绿城彭州项目整体定位及物业发展建

1、n 发展环境综合调研发展环境综合调研n 区域房地产市场综合分析区域房地产市场综合分析n 区域住宅市场供需特征分析区域住宅市场供需特征分析n 区域住宅市场典型案例分析区域住宅市场典型案例分析n 商业商业& &商务城市综合体环境分析商务城市综合体环境分析n 典型商业典型商业& &商务城市综合体案例分析商务城市综合体案例分析n 项目所在区域商圈调研项目所在区域商圈调研n 项目地块开发条件再调研项目地块开发条件再调研n 阶段发展环境总结和预判阶段发展环境总结和预判n区域现实客群需求及消费习性研究区域现实客群需求及消费习性研究n本案住宅潜在客群需求意向研究本案住宅潜在客群

2、需求意向研究n经营者深访调研经营者深访调研n专业人士深访调研专业人士深访调研n市场需求调研总结市场需求调研总结n宏观环境分析宏观环境分析n项目基地分析项目基地分析n本案商业物业发展特征梳理本案商业物业发展特征梳理n项目住宅发展方向锁定项目住宅发展方向锁定n各商业物业发展定位各商业物业发展定位n项目定位总结及延展项目定位总结及延展n全案发展建议全案发展建议n项目运营经济测算项目运营经济测算2010/08/122010/08/122010/09/122010/09/122010/09/222010/09/222010/08/252010/08/25 本案既定商业发展方向本案既定商业发展方向本案商业

3、地块体量配比本案商业地块体量配比基于既定商业发展方向的打造思路基于既定商业发展方向的打造思路工区工区锁定本案商业主营业态及体量锁定本案商业主营业态及体量偏高端休闲娱乐类商业具有良好的市场基础以及发展空间偏高端休闲娱乐类商业具有良好的市场基础以及发展空间锁定本案商业主营业态及体量锁定本案商业主营业态及体量潜在商务办公功能需求未被激发，市场机会有待引导与释放潜在商务办公功能需求未被激发，市场机会有待引导与释放锁定本案商业主营业态及体量锁定本案商业主营业态及体量B B区区丹郡银座丹郡银座项目发展关联点分析：项目发展关联点分析：该项目的快速去化验证商务办公物业的潜在市场需求存在；但其通过先期住宅与底商

4、物业发展垫定商气人气，再行推出城市化属性较强的办公物业的操作手法同样值得本案借鉴。而本案的商务办公类物业发展有待于片区配套及社区人气成熟，为此，本案的商务办公类物业推售需适当置后。锁定本案商业主营业态及体量锁定本案商业主营业态及体量市场现有酒店市场现有酒店整体营运状况良好整体营运状况良好锁定本案商业主营业态及体量锁定本案商业主营业态及体量类别功能规模位置主要业态城市级商业城市级商业（游憩型消费）（游憩型消费）与项目核心资源与项目核心资源构成经济型酒店构成经济型酒店及多功能商业及多功能商业/ /商商务公寓。吸引城务公寓。吸引城市流动及投资人市流动及投资人口进驻口进驻约约1 1万平米的特色经万平米

5、的特色经济型酒店济型酒店，可与兼，可与兼具小户投资具小户投资/ /商务办商务办公的多功能商务公公的多功能商务公寓，构成大规模的寓，构成大规模的商业商业/ /商务综合楼商务综合楼应置于临近牡应置于临近牡丹大道处，形丹大道处，形成展示性与达成展示性与达到性较强的地到性较强的地标性建筑标性建筑经济型特色经济型特色酒店酒店/ /商务商务会所会所/ /商务商务茶楼等茶楼等区域级商业区域级商业（到达型消费）（到达型消费）开放型城区商业开放型城区商业中心，辐射整个中心，辐射整个牡丹新城及彭州牡丹新城及彭州主城区消费人群主城区消费人群建议以建议以3-43-4万方的纯万方的纯街区独立式商业街区独立式商业，形成具

6、有规模效应形成具有规模效应的城市品质休闲娱的城市品质休闲娱乐商业聚点，乐商业聚点，应置于北部地应置于北部地块，与市政公块，与市政公园形成无缝对园形成无缝对接，提升生态接，提升生态休闲感与人流休闲感与人流交通组织交通组织品牌餐饮旗品牌餐饮旗舰店舰店/ /特色特色风情酒吧风情酒吧/KTV/KTV娱乐会娱乐会所所/SPA/SPA康体康体俱乐部等俱乐部等邻里商业街邻里商业街（配套型消费）（配套型消费）服务于社区居民服务于社区居民，满足基本生活，满足基本生活需求需求总体规模不超过总体规模不超过1.51.5万方万方，以可自由分，以可自由分割的产品形态，提割的产品形态，提升变现速率升变现速率随住宅物业分随住

