100012000元/m2点评?社区

21、规模大?位处中心城边缘地带，片区目前正在开发，具升值潜力?2.8的容积率规划的别墅数量过多，导致密度过高，楼栋对视严重?销售情况较差，30流右花半里位置龙岗龙岗中心城清林中路北侧（天虹商场旁）发展商深圳恒祥基房地产开发公司占地面积30000m2建筑面积82523.51m2户型2栋2934曾高层6栋69层多层总户数529物业管理戴德梁行物业管理公司销售年份2005年5月销售均价5500元/m2点评：?户型设计新颖，独有前厅后院设计?位于龙岗中心城繁华地段，配套完善3、客户群分析?以本区域客户为主，客户层面相对集中且单一，区域外客户少?以自用为主，投资比例较低?未来随着交通日益完善及地铁3号线将带

22、来更多市内及外围地区置业者?客户消费动机见下表客户类型购买动机关注点龙岗原住民与原生活相联系追求丰富生活，体现身份与普通阶层形成跑离感私营企业主私有空间追求品质生活生活环境安静、舒适个体经营者与亲朋交往靠近生意场注重实用性公务员首次置业、家庭生活拥有自己物业，脱离原生活空间与单位跑离近企业管理者社区生活改善生活环境，下一代成长生活配套齐全投资者多次置业，投资意在升值而非出租寻找投资机会价格便宜4、未来供应量分析龙岗中心城大盘林立，将成为未来市场的焦点。据统计，未来2-3年龙岗中心城及龙岗镇的总供应面积近400万nf；众多品牌地产商投入角逐（万科、中海、招商、振业、星河、鸿荣源等）；中心城片区的

23、成熟度对周边其它龙岗区域客户有较大的吸引力，将争夺其它区域的客源。近年来龙岗房价涨势明显，平均在15%以上，随着龙岗的环境及配套的不断完善，与特区内交通的提升，龙岗房价依然有一定的上涨空间。新政对90平米以上户型的限制，对一直以3房为畅销产品的龙岗的影响会较大，众多发展商观望态度浓郁。5、近期土地出让价格本地编PG01024-0005土地位置龙岗区龙城北区荔枝园地段145466.61m2容积率<1.4建筑面积203653m2拍卖时间2006年2月28日成交侪格77000万元竞得企业深业集团（深圳）有限公司楼面地价3780.9元/m2不地编PG10205-0243土地位置龙岗坪地38830

24、.04m2建筑面积85426m2容积率<2.2拍卖时间2006年3月29日成交侪格18800万元竞得企业深圳市南光房地产发展有限公司楼面地价2200元/m2三、凤岗片区市场分析1.概况凤岗地处东莞最南端，东接深圳龙岗，全镇占地面积82平方公里，土地资源和景观资源丰富，在售楼盘质素不低，水岸山城、卧龙山别墅等多个项目在营销策略上直指深圳客户，对龙岗房地产造成的压力不容忽视。凤岗虽然住宅项目不多，但性价比较高，凭借片区内丰富的景观资源和相对低廉的价格，吸引了较多深圳关外（厂商、私企老板、外商等）客户前往置业尤其今年7月开盘的水岸山城，更是有70%的客户来自深圳关外，可见凤岗的住宅供应对龙岗房

25、地产市场的影响同样不可忽视。2、典型楼盘水岸山城位置凤岗镇东深大道盘发展商东莞佳兆业占地面积70395m2建筑面积112451m2规模别墅类产品35套（双拼、TH叠拼）、6栋小局层及8栋局层户型别墅类产品：220-300m2洋房：81-160m2物业管理佳兆业物管销售年份2006年7月21日销售均价洋房4500元/m2另1墅8800元/m2点评地处凤岗现代化城市中心，位置优越紧邻东深公路，交通便利品牌发展商物业山体建筑、产品特色鲜明性价比高，接受人群广现场包装到位，展示性强卧龙山别墅花园位置凤岗镇中心区卧龙山发展商东莞三正房地产占地面积400000m2建筑面积200000m2规模500栋别墅户

26、型别墅：200-1000m2物业管理三正物业销售年份06年下半年销售均价预计8000兀/值左右点评?地处凤岗现代化城市中心，位置优越?紧邻东深公路，交通便利?规模大，产品纯粹?部分坡地建筑、产品特色鲜明?景观资源丰富翡翠山湖位置凤岗镇竹塘风清路发展商永江集团占地面积380000m2建筑面积192202m2规模80栋别墅、12栋小高层洋房户型3房(110140M2)；4房(152-164M2);别墅(360-370M2)物业管理长城物业销售年份2003年11月销售均价洋房3600元/另1墅6800元/m2点评:近风清公路、交通便利依山傍水，景观资源优质品牌物业管理公司售楼处包装完善，装修气派价格

27、相对便宜，性价比高别墅已经卖完，剩余少量3房和4房，面积在145-160平方米蓝山锦湾位置凤岗镇雁田村新世纪英才学校南发展商东莞富麟实业占地面积272896m2建筑面积203306m2规模239套（别墅及洋房）户型别墅类产品：270-350m2洋房：80-125m2物业管理中海物业管理公司销售年份1期05年10月推出、二期06年10月销售均价二期洋房预计4500元/平米左右点评:靠近深圳龙岗和平湖，客户源广建筑密度较大；自身配套完善现场包装到位，豪华气派品牌物业管理公司一期已售完。第四章项目分析、项目概况位置：项目位于东莞凤岗镇*处。东距离招商依山郡约2公里。目前南坪快速路东段已全线贯通，直接

28、与水官高速公路相连，深圳市区往龙岗的交通变得非常顺畅。项目距离水榭花都约40公里，车程约40分钟，其中水官高速路段收费10元。占地面积：（未扣除道路用地）容积率：建筑面积：现状：项目现状为农田及山林，地块上有大型高压线通过。地块北侧为官井头水库。二、SWO分析优势：位置较好，靠近龙岗中心城，未来发展潜力较大规模大，开发空间大，具增值潜力项目周边为山地，靠近官井头水库，有一定景观资源行政区属东莞，地价不高劣势：周边配套较缺乏靠近龙平路，有一定的噪音污染扣除道路后，实际容积率可能较高目前道路尚未开通高压线迁移成本较高机会：特区内用地日渐匮乏，深圳购房向关外转移的趋势日益明显，将为关外带来新的客源。龙岗中心城和奥体中心的建设将提升整个片区的居住环境地铁建设、深惠路改造交通更加便利。威胁：70小户型政策，影响项目售价提升。第五章项目经济测算一、地价：按楼面地价1800元/平米。二、售价：目前龙岗中心城区域楼盘售价55007000元/平米凤岗区域楼盘售价：4000-4500元/平米本项目位于龙岗中心城与凤岗之间，更靠近龙岗中心城，估计现阶段可实现的售价为5500-6000元/平米。如果2年后项