第五章房地产市场

1、第五章 房地产市场“宁可无人居住宁可无人居住,也不降房价也不降房价” “我没有责任替穷人盖房子，房地我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房产开发商只替富人建房” “买卖有理、炒房无罪，禁止炒房买卖有理、炒房无罪，禁止炒房就是违宪就是违宪” 著名房地产商任志强语录。著名房地产商任志强语录。在“2005宏观经济引导力”论坛上声称：“我是一个商人，我不应该考虑穷人。如果考虑穷人，我作为一个企业的管理者就是错误的。因为投资者是让我拿这个钱去赚钱，而不是去救济穷人”。 在“2005首届中国地产品牌价值评估与品牌评选活动”论坛上，任志强再次语惊四座：“没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房产品

2、牌就应该具有暴利。” 补充知识补充知识土地土地“831”大限2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知规定2004年8月31日后，不得再以协议方式出让经营性土地使不得再以协议方式出让经营性土地使用权用权，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。 09“地王年”09年“地王”频现楼市 杭州4月29日，楼面地价4.6284万元万元/平方米平方米上海厦门广州6月10日，珠江新城，楼面地价高达楼面地价高达15324元元/平平方米方米深圳6月25日，关内居住用地，楼面地价为楼面地价为15550元元/平方米平方米北京苏州武

3、汉绿地集团绿地集团以12亿元的底价竞得上海徐汇区斜土街道107街坊（船厂路地块），合楼面地价约为每平方每平方米米1.2万元万元。这是上海今年以来位置最好的出让地块之一，也是今年以来上海出让的最贵的地块。上海朗华置业有限公司上海朗华置业有限公司用近2.2万元万元/平方米平方米的楼面地价拿下上海长宁区周家桥街道91街坊地块，单楼面地价就高出周边房价2000元，创出当时2009年单价最高。富力、合生、华远、中信、中国电子产业开发公司等在内的18家开发商，经过89轮激烈角逐竞价，富力富力以10.22亿元将广渠门外10号地揽入囊中。以挂牌起始价的3.42倍，楼面地价楼面地价15141元元/平方米平方米，

4、成为北京实施招拍挂制度以来，成交单价最贵的土地。2009年6月30日，中化方兴中化方兴又以40.6亿元亿元拍得广渠路15号地，折算楼面地价高达楼面地价高达1.62万元万元/平方米平方米，一举成为全国总价地王和北京楼面价地王。保利保利置业有限公司以19.9亿元亿元的总价，竞得“苏地2009-B-14”号地块，一举刷新今年苏州市土地成交价格纪录，成为苏州新“地王”。绿城集团绿城集团以36亿元、25亿元一口气在园区摘得苏园土挂（2009）06号、07号两宗地块，成功进入苏州市场。其中，成交价36亿元的06号地块容积率为0.4-0.6，按照中间值0.5计算成交楼面单价高达楼面单价高达33668元元/平

5、平方米方米，即使以0.6容积率计算，其最终28057元/平方米的楼面单价也刷新了全国住宅土地公开出让历史上的最高纪录。回首2007年2007年7月24日，国内最大金额单宗土地湖南省长沙市新河三角洲地块被北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以92亿亿元元联合拍得。2007年8月24日，南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元竞得上海南京路步行街商办宝地黄浦区163号街坊地块，折合楼面地价楼面地价66930元元/平方平方米米，成为了内地单价地王。2007年8月15日，汉口京汉大道旁义和巷地块，拍出6879元元/平方米的楼面地价平方米的楼面地价，成为显赫一时的“武汉地王”。 第二

6、天，周边楼盘应声涨价，有的上涨3000元/平方米。这一天，后来有人称之为武汉房地产历史上“最疯狂的一天”。 老地王多“晚景凄凉” 选择一选择一退地风潮退地风潮2007年8月，上海南京东路163号地块以66930元/平方米的楼面地价站上内地单价地王的宝座。2008年8月，苏宁集团经协商，与黄浦区房地局签署协议解除土地出让合同，退掉了总价达44.04亿元的上海南京路163号地块。选择二选择二跳楼甩卖跳楼甩卖2008年6月，中海地产在深圳市打出“4988元/平方米起”的广告，低价大甩卖。业内人士为中海地产算了笔账，以此价格甩卖，中海地产每平方米至少蚀本3253元，收不回建筑成本、营销成本、利息等。选