7、宅物业分布，满足生活布，满足生活需求的便利性需求的便利性日常家居服日常家居服务务/ /中小型中小型超市及日常超市及日常购买类购买类基于主营业态的目标客群解构基于主营业态的目标客群解构类别主力消费群体主力消费群体消费动机消费动机消费特征消费特征城市级商业城市级商业（游憩型消费）（游憩型消费）来自政务办公、来自政务办公、石化基地与工业石化基地与工业园区衍生产业的园区衍生产业的相关外来办公相关外来办公/ /商务会谈人士及商务会谈人士及私营企业老板。私营企业老板。休闲性消费休闲性消费、社交性消、社交性消费、商务接费、商务接待性消费。待性消费。他们是一群具有较高的社会地位以及良他们是一群具有较高的社会地

8、位以及良好的经济收益、有一定的社交圈层以及好的经济收益、有一定的社交圈层以及商务交际需求的人士，大多为短暂驻留商务交际需求的人士，大多为短暂驻留彭州的流动人口，彭州的流动人口，主要基于生意、公务主要基于生意、公务、差旅等事宜进行经济酒型酒店入驻或、差旅等事宜进行经济酒型酒店入驻或相关商务接待等游憩型消费。相关商务接待等游憩型消费。区域级商业区域级商业（到达型消费）（到达型消费）彭州主城区商务彭州主城区商务人士、单位高层人士、单位高层管理人员、私企管理人员、私企业老板、商务接业老板、商务接待待/ /公务性以及公务性以及偏高端生活休闲偏高端生活休闲性消费。性消费。一站式的商一站式的商务接待性与务接

9、待性与休闲娱乐型休闲娱乐型消费。消费。工作应酬或商务接待的他们他们奔波于工作应酬或商务接待的他们他们奔波于各大休闲娱乐场所，基于项目的一站式各大休闲娱乐场所，基于项目的一站式休闲业态而选择的便捷型商务消费。休闲业态而选择的便捷型商务消费。目目前城市化休闲娱乐消费场所无法满足身前城市化休闲娱乐消费场所无法满足身份需求以及个性需求，份需求以及个性需求，试图寻求与其身试图寻求与其身份特征追求相匹配的消费聚集地，满足份特征追求相匹配的消费聚集地，满足其个人以及社交、商务类消费场所。其个人以及社交、商务类消费场所。邻里商业街邻里商业街（配套型消费）（配套型消费）石化基地务工人石化基地务工人员员/ /政务

10、办公职政务办公职员及周边住宅小员及周边住宅小区业主区业主日常生活配日常生活配套型消费套型消费基于生活便利以及便捷、完善的消费心基于生活便利以及便捷、完善的消费心理而理而进行的就近消费。进行的就近消费。主力业态设置标准及体量解构主力业态设置标准及体量解构锁定：本案商业业态总体量锁定：本案商业业态总体量细化：各类商业功能、业态及体量细化：各类商业功能、业态及体量 业态布局示意图业态布局示意图1F酒店大堂酒店大堂2F商务茶楼商务茶楼3F商务会所商务会所3F以上以上商务商务酒店酒店3F以上以上酒店酒店式公寓式公寓&写字楼写字楼商务酒店商务酒店集商务办公、会晤接集商务办公、会晤接待、住宿功能为一

11、体待、住宿功能为一体的经济型特色酒店的经济型特色酒店1000010000 安逸安逸158158、7 7天等天等商务公寓商务公寓融居住融居住/ /办公为一体，办公为一体，并可灵活分配体量并可灵活分配体量1000010000注：此类产品可视届时注：此类产品可视届时市场容量及片区成熟情市场容量及片区成熟情况进行体量及功能的灵况进行体量及功能的灵活调整。活调整。住宅住宅20000m20000m 总面积控制总面积控制 40000m40000m 细化：各类商业功能、业态及体量细化：各类商业功能、业态及体量细化：各类商业功能、业态及体量细化：各类商业功能、业态及体量休闲类休闲类咖啡厅咖啡厅偏高端休闲场所偏高

12、端休闲场所20002000碎碟等碎碟等茶楼茶楼商务、棋牌商务、棋牌2500m2500m 商务会所商务会所会议、休闲会议、休闲2000m2000m 洗浴中心洗浴中心桑拿、洗浴桑拿、洗浴2000m2000m SPASPA美容、美体美容、美体500m500m 诗丽堂等诗丽堂等健身房健身房运动健身设施运动健身设施10001000奇迹等奇迹等娱乐类娱乐类电玩电玩动漫电玩娱乐城动漫电玩娱乐城2000m2000m 大型豪华大型豪华KTVKTV优质设备、量贩服务优质设备、量贩服务30003000ATTATT、卡乐迪等、卡乐迪等酒吧主力店酒吧主力店品牌酒吧品牌酒吧10001000空瓶子、音乐房子等空瓶子、音乐房

13、子等特色酒吧特色酒吧风情感强、特点鲜明风情感强、特点鲜明20002000 迪吧迪吧参与型娱乐场所参与型娱乐场所2000m2000m BABY/BABY/热舞等热舞等餐饮类餐饮类餐饮主力店餐饮主力店品牌餐饮品牌餐饮6000m6000m 皇城老妈、菜根香等皇城老妈、菜根香等特色餐饮店特色餐饮店特色餐饮特色餐饮1042110421肯德基肯德基/ /天天渔港等天天渔港等总面积控制总面积控制3642136421细化：各类商业功能、业态及体量细化：各类商业功能、业态及体量细化：各类商业功能、业态及体量细化：各类商业功能、业态及体量中小型超市中小型超市调味品、生活小用品调味品、生活小用品30003000 红

14、旗、互惠等红旗、互惠等药品保健药品保健中中 西药、保健品、西药、保健品、10001000 德仁堂等德仁堂等快餐冷饮快餐冷饮快餐、糕点房快餐、糕点房20002000 生活服务生活服务干洗店、发廊干洗店、发廊1680m1680m 休闲生活休闲生活花店、书店花店、书店10001000 总面积控制总面积控制 1068010680细化：各类商业功能、业态及体量细化：各类商业功能、业态及体量本案既定住宅发展方向本案既定住宅发展方向本案住宅地块体量配比本案住宅地块体量配比n档次定位档次定位n客群定位客群定位n户型配比建议户型配比建议本案住宅物业档次定位本案住宅物业档次定位商业部分商业部分39.023亩亩住宅

15、部分住宅部分45.887亩亩本案住宅物业档次定位本案住宅物业档次定位本案偏高端休闲娱乐集中区的定位，将本案偏高端休闲娱乐集中区的定位，将为住宅提供较为完善的配套，在浓厚商为住宅提供较为完善的配套，在浓厚商气包围的环境之下，本案住宅的可居住气包围的环境之下，本案住宅的可居住性得到提升，且具有较高的投资价值。性得到提升，且具有较高的投资价值。随着本案周边五星级酒店、商业步行街、随着本案周边五星级酒店、商业步行街、市政公园的呈现及各住宅的交付，区域人市政公园的呈现及各住宅的交付，区域人气渐旺气渐旺/商气渐浓，区域价值显现，将为商气渐浓，区域价值显现，将为本案发展提供更大的市场空间。为此，将本案发展提

16、供更大的市场空间。为此，将提升本案的市场发展及溢价空间能力。提升本案的市场发展及溢价空间能力。本案住宅物业档次定位本案住宅物业档次定位本案住宅物业档次定位本案住宅物业档次定位n档次定位档次定位n客群定位客群定位n户型配比建议户型配比建议本案住宅物业客群定位本案住宅物业客群定位本案住宅物业客群定位本案住宅物业客群定位本案住宅物业客群定位本案住宅物业客群定位本案住宅物业客群定位本案住宅物业客群定位基于区域在售楼盘基于区域在售楼盘 客群特征客群特征本案客群锁定本案客群锁定基于城市产业未来基于城市产业未来结构发展态势结构发展态势结合本案开发背景结合本案开发背景结合本案产品定位结合本案产品定位本案住宅目

17、标客群特征演绎本案住宅目标客群特征演绎处于社会中偏高端层面的他们，主要来自彭州处于社会中偏高端层面的他们，主要来自彭州老城区家庭实力丰厚的有婚房或养老老城区家庭实力丰厚的有婚房或养老/ /教育购教育购房需求实力刚需人士，以及由石化基地衍生的房需求实力刚需人士，以及由石化基地衍生的外来实力务工的配套型居住需求者，多为年外来实力务工的配套型居住需求者，多为年轻一族的他们具有一定的经济实力轻一族的他们具有一定的经济实力/ /追求张扬追求张扬和个性的生活方式，和个性的生活方式，n档次定位档次定位n客群定位客群定位n户型配比建议户型配比建议本案住宅物业户型配比建议本案住宅物业户型配比建议潜在客群户型面积