7、择三选择三退求其次退求其次万科、碧桂园、新鸿基纷纷股权转让。2008年5月14日，万科将旗下东莞地王50%的股权低价转让给粤宏远，此后，新鸿基向九龙仓和恒基地产原价转让旗下成都地王40%的股权。碧桂园则引进恒基地产。开发商囤地囤地明星囤地明星恒大地产恒大地产2007年末，恒大的土地储备达到了惊人的4580万平方米。而在2006年末，这个数字尚不足600万平方米。也就是说，2007年一年，恒大土地储备膨胀近7倍。2009年5100万平方米恒大地产集团董事局主席许家印许家印1997年创立的恒大地产集团，现已跻身于中国房地产企业10强、中国民营企业20强、中国企业500强。 2009中国房地产百强企

8、业综合实力TOP101.万科企业股份有限公司 2.中国海外发展有限公司 3.保利房地产（集团）股份有限公司 3.合生创展集团有限公司 5.广州富力地产股份有限公司 6.恒大地产集团有限公司 7.大连万达集团股份有限公司 8.绿城房地产集团有限公司杭州 9.北京首都开发控股（集团）有限公司 10.大华（集团）有限公司上海 第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的涵义 （一）房地产市场的涵义 p102 涵义：房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域，是房地产商品交易各方经济关系的总和，它包括土地、房屋等的交易、开发、物业管理等经济关系。 狭义的房地产市场是指房地产作

9、为交易对象进行交易的场所。 广义房地产市场是指房地产作为一种商品交易对象进行交易所发生经济关系的总合。 （二）房地产市场的构成1房地产市场主体房地产房地产市场主市场主体体房地房地产商产商政政府府投资投资公司公司居居民民企事企事业单业单位位2房地产市场的客体。 主要指交易对象即房地产商品。 3中介机构。4管理者、监督者。 中介机中介机构构咨询机构咨询机构评估机构经纪机构经纪机构二、房地产市场的分类 1按组成要素分：P1031）土地使用市场：是按国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权者将开发的土地使用权有偿转让的场所。 2）房产市场：是指房产的转让、租赁、抵押等权益转让而形成的交易场所，包

10、括房屋现货和期货的交易场所。 3）房地产金融市场：是指通过银行等金融机构，用信贷、抵押贷款、住房储蓄、发行股票、债券、期票，以及开发企业运用商品房预售方式融资等而形成的市场。 4）房地产劳务市场：是指物业管理，室内外装饰、维修、设计等活动的市场。 5）房地产技术信息市场：是指为各类房地产业务提供中介、技术咨询、房地产交易、行业情况预测分析及有关资料的市场。 2按流通顺序分：P104 一级房地产市场：又称土地出让市场，这是国家垄断的市场。 (国家土地部门生产者或经营者) 一级市场又分为三种类型： 1）以协议协议方式出让土地使用权的市场； 2）以招标招标方式出让土地使用权的市场； 3）以拍卖拍卖方

11、式出让地使用权的市场。从房地产买卖关系中，政府（一级土地市场、作为土地所有者代表出现。而不是社会管理者、宏观经济调控者）、土地和房产开发商、各种企事业单位和个人。（房地产买卖方） 二级房地产市场：又称增量房地产市场。 (生产者或经营者消费者) 土地租赁市场 地产使用权抵押市场 二级市场主要包括 房屋开发市场 土地使用权互换市场三级房地产市场：又称存量房地产市场。（使用者、经营者之间的交易） 房屋买卖市场 房屋租赁市场 三级市场包括 房屋抵押市场 地产转让市场 地产转租市场 三、房地产市场的特点、功能与作用（一）房地产市场的特点 P104-105房地产市场的供给和需求的层次性和差别性。房地产市场

12、交易对象和交易方式的多样性 。房地产市场消费和投资的双重特性。房地产市场供给和需求的不平衡性 。房地产市场与资本市场的重要区别。房地产开发是地方经济和城市发展规划的一个有机部分 （二）房地产市场的功能 配置社会资源和调剂利益的功能。 调节和平衡供求关系的功能。 价值实现和价值评价功能。（三）房地产市场的作用 主要作用： 引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。 政府调控作用。第二节 房地产市场的供求分析一、房地产市场的供给1房地产市场供给的含义 从微观微观经济角度来看，房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。 从宏观宏观经济