18、区间需求调研潜在客群户型面积区间需求调研通过市场需求调研：潜在客户户型面积需求主要集中在通过市场需求调研：潜在客户户型面积需求主要集中在80-12080-120，平均面积为平均面积为99m99m，户型结构则多倾向于三室两厅两卫的实用型户型，户型结构则多倾向于三室两厅两卫的实用型户型潜在客群户型结构需求调研潜在客群户型结构需求调研本案住宅物业户型配比建议本案住宅物业户型配比建议基于既定物业形态的户型配比策略基于既定物业形态的户型配比策略锁定：本案住宅物业户型配比锁定：本案住宅物业户型配比 锁定：本案商务公寓户型配比锁定：本案商务公寓户型配比 n开发主题建议开发主题建议n建筑风格建议建筑风格建议n

19、产品优化建议产品优化建议n全案启动策略全案启动策略n既期产品价格建议既期产品价格建议基于定位策略的开发主题方向思考基于定位策略的开发主题方向思考发展片区发展片区商住大盘商住大盘发展一站式休发展一站式休闲娱乐基地闲娱乐基地发展偏高端发展偏高端商业聚点商业聚点发展高性价比发展高性价比城市化住区城市化住区锁定本案开发主题锁定本案开发主题彭州首席偏高端都市休闲商住区彭州首席偏高端都市休闲商住区革新区域革新区域消费的消费的填补城市填补城市空白的空白的商住联动商住联动共赢的共赢的本案开发主题演绎本案开发主题演绎本案开发主题演绎本案开发主题演绎本案开发主题演绎本案开发主题演绎基于开发主题方向的案例建议基于开

20、发主题方向的案例建议n开发主题建议开发主题建议n建筑风格建议建筑风格建议n产品优化建议产品优化建议n全案启动策略全案启动策略n既期产品价格建议既期产品价格建议本案建筑风格建议本案建筑风格建议市场产品建筑风格共性市场产品建筑风格共性本案建筑风格建议本案建筑风格建议市场环境层面市场环境层面本案发展背景层面：本案发展背景层面：本案建筑风格建议本案建筑风格建议 本案建筑风格演绎本案建筑风格演绎n超炫的超炫的n超时尚的超时尚的n品质高档的品质高档的n填补市场空白的填补市场空白的n地标昭示的地标昭示的本案建筑风格演绎本案建筑风格演绎n立面层次丰富的立面层次丰富的n外形挺拔俊朗的外形挺拔俊朗的n色调炫丽的色

21、调炫丽的n细节处理生动的细节处理生动的n区域标志性建筑的区域标志性建筑的n开发主题建议开发主题建议n建筑风格建议建筑风格建议n产品优化建议产品优化建议n全案启动策略全案启动策略n既期产品价格建议既期产品价格建议本案产品优化方向及原则本案产品优化方向及原则个性立面结构处理个性立面结构处理大胆时尚色彩搭配大胆时尚色彩搭配强调都市感观体验强调都市感观体验强调户型实用性强调户型实用性结构处理创造灰空结构处理创造灰空间间强调公园观景效应强调公园观景效应太阳能节能设备应太阳能节能设备应用用建筑节能材料应用建筑节能材料应用注重成本控制注重成本控制提升全案产品附加值及溢价能力提升全案产品附加值及溢价能力本案产

22、品优化建议本案产品优化建议本案产品优化建议本案产品优化建议本案产品优化建议本案产品优化建议色彩跳跃的色彩跳跃的吸引眼球的吸引眼球的聚合人气的聚合人气的区域标志的区域标志的本案产品优化建议本案产品优化建议本案产品优化建议本案产品优化建议户型特征趋势户型特征趋势本案产品优化建议本案产品优化建议本案产品优化建议本案产品优化建议市场层面本案住宅户型本案客群特征灰空间面积赠送及观景面拓展为主高层电梯，面积集高层电梯，面积集中在中在80-90套二，套二，100-120套三套三实力型刚需为主改善型和投资型客群为辅设计形式趋于设计形式趋于大众，需要突破大众，需要突破需要结合产品特需要结合产品特征，合理创新征，

23、合理创新需要满足不同客需要满足不同客群心理需求群心理需求本案产品优化建议本案产品优化建议创新、实用、舒适的城市化产品创新、实用、舒适的城市化产品通过布局与结构的创新与内部空间的拓展，形成品质居家。本案产品优化建议本案产品优化建议部分楼盘在设计图纸中和毛坯部分楼盘在设计图纸中和毛坯房交付时会有飘窗窗台，但消房交付时会有飘窗窗台，但消费者可将其自行打掉。由于飘费者可将其自行打掉。由于飘窗本身有窗本身有2.22.2米的层高，加上米的层高，加上打掉的那部分窗台，层高可以打掉的那部分窗台，层高可以达到达到2.22.2米以上，并扩大了其米以上，并扩大了其室内使用面积，对中小户型的室内使用面积，对中小户型的