13、角度来看，房地产供给是指房地产总供给，即在某一时期内全社会或某一地区内房地产供给的总量，包括实物总量和价值总量。 具备的条件：具备的条件： 一是一是供给能力供给能力； 二是二是出售或出租的愿望出售或出租的愿望。 在房地产价格持续上升的情况下，囤地和捂盘情况可能发生捂盘，随房地产商而出现的词。盘是指楼盘的盘。捂盘捂盘就是。一般这种的现象发生在开发商认为房价会涨，过段时间出售利润会更大。关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房201053号 ）加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向

14、买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。 2房地产供给的特点 p110 1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性。 城市土地是指作为城市房地产基础的土地，它的供给分自然供给和经济供给两类。 自然供给是指自然界提供的天然可利用的土地，它是有限的，因此是刚性的。经济供给是指在自然供给基础上土地的开发利用和多种用途的互相转换。土地的经济供给，由于受自然供给刚性的制约，其弹性也是不足的。因此，从总体上说，城市土地的供给是有限的、刚性的。2房地产供

15、给的特点 1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性。中国城市土地属于国家所有，国家是城市土地所有权市场的惟一供给主体，因此城市土地一级市场是一种垄断性市场。房地产供给的这一特点，决定了其受土地供应量、供应方式和供应结构的制约特别明显。国家把住土地供应的龙头，便可以达到有效调节房地产供给总量和供给结构的目的，因而土地供应也就成为政府实施的重要手段。2房地产供给的特点2）房地产供给的层次性。房地产供给一般分为三个层次，现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层次，这三个供给层次是动态变化的。 现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产。通常也称其为房地产上市量，其主要部分是

16、现房，也包括已经具备预售条件的期房。 储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市。空置房主要是指生产者想出售而一时出售不了的房地产商品。潜在供给层次是指已经开工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地产产品，还包括一部分过去属于非商品房地产，但在未来可能改变其属性而进入房地产市场的房地产产品。 2房地产供给的特点3）房地产供给的滞后性。略2房地产供给的特点 4）房地产供给的时期性。 房地产供给的时期一般可分为特短期、短期和长期三种。其中：特短期就是市场期，房地产供给固定不变，房供不被影响 短期指可对房供产生较小影响的时期 长期指房地产所

17、有要素都可以发生变动，对房供产生较大影响的时期P：价格 价格短期曲线长期曲线：到一定程度以后，土地不能在增加，但房产通过改造可以适当增加房地房地产产供供给给短期、短期、长长期期弹弹性有不同的特征性有不同的特征原理：短期原理：短期内内由于土地的有限性和生由于土地的有限性和生产产的周期性的周期性决决定无定无弹弹性，性，长长期由于生期由于生产产（开发开发建建设设）的形成和（其他用途）土）的形成和（其他用途）土地地转换转换而具有而具有弹弹性。性。3影响和决定房地产供给的因素（7） 地产市场价格。地产市场价格。 土地价格和城市土地的数量。土地价格和城市土地的数量。 资金供应量和利率。资金供应量和利率。

18、税收政策税收政策：税收作为成本，影响供给决策，同时作为宏观调控的手段之一。 金融政策金融政策：货币供应量和利率 建筑材料供应能力和建筑能力建筑材料供应能力和建筑能力：建筑材料供应能力是制约房地产开发规模和水平的物质基础 房地产开发商对未来的预期房地产开发商对未来的预期：包括对国家经济发展形势、通货膨胀率的预期，对房地产价格、房地产需求的预期，对国家房地产税收政策、产业政策的预期等。由于房地产生产周期长，对未来的预期就显得十分必要。= 二、房地产市场的需求 （一）房地产市场需求的含义和类型 1房地产市场需求的含义： 从微观微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。 这里所说的需求不同于通常意义的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。 从宏观宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量，包括实物总量和价值总量。 2房地产市场需求的类型 生产性需求。 消费性需求。 投资性需求。 （二）房地产市场需求的特点 房地产需求的整体性。 房地产需求的区域性。 房地产需求的层次性。 （三）