24、客群有一定的吸引力。客群有一定的吸引力。本案产品优化建议本案产品优化建议落地凸窗是在普通凸窗基础上的生活化创新。将原有的凸窗高度降低到落地凸窗是在普通凸窗基础上的生活化创新。将原有的凸窗高度降低到于室内地面高度，于室内地面高度，本案产品优化建议本案产品优化建议本案产品优化建议本案产品优化建议本案产品优化建议本案产品优化建议形态结构创新灰空间方式运用功能性增强功能性增强客群面提升客群面提升商务、投资、过渡居家皆可的增值小户商务、投资、过渡居家皆可的增值小户本案产品优化建议本案产品优化建议本案产品优化建议本案产品优化建议本案产品优化建议本案产品优化建议通过市场需求调研：节能元素可提升客户购买可能性

25、，但同时需考通过市场需求调研：节能元素可提升客户购买可能性，但同时需考虑虑“先进理念先进理念”基础之上的成本控制，确保与目标客群的有效对接基础之上的成本控制，确保与目标客群的有效对接本案产品优化建议本案产品优化建议技术一：绿化节地，成本控制技术二：建筑材料技术应用本案产品优化建议本案产品优化建议技术三：节水系统，实用实惠通过绿化节地、材料节能、系统节水三方面节能技术的应用，打造集景观效应、科学效应与实用效应为一体的低成本“节能示范小区”n开发主题建议开发主题建议n建筑风格建议建筑风格建议n产品优化建议产品优化建议n全案启动策略全案启动策略n既期产品价格建议既期产品价格建议影响全案启动策略因素思

26、考影响全案启动策略因素思考全案启动时序及推售节奏建议全案启动时序及推售节奏建议STEP 1STEP 2STEP 3STEP 4运作筹备运作筹备项目入市期项目入市期项目强销期项目强销期项目清盘期项目清盘期2013年2011年2012年2014年注：上述时间排布及运营计划为初步排布，届时需视实际执行情况而定。注：上述时间排布及运营计划为初步排布，届时需视实际执行情况而定。住宅地块2F底商与住宅同期入市推售旗舰店招商前期接洽并确定一期部分物业及配套型商业进驻住宅持续销售/商务公寓强销持续商务公寓销售/强销商业地块二期部分物业及配套交付2014年全线清盘商业投入运营旗舰主力店进驻带动北部商业铺面清盘

27、n开发主题建议开发主题建议n建筑风格建议建筑风格建议n产品优化建议产品优化建议n全案启动策略全案启动策略本案住宅物业定价方法说明本案住宅物业定价方法说明定价方法定价方法方法说明方法说明可比案例选取原则可比案例选取原则锁定：本案住宅产品价格锁定：本案住宅产品价格恒昌恒昌贵筑贵筑案案 名名占地规模占地规模产品形态产品形态容容 积积 率率主力户型主力户型销售均价销售均价景观打造景观打造客群简析客群简析核心卖点核心卖点恒昌恒昌贵筑贵筑总占地62.1亩，项目总建面积20.5万左右。18F高层电梯。4.2。8090。3300元/。中庭景观。彭州老城刚需及周边乡镇个体经营者。巴厘岛景观。锁定：本案住宅产品价

28、格锁定：本案住宅产品价格朋城远界案案 名名占地规模占地规模产品形态产品形态均容积率均容积率主力户型主力户型销售均价销售均价景观打造景观打造客群简析客群简析核心卖点核心卖点朋城远界朋城远界总占地82亩，总建面积16.5万左右。小高层、高层电梯。3.0。87的套二、115套三。3400元/。中庭景观。彭州老城刚需、个体经营者；周边乡镇个体经营者。户型。锁定：本案住宅产品价格锁定：本案住宅产品价格鸿运星城鸿运星城案案 名名占地规模占地规模产品形态产品形态均容积率均容积率主力户型主力户型销售均价销售均价景观打造景观打造客群简析客群简析核心卖点核心卖点鸿运星城鸿运星城总占地182亩，总建面积30万左右。多层、18F高层电梯。3.4。90-120。3300元/。中庭景观。彭州老城刚需、个体经营者；周边乡镇个体经营者。园林。锁定：本案街区商业产品价格锁定：本案